Niet vast komen te staan dat beklaagden hebben geadviseerd een tweesporenbeleid te voeren

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Gedragsregels / Informatie    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 231170/239227

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De klacht gaat over het zogenaamde tweesporenbeleid. De cliënten van beklaagden hebben een koopovereenkomst ondertekend met klager. Gedurende de contractueel overeengekomen bedenktijd hebben beklaagden en hun cliënten zich gericht op de aankoop van een andere woning. Vervolgens is de koopovereenkomst met klager op de laatste dag van de bedenktijd ontbonden, omdat de cliënten van beklaagden inmiddels mondelinge overeenstemming hadden bereikt over de aankoop van een andere woning. Ook klaagt klager erover dat beklaagden niet persoonlijk hebben gereageerd op zijn klacht. Beklaagden voeren aan dat er geen sprake was van een vooropgezet plan om op twee woningen te bieden, maar dat de cliënten gebruik hebben gemaakt van hun bedenktijd. Dat beklaagden iets te maken hadden met een eventueel gevoerd tweesporenbeleid is niet vast komen te staan. De klachten zijn dan ook ongegrond.

De uitspraak

Behandeling van de klacht
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) is op grond van artikel 3 van het reglement van de commissie bevoegd om de klacht te behandelen. De beklaagden zijn aangesloten bij de NVM en de commissie heeft (onder meer) tot taak om klachten te behandelen over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting bij de NVM dat mogelijk in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de Erecode dan wel gedragscode van de NVM.

De commissie heeft kennisgenomen van de stukken die door partijen zijn overgelegd.

De mondelinge behandeling heeft op 9 februari 2024 plaatsgevonden.

Ter zitting zijn verschenen:

  • de klager, voornoemd,
  • de aankoopmakelaar, voornoemd,
  • de heer [naam], de zoon van de aankoopmakelaar,
  • de heer mr. [naam], de advocaat van de aankoopmakelaar,
  • mevrouw [naam], een kantoorgenoot van [de advocaat].

Onderwerp van de klacht
Regel 1 van de Erecode en het voeren van een tweesporenbeleid.

Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat erop neer dat de beklaagden regel 1 van de Erecode hebben overtreden. De klager voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.

In mei/juni 2022 hebben de beklaagden hun cliënten, [cliënten beklaagden], begeleid en geadviseerd rond de aankoop van een woning. De beklaagden hebben daarbij welbewust gekozen voor en meegewerkt aan een “tweesporenbeleid”. Het tweesporenbeleid houdt het volgende in.

Het tweesporenbeleid
De cliënten hebben eerst de koopovereenkomst voor de aankoop van de woning van de klager ondertekend, zodat de klager de woning niet meer kon verkopen aan een derde. Vervolgens hebben de beklaagden en de cliënten gedurende de contractuele bedenktermijn van voornoemde koopovereenkomst hun activiteiten gericht op de aankoop van een andere woning. Op dezelfde dag van de ondertekening van de koopovereenkomst voor de woning van de klager hebben de cliënten een bod gedaan op een woning aan de [straatnaam woning derde]. Op de laatste dag van de contractuele bedenktermijn hebben de cliënten verklaard de koopovereenkomst met de klager te ontbinden. De reden voor de ontbinding was dat de cliënten op dat moment ook reeds mondeling overeenstemming hadden bereikt over de aankoop van de woning aan de [straatnaam woning derde]. De beklaagden en de cliënten hebben de contractuele bedenktermijn dan ook misbruikt om een definitieve keuze te maken tussen de twee woningen. Over dit dubbel spel hebben de beklaagden op geen enkel moment openheid van zaken gegeven aan de klager. De beklaagden hebben hierdoor in strijd met regel 1 van de Erecode gehandeld.

Verder voert de klager aan dat de aankoopmakelaar niet persoonlijk heeft gereageerd op de klacht met betrekking tot het tweesporenbeleid, maar enkel heeft volstaan met een bericht van zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Door geen verantwoording af te (willen) leggen hebben de beklaagden het vertrouwen in de stand van de makelaardij in ernstige mate ondermijnd en de Erecode geschonden.

De klager verzoekt de beklaagden om verantwoordelijkheid te nemen voor hun handelen, erkennen dat zij onrechtmatig en niet integer hebben gehandeld en een voorstel te doen voor vergoeding van de schade die de klager heeft geleden.

Standpunt van beklaagden
Voor het standpunt van de beklaagden verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat erop neer dat zij niet in strijd met regel 1 van de Erecode hebben gehandeld. De beklaagden voeren hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.

Geen tweesporenbeleid
De beklaagden en hun cliënten hebben geen tweesporenbeleid gevoerd bij de aankoop van de woning van de klager. De cliënten hebben niet meerdere woningen tegelijkertijd gekocht. De koopovereenkomst voor de woning van de klager was al ontbonden voordat de cliënten de koopovereenkomst voor de woning aan de [straatnaam woning derde] ondertekenden. De cliënten hebben de contractuele bedenktermijn dus niet gebruikt om een definitieve keuze tussen de woningen te maken. De cliënten namen juist een risico door eerst de koopovereenkomst voor de woning van de klager te ontbinden voordat zij de woning aan de [straatnaam woning derde] hadden aangekocht. Zij gebruikten de contractuele bedenktijd om haar aankoopbeslissing te heroverwegen, omdat zij toch twijfelden over de aankoop van de woning van de klager. Zij waren daartoe gerechtigd.

Het was geen vooropgezet plan om de cliënten tegelijkertijd op twee woningen te laten bieden en/of de klager te benadelen. De beklaagden waren er niet van op de hoogte dat de cliënten 1) op 29 mei 2022 de koopovereenkomst voor de woning van de klager digitaal hadden ondertekend en 2) diezelfde avond een bod hadden uitgebracht op de woning aan de [straatnaam woning derde]. Nimmer waren zij ervan op de hoogte dat zij een voornemen hadden om dit te doen. Van enig advies van de beklaagden op dit punt is dus ook geen sprake geweest. Ook hebben de cliënten eigenstandig gehandeld toen zij de koopovereenkomst met de klager ontbonden met een beroep op de contractuele bedenktermijn. De beklaagden benadrukken daarnaast dat zij als aankoopmakelaar optraden voor hun cliënten en niet voor de klager. Zij dienden dan ook de belangen van hun cliënten te behartigen.

Uitblijven reactie op de klacht
De beklaagden hebben ervoor gekozen de voorlopige getuigenverhoren af te wachten voordat zij op de klacht van de klager reageerden. Dit hebben de beklaagden ook aan de klager laten weten. De voorlopige getuigenverhoren zijn relevant voor de onderhavige tuchtprocedure, nu deze verhoren over exact dezelfde feiten en omstandigheden gaan als de klacht.

De beklaagden verzoeken de commissie de klachtonderdelen ongegrond te verklaren.

Beoordeling van de klacht

Inleiding
De aankoopmakelaar is als NVM Makelaar/Taxateur verbonden aan het NVM-lid [naam makelaarskantoor], oftewel het makelaarskantoor. In de periode januari 2022 tot en met juni 2022 hebben de beklaagden [cliënten beklaagden] (hierna: de cliënten) als aankoopmakelaar bijgestaan bij de koop van de woning van de klager en de woning aan de [straatnaam woning derde].

Niet in geschil tussen partijen is dat de aankoop van deze woningen door cliënten, samengevat weergegeven, als volgt is verlopen. Op 29 mei 2022 hebben de cliënten de koopovereenkomst voor de woning van de klager getekend. Dezelfde dag hebben de cliënten per e-mail een bod uitgebracht op de woning aan de [straatnaam woning derde]. Op 1 juni 2022 – de laatste dag van de contractuele bedenktermijn – hebben de cliënten verklaard de koopovereenkomst met de klager te ontbinden. Vervolgens hebben de cliënten op 3 juni 2022 een koopovereenkomst gesloten voor de woning aan de [straatnaam woning derde].

Het tweesporenbeleid
De klager stelt dat de beklaagden en de cliënten met de hiervoor beschreven handelswijze willens en wetens een tweesporenbeleid hebben gevoerd, waardoor zij de klager hebben benadeeld en regel 1 van de Erecode hebben overtreden. De beklaagden betwisten dit.

Juridisch kader
Ingevolge regel 1 van de Erecode zijn het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur zich bewust van het belang van hun functie in het maatschappelijk verkeer. Zij oefenen deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streven naar kwaliteit in hun dienstverlening. In hun communicatie waken zij voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over hun werkwijze, belangen en positie.

Uit de overgelegde stukken volgt niet dat de beklaagden de cliënten hebben geadviseerd een tweesporenbeleid te voeren. Nimmer is gebleken dat de aankoopmakelaar op de hoogte was van het voornemen van de cliënten om (ook) op de woning aan de [straatnaam woning derde] een bod uit te brengen. Dat de beklaagden iets te maken hadden met een eventueel gevoerd tweesporenbeleid is dan ook niet komen vast te staan. Reeds hiermee faalt het betoog van de klager dat de beklaagden transparanter hadden moeten zijn over de situatie naar de klager. Bovendien, in beginsel dienen beklaagden de belangen van hun eigen cliënten te behartigen. Het dienen van de belangen van de eigen cliënten kan betekenen dat de andere partij in haar belangen wordt benadeeld.  De commissie is van oordeel dat de beklaagden als aankoopmakelaar van de cliënten in de onderhavige situatie niet meer hadden kunnen doen dan dat zij hebben gedaan. Ten overvloede merkt de commissie hierbij nog op dat gelet op de overspannen [straatnaam woning derde] het niet tuchtrechtelijk verwerpelijk is met meerdere woningen tegelijkertijd bezig te zijn in de zin van het bezichtigen van meerdere woningen en het doen van meerdere biedingen. De beklaagden hebben regel 1 van de Erecode dan ook niet overtreden. Dit klachtonderdeel wordt daarom ongegrond verklaard.

Het uitblijven van een reactie op de klacht
Verder stelt de klager dat de beklaagden (ten onrechte) geen inhoudelijke reactie hebben gegeven op haar klacht in de brief van 26 juli 2023. Dit betoog faalt. De advocaat van de beklaagden heeft aan de klager op 22 augustus 2023 laten weten dat hij zal reageren op de klacht na de geplande getuigenverhoren op 22 september 2023. Naar het oordeel van de commissie is dit niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.

Dit geldt te meer nu de klager al een inhoudelijke reactie had ontvangen van de beklaagden op de aansprakelijkheidstelling, hetgeen betrekking heeft op dezelfde feiten en omstandigheden. Dit klachtonderdeel wordt dan ook ongegrond verklaard.

Klachtengeld
Nu de twee aangevoerde klachtonderdelen van de klager ongegrond worden verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de klager te komen. De klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie

  • verklaart het klachtonderdeel met betrekking tot het tweesporenbeleid ongegrond,
  • verklaart het klachtonderdeel met betrekking tot het uitblijven van een reactie ongegrond.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 9 februari 2024.