Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Dienstverlening / Schadevergoeding
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
154097/163009
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Consument stelt dat ondernemer de overeengekomen oplevertermijn heeft overschreden met 183 kalenderdagen. Consument wil een schadevergoeding voor de overschrijding. Ondernemer stelt dat er sprake is geweest van onwerkbare dagen waardoor de opleveringstermijn is overgeschreden. De arbiters oordelen dat de redenen die ondernemer opgeeft waardoor de onwerkbare dagen zijn ontstaan, niet redelijk zijn. De klacht wordt gegrond verklaard.
De uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. R.J. Paris te [plaatsnaam], de heer ing. G.J. van Ingen te [plaatsnaam], mevrouw mr. J. Kuiken te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die partijen hebben gesloten en die op 13 september respectievelijk 16 september 2019 door partijen is ondertekend, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de BouwGarant Transformatiegarantieregeling 2017 (bestaande uit BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoningen 2013 en Bijzondere regeling Transformatiegarantie BouwGarant 2017)(hierna te noemen: de transformatieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een der partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst, de transformatieregeling of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwing & Nieuwbouw.” Conform artikel 3 lid 3 van het Reglement Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw versie 2018 (hierna te noemen: het reglement) zullen alle geschillen middels arbitrage worden beslecht.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is, gezien het vorenstaande gegeven.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Behandeling van het geschil
Op 12 juli 2022 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden. Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten toegelicht. Ter zitting werd de consument vertegenwoordigd door mr. [naam]. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door mr. [naam].
Standpunt van consument
Voor het standpunt van consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de
consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft gesteld dat de met de ondernemer overeengekomen bouwtijd voor het realiseren van de woning is overschreden. Als startdatum van de bouw dient uitgegaan te worden van 1 juli 2019, conform artikel 5 lid 2 van de aannemingsovereenkomst. In de overeenkomst is bepaald dat de woning binnen 300 werkbare werkdagen geheel voor bewoning dient te worden opgeleverd. De woning is op 12 mei 2021 opgeleverd, zodat sprake is van overschrijding van de bouwtermijn met 183 kalenderdagen. Op grond van artikel 11 lid 5 van de Algemene Voorwaarden (hierna: de AV) behorende bij deze overeenkomst heeft de consument recht op een gefixeerde schadevergoeding van 0,25 ‰ (promille) van de aanneemsom – die
€ 440.000,– bedraagt – per kalenderdag.
De consument heeft betwist – zoals door de ondernemer gesteld – dat sprake is van rechtsverwerking waardoor de consument geen recht meer zou toekomen om schadevergoeding te vorderen. Uit vaste jurisprudentie van de Raad van Arbitrage blijkt dat enkel tijdsverloop onvoldoende is voor rechtsverwerking. Er is geen sprake van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de ondernemer onredelijk in haar verdediging wordt geschaad of anderszins wordt benadeeld doordat de consument drie maanden na de oplevering aanspraak maakt op schadevergoeding. Uit correspondentie met andere bewoners moet de ondernemer duidelijk zijn geweest dan wel had duidelijk moeten zijn dat er aanspraken zouden volgen wegens te late oplevering van de woning.
De consument heeft verder weersproken dat de klachtplichten ex de artikelen 6:89 en 7:758 lid 3 Burgerlijk Wetboek (verder: BW), waar de ondernemer een beroep op doet, van toepassing zijn op onderhavig geval. De klachtplicht van 7:758 lid 3 BW ziet op bouwkundige gebreken aan het werk, niet op de situatie dat te laat is opgeleverd. Ook kan niet worden gesproken van een gebrek in de prestatie als bedoeld in artikel 6:89 BW, nu de prestatie niet gebrekkig is, maar de prestatie te laat is geleverd. Uit jurisprudentie en literatuur volgt dat de klachtplicht niet ziet op gevallen van niet-tijdige nakoming. Voor zover de commissie artikel 6:89 wel van toepassing acht is de consument van oordeel dat binnen bekwame tijd is geklaagd, nu binnen drie maanden is geklaagd na de oplevering.
De consument heeft bovendien gesteld dat de ondernemer geen aanspraak kan maken op bouwtijdverlenging, zoals door de ondernemer wordt betoogd. Allereerst wordt aangevoerd dat de ondernemer te laat is met een beroep op aanspraak op bouwtijdverlenging nu dit beroep pas is gedaan na de oplevering. Wat betreft het meerwerk diende de ondernemer op grond van artikel 4 lid 3 van de AV vóór het verstrekken van de meerwerkopdracht opgave te doen van het aantal werkbare werkdagen waarmee de termijn voor oplevering zou worden verlengd, hetgeen is nagelaten. Het meerwerk bedroeg nog geen 6% van de aanneemsom. Gelet op voornoemd artikel, alsmede op de aard en omvang van het meerwerk komt geen aanspraak toe op verlenging van de bouwtermijn.
Wat betreft het aangetroffen asbest in de leidingen dient deze omstandigheid voor rekening van de ondernemer te blijven, nu er sprake is van projectmatige bouw waarbij het bestek afkomstig is van de ondernemer, althans geacht wordt dat te zijn. Onvolkomenheden in dat bestek komen voor risico van de ondernemer.
Daarnaast heeft de ondernemer niet aangetoond op welke concrete periode de omstandigheden – de aanwezigheid van de huismus, de beperkende maatregelen tijdens de coronacrisis en de aangetroffen asbest in de leidingen – betrekking moeten hebben. Niet is aangetoond dat die omstandigheden geleid moeten hebben tot verlenging van de bouwtijd en in hoeverre door deze omstandigheden gedurende vijf uren per dag door het grootste deel van de werknemers of machines niet meer kon worden gewerkt (als bedoeld in artikel 11 lid 1 AV).
De consument heeft daarnaast betwist – zoals door de ondernemer wordt gesteld – dat er onwerkbare dagen waren door weersomstandigheden. De werkzaamheden zijn hoofdzakelijk binnen verricht. Verder is aangevoerd dat de ondernemer niet heeft aangetoond dat de op de dagen die door haar als onwerkbaar worden beschouwd gedurende tenminste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kon worden gewerkt. Indien er van onwerkbare werkdagen wordt uitgegaan door weersomstandigheden dan dient (subsidiair) uitgegaan te worden van door de ondernemer genoemde onwerkbare werkdagen.
De consument stelt tot slot dat matiging ingevolge artikel 6:94 BW niet aan de orde kan zijn nu de ondernemer niet duidelijk maakt waaruit de buitensporigheid van de omstandigheden bestaat en waarom dit tot een onaanvaardbaar resultaat zou leiden.
De consument vordert primair om een schadevergoeding van € 20.130,00 voor een overschrijding van de bouwtijd met 183 kalenderdagen. Subsidiair – na eiswijziging – wordt een schadevergoeding van € 17.710,00 gevorderd voor een overschrijding van de bouwtijd met 161 dagen. Telkens wordt een vermeerdering van het gevorderde bedrag met de wettelijke rente vanaf de datum van oplevering gevorderd, althans vanaf 18 november 2021, tot aan de dag van de algehele voldoening.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door
de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer stelt dat als aanvangsdatum van de bouw niet 1 juli 2019 moet gelden. Daartoe is het volgende aangevoerd. De aannemingsovereenkomst die gebruikt is betreft een modelovereenkomst. Lid 3 van artikel 5 van de overeenkomst moet in samenhang met lid 1 worden beschouwd. Indien de bouw nog niet is aangevangen dan is lid 3 van toepassing. De consument is er volledig van op de hoogte geweest dat de bouw niet op 1 juli 2019 is aangevangen. Dat was allereerst gelegen in de overeengekomen bedenktijd in de overeenkomst. Het gehele project zou pas doorgang vinden als de bedenktijd van 50 % van de kopers verstreken zou zijn. Dat was op 4 juli 2019 het geval. De consument heeft niet gereclameerd over het feit dat op 1 juli 2019 nog niet was gestart met de bouw, terwijl de overeenkomst daarin wel voorziet in artikel 11 lid 2 van de AV. Ook is van belang dat in artikel 5 lid 3 van de overeenkomst is bepaald dat op het moment van ondertekening van de overeenkomst nog geen aanvang was genomen met de bouw. De consument heeft hiermee erkend en aanvaard dat het moment van tekenen van de overeenkomst nog niet was begonnen met de bouw. De consument is eind juli en begin oktober 2019 op de bouwlocatie aanwezig geweest en heeft kunnen zien dat toen nog niet was begonnen met de bouw. Tijdens die bijeenkomsten is medegedeeld dat de verwachting was dat de bouw eind oktober 2019 zou aanvangen. Dat had te maken met de huismussituatie en de sloopwerkzaamheden die nog moesten worden afgerond. Blijkens vaste rechtspraak van de Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen is bij de vaststelling van de aanvangsdatum van de bouw met name van belang wanneer er daadwerkelijk is begonnen met de bouw en is van belang dat de koper weet heeft gehad van het feit dat er nog niet daadwerkelijk was begonnen met de bouw.
Concluderend zijn er meerdere argumenten om geen doorslaggevende betekenis aan de in artikel 5 lid 2 genoemde datum (1 juli 2019) toe te kennen. Voor het bepalen van de aanvangsdatum dient aansluiting te worden gezocht bij de in artikel 5 lid 3 van de overeenkomst bedoelde mededeling van de ondernemer. Een dergelijke mededeling wordt bij overeenkomsten als het onderhavige gedaan bij het zenden van de factuur van de termijn waarop met de start van de bouw is begonnen. De factuur die samenhangt met de sloopwerkzaamheden is verstuurd in de periode 17 oktober tot en met 25 oktober 2019. Met de funderingswerkzaamheden is op 15 oktober 2019 een aanvang gemaakt. Die datum dient primair als aanvangsdatum te gelden. Subsidiair wordt betoogd dat 1 oktober 2019 als aanvangsdatum moet gelden, omdat toen de meest kwetsbare periode van de huismus was geëindigd en het vanaf die datum toegestaan was om te gaan bouwen. Meer subsidiair dient 4 juli 2019 als aanvangsdatum te gelden.
De ondernemer heeft daarnaast aangevoerd dat verscheidene omstandigheden ertoe geleid hebben dat de bouw vertraging heeft opgelopen. Ten eerste kon, als 1 juli 2019 als startdatum door de commissie zou worden aangenomen, door de aanwezigheid van de huismus en regelgeving van de gemeente Amsterdam in dat kader, niet eerder dan 1 oktober 2019 gestart worden met de bouw. Ten tweede is asbest aangetroffen in de leidingen terwijl dit niet vermeld stond in het bestek. Deze omstandigheid heeft voor een vertraging van 6 werkbare dagen gezorgd. Ten derde hebben onderaannemers door de coronacrisis zich moeten afmelden of zijn zaken uitgesteld geweest. Dit heeft tot een vertraging van 26 werkbare dagen geleid. Ten vierde zijn onwerkbare dagen ontstaan door de weersomstandigheden. Deze omstandigheid heeft tot 29 onwerkbare dagen geleid. Tot slot heeft het meerwerk voor een bedrag van € 21.046,– geleid tot een verlenging van de werkzaamheden van 15 dagen. In totaal betreft het 76 onwerkbare werkdagen.
De ondernemer is verder van oordeel dat de consument te laat is met klagen over het gebrek: de termijnoverschrijding van de oplevering. Er moet ingevolge artikel 7:758 lid 3 BW geklaagd worden over het kenbare gebrek voorafgaand aan de oplevering, terwijl de consument pas na oplevering heeft geklaagd. Er is in mei 2021 een gesprek gevoerd tussen de ondernemer en de consument over de bouwtijdberekening. Vervolgens heeft de ondernemer lange tijd niets vernomen, niet bij de oplevering en ook niet in de eerste maanden daarna. De ondernemer mag hieruit afleiden dat over een eventuele termijnoverschrijding geen geschil was. De ondernemer is dus ontslagen van aansprakelijkheid.
Ook de algemene klachtplicht van artikel 6:89 BW is niet in acht genomen. Er dient binnen bekwame tijd nadat het gebrek is ontdekt of redelijkerwijs had moeten worden ontdekt geklaagd te worden door de consument over het gebrek in de prestatie. De consument betoogt dat de oplevering 10 november 2020 had moeten plaatsvinden, zodat de consument op dat moment redelijkerwijs het gebrek had moeten ontdekken. Dit had al eerder gekund, nu hij eind oktober 2020 (en nog wel eerder) had kunnen inzien dat de woning niet op 10 november 2020 zou worden opgeleverd. Indien tijdig was geklaagd dan had de ondernemer maatregelen kunnen treffen om de eventuele nadelige gevolge voor de ondernemer te beperken. Er is pas 9 maanden na 10 november 2020 geklaagd en dat is te laat.
De ondernemer beroept zich verder op rechtsverwerking. Bij de ondernemer is het gerechtvaardigd vertrouwen gewekt dat de consument geen aanspraak meer zou maken op de gefixeerde schadevergoeding wegens overschrijding van de bouwtermijn. De consument stelt dat op 10 november 2020 opgeleverd had moeten worden, terwijl de consument nimmer zijn rechten geldend heeft gemaakt. De consument is telkens tevreden geweest met het geleverde werk en heeft zelfs opdracht gegeven aan de ondernemer tot het uitvoeren van meerwerk. Bij de oplevering zijn geen opmerkingen door de consument gemaakt aangaande de overschrijding van de bouwtijd.
De ondernemer beroept zich tot slot op matiging van een eventuele schadevergoeding als bedoeld in artikel 6:94 BW. De reeds benoemde omstandigheden billijken een matiging. De toepassing van het boetebeding zou onder deze omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leiden.
De ondernemer is primair van oordeel dat de vordering dient te worden afgewezen, subsidiair dat de schadevergoeding gematigd dient te worden.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen
gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 13 september respectievelijk 16 september 2019 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 12 mei 2021 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing
verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer
aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties
onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel
waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van
het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna
gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk
geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het
geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
De arbiters zijn allereerst van oordeel dat de stelling van de ondernemer dat de consument te laat heeft geklaagd over het ‘gebrek’ niet kan slagen. De algemene klachtplicht ingevolge artikel 6:89 BW ziet op gebreken in de prestatie, niet op een geval als het niet tijdig nakomen van de verbintenis, zoals in dit geval het niet tijdig, conform de overeenkomst, opleveren van de woning. De klacht kan eveneens niet slagen ten aanzien van artikel 7:758 lid 3 BW. Het in dat artikel genoemde gebrek ziet op bouwkundige gebreken en dan ook niet op situaties als het onderhavige.
De arbiters zijn ten tweede van oordeel dat als startdatum van de bouw 1 juli 2019 moet gelden.
In artikel 5, eerste lid, van de aannemingsovereenkomst is overeengekomen dat de ondernemer zich verbindt om de woning binnen 300 werkbare werkdagen na de aanvang van de bouw op te leveren. In het tweede lid van dit artikel is opgenomen dat als start van de bouwwerkzaamheden in de zin van de overeenkomst en daarin van toepassing verklaarde algemene voorwaarden wordt beschouwd: 1 juli 2019.
Deze datum heeft de ondernemer bepaald en ter ondertekening aan consument voorgelegd. Naar het oordeel van de arbiters is deze bepaling niet voor andere uitleg vatbaar dan dat partijen voor de uitvoering van de overeenkomst een fictieve startdatum hebben willen hanteren en dus niet hebben willen uitgaan van de feitelijke start van de bouw. Daaraan doet niet af dat in artikel 5, derde lid, van de overeenkomst ook is opgenomen dat de bouw nog niet is aangevangen en dat de ondernemer schriftelijk zal mededelen dat zodra hij met bouwen is begonnen. Als van de feitelijke bouw zou moeten worden uitgegaan dan zou het tweede lid immers zinledig zijn. Dat de overeenkomst is aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de ondernemer met tenminste vijf van de in totaal tien woningen waaruit het project bestond een aanneming- en koopovereenkomst had gesloten, doet hier evenmin aan af. Die bepaling had tot gevolg dat de werking van de overeenkomst werd opgeschort totdat de bedenktijd van de vijfde koper was verstreken. Op het moment dat die termijn was verstreken, trad de overeenkomst in werking, waaronder het tweede lid van artikel 5. De ondernemer heeft onvoldoende aanknopingspunten gegeven voor het oordeel dat deze bepaling slechts als indicatieve streefdatum zou moeten worden uitgelegd. Zo heeft hij bijvoorbeeld geen correspondentie overgelegd waaruit volgt dat partijen een andere bedoeling hadden met deze vastgestelde datum van 1 juli 2019. Een redelijke uitleg brengt dus mee dat voor de uitvoering van de overeenkomst is gekozen voor een fictieve datum, die contractueel is vastgelegd op 1 juli 2019.
De arbiters zijn verder van oordeel dat het beroep van de ondernemer op bouwtijdverlenging ten gevolge van verscheidene omstandigheden niet kan slagen. De ondernemer diende wat betreft het meerwerk dat is uitgevoerd aan de woning opgave te doen van het aantal werkbare werkdagen waarmee de termijn voor oplevering zou worden verlengd, hetgeen de ondernemer niet heeft gedaan. Wat betreft het aangetroffen asbest in de leidingen zijn de arbiters van oordeel dat dit niet toe te rekenen is aan de consument en voor risico van de ondernemer komt. Dat dit daadwerkelijk tot vertraging heeft geleid, is overigens niet onderbouwd. Wat betreft de gestelde omstandigheden over de coronacrisis, de huismus en het weer zijn de arbiters van oordeel dat de ondernemer onvoldoende heeft onderbouwd dat dit daadwerkelijk tot onwerkbare dagen in de zin van artikel 11 lid 1 AV (gedurende tenminste vijf uren per dag voor het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt) heeft geleid. Niet is concreet gemaakt wat deze omstandigheden voor de ondernemer hebben betekend voor de (verlenging van de) bouwtijd. Het is overigens ook niet waarschijnlijk dat de weersomstandigheden tot vertraging hebben geleid nu een groot deel van de werkzaamheden aan de binnenkant van het pand is verricht.
De arbiters zijn daarnaast van oordeel dat van rechtsverwerking geen sprake is, nu de omstandigheden waar de ondernemer een beroep op doet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet leiden tot het oordeel dat het onaanvaardbaar is dat de consument een beroep op het boetebeding als opgenomen in de overeenkomst doet. Het tijdsverloop is daarvoor onvoldoende en het feit dat de consument telkens tevreden is geweest over het geleverde werk maakt niet dat geen beroep meer op bedoeld beding kan worden gedaan.
De arbiters zijn tot slot van oordeel dat de omstandigheden waar de ondernemer een beroep op doet – en die reeds hiervoor door de arbiters besproken zijn – geen grond bieden voor de conclusie dat sprake is van een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Het beroep op matiging slaagt daarom niet.
Rekening houdend met de niet weersproken weekenden en 57 algemeen erkende, door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen, was de overeengekomen bouwtijd van 300 werkbare werkdagen op 10 november 2020 verstreken, hetgeen gezien de niet weersproken opleverdatum op 12 mei 2021 een overschrijding van de bouwtijd oplevert van 183 kalenderdagen.
Op grond van het voorgaande zijn de arbiters van oordeel dat de klacht gegrond is en dat de primaire vordering van de consument dient te worden toegewezen. De wettelijke rente zal ook toegewezen worden en wel vanaf de dag van de oplevering op 12 mei 2021, nu de ondernemer die aanvangsdatum niet weersproken heeft.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klachten niet is voldaan aan de uit
hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de consument een beroep op de
Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling toe.
Beslissing
De arbiters:
• verklaren de klacht gegrond;
• veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 20.130,–, met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 12 mei 2021 tot de dag der algehele voldoening;
• bepalen dat de ondernemer het door de consument betaalde klachtengeld van € 260,– moet vergoeden;
• bepalen dat de ondernemer, overeenkomstig het reglement, aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw ondertekend.