Notaris heeft niet adequaat gecommuniceerd over extra kosten

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Notariaat    Categorie: Communicatie / Kosten    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 192050/198322

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De zaak draait om de kosten die een notaris in rekening heeft gebracht bij zijn cliënt. De cliënt is het niet eens met de nota van de notaris, omdat deze hoger uitviel dan het bedrag dat in de offerte stond. Ze beweert dat er geen communicatie was over extra werkzaamheden of kosten tijdens het proces. De notaris daarentegen zegt dat de offertes standaard zijn en automatisch worden gegenereerd. Hij legt uit dat er extra kosten waren vanwege een extra hypotheekakte die nodig was voor de starterslening van de cliënt.

De commissie oordeelt dat de notaris niet adequaat heeft gecommuniceerd over de extra kosten en dat de offerte meer als een prijslijst fungeerde dan als een persoonlijke offerte. Daarom moet de notaris een deel van de kosten terugbetalen aan de cliënt, specifiek voor de extra hypotheekakte en inschrijvingskosten. De overige extra kosten worden als redelijk beschouwd. Daarnaast moet de notaris het klachtengeld en een deel van de behandelingskosten aan de commissie betalen. De commissie verklaart de klacht gedeeltelijk gegrond.

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de door de notaris in rekening gebrachte kosten.

Standpunt van de cliënte
Voor het standpunt van de cliënte verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het
standpunt op het volgende neer.

De cliënte is het niet eens met de nota van de notaris. Het daarin opgenomen bedrag voor de kosten van
de notaris is hoger dan het totaalbedrag in de overeengekomen offerte. Er is tussentijds niet
gecommuniceerd over aanvullende werkzaamheden of kosten. Gezien de bij aanvraag van de offerte
aangeleverde informatie en het tussentijdse verloop, ziet de cliënte ook geen aanleiding voor extra kosten.
In reactie op het verweerschrift van de notaris heeft de cliënte in hoofdzaak aangevoerd als volgt.

Bij de aanvraag van de offerte heeft de cliënte haar situatie beschreven. Zij mocht er dus van uitgaan dat
deze in haar (persoonlijke) offerte was meegenomen. Het was de cliënte niet duidelijk dat de geleverde
offerte een automatisch gegenereerde en gestandaardiseerde offerte betrof.
Bij de offerte was een lijst met mogelijke extra werkzaamheden gevoegd. De cliënte heeft in deze lijst geen
zaken gezien die in haar situatie van toepassing waren. Zij is van mening dat de notaris haar op de hoogte
had moeten stellen van een noodzakelijke wijziging van de offerte. Het was de cliënte voorts niet bekend
dat voor een starterslening een extra hypotheekakte moet worden opgesteld.

Volgens de cliënte betreft de onvolledig opgestelde (persoonlijke) offerte en het ontbreken van
communicatie over de werkelijk te verrichten handelingen en te maken kosten een fout van de notaris en
dienen de gevolgen daarvan voor zijn rekening te komen. De cliënte is daarom van mening dat de nota van
de notaris gelijk zou moeten zijn aan het geoffreerde bedrag. Dat de cliënte werd bijgestaan door een
hypotheekadviseur, is geen reden om de notaris te vrijwaren van zijn verplichting een correcte offerte en
daaraan gekoppeld een correcte nota te leveren.

De cliënte heeft een formele klacht ingediend bij de notaris. Deze is door de notaris niet serieus en
inhoudelijk opgepakt, waardoor de cliënte zich genoodzaakt zag tot een procedure bij de commissie.
De cliënte verzoekt de commissie te bepalen dat de notaris haar een bedrag van € 991,49 – zijnde het
verschil tussen het in rekening gebrachte en het geoffreerde bedrag – dient te restitueren.

Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het
standpunt op het volgende neer.

De offertes van het kantoor van de notaris zijn vanwege veelvuldig gebruik ‘gestandaardiseerd’ en worden
volledig automatisch gegenereerd op aanvraag van een cliënt.

In de door de cliënte aangevraagde offerte is onder meer ‘honorarium hypotheekakte’ opgenomen. Daarbij
gaat het om één hypotheekakte. De notaris heeft de cliënt reeds uitgebreid uitgelegd dat in de situatie van
de cliënte voor de starterslening ook een hypotheekakte moest worden gevestigd. Daardoor was sprake
van twee hypotheekakten en dus van extra kosten voor de extra hypotheekakte.

De cliënte heeft zich tijdens het financiële proces laten bijstaan door een hypotheekadviseur. De notaris
neemt aan dat hij de cliënte ook op een en ander heeft gewezen. De hypotheekakten zijn verplicht
ingeschreven bij het kadaster, waarvoor het kadaster kosten heeft gerekend. Deze kosten zijn
doorberekend aan de cliënte.

Het kantoor van de notaris probeert zo duidelijk mogelijk te offreren door alle bedragen op een A4 te zetten.
Als de offerte voor de cliënte niet duidelijk is geweest, had het op haar weg gelegen daarover vragen te
stellen.

De notaris is de communicatie met de cliënte nooit uit de weg gegaan. Omdat hij – net als de cliënte – een
volle agenda heeft, heeft hij de cliënte toen zij belde, niet direct te woord kunnen staan, maar pas later op
de dag. Naar aanleiding van de bezwaren van de cliënte tegen de nota heeft de notaris een bespreking op
kantoor voorgesteld, maar daarvan is het helaas niet gekomen.

Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt het volgende.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten
overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld
zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast. De cliënte heeft digitaal,
via de website van de notaris, een offerte aangevraagd. Daarin heeft zij onder meer vermeld dat zij de door
haar aangekochte woning zou financieren met spaargeld, een lening van de bank en een starterslening.
De notaris heeft de cliënte op 28 maart 2022 een ‘Offerte voor leverings- en hypotheekakte’ doen
toekomen. Daarin staat een totaalbedrag van € 1.084,39 vermeld. De notaris heeft de cliënte uiteindelijk
een bedrag van € 2.075,88 in rekening gebracht. Dit bedrag is hoger dan het geoffreerde bedrag, omdat de
offerte is gebaseerd op de kosten van één hypotheekakte. Voor de door de cliënte afgesloten starterslening
bleek echter een extra hypotheek te moeten worden gevestigd.

De cliënte is het niet eens met het door de notaris in rekening gebrachte bedrag; zij is van mening dat de
notaris haar slechts het geoffreerde bedrag in rekening had mogen brengen.
De commissie is van mening dat de offerte van 28 maart 2022 in feite veeleer een prijslijst is. Gelet op de
daarin vermelde uitzonderingen en voorbehouden kan deze niet zonder meer worden aangemerkt als een
persoonlijke offerte met een eindbedrag waarop de cliënte mocht rekenen. Anderzijds volgt uit de
formulering van de offerte niet ondubbelzinnig dat deze uitgaat van één hypotheekakte. De enkele
vermelding van ‘hypotheekakte’ in plaats van ‘hypotheekakten’ acht de commissie onvoldoende; er is niet
expliciet vermeld dat de prijzen gelden per hypotheekakte.

De commissie stelt voorts vast dat de kern van het geschil de vraag betreft of de cliënte redelijkerwijs had
kunnen en moeten begrijpen dat in haar situatie sprake zou zijn van twee hypotheekakten. Hoewel de
commissie er begrip voor heeft dat de notaris vanuit zijn visie heeft gedacht dat dit bij de cliënte bekend
was, acht zij aannemelijk dat de cliënte als leek er niet van op de hoogte was dat voor haar starterslening
een extra hypotheek moest worden gevestigd. Dat – zoals de notaris stelt – de hypotheekadviseur de cliënte
hierop heeft gewezen, kan de commissie – tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door de cliënte –
niet vaststellen.

De commissie is van oordeel dat het op de weg van de notaris had gelegen om, toen het hem duidelijk
werd dat een tweede hypotheekakte nodig was, de cliënte nader te informeren over de daarmee
samenhangende extra kosten, zeker gelet op de omvang van deze extra kosten in relatie tot het
geoffreerde bedrag. Door dit na te laten, heeft de notaris naar het oordeel van de commissie niet gehandeld
zoals mag worden verwacht van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. In dit opzicht is de
klacht van de cliënte derhalve gegrond.
Gelet op het vorenstaande ziet de commissie aanleiding om te bepalen dat de notaris het honorarium voor
de extra hypotheekakte (€ 393,25 inclusief BTW) en de kosten voor de inschrijving van deze akte
(€ 137,50), derhalve een bedrag van in totaal € 530,75, aan de cliënte dient te restitueren. Voor een
verdere restitutie zoals door de cliënte verzocht, ziet de commissie geen aanleiding. De overige extra
kosten die de notaris ten opzichte van de offerte in rekening heeft gebracht, betreffen immers gebruikelijke
kosten. Deze kosten acht de commissie daarom niet onredelijk.
De commissie zal voorts bepalen dat de notaris het door de cliënte betaalde klachtengeld van € 52,50 dient
te vergoeden. Bovendien dient de notaris – overeenkomstig het reglement van de commissie – een bijdrage
in de behandelingskosten aan de commissie te voldoen, die de commissie met 50% zal matigen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander
oordeel kan leiden.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van de cliënte gedeeltelijk gegrond;
– bepaalt dat de notaris een bedrag van € 530,75 aan de cliënte dient te restitueren;
– bepaalt dat de notaris het klachtengeld van € 52,50 aan de cliënte dient te vergoeden;
– bepaalt dat de notaris overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan
de commissie is verschuldigd. Deze behandelingskosten worden gematigd met 50%;
– wijst het meer of anders verzochte af.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter,
de heer mr. M. de Waal en de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier,
secretaris, op 17 maart 2023.