Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit / Algemene voorwaarden
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnisvoorbeslissing
Uitkomst: niet-ontvankelijk
Referentiecode:
186593/188981
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst. Consument heeft een klacht over de cementdekvloer die ondernemer heeft geplaatst. De vloer heeft scheuren die zich steeds uitbreiden. Consument heeft bij ondernemer geklaagd, maar ondernemer zou de klacht eenzijdig hebben afgesloten zonder naar de vloer te kijken. De ondernemer geef aan dat in de algemene voorwaarden van de overeenkomst is opgenomen wat de onderhoudstermijn is. Deze is voor de consument verlopen. De arbiters hebben gekeken of de klacht van consument tijdig is ingesteld. De arbiters stellen vast dat de ondernemer gelijk heeft en dat consument buiten de onderhoudsperiode het geschil bij de commissie heeft gestart. Hierdoor is consument niet-ontvankelijk in haar klacht. De arbiters hebben ook getoetst of consument recht heeft op de garantieregeling. Hierin is vastgesteld dat consument ontvankelijk is voor de garantieregeling.
De uitspraak
Ondergetekenden:
De heer mr. M.L.J. Koopmans [plaatsnaam], mevrouw mr. C.M.W. Friedman – de Waele te [plaatsnaam] en de heer ir. M.P.A. Van Daalen MBA te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
De consument klaagt over scheurvorming in de cementdekvloer.
Behandeling van het geschil
Op 17 maart 2023 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. [naam] als secretaris.
Partijen zijn niet voor de zitting opgeroepen, omdat uit de stukken blijkt dat eerst dient te worden vastgesteld of de cliënt in zijn klachten ontvankelijk kan worden verklaard. Partijen zijn van deze procedurele gang van zaken op de hoogte gesteld.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument meent dat zijn klacht over het gebrek aan de cementdekvloer ontvankelijk is. Hij heeft de klacht binnen de gestelde termijn bij de ondernemer gemeld. Vervolgens is de klacht afgesloten door de ondernemer. In een mailbericht van de consument aan de ondernemer op 11 juli 2021 is aangegeven dat hij het niet eens was met het afsluiten van de klacht. Eenzijdig afsluiten van een klacht, zonder gesprek en zonder de bewuste vloer te hebben gezien, vindt hij onredelijk.
Aangezien de scheuren in de vloeren zich jaar na jaar steeds verder uitbreiden, ontstonden steeds meer zorgen over de veiligheid van de bouwkundige constructie van de woning. Terwijl de eerste scheuren op de begane grond zichtbaar waren, ontstonden er ook scheuren op de eerste en tweede etage, waardoor de vloerverwarming niet de oorzaak kon zijn. De ondernemer was hier al van op de hoogte gezien de eerdere melding waar niets mee is gedaan en contacten van de consument met de uitvoerder.
De consument heeft een onafhankelijke partij de woning laten beoordelen, om antwoord op de vraag te krijgen waar de oorzaak zou kunnen liggen. Wederom heeft de consument contact gezocht met de ondernemer. Deze heeft dit afgehouden en eenzijdig de klacht als niet valide bestempeld.
Het heeft de consument verbaasd dat de ondernemer niet in gesprek wilde gaan en ook niet naar de vloer is komen kijken. Op mail werd traag gereageerd, vaak pas na enkele herinneringen per mail en telefoon.
Als koper is de consument op de hoogte gesteld van garantietermijnen die gelden voor de specifieke onderdelen van het huis, maar niet voor het aankaarten van dit gebrek bij de Geschillencommissie.
Wanneer de ondernemer zich met de klacht net zo opgesteld had als bij andere gebreken aan de woningen in het [naam] project, waar de ondernemer in dialoog met de bewoners zich actief inspande om de oorzaak van een gebrek in de woning te achterhalen, was de tijdsperiode van dit proces korter geweest en had één en ander binnen termijn kunnen plaatsvinden.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op grond van artikel 18 van de toepasselijke Algemene Voorwaarden eindigt de onderhoudsperiode zes maanden na oplevering van de woning en derhalve op 20 maart 2017. Overeenkomstig artikel 18 lid 5 van de Algemene Voorwaarden is een rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek niet-ontvankelijk indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na het einde van de onderhoudstermijn en derhalve op 20 maart 2022. Op grond van lid 7 van artikel 18 geldt dat van verlenging van deze termijn sprake kan zijn als de ondernemer mededeling heeft gedaan de klacht als afgehandeld te beschouwen en de termijn van vijf jaren verstrijkt. Deze mededeling heeft plaatsgevonden op 8 juli 2021 en heeft derhalve plaatsgevonden ruim vóór het verloop van de termijn van vijf jaren. Een termijnverlenging is derhalve niet gerechtvaardigd.
Met het indienen van het vragenformulier op 28 augustus 2022, ruim vijf maanden na het verloop van de vervaltermijn, is de consument derhalve te laat.
Vanwege het te laat instellen van de rechtsvordering is de consument niet-ontvankelijk en dient de commissie het geschil niet in behandeling te nemen.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 29 januari respectievelijk 5 februari 2015 door partijen ondertekende koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 20 september 2016 opgeleverd.
Ook is op genoemde koop-/ aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement van deze commissie bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De vraag die zich voordoet is of de rechtsvordering van de consument tijdig is ingesteld.
De arbiters overwegen als volgt.
Er dient onderscheid gemaakt te worden tussen de garantie die de consument heeft uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst en de garantie die hij heeft op grond van de garantieregeling. De beide regelingen hebben eigen (contractuele) vervaltermijnen waarbinnen een rechtsvordering aanhangig gemaakt moet worden.
Toetsing aan de koop-/ aannemingsovereenkomst
Op grond van 18 lid 5 van de toepasselijke algemene voorwaarden is een rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek niet-ontvankelijk indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na het einde van de onderhoudstermijn. Vaststaat dat de woning is opgeleverd op 20 september 2016. De onderhoudsperiode van zes maanden eindigde daarom op 20 maart 2017 en vijfjaarstermijn op 20 maart 2022. De consument heeft eerst op 28 augustus 2022, en dus buiten genoemde termijn, het geschil aanhangig gemaakt bij de commissie. Het verweer van de ondernemer slaagt en de arbiters zullen de consument op grond van het vorenstaande niet-ontvankelijk verklaren in zijn klacht waar het betreft het beroep op de koop-/aannemingsovereenkomst.
Toetsing aan de garantieregeling
Anders ligt het echter waar het gaat om het beroep op de garantieregeling. Artikel 10 lid 3 van die regeling bepaalt: ‘de rechtsvordering uit hoofde van een SWK garantiegebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van drie jaren na afloop van de op het gebrek betrekking hebbende SWK garantietermijn als vermeld in het Garantiesupplement.’ Op grond van artikel 6 lid 5 en de bijbehorende module I E, artikel 1 bedraagt de garantietermijn zes jaar, ingaande drie maanden na oplevering.
De vervaltermijn voor het instellen van een rechtsvordering verloopt in dit geval op 20 december 2025. Dit betekent dat deze rechtsvordering wel tijdig is ingesteld. De arbiters zullen de consument op grond van het vorenstaande ontvankelijk verklaren in zijn klacht waar het betreft het beroep op de garantieregeling.
Hetgeen partijen in dit verband ieder voor zich verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft – naar het oordeel van de arbiters – geen verdere bespreking, nu dat niet tot een ander oordeel kan leiden.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen bij wijze van voorbeslissing als volgt:
I. verklaren de consument niet-ontvankelijk in zijn klacht voor wat betreft zijn beroep op de koop-/aannemingsovereenkomst;
II. verklaren de consument ontvankelijk in zijn klacht voor wat betreft zijn beroep op de garantieregeling, en houden alleen in zoverre elke verdere beslissing aan.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.