Niet-ontvankelijk vanwege termijnoverschrijding

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Ontvankelijkheid / Termijnen    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: voorbeslissing   Uitkomst: niet-ontvankelijk   Referentiecode: 225979/238624

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

In het kort ziet de klacht van klaagster op het handelen van beklaagde, als verkopend makelaar, bij de aankoop van een woning door klaagster in 2015. Klaagster stelt dat beklaagde zijn zorgplicht, te weten de mededelingsplicht, als verkopend makelaar zou hebben geschonden, door de woning aan te prijzen als geheel gerenoveerd en goed onderhouden terwijl aan de woning meerdere gebreken kleven waardoor de woning ongeschikt is als woonhuis. Klaagster wordt door de commissie niet-ontvankelijk verklaard vanwege termijnoverschrijding(en).

De uitspraak

Behandeling van de klacht
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

Op 9 april 2024 heeft te Den Haag, buiten aanwezigheid van partijen, de behandeling plaatsgevonden door de voorzitter van de commissie in het bijzijn van de secretaris. Partijen zijn niet opgeroepen om ter zitting te verschijnen, omdat eerst moet worden vastgesteld of klaagster ontvankelijk is in haar klacht.

Beoordeling van de ontvankelijkheid
De commissie dient eerst te beoordelen of klaagster ontvankelijk is in haar klacht, nu beklaagde in zijn verweerschrift van 14 december 2023, uitdrukkelijk een beroep heeft gedaan op de niet-ontvankelijkheid onder verwijzing naar artikel 4 van het reglement van de commissie. In dit verband heeft beklaagde aangegeven dat klaagster voor het eerst op 16 april 2021 schriftelijk via haar advocaat heeft geklaagd over het nalatig handelen van beklaagde. In haar klacht geeft klaagster zelf aan dat zij voor het eerst op 4 november 2015 zou hebben geklaagd bij beklaagde, maar dat is onjuist.

Blijkens de e-mail van 4 november 2015, voor de overdracht van de woning, heeft klaagster op die datum enkel een aantal kleine gebreken per e-mail doorgegeven aan beklaagde, die hij vervolgens weer heeft doorgezet naar de verkopende partij. Die genoemde gebreken zijn daarna opgelost. Klaagster heeft pas zo’n zes jaar na de aankoop voor het eerst contact opgenomen met beklaagde, terwijl klaagster de woning in 2016 heeft verbouwd en op de hoogte raakte van de gestelde gebreken. Klaagster heeft hierdoor op grond van art. 4 van het regelement van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals te laat geklaagd. In dit verband wijst beklaagde er nog op dat naar vaste NVM-tuchtrechtspraak een verjaringstermijn van vijf jaar wordt gehanteerd, te rekenen vanaf het plaatsvinden van de gewraakte handeling. Verder heeft klaagster pas op 2 juni 2023 haar klacht bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals ingediend, terwijl de termijn hiervoor op grond van het reglement drie maanden (gerekend vanaf 16 mei 2021) is. Dus ook bij stap twee heeft klaagster haar klacht te laat ingediend.

De commissie overweegt als volgt.

Beklaagde heeft verwezen naar artikel 4 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals. In dit artikel is het volgende bepaald:

Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn, vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten, zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen (art. 4 lid 1.);
De beklaagde stuurt uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht schriftelijk een reactie aan de klager (art. 4 lid 2.);
Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen drie maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen (art. 4. lid 3).

De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager op grond van artikel 5 lid 2 niet-ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indient en/of klager ter zake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft.

De commissie dient te oordelen of klaagster er binnen een redelijke termijn beklaagde schriftelijk in kennis heeft gesteld van haar klacht.

De commissie heeft vastgesteld dat op 30 december 2015 de overdracht van de woning aan klaagster heeft plaatsgevonden. In 2016 heeft klaagster de woning ingrijpend verbouwd. Hierbij is klaagster op gebreken gestuit. Vanwege deze gebreken heeft klaagster de verkoper aansprakelijk gesteld voor de gestelde schade. Op 16 april 2021 heeft klaagster beklaagde aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade.

Op deze aansprakelijkstelling heeft aansprakelijkheidsverzekeraar [naam] namens beklaagde op 23 juni 2021 gereageerd. Op 2 juni 2023 heeft klaagster contact opgenomen met het Klachtenloket Vastgoedprofessionals, waarna klaagster op 5 augustus 2023 haar klacht aan de commissie heeft voorgelegd.

Klaagster heeft tijdens de verbouwing in 2016 de gebreken aan de woning geconstateerd, dan wel had zij de gebreken redelijkerwijze moeten constateren. Op 12 april 2021 heeft klaagster beklaagde voor het eerst aansprakelijk gesteld. De commissie is van oordeel dat klaagster, door haar klacht pas na een zeer ruime tijd aan beklaagde voor te leggen, de redelijke termijn, in de zin van artikel 4 lid 1 van het reglement, heeft overschreden. Klaagster heeft vervolgens op 2 juni 2023 contact opgenomen met het Klachtenloket, 2 jaar nadat zij van de beklaagde een reactie op haar aansprakelijkheidstelling had ontvangen, te weten 23 juni 2021. Klaagster heeft evenmin niet voldaan aan de 3 maanden termijn zoals in artikel 4 lid 3 is bepaald.

De commissie is van oordeel dat klaagster geen omstandigheden heeft aangevoerd waardoor zij ter zake van de niet naleving van het bepaalde in artikel 4 redelijkerwijs geen verwijt treft.

Gezien het vorenstaande zal klaagster vanwege deze te ruime  termijnoverschrijding niet ontvankelijk worden verklaard in haar klacht. De commissie komt niet toe aan de inhoudelijke behandeling van de klacht.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie verklaart klaagster niet-ontvankelijk in haar klacht vanwege het overschrijden van de redelijke termijn waarbinnen zij haar klacht schriftelijk aan beklaagde had moeten voorleggen en het overschrijden van de drie maanden termijn waarbinnen zij haar klacht, na de reactie van beklaagde op haar klacht, aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals had moeten voorleggen.

Aldus beslist door de heer mr. A.R.O. Mooy, Voorzitter van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 9 april 2024.