Commissie: Notariaat Zakelijk
Categorie: Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2016
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
100157
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters berust op de verplichte deelname van de notaris via de Verordening Klachten- en geschillenregeling, waarbij de bij de KNB aangesloten notarissen zich voor de beslechting van alle geschillen ontstaan naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de dienstverlening, inclusief alle declaratiegeschillen, onderwerpen aan arbitrage door de commissie. De notaris is lid van de KNB. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering. Alle geschillen zullen worden beslecht overeenkomstig het Reglement Geschillencommissie Notariaat (hierna te noemen: het Reglement). Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering. Partijen zijn tevens overeengekomen dat alle geschillen – zoals hiervoor omschreven – zullen worden beslecht overeenkomstig het Reglement Geschillencommissie Notariaat (hierna te noemen: het Reglement).
De bevoegdheid van ondergetekenden om het geschil tussen partijen als arbiters te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 31 van het Reglement te beslissen als goede mannen naar billijkheid, waarbij zij met in achtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteren dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt cliënte
Voor het standpunt van de cliënte verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier van 17 maart 2016. In de kern komen de klachten op het volgende neer.
De notaris heeft bij de cliënte kosten in rekening gebracht die niet voor haar rekening dienen te komen. Ten onrechte heeft de notaris deze rekening van € 2.857,30 in mindering gebracht op de verkoopopbrengst van het appartement dat ten overstaan van de notaris aan de kopers is geleverd. De cliënte heeft getracht contact op te nemen met de notaris, maar komt niet verder dan de telefoniste.
De cliënte heeft het appartement aan de [straatnaam] 18f verkocht. Ten tijde van de verkoop van het appartement speelde ook de volgende kwestie. De Vereniging van Eigenaren wilde het pannendak van de appartementen aan de [straatnaam] 18 en 18a onderdeel laten uitmaken van de vereniging van eigenaren en daarvoor was een splitsingsakte vereist. De notaris is bij een vergadering van de Vereniging van Eigenaren aanwezig geweest.
De eerste koop ging niet door omdat de koper, [naam van de koper], de financiering niet rond kon krijgen. De cliënte acht het redelijk dat de notaris de daarmee gemoeide werkzaamheden bij de cliënte in rekening brengt. Echter deze kosten dienen bij de uiteindelijke verkoop met een nieuwe koper niet op de verkoopopbrengst van het appartement in mindering te worden gebracht. Ten onrechte heeft de notaris voorts de kosten van de splitsingsakte en de inschrijvingen in het kadaster met betrekking tot het pannendak bij de cliënte in rekening gebracht. De cliënte heeft daartoe geen opdracht gegeven. De kosten dienen bij de Vereniging van Eigenaren in rekening te worden gebracht.
Ter zitting heeft de heer Latten nog aangevoerd dat het pannendak waarover het hier gaat, het dak van de appartementen aan de [straatnaam] 18 en 18a betreft en dat dit dus niets te maken heeft met de verkoop van het appartement aan de [straatnaam] 18f of het appartement dat [naam van de cliënt] thans nog in eigendom heeft, dat appartement heeft een plat dak. [naam van de vrouw van cliënt] heeft de volmacht ongelezen ondertekend en de notaris heeft de akte niet voorgelezen. Dat had wel gemoeten. De werkzaamheden van de notaris ten behoeve van de eerste koper, [naam koper], betroffen het opstellen en versturen van twee brieven omdat [naam van de koper] de woning niet afnam.
De cliënte verlangt dat het door haar teveel betaalde wordt geretourneerd.
Standpunt notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweer van 12 oktober 2015. In de kern komt het verweer op het volgende neer.
In de periode vanaf 2011 tot en met 2014 zijn ten behoeve van [namen van cliënten] alsmede de cliënte werkzaamheden verricht om te komen tot de overdracht van het appartement aan de [straatnaam] 18F. Ten behoeve van de voorgenomen verkoop was het noodzakelijk de splitsingstekening te wijzigen aangezien onder meer de kelder was uitgesloten van de verkoop. De notaris heeft gezorgd voor een allonge op de oorspronkelijke koopovereenkomst. Vervolgens is aan tekenburo [naam van het tekenburo] opdracht gegeven tot het doen opmaken van een splitsingstekening. Door de notaris is aan de hypotheekhouders toestemming verzocht voor deze wijziging. De eerste koop is niet doorgegaan en de gemaakte kosten van het tekenburo zijn via de notaris door de cliënte voldaan. De verdere werkzaamheden van de notaris zijn op dat moment niet bij de cliënte in rekening gebracht.
Vervolgens heeft de notaris op 27 februari 2014 wederom een koopovereenkomst ontvangen en hebben er besprekingen plaatsgevonden tussen de cliënte en de notaris en is de notaris nog bij een ledenvergadering aanwezig geweest. Op de vergadering van de Vereniging van Eigenaren van 11 maart 2014 is onder andere de voorgenomen verkoop besproken door de cliënte. De appartementseigenaren hebben in bedoelde vergadering aangegeven onder andere in te stemmen met wijziging splitsing ten behoeve van de voorgenomen verkoop door de cliënte. De eerdere splitsingstekening is daarop, na doorgevoerde wijzigingen, gedeponeerd bij het kadaster. Gelet op het tijdsverloop is er opnieuw toestemming gevraagd aan de hypotheekhouders.
Een directe opdracht tot dienstverlening door de cliënte is niet verstrekt. De opdracht tot dienstverlening vloeit indirect voort uit de reactie welke de notaris heeft ontvangen van de cliënte en de medewerking welke is verleend.
Op de concepten die zijn toegezonden aan de cliënte is ook niet terug gereageerd met de opmerking dat er geen dienst hoefde te worden verricht ten behoeve van de cliënte omdat er geen opdracht is verstrekt.
Behandeling van het geschil
Op 13 juli 2016 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam van de secretaris] fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Namens de cliënte zijn ter zitting verschenen [namen van cliënten] en zij hebben hun standpunt nader toegelicht. De notaris heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid ter zitting zijn standpunt nader toe te lichten.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Ingevolge artikel 10 van de Verordening beroeps- en gedragsregels 2011 dient een notaris aan de cliënte tijdig en duidelijk uitleg te geven over de financiële gevolgen van zijn inschakeling (lid 1) en tijdig mee te delen wanneer meer kosten in rekening zullen worden gebracht dan voorzien (lid 2). De notaris mag de kosten van zijn werkzaamheden niet brengen ten laste van een andere opdracht, ander deel van de opdracht of een ander dan de opdrachtgever (lid 3).
De commissie is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de notaris in deze de kosten van de wijziging van de splitsingsakte bij de cliënte in rekening had mogen brengen. Van een opdracht van de cliënte is onvoldoende gebleken. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en ingebracht, komt het de commissie voor dat eerder de Vereniging van Eigenaren de opdrachtgever is geweest voor het wijzigen van de splitsingsakte alsmede de notaris heeft uitgenodigd aanwezig te zijn bij de vergadering van de Vereniging van Eigenaren. De notaris had over een en ander in ieder geval naar de cliënte helder over moeten zijn en expliciet, bijvoorbeeld door een opdrachtbevestiging, duidelijkheid over moeten verschaffen. Nu de notaris dat niet heeft gedaan komt dit voor zijn risico. Hetgeen de notaris in dit verband hierover heeft gesteld, kan daar niet aan afdoen.
Naar het oordeel van de commissie heeft de notaris dan ook in ieder geval gehandeld in strijd met het bepaalde in voornoemd artikel 10 leden 1 en 3.
Wel is, als niet bestreden, komen vast te staan dat de cliënte aan de notaris opdracht heeft gegeven tot verkoop van het appartement aan de [straatnaam] 18f.
Ten aanzien van de bestreden declaratie stelt de commissie echter vast dat de urenverantwoording¬staat niet strookt met de declaratie die in het geding is gebracht. De totale kosten bedragen op de urenverantwoordingstaat € 2.730,- exclusief BTW, terwijl de declaratie aan de cliënte € 2.431,- exclusief BTW bedraagt. De declaratie is dan ook minst genomen onvoldoende onderbouwd.
Ter vaststelling van hetgeen de cliënte, uitgaande van de ingebrachte declaratie, in deze verschuldigd is aan de notaris, komt de commissie tot de slotsom dat slechts is komen vast te staan dat de notaris de werkzaamheden ten behoeve van de eerste poging tot verkoop van het appartement aan de [straatnaam] 18f bij de cliënte in rekening had mogen brengen. Nu uit de urenverantwoordingstaat niet blijkt hoeveel uren de notaris hieraan heeft besteed zal de commissie deze in redelijkheid en billijkheid vaststellen. De commissie stelt de verrichte werkzaamheden vast op € 450,-., inclusief BTW. Dit bedrag is de cliënte in deze verschuldigd aan de notaris.
De commissie zal dan ook bepalen dat van het door de cliënte betaalde bedrag ad. € 2.857,30 de notaris € 2.407,30 aan de cliënte dient terug te betalen, binnen een maand na dagtekening van deze uitspraak.
Gelet op het vorenstaande is naar het oordeel van de commissie komen vast te staan dat de behandelende notaris niet heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
De commissie verklaart de klacht dan ook gegrond.
Nu de klacht van de cliënte gegrond wordt verklaard, ziet de commissie daarin aanleiding de notaris te veroordelen tot vergoeding van het klachtengeld aan de cliënte, zijnde een bedrag van € 393,25, dat de cliënte aan de commissie heeft voldaan. Tevens dient de notaris – overeenkomstig het reglement van de commissie – een bijdrage in de behandelingskosten aan de commissie te voldoen, te weten een bedrag van € 115,-.
Derhalve dient als volgt te worden beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van de cliënte gegrond;
– veroordeelt de notaris tot betaling over te gaan aan de cliënte van een bedrag van
€ 2.407,30 en een bedrag aan klachtengeld van € 393,25, binnen een maand na dagtekening van deze uitspraak;
– veroordeelt de notaris tot betaling aan de commissie van een bedrag van € 115,- als
bijdrage in de behandelingskosten van het geschil;
– wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 10 augustus 2016.