Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: ongegerond
Referentiecode:
158345/185645
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst. Het geschil gaat om waterschade als gevolg van een lekkage in de woning die aan consument is opgeleverd. De woning van de consument had die maanden na oplevering een vochtplek. Dit is op verschillende manieren en meerdere malen gemeld aan de ondernemer. Inmiddels is de vochtplek een lekkageplek geworden. Consument wil herstel en een schadevergoeding van € 50.000.–. De ondernemer meent dat het gebrek is verholpen en de gevolgschade ook is hersteld. De arbiters constateren dat het gebrek waardoor de lekkage is ontstaan al is verholpen, waardoor zij geen oordeel hierover hoeven te geven. De schadevergoeding wordt afgewezen, omdat de ondernemer de argumenten van de consument heeft weerlegt. De arbiters verklaren de klacht van de consument ongegrond.
De uitspraak
Ondergetekenden:
De heer mr. P.L. Alers te [plaatsnaam], mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam] en de heer F.J. Scholte te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals dat luidt ten dage van de aanhangig making van het geschil.”
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil draait om waterschade als gevolg van lekkage in de aan de consument opgeleverde woning.
Behandeling van het geschil
Op 9 december 2022 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. [naam] als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting is de consument verschenen, bijgestaan door de heer [naam]. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam] (teamleider) vergezeld van de gemachtigde.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In augustus 2021, drie maanden na oplevering, openbaarde zich een vochtplek in de woonkamer. Door de consument is daarvan direct melding gedaan bij de ondernemer maar met deze melding is – net als met acht andere schriftelijke meldingen en diverse telefonische meldingen en meldingen via Whatsapp – tot op heden niets concreets gedaan. De vochtplek is inmiddels een zeer grote lekkageplek geworden en er zijn op drie andere plaatsen in het appartement lekkageplekken bijgekomen. Doordat er geen opvolging gegeven is aan deze gebreken, was de woning volgens de consument niet bewoonbaar en niet te verhuren. De consument vordert nakoming middels herstel van de gebreken, alsmede schadevergoeding ad € 50.000,– aan indirecte kosten inclusief huurderving.
Ter zitting heeft de consument aanvullend onder meer betoogd dat de schade door de lekkage aanvankelijk beperkt van omvang was. De ondernemer heeft de lekkage en de gevolgschade echter groter laten worden door niet adequaat in te grijpen. Daardoor is schade aan de keuken en de vloer ontstaan. De lekkage en de gevolgschade zijn inmiddels hersteld. De gang naar de commissie was vooral ingegeven doordat de consument bij de ondernemer geen gehoor vond voor zijn klachten. Het appartement is te huur aangeboden toen herstel in zicht kwam. De consument heeft de woning vanuit een economisch belang gekocht. Er is nu sprake van huurderving, potentiële huurders hebben afgehaakt, en de consument heeft de vloer moeten laten vervangen. De consument heeft steeds zijn verantwoordelijkheid genomen en heeft zelf adequaat gehandeld, maar de ondernemer heeft dat nagelaten.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer betwist de vordering van de consument. Het gebrek waardoor de lekkage werd veroorzaakt, is door de installateur verholpen. Verder is ook het herstel van gevolgschade aan het appartement in mei 2022 afgerond.
De consument heeft op geen enkele wijze aangetoond dat het appartement vanaf 23 april
2021 onbewoonbaar/ onverhuurbaar was. Bij oplevering was geen sprake van ernstige gebreken.
De consument had het appartement direct na oplevering kunnen verhuren. De woning is volgens de ondernemer daadwerkelijk verhuurd sinds 2 mei 2022. Daaruit blijkt volgens de ondernemer dat de stelling van de consument dat de woning onbewoonbaar was, onjuist is. De consument heeft niet schadebeperkend gehandeld en heeft ook niet aangetoond dat hij het appartement per april 2021 zou hebben verhuurd en wat de huurprijs zou zijn geweest.
De consument heeft pas op 22 april 2022 voor het eerst aanspraak gemaakt op schade als gevolg van gederfde huurinkomsten. Daarmee heeft hij niet voldaan aan zijn wettelijke klachtplicht ex 6:89 Burgerlijk Wetboek. Door te zwijgen heeft de consument bovendien de mogelijkheid ontnomen om schadebeperkend op te treden.
De omvang van de schade is op geen enkele manier onderbouwd.
De consument heeft niet aangetoond dat sprake is van causaal verband tussen de huurderving en de lekkage.
De ondernemer heeft ter zitting in aanvulling onder meer aangegeven dat het achteraf gezien zo niet had moeten lopen. Hij heeft echter meerdere keren gedacht de oorzaak van de lekkage gevonden te hebben. Uiteindelijk is de oorzaak op 14 februari 2022 achterhaald waarna herstel heeft plaatsgevonden. De ondernemer persisteert in zijn betwisting van de vorderingen van de consument.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 9 maart 2020 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst, door partijen ondertekend op 6 respectievelijk 9 maart 2020, heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 23 april 2021 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt. De consument vordert nakoming en herstel van gebreken. De arbiters constateren dat de consument ter zitting de stelling van de ondernemer heeft bevestigd dat het gebrek waardoor de lekkage werd veroorzaakt inmiddels door de installateur is verholpen en dat het herstel van gevolgschade aan het appartement in mei 2022 is afgerond. Dit herstel heeft daarmee eerst na aanvang van de onderhavige procedure plaatsgevonden, maar nu voor de consument aan dit klachtonderdeel, zijnde de vordering tot herstel, het belang is komen te ontvallen, hoeven de arbiters daarover niet meer te oordelen.
De consument vordert tevens een schadevergoeding van ‘rond € 50.000,–‘ aan indirecte kosten inclusief huurderving. De ondernemer heeft de vordering van de consument betwist. De arbiters volgen het verweer van de ondernemer. Door de consument is gelet op de betwisting door de ondernemer onvoldoende gesteld en de vordering tot schadevergoeding is niet dan wel onvoldoende onderbouwd.
Gelet op het vorenstaande achten de arbiters dit onderdeel van de klacht van de consument ongegrond.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters stellen vast dat de oplevering van de woning op 23 april 2021 heeft plaatsgevonden en garantietermijn is ingegaan op 23 juli 2021. De melding van de klacht bij de ondernemer was op 11 augustus 2021. Er was sprake van een gebrek waarvoor de algemene garantietermijn geldt en derhalve komt de consument ter zake van herstel een beroep op de waarborg toe.
Hetgeen partijen ieder voor zich verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft naar het oordeel van de arbiters geen verdere bespreking, nu dat niet tot een ander oordeel kan leiden.
Klachtengeld
De klacht, zijnde de vordering tot schadevergoeding, is weliswaar ongegrond bevonden, maar de arbiters zijn van oordeel dat de consument het geschil desalniettemin op goede gronden aan de commissie heeft voorgelegd nu ten tijde van het indienen van de klacht de lekkage en de gevolgschade aan het appartement nog niet waren hersteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 3 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klacht van de consument ongegrond;
– stellen vast dat de consument ter zake van het door de ondernemer ter zake van de lekkage gepleegde herstel een beroep op de Garantieregeling toekomt.
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd.
– bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.