Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
187311/193545
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Consument stelt dat er gebreken zijn in de opgeleverde woning. Ondernemer wil overgaan tot herstel als de factuur is betaald door consument. Een deskundige heeft de zaak onderzocht en een rapport met zijn bevindingen erover uitgebracht. De commissie verklaart de klacht over de kozijnen en ramen gegrond en de klacht over de waterafvoerleiding ongegrond. De factuur dient aan ondernemer betaald te worden als hij de gebreken deugdelijk heeft hersteld.
De klacht wordt ten dele gegrond verklaard.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil heeft betrekking op het doorzakken van de kozijnen, de lekkage van de ramen en de verstopping in de waterafvoerleiding van de keuken, dit alles in de aanbouw die de ondernemer heeft gerealiseerd aan de woning van de consument.
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij wege van bindend advies te laten beslechten door de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: de commissie)
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
Op 14 juli 2023 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil door de commissie plaatsgevonden. De consument is ter zitting verschenen door middel van een digitale verbinding en zij werd vergezeld van haar partner de heer [naam]. De ondernemer werd ter zitting fysiek vertegenwoordigd door de heren [initialen naam] en [naam] en fysiek bijgestaan door zijn gemachtigde voornoemd en de heer mr. [naam], advocaat te Amsterdam.
Beide partijen hebben hun standpunten nader toegelicht.
Standpunt van de consument
In de kern komt het standpunt van de consument op het volgende neer.
De ondernemer heeft de aanbouw aan de achterzijde van de woning van de consument gerealiseerd. Hij is met de werkzaamheden in maart 2021 begonnen en hij heeft het werk in juni 2021 opgeleverd. De consument heeft na de oplevering de volgende gebreken geconstateerd.
1. Het doorzakken van de kozijnen en de lekkage van de ramen in de hobbykamer
In oktober 2021 heeft de consument bij de ondernemer geklaagd over het doorzakken van de kozijnen van de openslaande deuren in de keuken en over een lekkage aan de ramen op de bovenverdieping met schimmelvorming als gevolg. De ondernemer heeft meermalen tevergeefs geprobeerd de gebreken te verhelpen. De deuren kunnen in de winter niet open.
2. De verstopping in de waterafvoerleiding van de keuken
In april 2022 is er een verstopping in de waterafvoerleiding van de keuken ontstaan. De consument heeft dit gemeld bij de ondernemer. De ondernemer heeft naar aanleiding van die melding niet gereageerd en daarom heeft de consument zelf de afvoerleiding laten doorspuiten. In juni 2022 zijn er weer problemen aan de afvoerleiding ontstaan. De consument heeft de ondernemer bij herhaling verzocht om actie te ondernemen, maar weer bleef een reactie van de ondernemer uit. Vanwege overlast door stank en ongedierte heeft de consument de afvoerleiding weer laten doorspuiten en een camera-inspectie laten uitvoeren. Uit die inspectie bleek dat het probleem werd veroorzaakt door de overgang van de oude naar de nieuwe afvoerleiding. De aanwezigheid van een sifon, die bij de camera-inspectie is ontdekt, was de consument niet bekend en zij weet niet of de ondernemer dit had moeten of kunnen weten.
De consument verlangt dat de ondernemer ervoor zorgt dat de gebreken worden verholpen.
Standpunt van de ondernemer
In de kern komt het standpunt van de ondernemer op het volgende neer.
1. Het doorzakken van de kozijnen en de lekkage van de ramen in de hobbykamer
Voor de beweerdelijke doorzakking van het kozijn van de openslaande deuren heeft de ondernemer meerdere keren personeel langs gestuurd, waarna het kozijn door de consument in orde is bevonden. Waarom een beweerdelijke doorzakking van het kozijn van de openslaande deuren nu opnieuw door de ondernemer verholpen zou moeten worden, is niet helder. Bovendien wordt door de consument op dit punt ook geen nadere informatie gegeven. Onduidelijk is bijvoorbeeld hoever het kozijn doorzakt en of dat de normen overschrijdt.
Het kozijn van de hobbykamer dat volgens de consument gebrekkig zou zijn doordat het water zou doorlaten, bevat een naar één kant aflopende onderdorpel. Als gevolg daarvan is het niet ondenkbaar dat er op het laagste punt een beetje water blijft staan dat kleine vochtplekken veroorzaakt. Wanneer men de door de consument in het dossier gevoegde foto bekijkt, blijkt daar niet uit dat er water door de kozijnen naar binnen sijpelt. In de hobbykamer staat de wasmachine, waardoor het niet is uitgesloten dat deze veel condensvorming op de ramen veroorzaakt. Ook op dit punt toont de consument niet aan waardoor de schade wordt veroorzaakt en waarom de ondernemer is gehouden tot herstel.
2. De verstopping in de waterafvoerleiding van de keuken
Voor de beweerdelijke verstopping van de afvoerleiding is de ondernemer niet aansprakelijk. De verstopping wordt veroorzaakt door een oude sifon onder de keukenvloer. De ondernemer wist niet en kon ook niet weten dat zich onder die vloer een sifon bevond.
Voor de realisatie van de uitbouw was het niet noodzakelijk om de keukenvloer open te breken. De stelling van de consument dat er sprake is van een verborgen gebrek gaat niet op, omdat de consument de afvoerleiding al meer dan een jaar gebruikte toen zij de verstopping ontdekte.
Opschorting
De ondernemer is nog steeds bereid om de gebreken aan de kozijnen en de lekkage van de ramen te herstellen, maar hij heeft zijn herstelverplichtingen opgeschort totdat de consument de meerwerkfactuur heeft betaald en dat heeft hij de consument ook schriftelijk laten weten. De ondernemer hoeft pas tot herstel over te gaan nadat de consument die factuur heeft voldaan. De verplichting tot betaling van meerwerk is namelijk ontstaan na afronding van het meerwerk (en uiterlijk geaccepteerd bij oplevering) en aldus eerder ontstaan dan de eventuele verplichting tot herstel van gebreken.
Tegeneis
De ondernemer stelt een tegeneis in. De ondernemer vordert van de consument betaling van een meerwerk-factuur ad € 4.220,– en voert daarvoor het volgende aan.
In de offerte en de aannemingsovereenkomst zijn twee stelposten opgenomen, één voor loodgieterswerk in de keuken en één voor elektrawerkzaamheden in de keuken. In de gecontracteerde leveringsomvang zijn geen loodgieterswerkzaamheden opgenomen. De contractuele situatie is dus dat verrichte loodgieterswerkzaamheden in de keuken op basis van nacalculatie verrekend worden onder de stelpost of als meerwerk.
Het meerwerk bestond uit het aanpassen van leidingwerk voor de badkamer, aanpassen van leidingwerk voor een buitenkraan, aanpassen van de wasmachineaansluiting, de verplaatsing van de cv-ketel, een nieuwe rookgasafvoer en een aansluiting voor een extra hemelwaterafvoer. De consument heeft niet betwist dat deze werkzaamheden zijn uitgevoerd. Zij voert aan dat deze werkzaamheden onder de aannemingsovereenkomst vallen en in de overeengekomen aanneemsom zijn begrepen, maar dit is onjuist. De werkzaamheden die de ondernemer volgens de aannemingsovereenkomst moest uitvoeren, concentreerden zich rondom de keuken. Het gaat om zeer zichtbare werkzaamheden, waarvan de uitvoering voor de consument geen verrassing kan zijn geweest. Gegeven de feitelijke situatie is het ook onaannemelijk dat de consument geen opdracht heeft gegeven voor het uitvoeren van meerwerk. Omdat tussen partijen niet in geschil is dat de verrichte werkzaamheden niet onder de stelpost voor de keuken vallen, kan het ook niet anders dan dat er sprake is van meerwerk. Het is dan ook onaannemelijk dat werkzaamheden ten behoeve van de badkamer en de tuin geen meerwerk zouden zijn. De consument wist al bij de oplevering dat zij nog meerwerk zou moeten betalen, omdat de ondernemer haar toen heeft gezegd dat zij daarvoor nog een factuur zou krijgen.
Reactie van de consument op de tegeneis
Op 11 oktober 2021 deelde de ondernemer de consument mee dat er nog een bedrag voor loodgieterswerkzaamheden openstond. In juni 2022 heeft de consument daarvan een factuur ontvangen. De consument is het niet eens met die factuur. Het in rekening gebrachte meerwerk ziet blijkbaar op werkzaamheden van de loodgieter. Die werkzaamheden waren echter inbegrepen in de vaste aanneemsom. Van meerwerk is geen sprake. Ook enige opdracht van cliënten voor de uitvoering van dit meerwerk ontbreekt. De in rekening gebrachte kosten zien evenmin op de in de overeenkomst genoemde stelposten.
De cv-ketel moest worden verplaatst omdat deze anders midden in de keuken zou blijven hangen. Die verplaatsing zou de ondernemer regelen, maar over een meerprijs is niet gesproken. Het omhangen van de cv-leidingen en de rookgasafvoer is inherent aan het verplaatsen van de cv-ketel. Hieruit kan niet anders worden afgeleid dan dat deze werkzaamheden onder de aannemingsovereenkomst en niet onder meerwerk vallen. De buitenkraan is volgens de consument niet door de ondernemer maar door haar partner aangebracht.
De consument heeft het gevorderde meerwerk niet betaald en het factuurbedrag ad € 4.440,– bij de commissie in depot gestort.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 26 januari 2023 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt–voor zover hierna niet aangehaald–als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige, maar geen van hen heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van hetgeen partijen schriftelijk en mondeling naar voren hebben gebracht en met inachtneming van de inhoud van de in het geding gebrachte stukken, overweegt de commissie als volgt.
Vaststaat dat tussen partijen op 22 januari 2021 een overeenkomst tot stand is gekomen waarbij de consument opdracht heeft gegeven tot uitvoering van werkzaamheden aan haar woning (hierna te noemen: de overeenkomst). Op de overeenkomst zijn de Consumentenvoorwaarden 2010 (Covo 2010) van toepassing, die onder meer bepalen dat de ondernemer verplicht is het werk goed en deugdelijk uit te voeren.
Uit het rapport van de deskundige blijkt het volgende.
Ten aanzien van de kozijnen
Ten tijde van het onderzoek klemden de tuindeuren aan de bovenzijde met de tussendorpel niet. De gemeten speling aan de bovenzijde van beide deuren was over de gehele breedte voldoende. De actieve deur liep iets aan in de sluitzijde. Aan de buitenzijde van de tussendorpel is – gemeten in de dagkant van de deuropening – een doorbuiging van 3,5 mm gemeten. Volgens de KVT-Kwaliteitseisen van houten gevelelementen is van het gerede product een doorbuiging van 1,9 mm toegestaan. De opgetreden vervorming van de tussendorpel voldoet dan ook niet aan die eisen. Van de zware T-staal die de ondernemer heeft aangebracht mag worden aangenomen dat de tussendorpel niet noemenswaardig verder zal doorbuigen. Indien de deuren aan de bovenzijde toch nog gaan klemmen, dient de ondernemer de deuren iets af te schaven en/of bij te stellen.
Voor wat betreft het aanlopen van de actieve deur aan de sluitzijde wordt niet voldaan aan de eis van goed en deugdelijk werk. Voor wat betreft de doorbuiging van de tussendorpel wordt vooralsnog wel voldaan aan die eis. Naar de mening van de deskundige kan herstel plaatsvinden door de deuren goed gangbaar en sluitend te maken en daarbij alle noodzakelijk en bijkomende werkzaamheden op vakbekwame wijze uit te voeren.
Ten aanzien van de lekkages van de ramen
Zowel het kozijn met vast glas als het kozijn met het naar binnen draaiend raam heeft een vorm, waarvan de onder- en bovenzijde schuin aflopen. Als gevolg van dit ontwerp vindt er een concentratie van afstromend regenwater plaats in onderhoek van het kozijn met vast glas en in de onderhoek van het raam.
Voor zover waarneembaar zijn in de glassponningen van het kozijn met vast glas geen onthechte kitvoegen geconstateerd. Dat kozijn is evenwel niet voorzien van een hieldichting (kitrand aangebracht achter de glaslat tegen het glas). Een hieldichting dient aangebracht te worden om te voorkomen dat condenswater in de glas-sponning naar de onderhoek vloeit en vervolgens via de naden van de glaslat naar binnen dringt. In de onder-hoeken, met name de rechterruit gezien vanaf de binnenzijde, zijn vochtsporen waarneembaar. Ten gevolge van de lekkage is de wandafwerking verkleurd en licht aangetast. De KVT schrijft in hoofdstuk 12.12.1 voor dat bij binnenbeglazing in alle situaties een hieldichting aangebracht moet worden.
Het naar binnen draaiend raam heeft een extra aluminium lekdorpel en in de dagkanten van de kozijnstijlen en bovendorpel is een tweede kierdichting aangebracht. Aan de sluiting en dichting van het raamkozijn zijn geen zichtbare technische onvolkomenheden waargenomen. Het afvoergootje aan het uiteinde van het aanslagprofiel is waterdicht en sluit tegen het kozijn. De fabrieksmatige aangebrachte waterafvoeropeningen in het aan-slagprofiel zijn correct gepositioneerd. Maar bij hevige regenval in combinatie met wind op het raam in de onderhoek van het schuin lopende afvoergootje vindt een concentratie van lekwater plaats, met als gevolg dat het afvoergootje in de onderhoek overstroomt. In de onderhoek van het raamkozijn zijn lekkagesporen waarneembaar. Volgens afdeling 3.5 van het Bouwbesluit moet een dergelijke uitwendige scheidingsconstructie waterdicht zijn.
Voor wat betreft de waterdichtheid voldoen de raamkozijnen niet aan de maatstaven van goed en deugdelijk werk. Naar de mening van de deskundige kan herstel plaatsvinden door het vaste glas en het glas van het draairaam te voorzien van een hieldichting conform de KVT. De lekkage van het draairaam kan worden opgelost door bijvoorbeeld het aluminium raamprofiel te voorzien van tussenschotjes, zodat het lekwater op meer plaatsen direct naar buiten wordt afgevoerd. De aangetaste wandafwerking dient hersteld te worden. Alle noodzakelijk bijkomende werkzaamheden dienen op een vakbekwame wijze uitgevoerd te worden.
Ten aanzien van de waterafvoerleiding
De betreffende afvoerleiding bevindt zich onder de betonnen keukenvloer. Zowel de woning als de keuken-aanbouw zijn zonder kruipruimte gebouwd, waardoor de afvoerleidingen onder de betonnen begane grondvloer van de woning en van de nieuwe keukenaanbouw niet bereikbaar zijn. Op de afvoerleiding zijn de gootsteen, de vaatwasmachine, de hemelwaterafvoer en het afvoerputje van de bestrating aangesloten. De woning is van een zogenoemd “gemengd afvoersysteem” voorzien. De nieuwe afvoerleiding onder de keukenvloer is volgens informatie op de voormalige hemelwaterafvoerleiding aangesloten. De standleiding van de voormalige hemelwaterafvoer was tegen de achtergevel gemonteerd en is bij het plaatsen van de aanbouw vervallen.
Op de videobeelden, die door RRS op 23 augustus 2022 in opdracht van de consument door middel van een camera-inspectie van de binnenzijde van de afvoerleiding zijn gemaakt en die de consument heeft overgelegd, is duidelijk waarneembaar dat ter plaatse van de oorspronkelijke hemelwaterafvoer aan de oorspronkelijk achtergevel een waterzak/slot c.q. sifon in de afvoerleiding zit. Een waterzak in de afvoerleiding van het huishoudelijk afvalwater geeft dezelfde problemen als tegenschot waarbij de afvoerleiding constant geheel gevuld is. De gevolgen zijn: afzetting, verstopping en vertraging van de stroomsnelheid.
Het gemaakte afvoersysteem is in strijd met artikel 6.16 van het Bouwbesluit en de NEN 3215 Binnenriolering Eisen en bepalingsmethode. Het afvoersysteem is daarmee niet naar de eisen van goed en deugdelijk werk uitgevoerd. Herstel is volgens de deskundige mogelijk door de waterzak/slot of sifon te verwijderen en de afvoerleiding overeenkomstig de voorschriften uit te voeren. Maar daarvoor zal de betonnen vloer in de aanbouw opgehakt moeten worden. Omdat dit een zeer ingrijpende handeling is, kan als alternatieve oplossing gedacht worden aan de vaststelling van een schadevergoeding voor het jaarlijks ontstoppen van de afvoerleiding.
De commissie is van oordeel dat het door de deskundige uitgebrachte rapport ten aanzien van de kozijnen en lekkages voldoende is gemotiveerd en zowel naar zijn wijze van totstandkoming als naar zijn inhoud in overeenstemming is met de eisen die daaraan kunnen en moeten worden gesteld. De commissie acht zich door de inhoud van dit rapport voldoende voorgelicht en zij volgt het oordeel van de deskundige voor wat betreft deze gebreken.
Daarmee stelt de commissie vast dat de kozijnen en de lekkages aan de ramen niet voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk, waartoe de ondernemer zich tegenover de consument contractueel heeft verplicht. De ondernemer dient dan ook tot herstel over te gaan, waarbij het aan de ondernemer is om met inachtneming van het advies van de deskundige de wijze van herstel te bepalen.
De commissie zal het gevorderde herstel van de waterafvoerleiding afwijzen. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat beide partijen vóór en tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden niet bekend waren met de aanwezigheid van een waterzak/slot c.q. sifon in de afvoerleiding onder de betonnen begane grondvloer van de woning. Die aanwezigheid is pas bij de eerdergenoemde camera-inspectie gebleken. Van de verstopping in de afvoerleiding kan de ondernemer dan ook geen verwijt worden gemaakt.
De commissie acht de klachten van de consument over de kozijnen en over de lekkages aan de ramen gegrond en de klacht over de waterafvoerleiding ongegrond.
Tegeneis
De ondernemer vordert van de consument een bedrag van € 4.220,– aan meerwerk. De desbetreffende factuur vermeldt een bedrag van € 4.420,– en de consument heeft een bedrag van € 4.420,– bij de commissie in depot gestort. De commissie gaat ervan dat de vordering ad € 4.220,– berust op een kennelijke verschrijving en zij leest daarvoor in de plaats € 4.420,–.
De commissie is van mening dat als meerwerk is aan te merken het aanpassen van het leidingwerk voor de badkamer (€ 285,12), het aanpassen van leidingwerk voor een buitenkraan (€ 276,86), dit gezien de noodzaak op het moment van uitvoering van de werkzaamheden, en de nieuwe rookgasafvoer (€ 450,41). Anders dan de consument heeft gesteld, is de commissie namelijk niet gebleken dat deze werkzaamheden onder de overeenkomst vallen. De post aanpassen van de wasmachineaansluiting (€ 235,54) zal worden afgewezen omdat deze onvoldoende is gespecificeerd. Ook zal worden afgewezen de post extra hemelwateraansluiting (€ 128,10) omdat deze werkzaamheden naar het oordeel van de commissie onder de overeenkomst vallen. De ondernemer heeft voor het verplaatsen van de cv-ketel een bedrag van € 2.276,86 gevorderd. De hoogte van dit bedrag is onvoldoende onderbouwd, zodat dit bedrag niet zal worden toegewezen. De commissie acht voor de verplaatsing van de cv-ketel een bedrag van € 500,– voor arbeid en materiaal redelijk en billijk.
Op grond van de voorgaande overweging zal de tegenvordering worden toegewezen tot een bedrag van € 1.512,39. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
Het depot
Van het bedrag dat de consument bij de commissie in depot heeft gestort, dient een bedrag van € 1.512,39 aan de ondernemer te worden voldaan binnen 14 dagen nadat deze zijn herstelverplichtingen deugdelijk is nagekomen. Het resterende depotbedrag dient vervolgens aan de consument te worden voldaan.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klachten van de consument zijn gedeeltelijk gegrond. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement van de commissie, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden dat de consument aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,–. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten verschuldigd.
Beslissing
De commissie, beslissend naar redelijkheid en billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslist als volgt:
op de klachten van de consument:
verklaart de klachten over de kozijnen en over de lekkages aan de ramen gegrond en de klacht over de waterafvoerleiding ongegrond;
veroordeelt de ondernemer ter zake van de klachten over de kozijnen en over de lekkages aan de ramen op de eerste verdieping tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen de deskundige heeft gerapporteerd, binnen acht weken na de datum waarop dit bindend advies is verzonden;
veroordeelt de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 260,– als vergoeding voor het betaalde klachtengeld binnen twee weken na de datum waarop dit bindend advies is verzonden;
wijst af hetgeen de consument meer of anders heeft gevorderd;
op de tegeneis:
veroordeelt de consument tot betaling aan de ondernemer van een bedrag van €1.512,39;
wijst af hetgeen de ondernemer meer heeft gevorderd;
bepaalt dat het bedrag dat door de consument bij de commissie in depot is gestort, als volgt wordt verdeeld:
– € 1.512,39 zal worden overgeboekt aan de ondernemer; uitbetaling zal plaatsvinden binnen veertien dagen nadat de ondernemer heeft zorggedragen voor goed en deugdelijk herstel van de klachten op de wijze als hiervoor aangegeven;
– € 2.907,61 zal worden overgeboekt aan de consument; uitbetaling zal eveneens plaatsvinden binnen veertien dagen nadat de ondernemer heeft zorggedragen voor goed en deugdelijk herstel van de klachten.
Aldus beslist op 14 juli 2023 door de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw, bestaande uit mevrouw mr. M.L. Braaksma, voorzitter, de heer ing. G.J. van Ingen en mevrouw mr. C. Muller, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.