Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
134525/149955
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen partijen. Ondernemer zou hiervoor de woning van consument (af)bouwen. Consument vindt dat dit niet naar behoren is gebeurd. De ondernemer heeft in de woning van de consument niet de kozijnen aangebracht die waren voorgeschreven in de Technische Omschrijving die hoorden bij de overeenkomst. Ondernemer erkent dat hij tekort is geschoten in de nakoming. De arbiters verklaren de klacht gegrond, omdat de ondernemer erkent niet hetgeen heeft geleverd dat in de overeenkomst staat.
De uitspraak
Ondergetekenden:
mevrouw mr. M.L. Braaksma te [plaatsnaam], mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam] en de heer F.J. Scholte te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Plaatsing van kozijnen met verstekverbindingen in plaats van rechte hoekverbindingen in de woning.
Behandeling van het geschil
Op 30 september 2022 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. [naam] als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Van de zijde van de consument was de heer [naam] aanwezig vergezeld van de gemachtigde. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam] (projectleider) en mevrouw mr. [naam] (bedrijfsjurist), bijgestaan door de gemachtigde.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer heeft niet de kozijnen aangebracht die waren voorgeschreven in de Technische Omschrijving (TO) behorende bij de koop-/ aannemingsovereenkomst. Voorgeschreven waren kunststof kozijnen, aan de buitenzijde uitgevoerd in een ‘hout-look’ met rechte hoekverbindingen. De ondernemer heeft kozijnen met een verstekverbinding geplaatst. De ondernemer heeft erkend dat andere kozijnen zijn geplaatst dan overeengekomen. Hij heeft de consument de keuze geboden tussen twee scenario’s. De consument heeft beide scenario’s afgewezen, omdat deze naar zijn mening niet redelijk waren. De aangeboden vergoeding is te laag en het naar achteren schuiven van de oplevering is niet redelijk nu de ondernemer continu heeft aangekondigd dat de oplevering voor de bouwvak van 2021 zou plaatsvinden. De consument heeft op zijn beurt twee alternatieven voorgesteld die door de ondernemer zijn afgewezen. De consument heeft bij de oplevering van de woning de kozijnen met verstekverbindingen niet geaccepteerd.
De consument heeft de ondernemer al voor de oplevering op de fout gewezen en heeft de ondernemer ruimschoots in de gelegenheid gesteld het gebrek op adequate wijze te verhelpen. De kosten van herstel ten opzichte van het belang van de consument bij herstel zijn niet disproportioneel. Daarnaast waren juist de gepresenteerde hoekverbindingen reden voor de consument om tot de koop van de woning over te gaan.
De consument vordert:
1. primair: de ondernemer te bevelen alle zeventien in de woning geplaatste kozijnen met verstekverbindingen te vervangen door de voorgeschreven kozijnen met rechte hoekverbindingen, inclusief herstel van eventuele veroorzaakte gevolgschade, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,– voor iedere dag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft;
subsidiair: de ondernemer te veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding aan de consument van € 37.000,– zijnde de geraamde kosten voor het in eigen beheer laten vervangen van de kozijnen door de voorgeschreven kozijnen, althans een door de arbiters in goede justitie te bepalen schadevergoeding.
2. de ondernemer te veroordelen in de proceskosten.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De vorderingen dienen afgewezen te worden. De ondernemer erkent dat hij is tekortgeschoten in de nakoming. De plaatsing van buitenkozijnen met verstekverbindingen in plaats van de overeengekomen rechte hoekverbindingen was het gevolg van een foutieve leverantie aan de ondernemer, die op het moment van ontdekking niet eenvoudig meer kon worden teruggedraaid, omdat de kozijnen inmiddels geproduceerd waren. De consument heeft geen gebruik gemaakt van de aangeboden scenario’s. Het is juist dat de ondernemer eerder had medegedeeld dat woningen voor de bouwvak zouden worden opgeleverd, maar aan een dergelijke opleveringsprognose kunnen geen rechten worden ontleend. Slechts de schriftelijke datum van oplevering is op grond van art. 14 lid 4 van de Algemene Voorwaarden behorend bij de koop-/ aannemingsovereenkomst leidend. De woningen hadden binnen de contractueel overeengekomen 250 werkbare dagen met hoekse verbindingen kunnen worden opgeleverd. De latere oplevering hield verband met de benodigde tijd voor productie en montage van de kozijnen.
De ondernemer heeft de consument op 18 mei 2022 de gelegenheid geboden om uiterlijk op 25 mei 2022 te laten weten of hij nakoming verlangde of schadevergoeding, aan de hand van twee scenario’s. De consument heeft de termijn, na uitstel tot 28 mei 2022, laten verstrijken zonder een keuze te maken.
De kosten van herstel staan in geen verhouding tot het belang van de consument bij herstel in plaats van schadevergoeding, aldus de ondernemer. De vordering tot nakoming is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Toen de consument kon kiezen voor nakoming of schadevergoeding liet hij dit na. Daarmee is de ondernemer benadeeld, aangezien de herstelwerkzaamheden toen nog konden worden meegenomen in de bouwstroom. Thans is dat niet langer mogelijk en dienen er onevenredig hoge kosten te worden gemaakt om de kozijnverbindingen te wijzigen. Het gaat om een esthetisch gebrek. Het bedrag van € 2.000,– dat de ondernemer de consument heeft aangeboden, is redelijk en doet recht aan een esthetisch gebrek.
De ondernemer vordert veroordeling van de consument in de proceskosten van de ondernemer.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 29 respectievelijk 31 januari 2020 door partijen ondertekende koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 26 juli 2021 opgeleverd.
Ook is op genoemde koop-/ aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
Tussen partijen staat vast dat de ondernemer in de woning van de consument niet de kozijnen heeft aangebracht die waren voorgeschreven in de Technische Omschrijving (TO) behorende bij de koop-/ aannemingsovereenkomst. Voorgeschreven waren kunststof kozijnen die aan de buitenzijde zouden worden uitgevoerd in een ‘hout-look’ met rechte hoekverbindingen. De ondernemer heeft kozijnen met een verstekverbinding geplaatst. De ondernemer heeft erkend dat andere kozijnen in de woning zijn geplaatst dan overeengekomen. Voorts is niet in geding dat sprake is van een esthetisch gebrek.
De arbiters zullen de klacht van de consument gegrond verklaren nu het gebrek is erkend door de ondernemer.
De consument heeft primair nakoming gevorderd, dat wil zeggen: vervanging van de kozijnen met een verstekverbinding door kozijnen met rechte hoekverbindingen. De ondernemer heeft gesteld dat het recht van de consument op nakoming, op grond van artikel 6:88 van het Burgerlijk Wetboek is komen te vervallen. Dit zou het geval zijn, omdat de consument desgevraagd geen keuze heeft gemaakt voor nakoming van één van de aangeboden scenario’s binnen de door de ondernemer gestelde termijn. De arbiters passeren dit verweer.
Het enkele feit dat de consument geen keuze heeft gemaakt voor één van de door de ondernemer aangeboden scenario’s maakt nog niet dat hij daarmee geen keuze heeft gemaakt in de zin van genoemd artikel. Uit de jurisprudentie volgt dat om rechtsverwerking te kunnen aannemen, nodig is dat de rechthebbende zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens te gelde maken van de bevoegdheid tot nakoming. Niet is komen vast te staan dat de consument zich op een dergelijke wijze heeft gedragen. Onweersproken is immers dat de consument vanaf het moment dat hij heeft vastgesteld dat niet de juiste kozijnen waren geplaatst, hetgeen ruim voor de geplande oplevering van de woning het geval was, hier bezwaar tegen heeft gemaakt en heeft aangedrongen op nakoming. Van rechtsverwerking, zoals gesteld is dan ook geen sprake.
Het verweer van de ondernemer dat de vordering tot nakoming ingevolge artikel 7:759 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek dient te worden afgewezen, slaagt wel. De arbiters zijn van oordeel dat, zoals de ondernemer heeft betoogd, vervanging van alle zeventien in de woning geplaatste kozijnen met verstekverbindingen door de voorgeschreven kozijnen met rechte hoekverbindingen redelijkerwijs niet in verhouding staat tot de aard en omvang van het esthetisch gebrek dat hier aan de orde is. De arbiters zullen de primaire vordering van de consument dan ook afwijzen.
De consument vordert subsidiair een schadevergoeding € 37.000,–, althans een door de arbiters in goede justitie te bepalen schadevergoeding. De vordering van € 37.000,– komt naar het oordeel van de arbiters niet in aanmerking voor toewijzing. De hoogte van deze vordering is gebaseerd op de geraamde kosten van vervanging van de kozijnen door de consument. Nu vervanging van de kozijnen de arbiters om de hiervoor genoemde redenen niet redelijk voorkomt, kan ook van een vervangende schadevergoeding van de gevorderde omvang geen sprake zijn. Daarbij nemen de arbiters tevens in overweging dat niet is komen vast te staan dat de plaatsing van kozijnen met verstekverbinding, zoals door de consument gesteld, voor de ondernemer een besparing van aanzienlijke omvang heeft meegebracht. Evenmin is komen vast te staan dat als gevolg van de plaatsing van deze kozijnen sprake is van waardedaling van de woning.
Alle omstandigheden in aanmerking genomen, achten de arbiters de eerder door de ondernemer aangeboden schadevergoeding voor het esthetische gebrek redelijk. Zij zullen de ondernemer veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding van € 2.000,– aan de consument.
Beide partijen hebben gevorderd dat de andere partij wordt veroordeeld in de kosten voor deze procedure.
Voor zover hier wordt gedoeld op het klachtengeld verwijzen de arbiters naar hetgeen hierna terzake worden overwogen onder het kopje Klachtengeld. Voor zover hier wordt gedoeld op overige proceskosten wijzen de arbiters de vordering af, omdat de kosten voor de behandeling van het geschil voor partijen op grond van artikel 21 van het reglement voor eigen rekening komen.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Nu het geschil betrekking heeft op kozijnen in de woning die op een andere wijze zijn uitgevoerd dan is overeengekomen, is sprake van een zogenaamd leveringsgeschil uit hoofde van de koop-/ aannemingsovereenkomst. Dergelijke geschillen vallen niet onder de garantieregeling.
Hetgeen partijen ieder verder nog naar voren hebben gebracht, behoeft naar het oordeel van de arbiters geen verdere bespreking, nu dat niet tot een ander oordeel kan leiden.
Klachtengeld
Het klachtengeld wordt niet terugbetaald. Ingevolge artikel 20, tweede lid van het reglement wordt het klachtengeld niet terugbetaald, omdat de beslissing van de arbiters overeenstemt met de oplossing die door de ondernemer aan de consument werd voorgesteld voordat deze het geschil bij de commissie aanhangig maakte, maar die door de consument niet werd geaccepteerd.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klacht van de consument gegrond;
– veroordelen de ondernemer tot het betalen van een schadevergoeding van € 2.000,– aan de consument binnen twee weken na de datum van dit vonnis;
– stellen vast dat de consument ter zake van de kozijnen in de woning geen beroep op de Garantieregeling toekomt;
– wijzen af hetgeen anders of meer is gevorderd.
op de tegeneis:
– wijzen de vordering van de ondernemer af.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.