Commissie: Notariaat
Categorie: Informatieplicht
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
75074
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft het opvoeren en incasseren van notariële kosten bij de verkoop van een woning die uit een nalatenschap is verkregen.
De cliënt heeft de nota van de notaris, waaronder de in het geschil zijnde kosten, aan de notaris voldaan.
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
In de kern komt de klacht op het volgende neer.
De cliënt is van mening dat de notaris per abuis een post ‘notariële kosten’ voor het uitwerken van de nalatenschap en de wettelijke controles, ten bedrage van € 500,- exclusief BTW, op de nota van afrekening heeft opgenomen.
Ingevolge artikel 1, lid 2 onder F van de akte van levering, zouden alle kosten voor rekening van de koper komen. Daarnaast heeft de cliënt aan de notaris een verklaring van erfrecht overgelegd opgemaakt door een andere notaris. Deze heeft voor het opstellen van deze verklaring al het benodigde onderzoekswerk verricht. Uit deze verklaring blijkt dat de cliënt en de overige erfgenamen beschikkingsbevoegd waren om de woning te verkopen en te leveren. Het was derhalve niet nodig om deze onderzoekswerkzaamheden opnieuw uit te voeren.
Ter zitting heeft de cliënt zijn standpunt aangevuld en daarbij aangegeven dat een bedrag van € 500,- exclusief BTW sowieso te hoog is, daar het raadplegen van registers € 10,- tot € 15,- per persoon kost en blijkens de verklaring van erfrecht er geen onduidelijkheden bestonden over de beschikkingsbevoegdheid van de erfgenamen. Voorts heeft de cliënt zich afgevraagd of het een gebruikelijke gang van zaken is dat deze kosten bij de overdracht worden ingehouden. Tijdens het passeren van de akte was het niet mogelijk om over deze kostenpost uitleg te krijgen, hoewel hij hierom wel verzocht heeft.
De cliënt verzoekt de commissie in redelijkheid en billijkheid een vergoeding vast te stellen.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.
De zaak van de cliënt betrof de verkoop van een woning verkregen uit nalatenschap.
Bij brief van 11 december 2012 aan de cliënt, als executeur-testamentair, heeft de notaris de ontvangst van de getekende koopovereenkomst bevestigd en aangegeven dat, indien de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper niet zou blijken uit de akte van eigendomsverkrijging, onderzoekskosten in rekening zouden worden gebracht van minimaal € 325,- exclusief BTW. Deze kosten konden niet bij de koper in rekening worden gebracht, omdat deze geheel los stonden van de kosten voor levering van het onroerende goed.
De totaal gemaakte kosten voor de gebruikelijke recherches bij ontvangst van de opdracht, op de dag van ondertekening van de akte en op de dag van de uitkering van de verkoopopbrengst met betrekking tot 11 erfgenamen in de gemeentelijke basisadministratie en het insolventie- en curateleregister, bedroegen € 551,25 exclusief BTW. Hiervan is € 500,- exclusief BTW aan de cliënt in rekening gebracht.
Indien de cliënt kenbaar had gemaakt dat hij het niet eens was met de hoogte van deze kosten dan had de notaris dit bedrag niet direct geïnd maar later gedeclareerd. De notaris heeft naar aanleiding van de brief van cliënt aangeboden de kosten te matigen tot een bedrag van € 350,- exclusief BTW. Cliënt is niet op dit aanbod ingegaan.
(Het kantoor van) de notaris verzoekt de commissie om de klacht van de cliënt ongegrond te verklaren en het door de cliënt verzochte af te wijzen.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Kern van het geschil betreft de vraag of de notaris de cliënt onderzoekskosten in rekening had mogen brengen en – indien dat het geval zou zijn – of de notaris de cliënt tijdig voldoende duidelijk heeft ingelicht omtrent de hoogte en de overschrijding van deze kosten. De commissie overweegt als volgt.
In de akte van levering is in artikel 1, lid 2 onder F – overige koop- en leveringsbepalingen – bepaald dat de kosten van de overdrachtsbelasting, het kadastraal tarief, de notariskosten en de overige aan de levering van het gekochte verbonden kosten voor rekening van de koper zijn.
De cliënt stelt zich, gelet op het vorenstaande, op het standpunt dat hij geen kosten is verschuldigd.
De commissie deelt dit standpunt niet. De kosten voor recherche in de betreffende registers naar de beschikkingsbevoegdheid van de cliënt en alle erfgenamen, elf in totaal, met betrekking tot de verkoop van de woning kunnen niet worden aangemerkt als kosten als bedoeld in voormelde bepaling. Het betreft hier kosten voor werkzaamheden die niet gebruikelijk zijn bij de levering van een woning. Deze kosten dienen derhalve door de cliënt te worden gedragen.
Voor wat betreft dit onderdeel is de klacht derhalve niet gegrond.
Ingevolge artikel 10 van de Verordening beroeps- en gedragsregels 2011 dient een notaris aan de cliënten tijdig en duidelijk uitleg te geven over de financiële gevolgen van zijn inschakeling (lid 1) en tijdig mee te delen wanneer meer kosten in rekening zullen worden gebracht dan voorzien (lid 2).
Vaststaat dat de notaris bij brief van 11 december 2012 de cliënt tijdig heeft geïnformeerd over de extra kosten van minimaal € 325,- exclusief BTW die in rekening zouden worden gebracht indien onvoldoende duidelijkheid zou blijken omtrent de beschikkingsbevoegdheid.
De commissie is met de notaris van oordeel dat deze niet uitsluitend op grond van de verklaring van erfrecht, afgegeven door een andere notaris, mocht afgaan op de beschikkingsbevoegdheid van de erfgenamen. Tussen het opstellen van deze verklaring en de dag van levering van de woning konden er immers wijzigingen zijn opgetreden ten aanzien van de beschikkingsbevoegdheid van één of meerdere erfgenamen. De notaris mag voor deze werkzaamheden kosten in rekening brengen.
Wel is de commissie van oordeel dat het op de weg van de notaris had gelegen om – conform het bepaalde in artikel 10 lid 2 van genoemde Verordening – tijdig aan cliënt mede te delen dat de kosten het bedrag van € 325,- exclusief BTW zouden overschrijden. Derhalve heeft de notaris op dit punt niet gehandeld zoals mag worden verwacht van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. De commissie acht de klacht voor wat betreft dit onderdeel derhalve gegrond.
De commissie ziet hierin aanleiding te bepalen dat de cliënt niet meer verschuldigd is aan de notaris dan een bedrag van € 325,- exclusief BTW zoals vermeld in de brief van 11 december 2012. Nu de nota door de cliënt reeds aan de notaris is voldaan, dient de notaris aan de cliënt een bedrag van € 175,- vermeerderd met ingehouden BTW te restitueren.
Nu de klacht van de cliënt gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, ziet de commissie daarin aanleiding de notaris te veroordelen tot een vergoeding van de helft van het klachtengeld dat de cliënt aan de commissie heeft voldaan, derhalve een bedrag van € 50,93. Bovendien dient de notaris – overeenkomstig het reglement van de commissie – een bijdrage van € 57,50 in de behandelingskosten aan de commissie te voldoen.
Derhalve dient als volgt te worden beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van de cliënt gedeeltelijk gegrond.
De commissie bepaalt dat de notaris een bedrag van € 175,- vermeerderd met de BTW aan de cliënt dient te betalen.
Overeenkomstig het reglement van de commissie dient de notaris de helft van het klachtengeld, een bedrag van € 50,93 aan de cliënt, die deze kosten heeft voldaan, te betalen.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de notaris aan de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag van € 57,50 verschuldigd.
De commissie wijst het meer of anders verzochte af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat op 27 juni 2013.