Ondernemer mag eenzijdig overeenkomst wijzigen als de noodzaak ervan aanwezig is

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: eenzijdige wijziging overeenkomst    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 204904/209319

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Het geschil betreft de vraag of de wijzigingen die de ondernemer wil doorvoeren contractueel gezien zijn toegestaan. Consument vindt dat ondernemer de wijzigingen eenzijdig in de overeenkomst heeft gewijzigd. De arbiters verklaren per klachtonderdeel of ondernemer beargumenteerd waarom de wijziging noodzakelijk is. De klacht wordt ten dele gegrond verklaard.

De uitspraak

Ondergetekenden:

de heer mr. P.L. Alers te [plaatsnaam], de heer H. Kroon te [plaatsnaam], mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.

Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de wijzigingen die de ondernemer wil doorvoeren contractueel gezien zijn toegestaan.

Behandeling van het geschil
Op 26 juli 2023 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. [naam] als secretaris.
De consument is verschenen en werd bijgestaan door de heer mr. [naam]. De ondernemer heeft kenbaar gemaakt niet te zullen verschijnen.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De consument voert aan dat de consument met de ondernemer een koop-/aannemingsovereenkomst heeft gesloten op 6 mei 2022. In de overeenkomst staat aangegeven dat de technische omschrijving met bijbehorende verkooptekeningen de leveringsomvang en -kwaliteit bepalen.

De ondernemer heeft eenzijdig en in een zeer laat stadium bij Erratum wijzigingen voor de te leveren woning doorgevoerd. De consument heeft aan de ondernemer kenbaar gemaakt hiermee niet akkoord te gaan, waarna de ondernemer heeft aangegeven de wijzigingen te zullen doorvoeren. De ondernemer is daarmee in verzuim. Voor een eenzijdige wijziging dient sprake te zijn van aantoonbare noodzakelijkheid die bij de uitvoering blijkt. De consument stelt dat daar bij elk van de wijzigingen geen sprake van is. De wijzigingen hadden al bij de ontwerpfase kunnen worden voorzien. Er is geen sprake van een uitzonderlijke omstandigheid die de wijzigingen rechtvaardigen. Nu de noodzakelijkheid van de wijziging die bij de uitvoering moet blijken niet aan de orde is, wordt niet toegekomen aan een beoordeling of de wijzigingen afbreuk doen aan de waarde en/of kwaliteit en/of uiterlijk en/of aanzien en/of bruikbaarheid van de woning.

Puntsgewijs voert de consument per wijziging het volgende aan:

Binnenwand toilet
De binnenwand van de toiletruimte dient conform de verkooptekening 100 mm te bedragen. De consument gaat niet akkoord met een dunnere uitvoering met bijbehorende nadelen waaronder het niet kunnen ophangen van zwaardere voorwerpen. Van een wijziging waarvan de noodzakelijkheid bij uitvoering blijkt, is geen sprake.

Techniek ruimte
Op de verkooptekening is een bepaald oppervlak opgenomen voor de technische ruimte. Door de wijziging van de locatie en het niet opnemen van het boilervat en het buffervat op de verkooptekening nemen de installaties veel meer ruimte in beslag dan de consument mocht verwachten. Ook hierbij is geen sprake van een noodzaak tot wijziging die pas bij de uitvoering blijkt. Dit was eenvoudig te voorzien bij het ontwerp. Mocht de commissie oordelen dat de noodzaak van de wijziging aan de orde is, dan doet de wijziging afbreuk aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning. Als de commissie als zodanig oordeelt, vordert de consument een schadevergoeding voor de waardevermindering van de woning. Er resteert na de wijziging immers minder functioneel oppervlak. De schade bedraagt € 11.183,50. Dit bedrag is als volgt berekend: de koop-/aanneemsom bedraagt € 671.010,00 en het totale woonoppervlak is 180 m2. De prijs per m2 is daarmee € 3.727,83. Het verlies aan woonoppervlak op basis van het Erratum is 3 m2. Daarmee is de schade 3 x € 3.727,83 = € 11.183,50.

Brievenbus
De brievenbus staat op de verkooptekening in de voorgevel naast de voordeur. De consument heeft de koop van de woning op die verwachting gebaseerd. De consument vindt de verwerking van de brievenbus op een paneel waarop ook de voordeurbel zit mooi. In het Erratum is aangegeven dat de brievenbus in de voordeur komt. Ook in dit geval is geen sprake van een noodzaak tot wijziging die pas bij de uitvoering blijkt. De consument stelt dat sprake is van eenvoudige bezuinigingsmaatregel.

Knieschotten
De ondernemer heeft zich contractueel verbonden knieschotten te plaatsen. Er is geen sprake van een noodzaak tot wijziging die pas bij de uitvoering blijkt, zodat de ondernemer gehouden is tot het plaatsen van knieschotten conform de overeenkomst.

Extra verdeler vloerverwarming
Op de verkooptekening staat geen extra verdeler weergegeven; er staat slechts een enkele vloerverwarmingsverdeler op de tweede verdieping. De ondernemer heeft niet aannemelijk gemaakt dat het technisch noodzakelijk is deze wijziging door te voeren. De consument betwist dat er sprake is van een noodzaak tot wijziging die pas bij de uitvoering blijkt. Ook hier geldt dat sprake is van een bezuinigingsmaatregel nu dit minder leidingwerk naar de tweede verdieping inhoudt. Mocht de ondernemer aantonen dat sprake is van een noodzakelijkheid die bij de uitvoering blijkt, dan mag deze extra verdeler geen afbreuk doen aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning. De consument vordert een schadevergoeding van € 1.500,– in dat geval.

De consument vordert primair:
1. nakoming van de overeenkomst conform de contractstukken en dus niet conform de eenzijdig door de ondernemer opgelegde wijzigingen bij Erratum, onder verbeurte van een dwangsom van
€ 500,– voor elke dag dat de ondernemer in gebreke blijft bij het door de commissie te wijzen vonnis;
2. de ondernemer te verbieden in afwijking van de overeenkomst de opgelegde wijzigingen uit het Erratum uit te voeren, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,– voor elke dag dat de ondernemer in gebreke blijft bij het door de commissie te wijzen vonnis;
3. een verklaring voor recht dat de eenzijdig door de ondernemer opgelegde wijzigingen bij Erratum ten opzichte van de overeenkomst niet voldoen aan de vereisten van artikel 3 van de Algemene Voorwaarden.

De consument vordert subsidiair – indien de commissie oordeelt dat de noodzakelijkheid van de wijzigingen bij de uitvoering is gebleken – een veroordeling van de ondernemer tot vervangende schadevergoeding als per onderdeel aangegeven dan wel een in redelijkheid door de arbiters vast te stellen bedrag.
Bovendien vordert de consument veroordeling in de kosten van onderhavige procedure, inclusief het salaris van de gemachtigde.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De ondernemer voert per wijziging het volgende aan:

Binnenwand toilet
Het is de ondernemer onduidelijk waarop de consument doelt gelet op de technische omschrijving waarin staat dat de scheidingswanden in 100 mm dikte wordt uitgevoerd en gelet op het Erratum waarin geen wijziging wordt aangebracht in die dikte. Er is geen sprake van een wijziging van de dikte van de binnenwand. Er is wel sprake van een wijziging van de schachtwanden ten opzichte van de verkooptekening, maar dat is voor de binnenwand van de toiletruimte niet relevant. De ondernemer verzoekt de arbiters dit onderdeel van de klacht ongegrond te verklaren.

Techniek ruimte
De technische omschrijving stelt geen eisen aan de opstelplaats van de aan de woning gebonden installaties. De zolder is een onbenoemde ruimte. Op de verkooptekening staat vermeld dat de opstelplaatsen van de aan de woning gebonden installaties indicatief zijn. Gelet daarop mocht de consument niet verwachten dat ze een bepaald minimale functionele ruimte dan wel gebruiksoppervlak mochten verwachten niet juist. Bij de totstandkoming van de verkooptekeningen is de projectinstallateur (nog) niet betrokken en is de architect c.q. de ontwikkelaar ten aanzien van dit onderwerp onvoldoende in kennis en onvoldoende kundig om – rekening houdend met het leidingschema, de leidingschachten en het type units – een volwaardige uitwerking op de tekening aan te leveren. Om die reden is een voorbehoud gemaakt. Uit de verkooptekening (doorsnede van de woning) blijkt dat er technisch gezien ten aanzien van de uitvoerbaarheid geen tot onvoldoende ruimte is om de installaties te kunnen uitvoeren en te onderhouden.
De wijzigingen van de opstelplaatsen van de aan de woning gebonden installaties zijn dan ook naar de eisen van goed en deugdelijk werk noodzakelijk. De ondernemer verzoekt de arbiters deze wijziging toe te laten en de vordering van de consument tot schadevergoeding af te wijzen.

Ten aanzien van de gevorderde schadevergoeding merkt de ondernemer op dat het voor de ondernemer onduidelijk is waarom de consument de aanneemsom inclusief de grondkosten tot uitgangspunt heeft genomen voor de berekening van de schadevergoeding. Bovendien wordt de 3m² niet onttrokken aan de woning; de woning is niet kleiner geworden door de wijziging.

Brievenbus
In de technische omschrijving staat voor wat betreft de brievenbus vermeld dat in de entreedeur een briefplaat wordt opgenomen. De ondernemer erkent de tegenstrijdigheid tussen de technische omschrijving en de bijbehorende verkooptekeningen. Als een dergelijke tegenstrijdigheid aan de orde is, dan – zo volgt uit de technische omschrijving – wordt gevolg gegeven aan de omschrijving. De ondernemer heeft deze tegenstrijdigheid in het Erratum willen verhelpen / verduidelijken. Er is geen sprake van strijdigheid met de overeenkomst en de daarbij horende documenten door uitvoering te geven aan een brievenbus in de voordeur.

Knieschotten
Er is sprake van een tegenstrijdigheid tussen de doorsnede (A-A) tekening van de woning – waarop geen knieschot staat getekend – en de technische omschrijving waarin wel staat vermeld dat knieschotten worden geplaatst. Als hiervoor gemeld geldt in zo’n geval de technische omschrijving. De ondernemer zal derhalve knieschotten aanbrengen. Voor de uitvoering van de knieschotten is de maatvoering van 4.942 mm over de breedte van de zolder vigerend. Mocht de op tekening onder het kopje “TOELICHTING” vermelde hoogte van 1.000mm+ vi. niet worden behaald, mag dit voor de consument geen aanleiding zijn de knieschotten conform die maatvoering te weigeren.

Extra verdeler vloerverwarming
De ondernemer heeft als gevolg van de berekening en het advies van de installateur en ter handhaving van de gegarandeerde normen voor de temperatuur uit noodzaak wijzigingen moeten aanbrengen door het plaatsen van een extra verdeler. De ondernemer dient zich bovendien te houden aan de eisen overeenkomstig de garantieregeling. Zonder extra verdeler kan niet aan de contractueel gestelde eisen worden voldaan. De extra verdeler garandeert en bevordert de gelijkmatige verdeling en verwarming van de ruimtes. De ondernemer kan het argument dat deze wijziging wordt doorgevoerd om kosten te besparen niet plaatsen, nu dit juist meer kosten zal opleveren voor de ondernemer dan initieel voorzien. De extra verdeler wordt geplaatst onder de trapkast, een onbenoemde en onverwarmde ruimte. De ondernemer kan niet aan de wens van de consument voldoen om de verdeler volledig uit het zicht onder de trap aan te brengen, nu de ondernemer rekening moet houden met afdeling 6.12 van het Bouwbesluit en de Arbeidsomstandighedenwet. De ondernemer verzoekt de arbiters in te stemmen met de wijziging van de ondernemer op dit punt.

De ondernemer vordert primair ongegrondverklaring van de deelklachten, met uitzondering van de deelklacht over de knieschotten, het geëiste verbod onder dwangsom niet-ontvankelijk te verklaren nu de woning nog niet is opgeleverd en een verklaring voor recht dat de wijzigingen (met uitzondering van de knieschotten) voldoen aan de eisen en bepalingen van de overeenkomst. De ondernemer vordert subsidiair de vordering tot vervangende schadevergoeding af te wijzen. Tot slot vordert de ondernemer – zowel onder primair als subsidiair – de consument te veroordelen in de kosten van deze procedure met inbegrip van het salaris van de vertegenwoordiger van de ondernemer.

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op 6 mei 2022 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is nog niet opgeleverd.

Ook is op genoemde koop-/ aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.

Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

De arbiters overwegen als volgt.

Binnenwand toilet
De arbiters stellen vast dat de ondernemer bij verweer heeft verklaard dat de binnenwand – een scheidingswand – conform de technische omschrijving wordt opgeleverd in 100 mm dikte en zodat van een wijziging geen sprake is. Nu van een wijziging in de uitvoering niet gebleken is, wordt dit onderdeel van de vordering van de consument afgewezen.

Techniek ruimte
De arbiters stellen vast dat op de verkooptekening geen boilervat en ook geen buffervat ingetekend stond. Het opnemen van deze installaties is de verantwoordelijkheid van de ondernemer. De consument verkeerde daardoor in een verkeerde voorstelling van zaken voor wat betreft de ruimte die in beslag genomen zou worden door de installaties in de technische ruimte. De noodzaak tot wijziging is evenwel aan de orde nu deze installaties noodzakelijk zijn voor het functioneren van de woning. De consument verliest 3m² aan ruimte die nu niet gebruikt kan worden voor een slaapkamer of een werkruimte. De arbiters zijn van oordeel dat een vervangende schadevergoeding op zijn plaats is. De arbiters zullen daarvoor aansluiting zoeken bij het bedrag dat de consument per vierkante meter heeft betaald voor de woning, zonder daarbij de grondkosten te betrekken. De aanneemsom bedraagt € 412.410,– en de oppervlakte 180 m². Het bedrag per vierkante meter is derhalve (afgerond) € 2.291,–. De arbiters kennen een schadevergoeding toe van 3 x € 2.291,– = € 6.873,–.

Brievenbus
De arbiters stellen vast – zoals ook door de ondernemer is erkend – dat sprake is van een tegenstrijdigheid tussen enerzijds de technische omschrijving en anderzijds de verkooptekeningen. In de technische omschrijving staat opgenomen dat als van tegenstrijdigheid sprake is, de geschreven tekst voor de tekening gaat. Dat betekent dat de brievenbus in de voordeur wordt aangebracht en niet in de voorgevel. Arbiters merken nog op dat aan vermelding in het Erratum dat de brievenbus in de voordeur zal worden geplaatst, geen zelfstandige betekenis toekomt nu reeds uit de technische omschrijving en de bepaling over eventuele tegenstrijdigheden blijkt dat de technische omschrijving bepalend is. Nu van de gestelde wijziging geen sprake is, wordt dit onderdeel van de vordering afgewezen

Knieschotten
De ondernemer heeft bij verweer verklaard alsnog knieschotten te zullen plaatsen met als maatuitvoering 4.942 mm over de breedte van de zolder, conform de (oude) tekening. De consument heeft derhalve terecht geklaagd.

Extra verdeler vloerverwarming
De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de wijziging noodzakelijk is om aan de normen te voldoen die gelden voor (vloer)verwarming in een woning. In zoverre is de deelklacht ongegrond. Echter zijn de arbiters van oordeel dat de extra te plaatsen verdeler afbreuk doet aan de bruikbaarheid en het uiterlijk van de woning zodat een schadevergoeding op zijn plaats is. In zoverre is deze deelklacht gegrond. De arbiters achten een schadevergoeding van € 1.000,– in de gegeven omstandigheden redelijk en billijk.

De arbiters achten de deelklachten met betrekking tot de technische ruimte, de knieschotten en de extra verdeler voor de vloerverwarming gegrond en de overige deelklachten ongegrond.

Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klachten nog niet kan zijn voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen, nu de woning nog niet is opgeleverd. Voor deze klachten komt de consument dus nog geen beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.

Klachtengeld
De consument wordt voor wat betreft 60 % (drie van de vijf) van de klachten in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.

Dwangsom
De consument heeft een dwangsom gevorderd voor het geval de ondernemer niet aan het te wijzen vonnis zal voldoen. Voor het opleggen van een dwangsom zien arbiters gezien de bereidheid van de ondernemer tot nakoming onvoldoende aanleiding.

Proceskosten
Voor een veroordeling in de kosten van de procedure, zoals door zowel de consument als de ondernemer is gevorderd, is geen plaats. In het reglement van de geschillencommissie is namelijk bepaald dat partijen in beginsel zelf de kosten dragen, die zij voor de procedure maken.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:

In conventie:
– verklaren de deelklachten van de consument met betrekking tot de technische ruimte, de knieschotten en de extra verdeler voor de verwarming gegrond en de overige deelklachten ongegrond;
– veroordelen de ondernemer om zodra de voortgang van de bouw dat vordert, doch in ieder geval voor de oplevering van de woning, knieschotten op de zolder aan te brengen conform hetgeen hiervoor is overwogen;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 7.873,–
(€ 6.873,– + € 1.000,–) binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.

In reconventie:
– wijzen af de vordering tot veroordeling van de consument in de kosten van de procedure.