Commissie: Recreatie
Categorie: Huurovereenkomst m.b.t. vaste standplaatsen / Ontbinding / opzegging en tussentijdse beëindiging
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
185496/195029
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument en de ondernemer hebben een geschil over de tussentijdse beëindiging van een huurovereenkomst voor een jaarplaats op een recreatiepark. De ondernemer heeft de huurovereenkomst opgezegd vanwege de permanente bewoning van het chalet door de consument, wat in strijd is met het bestemmingsplan en de contractuele afspraken. Het standpunt van de consument is dat de opzegging ongeldig is en dat hij recht heeft op voortzetting van de huurovereenkomst totdat hij andere passende woonruimte heeft gevonden. Hij wijst op persoonlijke omstandigheden, zoals een echtscheiding en het gebrek aan betaalbare alternatieve woonruimte. De consument beschuldigt de ondernemer van intimidatie en onrechtmatig gedrag. De ondernemer betwist de beweringen van de consument en stelt dat de opzegging rechtsgeldig is. Volgens de ondernemer heeft hij de consument herhaaldelijk gewaarschuwd en voldaan aan de vormvoorschriften van de RECRON-voorwaarden. De ondernemer benadrukt dat permanente bewoning niet is toegestaan op het park en dat de consument andere passende woonruimte moet zoeken. De commissie moet het geschil beoordelen op basis van de huurovereenkomst en de toepasselijke RECRON-voorwaarden. Ze concludeert dat de ondernemer rechtsgeldig heeft opgezegd vanwege de permanente bewoning, wat in strijd is met het bestemmingsplan en de contractuele afspraken. De commissie is van mening dat de consument voldoende tijd heeft gehad om andere woonruimte te vinden. De commissie oordeelt dat de huurovereenkomst terecht is beëindigd en dat de consument de standplaats moet ontruimen. Ze wijst het verzoek van de consument om de huurovereenkomst te laten doorlopen af.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Het geschil betreft de tussentijdse beëindiging van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst door de
ondernemer vanwege permanente bewoning.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt
het standpunt op het volgende neer.
De consument betwist de rechtsgeldigheid van opzegging van de huurovereenkomst en/of ontruiming van
de standplaats wegens het ontbreken van een voldoende en/of zwaarwegend belang van de ondernemer
bij de opzegging. Voorts beroept de consument zich op een overmachtssituatie. Hij huurt vanaf december
2018 een jaarplaats bij de ondernemer en heeft een chalet gekocht en geplaatst op deze staanplaats.
Vanaf 1 mei 2020 tot heden heeft hij dit chalet met zijn hond permanent bewoond vanwege een
echtscheiding en het niet kunnen vinden van passende woonruimte. De ondernemer heeft hiertegen
bezwaar gemaakt en na verschillende waarschuwingen via een advocaat de huurovereenkomst vanwege
permanente bewoning met onmiddellijke ingang opgezegd dan wel opgezegd tegen 31 december 2022.
De ondernemer meet met twee maten. Andere huurders bewonen hun chalet ook permanent en daar wordt
niet tegen opgetreden.
Met hetgeen ik heb voorgesteld om het conflict op te lossen wil de ondernemer niet instemmen.
Ik ondervind veel stress door deze situatie. De kans op passende en betaalbare woonruimte in deze tijd is
nihil. De gevolgen van de eventuele huuropzegging van de jaarplaats zijn voor de recreant niet te overzien.
De ondernemer maakt zich schuldig aan intimiderend en dwangmatig gedrag en handelt in deze
onrechtmatig.
De recreant wenst dat de huurovereenkomst blijft doorlopen totdat hij andere passende en betaalbare
woonruimte heeft gevonden.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
De gemachtigde van de ondernemer voert namens deze in zijn schrijven van 13 december 2022 het
volgende verweer tegen het betoog van de consument. Aangezien uw commissie heeft geoordeeld dat de
eerder verzonden opzegging d.d. 6 januari 2022 geen rechtsgevolg heeft gehad, vanwege schending van
vormvoorschriften, heeft de ondernemer bij brief d.d. 19 juli 2022 de overeenkomst opnieuw opgezegd.
De overtreding, te weten de permanente bewoning in strijd met het bestemmingsplan en de
contractuele afspraken, duurde immers nog steeds voort. Teneinde aan de vormvoorschriften van de
RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen (2016) te voldoen, heeft de ondernemer de brief d.d. 19 juli
2022 zowel per aangetekende post verzonden alsmede persoonlijk aan de consument overhandigd. De
aangetekende brief is niet door de consument afgehaald. De track-and-trace bewijzen waaruit blijkt dat de
aangetekende brief is aangeboden zijn als bijlage overgelegd.
Als bijlage wordt voorts een verklaring overgelegd waaruit blijkt dat medewerkers van de ondernemer de
brief d.d. 19 juli 2022 persoonlijk aan de consument hebben overhandigd, maar dat hij heeft
geweigerd om voor ontvangst van de brief te tekenen. Zekerheidshalve is ook getracht om de brief d.d. 19
juli 2022 door een deurwaarder aan de consument te laten overhandigen, zodat daarvan een ambtsedig
proces-verbaal van kon worden opgemaakt. De consument weigerde echter de brief van de deurwaarder in
ontvangst te nemen. De deurwaarder heeft daarop terstond de brief per post aan de consument
toegezonden. De verklaring van de deurwaarder wordt als bijlage overgelegd. Uit het voorgaande blijkt dat
er alles aan is gedaan om de brief d.d. 19 juli 2022, met
daarin de opzegging van de overeenkomst, op de voorgeschreven wijze aan de consument te
overhandigen. De consument heeft in zijn brief d.d. 12 augustus 2022 aan uw commissie ook erkend dat de
brief persoonlijk aan hem is overhandigd, maar dat hij heeft geweigerd om voor ontvangst te tekenen.
De brief d.d. 19 juli 2022 met daarin de nieuwe opzegging van de overeenkomst, is voor de consument
aanleiding geweest voor het indienen van een nieuwe klacht bij uw commissie.
De consument verblijft, in strijd met het vigerende bestemmingsplan, de overeenkomst alsmede de
RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen (2016), permanent in zijn kampeermiddel. Het kampeermiddel
is gelegen op een perceel grond (de plaats) dat hij heeft gehuurd. De consument is diverse keren
aangesproken op het oneigenlijke gebruik van zijn kampeermiddel en daarbij verzocht c.q. gesommeerd de
permanente bewoning te staken. Hij heeft daar geen gehoor aan gegeven en verwijst daarbij naar zijn
persoonlijke omstandigheden (scheiding) en de overspannen vastgoedmarkt (geen betaalbare
huurwoningen beschikbaar). Hij stelt zich op het standpunt dat, zolang er geen betaalbare huurwoning voor
hem beschikbaar is, de ondernemer de illegale permanente bewoning zou moeten toestaan. De
ondernemer is het daar niet mee eens.
Op de overeenkomst zijn de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen (2016) van toepassing verklaard.
In de RECRON-voorwaarden is nogmaals benadrukt dat de plaats uitsluitend voor recreatieve doeleinden
mag worden gebruikt. Tevens is benadrukt dat er geen wettelijke vorm van huur(prijs)bescherming geldt.
In artikel 2 lid 1 van de RECRON-voorwaarden is vervolgens vastgelegd dat de plaats voor recreatieve
doeleinden, dus niet voor permanente bewoning, aan de consument ter beschikking is gesteld.
In artikel 11 lid 1 van de RECRON-voorwaarden is vastgelegd op welke gronden de ondernemer de
overeenkomst kan beëindigen. Onder sub a is vastgelegd dat deze de overeenkomst kan beëindigen indien
de consument ondanks schriftelijke waarschuwing, de verplichtingen uit de overeenkomst en/of de regels
van de ondernemer niet naleeft. Onder sub b is vastgelegd dat de ondernemer de overeenkomst kan
beëindigen indien de consument, ondanks schriftelijke waarschuwing, de plaats en/of zijn kampeermiddel
gebruikt in strijd met de bestemming van het terrein. Tot slot is onder sub g vastgelegd dat cliënte de
overeenkomst kan opzeggen indien de relatie met de consument duurzaam is ontwricht.
In artikel 14 van de RECRON-voorwaarden is vastgelegd op welke wijze de ondernemer de
overeenkomst met de consument tussentijds kan beëindigen. Zo kan de consument op grond van
artikel 14 lid 1 van de RECRON-voorwaarden de overeenkomst tussentijds beëindigen indien de
consument de verplichtingen uit de overeenkomst en de regels van de ondernemer, ondanks voorafgaande
schriftelijke waarschuwing, niet of niet behoorlijk naleeft, zodat naar maatstaven redelijkheid en billijkheid
niet van de ondernemer kan worden gevergd dat zij de overeenkomst in stand laat. De ondernemer kan de
overeenkomst alsdan met onmiddellijke ingang beëindigen. Het verwijt dat de gestelde termijn te kort is, nu
er op korte termijn geen passende alternatieve woonruimte voorhanden zou zijn, doet niet ter zake. De
ondernemer heeft de consument ruimschoots de tijd gegeven om de permanente bewoning te beëindigen.
Bij de opzegging zijn de termijnen uit de RECRON-voorwaarden gehanteerd. Dat de consument geen
reguliere woonruimte kan vinden, kan de ondernemer niet worden aangerekend. De ondernemer is een
recreatieondernemer, geen overheid of sociale woningbouwcorporatie die in woonruimte moeten voorzien.
Het verzoek van de consument aan de gemeente om permanente bewoning toe te staan
doet ook niet ter zake. Indien de gemeente daaraan al medewerking zou willen verlenen, geldt
dat de ondernemer als eigenaar van de grond en verhuurder zelf bepaalt welk gebruik zij wel en niet toe
staat. Bij aanvang van de overeenkomst is de consument meerdere keren (zie ook de overeenkomst)
duidelijk gemaakt dat permanente bewoning niet is toegestaan. De ondernemer staat voor de recreatieve
bestemming en wenst dan ook niet mee te werken aan permanente bewoning. Wanneer permanente
bewoning zou worden toegestaan, doet dit afbreuk aan het recreatieve karakter van het park en zal dat de
toeristische verhuurbaarheid schaden.
Het verwijt van de consument dat cliënte zou meten met twee maten is pertinent onjuist.
Dit standpunt wordt overigens ook niet onderbouwd met bewijsmiddelen. Elders op het park vindt geen
permanente bewoning plaats, althans niet voor zover de ondernemer weet. Zij staat permanente bewoning
niet toe.
De stelling van de consument dat hij geen formele opzegging heeft ontvangen is onjuist. De overeenkomst
is bij brief d.d. 6 januari respectievelijk 19 juli 2022 formeel opgezegd. Beide brieven, maar zeker de brief
d.d. 19 juli 2022, voldoen aan de vereisten die de RECRON-voorwaarden stellen. De heer consument huurt
enkel onbebouwde grond, geen woonruimte. Een huurder van onbebouwde grond geniet geen bijzondere
vorm van huurbescherming.
De consument stelt nog dat hij geen overlast veroorzaakt. Ook dit argument doet niet ter zake. De
overeenkomst is immers niet beëindigd op grond van overlast, maar op grond van gebruik in strijd met de
bestemming. Gevolg van de weigerachtige houding van de consument om de permanente bewoning te
staken is dat de verhoudingen inmiddels zijn gebrouilleerd. Desalniettemin is van bedreiging en intimidatie
nimmer sprake geweest. De ondernemer heeft de consument enkel gewezen op zijn contractuele
verplichtingen (en beperkingen). De consument wil dit echter niet inzien. Hij kruipt in de slachtofferrol en
stelt er niets aan te kunnen doen. De ondernemer vindt de situatie bijzonder vervelend voor de consument,
maar zij is niet gehouden of verplicht om zijn woonprobleem op te lossen.
Aan het slot refereert de consument aan de politieke ontwikkelingen omtrent de permanente bewoning van
recreatieparken en de commotie die is ontstaan als gevolg van het opkopen van recreatieparken door
buitenlandse investeerders. Ook deze argumenten kunnen hem niet baten, nu deze ontwikkelingen niets
met onderhavige zaak te maken hebben.
Het juridische kader waarbinnen uw Geschillencommissie dient te oordelen wordt gevormd door de
overeenkomst en de toepasselijke RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen (2016). Politieke
beschouwingen doen daarbij niet ter zake.
In zijn brief d.d. 12 augustus 2022 stelt de consument dat de ondernemer de overeenkomst niet
tussentijds zou hebben kunnen beëindigen, nu zijn kampeermiddel zou voldoen aan de
overheidsvoorschriften en veiligheidseisen. De consument gaat daarbij uit van een onjuiste lezing van
artikel 14 van de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen (2016).
Tussentijds beëindiging van de overeenkomst is ingevolge artikel 14 lid 1 van de RECRON voorwaarden
voor vaste plaatsen (2016) ook mogelijk in die gevallen waarbij de recreant de verplichtingen uit de
overeenkomst, ondanks schriftelijke waarschuwingen, niet naleeft. Een dergelijke tussentijdse beëindiging
moet, overeenkomstig lid 3, aangetekend of per persoonlijk overhandigde brief aan de recreant kenbaar
worden gemaakt. Aan deze voorwaarden heeft de ondernemer voldaan. Overeenkomstig artikel 14 lid 5 is
de consument verboden gebruik te maken van de plaats vanaf het moment van opzegging. De verwijzing
door de consument naar artikel 14 lid 2 van de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen (2016) kan
de ondernemer niet plaatsen. De ondernemer benadrukt dat de consument, ook na ontvangst van de brief
d.d. 19 juli 2022, al die tijd gebruik is blijven maken van het kampeermiddel voor permanente bewoning.
De ondernemer stelt zich primair op het standpunt dat de overeenkomst met de ondernemer reeds
rechtsgeldig door ontbinding is beëindigd. Indien uw Geschillencommissie dat oordeel niet zou volgen, stelt
de ondernemer zich subsidiair op het standpunt dat de overeenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 31
december 2022.
Bij brief d.d. 19 juli 2022 heeft de ondernemer de overeenkomst met de consument (nogmaals) per
direct ontbonden op grond van artikel 14 van de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen
(2016). De consument verblijft in strijd met de contractuele en publiekrechtelijke bestemming permanent in
zijn kampeermiddel. Dit kwalificeert als een tekortkoming. De tekortkoming is voldoende ernstig om
ontbinding te rechtvaardigen, te meer daar zij de consument meerdere keren te kennen heeft gegeven zijn
tekortkoming niet ongedaan te zullen maken. Van de ondernemer kan naar maatstaven van redelijkheid en
billijkheid dan ook niet verlangd worden dat zij de overeenkomst in stand laat.
De ondernemer heeft in eerste instantie de overeenkomst ontbonden per 19 juli 2022 (datum tweede
opzeggingsbrief). Ondanks meerdere schriftelijke waarschuwingen verblijft de consument thans nog steeds
permanent in zijn kampeermiddel. Op grond van artikel 14 lid 1 van de RECRON-voorwaarden kan de
overeenkomst met onmiddellijke ingang worden ontbonden.
Enkel voor het geval uw Geschillencommissie zou oordelen dat de ondernemer de consument
onvoldoende zou hebben gewaarschuwd, is de brief d.d. 19 juli 2022 tevens aan te merken als een
expliciete schriftelijke waarschuwing in de zin van artikel 14 lid 1 van de RECRON voorwaarden voor vaste
plaatsen (2016).
Voor dat geval is de consument nogmaals verzocht c.q. gesommeerd om de permanente bewoning voor 1
september 2022 te staken, bij gebreke waarvan de overeenkomst alsnog per 1 september 2022 zou
worden ontbonden. Ook aan dit verzoek c.q. deze sommatie is geen gevolg gegeven. Aldus is in ieder
geval per 1 september 2022 voldaan aan de voorwaarden van artikel 14 lid 1 RECRON voorwaarden om
tot ontbinding van de overeenkomst over te gaan.
In de brief d.d. 19 juli 2022 is de overeenkomst subsidiair opgezegd tegen 31 december 2022. Daarbij heeft
cliënte verwezen naar de in artikel 11 lid 1 sub a, b en g genoemde opzeggingsgronden. Zo komt de
consument zijn verplichtingen uit de overeenkomst niet na, gebruikt hij de plaats in strijd met de recreatieve
bestemming en is inmiddels – door zijn opstelling en handelwijze – sprake van een duurzame ontwrichting
van de verhoudingen. Ook hier geldt dat de ondernemer van mening is dat zij de consument meer dan
voldoende schriftelijk heeft gewaarschuwd.
De ondernemer heeft de overeenkomst met de consument opgezegd tegen 31 december 2022.
Daarmee wordt voldaan aan de opzegtermijn van artikel 11 lid 2 van de RECRON-voorwaarden. De
consument dient de door hem gehuurde plaats uiterlijk per 31 december 2022 leeg en ontruimd aan cliënte
op te leveren. Daarbij is de consument er nadrukkelijk op gewezen dat de huuropzegging tegen 31
december 2022 niet met zich brengt dat hij de plaats tot die tijd mag gebruiken voor permanente bewoning.
De ondernemer heeft de consument er op gewezen dat, indien hij toch permanent op de gehuurde plaats
blijft wonen, dit voortgezette strijdige gebruik op zichzelf weer reden is voor een tussentijdse ontbinding van
de overeenkomst.
Enkel ingeval in deze procedure zou komen vast te staan dat de ondernemer de consument onvoldoende
schriftelijk zouden hebben gewaarschuwd, is in de brief d.d. 19 juli 2022 benadrukt dat de brief tevens geldt
als schriftelijke waarschuwing in de zin van de RECRON voorwaarden voor vaste plaatsen. Daarbij is de
consument gesommeerd om de permanente bewoning uiterlijk per 1 september 2022 te staken en gestaakt
te houden en de consument er op gewezen dat, indien hij toch permanent op de gehuurde plaats blijft
wonen, dit voortgezette strijdige gebruik op zichzelf weer grondslag is voor opzegging van de
overeenkomst.
Verzocht wordt dan ook de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie stelt als niet weersproken vast dat de consument vanaf 1 mei 2020 bijna drie jaar tegen de
wil van de ondernemer en in strijd met de van toepassing zijnde RECRON-voorwaarden op het terrein van de
ondernemer zijn chalet op de door hem gehuurde staanplaats permanent bewoont. Daarmee handelt de
consument in strijd met het hetgeen partijen uitdrukkelijk zijn overeengekomen.
De standplaats is voor het kampeermiddel ter beschikking gesteld door de ondernemer voor recreatieve
doeleinden zoals ook tussen partijen overeengekomen en weergegeven in artikel 2 van de RECRON-voorwaarden. De plaats en/of het kampeermiddel is geen woonruimte in de zin van Boek 7 van het
Burgerlijk Wetboek en er geldt geen wettelijke huurbescherming. De in dit verband door de consument naar
voren gebrachte jurisprudentie betreft een geheel andere situatie, is dan ook niet van toepassing op deze
situatie en kan daar niet aan afdoen. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat asielzoekers/vluchtelingen
onder ander worden ondergebracht in recreatieparken. Immers, wat daar van zij, de consument kan daar
niet mee worden gelijkgesteld. Hoewel de commissie het vervelend vindt voor de consument dat hij ten
gevolge van een echtscheiding in de door hem geschetste situatie terecht is gekomen heeft hij inmiddels
bijna drie jaar de gelegenheid gehad een situatie te creëren waarbij er geen sprake (meer) is van de
huidige permanente bewoning.
Dat – zoals de consument stelt – er ook andere recreanten aldaar op hun staanplaats permanent verblijven
heeft de ondernemer betwist en is door de consument onvoldoende onderbouwd. De ondernemer heeft ook
aangegeven daartegen op eenzelfde wijze op te treden indien dit zou blijken.
De overige argumenten op grond waarvan de ondernemer het permanente verblijf van de consument zou
moeten gedogen heeft de ondernemer op goede gronden betwist en zijn ook niet dragend voor dit
eventuele gedogen door de ondernemer.
De ondernemer heeft de recreant bij herhaling er op gewezen dat permanente bewoning niet mag en hem
vergeefs verzocht dit te staken. De recreant heeft hier geen gehoor aan gegeven en is naar het schijnt
eerder weigerachtig naar een oplossing te zoeken om deze permanente bewoning te beëindigen. De
ondernemer heeft bijgevolg dan ook via een advocaat de overeenkomst met onmiddellijke ingang
beëindigd dan wel deze overeenkomst tegen 31 december 2022 opgezegd.
De commissie is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen van oordeel dat in redelijkheid en op goede
gronden de ondernemer op de voet van artikel 11 van de RECRON-voorwaarden de overeenkomst kon en
mocht opzeggen tegen 31 december 2022.
De klacht van de consument zal dan ook ongegrond worden verklaard, hetgeen betekent dat de consument
zich met zijn chalet van het terrein van de ondernemer dient te verwijderen. Daarbij zal de commissie
bepalen dat de consument hiertoe binnen twee maanden na verzending van deze uitspraak zal dienen over
te gaan. Hetgeen partijen voorts nog hebben aangevoerd behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander
oordeel zal leiden.
De commissie zal de klacht dan ook ongegrond verklaren.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond, wijst het door de consument verlangde af en bepaalt dat de
consument met zijn chalet het terrein van de ondernemer binnen twee maanden na verzending van deze
uitspraak aan partijen zal dienen te verlaten.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter,
mevrouw mr. M. de Rooij – Slager, mevrouw drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, op 7 februari 2023.