Ondernemer verlangt depotbedrag notaris. Consument dient tegeneis in. Depot grotendeels aan ondernemer.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw    Categorie: Kwaliteit geleverde werk / ondeugdelijke levering    Jaartal: 2017
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 98182

De uitspraak:

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling (hierna te noemen: de garantieregeling).

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 29 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Standpunt ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de memorie van eis van 5 oktober 2015 en memorie van repliek van 12 januari 2016. In de kern komt zijn standpunt op het volgende neer.

De ondernemer vordert een bedrag van € 12.406,80 vermeerderd met wettelijke rente van de consument. Daarnaast vordert de ondernemer een bedrag van € 1.087,87 aan buitengerechtelijke kosten, een bedrag van € 205,– aan nakosten en de kosten van rechtsbijstand. Er staat nog een bedrag van € 7.375,– in depot bij de notaris.

Inzake de door de consument betwiste kostenposten en gevorderde schadevergoeding, merkt de ondernemer het volgende op.

1. compensatie voor de kosten van onterechte facturen
– € 325,– spouwmuurisolatie; de ondernemer overlegt een email van 17 januari 2014 waarin de consument akkoord gaat met dit meerwerk.
– € 484,– isolatie dakplaten; de ondernemer overlegt een email van 5 februari 2014 waarin de consument akkoord gaat met dit meerwerk.
– € 713,90 verbouwgarantie; deze kosten dienen voor rekening van de consument te komen. De consument heeft deze factuur zonder protest betaald. De ondernemer wist niet dat Bouwgarant hiervoor een rekening zou sturen.
2. compensatie voor de kosten van nutsvoorzieningen in totaal € 4.539,52;
In de eerste overeenkomst en de gespreksverslagen staat dat de consument dit zou uitvoeren. De ondernemer heeft zich niet gerealiseerd dat in de nadien – op verzoek van de consument afgesloten – Bouwgarant overeenkomst stond dat deze verplichting naar hem verschoof en heeft gedwaald op dit punt.
3. compensatie van € 800,– inzake het beschadigde metselwerk
Deze klacht wordt erkend en de ondernemer is bereid om terzake een bedrag van € 400,– schadevergoeding te voldoen.
4. ontbrekende traphekken
Traphekken zijn onderdeel van het afbouwtimmerwerk. De consument zou dit in eigen beheer uitvoeren zoals blijkt uit de door de ondernemer overgelegde gespreksverslagen.
5. opzwellende boeiboorden
De ondernemer is gedeeltelijk bereid tot herstel in die zin dat hij de beschadigde delen wil vervangen en opnieuw wil aanbrengen met voldoende ventilatie. De ondernemer stelt dat de kosten voor herstel € 187,50 bedragen en hij betwist het hogere bedrag dat door de deskundige in zijn rapport wordt genoemd.
De ondernemer betwist dat het boeiboord bij de goot van het hoofddak is gezwollen. Dat is door de deskundige niet vastgesteld. In het rapport staat een andere weergave dan in de praktijk is geconstateerd.
6. ontbreken draai-kiep ramen
Op de begane grond zijn nimmer draai-kiep ramen overeengekomen. De ondernemer heeft hiervoor een meerwerk offerte uitgebracht maar deze is door de consument niet geaccepteerd.
7. algengroei erker, er blijft water op het plat dak boven de erker staan
De ondernemer verklaart zich bereid om het afvoerpunt van de spuwer te verlagen.
De ondernemer overlegt een offerte waaruit blijkt dat de kosten circa € 100,14 inclusief BTW bedragen. Hij betwist het hogere bedrag dat door de deskundige in zijn rapport wordt genoemd.
8. vergoeding advocaatkosten
Deze dienen voor rekening en risico te blijven van de consument.
9. te late oplevering en dubbele woonlasten
Er had opgeleverd kunnen worden op 12 mei 2014 en deze datum wenst de ondernemer aan te houden. Overeengekomen is een bouwtermijn van 100 werkbare dagen na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer. De begane grond vloer is gereed gekomen op 30 oktober 2013. Er is geen sprake van te late oplevering. De dubbele woonlasten waren er niet omdat de consument bij zijn ouders verbleef. Bovendien zijn deze kosten niet onderbouwd.

Standpunt consument

Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brief van 20 november 2015. In de kern komt zijn reactie op het volgende neer.

De ondernemer heeft zich aan een aantal punten van de overeenkomst niet gehouden. Rondom het sluiten van de overeenkomst en de afgifte van de bouwvergunning zijn er al zaken misgegaan bij de ondernemer en in de communicatie tussen partijen.

De thans nog af te wikkelen klachten zijn:
1. compensatie voor de kosten van onterechte facturen (€ 325,– spouwmuurisolatie € 484,– isolatie dakplaten € 713,90 verbouwgarantie; in totaal een bedrag van € 1.522,90). Dit betreffen kosten die gemaakt zijn om aan de geldende normen te voldoen en die vallen binnen de aannemingsovereenkomst.
2. compensatie voor de kosten van nutsvoorzieningen in totaal € 4.539,52; dit zijn door de consument voorgeschoten bedragen voor de bouw- en definitieve aansluiting van [naam waterbedrijf/ naam netbeheerder] en de rioolaansluiting van de Gemeente, die op grond van de overeenkomst voor rekening van de ondernemer komen.
3. compensatie van € 800,– inzake het beschadigde metselwerk
4. ontbrekende traphekken
5. opzwellende boeiboorden
6. ontbreken draai-kiep ramen
7. algengroei erker, er blijft water op het plat dak boven de erker staan
8. vergoeding advocaatkosten
9. te late oplevering en dubbele woonlasten

De consument stelt al met al dat hij niets meer aan de ondernemer verschuldigd is; hij verlangt dat het nog in depot bij de notaris berustende bedrag aan hem wordt betaald en wenst daarenboven vergoeding door de ondernemer van de door hem gemaakte advocaatkosten.

Deskundigenrapport
 
De commissie heeft op 9 maart 2016 een onderzoek laten verrichten door [naam van de deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover 11 april 2016  schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De ondernemer heeft per faxbericht van 21 april 2016 gereageerd. De consument heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.

Behandeling van het geschil

Op 19 september 2016 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam van de secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De consument werd bijgestaan door zijn vader. Namens de ondernemer was aanwezig [naam van de vertegenwoordiger] en hij werd bijgestaan door zijn gemachtigde.

Toelichting ter zitting

Ter zitting heeft (de gemachtigde van) de ondernemer onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.

Klacht 1: onterechte facturen
De ondernemer handhaaft zijn verweer.
Klacht 2: compensatie voor de kosten van nutsvoorzieningen
De ondernemer stelt dat in de AVA voorwaarden is opgenomen dat de consument deze kosten voldoet. Dit is ook gebruikelijk indien er casco wordt opgeleverd. Dit voorkomt dat de consument wordt afgesloten en daarna opnieuw moet betalen voor aansluiting van de voorzieningen. Dat de consument dit moet betalen is ook gelet daarop logisch. Op verzoek van de consument is uiteindelijk een ‘Bouwgarant-overeenkomst’ gehanteerd. De ondernemer heeft zich niet gerealiseerd dat daarin was bepaald dat de ondernemer verantwoordelijk is voor de betreffende kosten, anders had hij de aanneemsom wel aangepast. De ondernemer gaat er vanuit dat beide partijen dit niet onder ogen hebben gezien en dat er op dit punt derhalve wederzijds is gedwaald.
Klacht 3: compensatie van € 800,– inzake het beschadigde metselwerk
De consument heeft eerder een bedrag van € 400,– inzake deze klacht geaccepteerd en kan nu niet meer hierop terugkomen. De ondernemer heeft in dit verband ter zitting een brief van 1 september 2014 van de gemachtigde van de ondernemer aan de gemachtigde van de consument besproken, waarmee de gemachtigde van de consument zich akkoord heeft verklaard.
Klacht 4: ontbrekende traphekken
De ondernemer  zou in eerste instantie de volledige woning bouwen, maar dat vond de consument te duur. Toen heeft de ondernemer een voorstel gedaan voor casco bouw. Een afwerking zoals een traphek vervalt bij casco bouw. Op 29 maart 2013 (overgelegd als productie 19 bij repliek) heeft de ondernemer een lijst met werkzaamheden gemaild aan de consument die de consument in eigen beheer zou uitvoeren. Daarop staat ‘hekwerken’ met zoveel woorden genoemd.
De ondernemer herhaalt zijn bezwaar tegen de inhoud van het deskundigenrapport op dit punt. Partijen kunnen onderling afspraken maken wie wat doet en daarmee in totaliteit voldoen aan de eisen uit het bouwbesluit. Dat hoeft niet per definitie een verplichting van de ondernemer te zijn.
Klacht 5: opzwellende boeiboorden
Indien de boeiboorden een gebrek hebben, dan zal de ondernemer dit herstellen. De zwelling bij de goot van het hoofddak wordt door de ondernemer betwist. Dat heeft de deskundige niet geconstateerd en wordt door de consument onvoldoende onderbouwd.
Klacht 6: ontbreken draai-kiep ramen
Het is juist dat er in de bouwvergunning één raam op de begane grond is aangegeven waar een draai-kiep raam zou komen. De bedoeling was om daarmee aan te geven dat hier een raam zou komen dat kan ventileren en daaraan is voldaan. De ondernemer heeft in eerste instantie niet begrepen dat het de wens van de consument was om op de begane grond draai-kiepramen te plaatsen. Toen dit de ondernemer later bekend werd, heeft hij een meerwerkofferte gestuurd maar daarmee is de consument niet akkoord gegaan.
Klacht 7: algengroei erker, er blijft water op het plat dak boven de erker staan
Voor deze klacht geldt hetzelfde als bij klacht 3. Ook dit onderdeel zat al in de minnelijke regeling.
Klacht 9: te late oplevering en dubbele woonlasten
De ondernemer betwist dat er te laat is opgeleverd. Indien dit al het geval zou zijn, dan heeft de consument geen schade daardoor geleden. Hij kon eerder in de woning omdat de ondernemer toegang had verschaft en hij heeft de woning feitelijk pas een jaar later betrokken. Voor de periode vóór gereedkomen begane grond vloer gelden geen termijnen, zodat dit deel van de klacht op die grond moet worden afgewezen.

Ter zitting heeft de consument onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd.

Klacht 1: onterechte facturen
Ten tijde van het tekenen van de overeenkomst bleek de door de ondernemer aangevraagde bouwvergunning verlopen te zijn. Voor de nieuwe aanvraag gold andere regelgeving (nieuw bouwbesluit) waardoor er hogere eisen werden gesteld. Dit komt voor rekening en risico van de ondernemer.
Klacht 2: compensatie voor de kosten van nutsvoorzieningen
De consument betwist nadrukkelijk dat er een eerdere afspraak is gemaakt dat hij deze kosten zou betalen. In het bijzonder betwist de consument het gespreksverslag van 5 april 2013 (overgelegd als productie 20 bij repliek). Dit verslag is eenzijdig opgesteld en nooit aan de consument toegezonden. Het eerste moment dat de consument vernam dat hij de nutsvoorzieningen moest regelen was een email van de ondernemer. De consument heeft de ondernemer toen gewezen op de overeenkomst en de gemaakte afspraak hieromtrent.
Klacht 3: compensatie van € 800,– inzake het beschadigde metselwerk
Het bedrag van € 400,– is te laag en daarmee heeft de consument zich niet akkoord verklaard.
Klacht 4: ontbrekende traphekken
De consument mocht verwachten dat de traphekken onderdeel uitmaakte van de overeenkomst. Er is nooit over afwerking van de trap gesproken vooraf. De consument ging ervan uit dat een standaard afwerking zou worden geplaatst. Er is geen tekening waaruit dit blijkt. Het beroep van de ondernemer op de tekst van het mailbericht van 29 maart 2013 dient te worden gepasseerd. Een traphek valt niet onder hekwerk. Als de ondernemer dit had bedoeld, dan had hij dit beter moeten aangeven.
Klacht 5: opzwellende boeiboorden
De zwelling bij de goot van het hoofddak heeft de consument zelf gezien als hij op de ladder onderhoudswerkzaamheden verrichtte. Het komt voor rekening en risico van de ondernemer dat hij de deskundige niet heeft gefaciliteerd met een ladder tijdens het deskundigenonderzoek. De consument betwist de bedragen die door de ondernemer worden genoemd als schadevergoeding. Tweemaal schilderen en voorrijkosten bedragen meer dan het bedrag dat de ondernemer noemt.
Klacht 6: ontbreken draai-kiep ramen
Dat er een dergelijk raam beneden zou worden geplaatst in de erker, staat ook in de bouwvergunning. De ondernemer heeft de consument gevraagd waar hij draai-kiep ramen wilde. Toen heeft de consument dit op een tekening met pijlen aangegeven bij alle ramen op de begane grond. De consument verwijst naar zijn emailbericht van 10 september 2013 met bijlage (overgelegd als bijlage 10 bij zijn reactie). In de erker zit nu een vast raam dat niet open kan om te ventileren. De ondernemer heeft niet goed opgelet en de ramen fout uitgevoerd.
Klacht 7: algengroei erker, er blijft water op het plat dak boven de erker staan
De consument betwist de bedragen die door de ondernemer worden genoemd als schadevergoeding.
Klacht 9: te late oplevering en dubbele woonlasten
De woning is te laat opgeleverd. Ter zitting licht de consument toe dat dit een termijn van zes weken betreft en met het vergunningstraject erbij wel drie maanden. De ondernemer is zeker een maand niet op het werk geweest of kwam met slechts één persoon. Desgevraagd gaf de ondernemer toen aan ook nog ander werk te hebben. De consument heeft de woning op 1 mei 2015 betrokken. Hij heeft feitelijk langer op een andere locatie moeten verblijven. Het feit dat consument bij zijn ouders woonde wil niet zeggen dat hij geen extra kosten heeft gehad.

Beoordeling van het geschil

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende, waarbij zij eerst zullen ingaan op de klachten die de consument als tegeneis heeft ingediend alvorens over te gaan tot hun beslissing over de vordering van de ondernemer.

Klacht 1: onterechte facturen
De arbiters stellen vast dat inzake de facturen van € 325,– voor de spouwmuurisolatie en € 484,– voor de isolatie van de dakplaten het gevolg zijn van de omstandigheid dat door een late indiening van de bouwvergunning een gewijzigd Bouwbesluit gold dat op deze punten strengere eisen bevatte; om aan die strengere eisen te voldoen, dienden extra kosten te worden gemaakt.  De consument stelt dat deze kosten voor rekening van ondernemer dienen te komen. Echter, de consument gaat er daarbij aan voorbij dat de betere isolatie een verbetering oplevert van zijn woning. De arbiters zijn van oordeel dat deze kosten daarom naar redelijkheid en billijkheid voor rekening komen van de consument.

Inzake de factuur van € 713,90 inzake de verbouwgarantie Bouwgarant merken de arbiters op dat in artikel 10 van de overeenkomst waarop de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling van toepassing is (hierna te noemen overeenkomst Bouwgarant) duidelijk staat opgenomen dat in de aanneemsom alle kosten worden geacht te zijn opgenomen. Dat de ondernemer zich niet heeft gerealiseerd dat dit bedrag derhalve voor zijn rekening zou komen, dient voor zijn eigen risico te komen.

Klacht 2: compensatie voor de kosten van nutsvoorzieningen
De arbiters zijn van oordeel – dit wordt ook niet door partijen betwist – dat in artikel 9 lid 3 van de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op de overeenkomst Bouwgarant nadrukkelijk is opgenomen dat de kosten van nutsvoorzieningen tot de dag van oplevering voor rekening komen van de ondernemer. Dat er uitdrukkelijk andere – van deze bepaling afwijkende – afspraken zouden zijn gemaakt in de onderhandelingen voorafgaand aan deze overeenkomst is door de ondernemer onvoldoende onderbouwd.  De enkele verwijzing naar AVA-voorwaarden van een uiteindelijk niet aangegane overeenkomst is daarvoor ontoereikend, terwijl ook een eenzijdig opgesteld gespreksverslag niet als bewijs daarvoor kan gelden, zeker nu de afspraak door de consument ter zitting nadrukkelijk is betwist. De enkele omstandigheid dat de ondernemer de betreffende bepaling niet onder ogen heeft gezien, is onvoldoende om een beroep op (al dan niet wederzijdse) dwaling te kunnen honoreren. Dit betekent dat de kosten ad € 4.539,52  voor de nutsvoorzieningen die zijn voorgeschoten door de consument, door de ondernemer moeten worden vergoed. De arbiters zullen de ondernemer veroordelen tot betaling van deze kosten.

Klacht 3: compensatie van € 800,– inzake het beschadigde metselwerk
Gelet op het verhandelde ter zitting stellen de arbiters vast dat deze klacht reeds onderdeel uitmaakte van een schikking tussen partijen en wel voor een bedrag van € 400,–. Dat dit niet zo is afgesproken is door de consument onvoldoende onderbouwd. Genoemde € 400,– is, zo begrijpen de arbiters, reeds verrekend in het door de ondernemer thans gevorderde bedrag. De klacht, die behelst dat er een hoger bedrag dan die reeds verrekende € 400,–, wordt derhalve afgewezen.

Klacht 4: ontbrekende traphekken
Partijen hebben afgesproken dat de woning casco zou worden opgeleverd. Traphekken vallen naar het oordeel van de arbiters niet onder een dergelijke oplevering. De ondernemer heeft dit verduidelijkt door een email te sturen op 29 maart 2013 waarin de werkzaamheden staan opgesomd die de consument zou uitvoeren in eigen beheer, waarin hekwerken met zoveel woorden wordt genoemd. De consument mocht er dus in redelijkheid niet vanuit gaan dat de ondernemer de traphekken zou uitvoeren. De klacht wordt afgewezen. De arbiters gaan daarmee voorbij aan het  gestelde door de deskundige dat niet wordt voldaan aan het Bouwbesluit en dat om die reden de ondernemer gehouden was de traphekken te plaatsen. Bij een casco oplevering betreft het uitvoering van werkzaamheden door beide partijen waarna in gezamenlijkheid aan het Bouwbesluit moet worden voldaan. De eisen van het Bouwbesluit kunnen in dit geval dus niet afdoen aan hetgeen tussen partijen onderling is afgesproken.

Klacht 5: opzwellende boeiboorden
Klacht 7: algengroei erker, er blijft water op het plat dak boven de erker staan
De ondernemer heeft zich grotendeels bereid verklaard deze beide klachten te willen herstellen. Met betrekking tot de zwelling bij de goot van het hoofddak overwegen de arbiters dat de ondernemer die weliswaar heeft betwist omdat deze niet waarneembaar zou zijn, maar dat gelet op de bevindingen van de deskundige én de omstandigheid dat de verschillende boeiboorden op dezelfde wijze zijn uitgevoerd voldoende aannemelijk is dat ook hier een zwelling optreedt.

De arbiters zullen de ondernemer, ondanks de inmiddels verslechterde verhouding tussen partijen, in de gelegenheid stellen de gebreken (dus zowel de opzwellende boeiboorden als de klacht inzake algengroei erker) zelf te herstellen. De ondernemer heeft dit immers uitdrukkelijk – en ook al voorafgaand aan deze procedure – aangeboden en er is onvoldoende aanleiding hem die gelegenheid te ontzeggen. De consument zal de ondernemer daartoe dan ook in de gelegenheid moeten stellen.

Laat de consument de ondernemer niet toe, zoals hij ter terechtzitting heeft gesuggereerd, dan bepalen de arbiters naar redelijkheid en billijkheid dat de ondernemer kan volstaan met betaling van een schadevergoeding van € 475,– inzake beide klachten. De ondernemer heeft voldoende onderbouwd dat hij voor ongeveer deze kosten, lager dan door de deskundige is vastgesteld, zelf het  herstel zou kunnen uitvoeren (waarbij de arbiters de kosten voor het vervangen van het boeiboord dubbel hebben geteld). Indien de consument er zelf voor kiest het herstel niet door de ondernemer, maar door derden uit te laten voeren, is er geen aanleiding de begrote kosten van herstel door die derden als maatstaf voor de schadevergoeding te hanteren.

Toetsing garantieregeling
De arbiters hebben kennis genomen van de bevindingen en conclusie van de deskundige, nemen deze over en maken deze tot de hunne. Naar het oordeel van de arbiters is genoegzaam komen vast te staan dat er sprake is van klachten (dus zowel de opzwellende boeiboorden als de klacht inzake algengroei erker) die een technische tekortkoming opleveren. De consument komt inzake deze klachten een beroep op de garantieregeling toe.

Klacht 6: ontbreken draai-kiep ramen
Inzake de draai-kiep ramen stellen de arbiters vast dat het deels onduidelijk is welke afspraken hierover zijn gemaakt tussen partijen. Dat er minstens één draai-kiep raam zou worden toegepast op de begane grond staat naar het oordeel van de arbiters vast en blijkt uit de vergunningsaanvraag en latere tekening. Vast staat ook dat in afwijking daarvan geen draai-kiepraam op de begane grond is geplaatst, maar slechts een raam met een ventilatiemogelijkheid.

Inzake de overige draai-kiep ramen is door de ondernemer gesteld en onvoldoende door de consument betwist dat is afgesproken dat alleen op de bovenverdieping meerdere draai-kiep ramen zouden komen. De consument heeft weliswaar op 10 september 2013 op de vraag waar hij de draai-kiep ramen geplaatst wilde hebben op een tekening aangegeven ook op de begane grond meerdere  draai-kiep ramen te willen hebben, maar daarna is op bij een door beide partijen getekende tekening van oktober 2013 weer daarvan afgeweken. Het eerstvolgende bericht van de consument komt vervolgens pas in maart 2014. Naar het oordeel van de arbiters had de consument tijdig en duidelijker zijn wensen kenbaar moeten maken. Ook had duidelijk moeten zijn voor de consument dat meerdere draai-kiep ramen op de begane grond meerwerk zou opleveren, zeker gelet op de – zoals de ondernemer stelt – strakke onderhandelingen over de bovenverdieping. Dit komt voor rekening en risico van de consument.

Het geheel overziend, betekent dit dat van de totaalkosten ad € 2.770,– inclusief BTW voor draai-kiepramen van in totaal drie alsnog uit te voeren draai-kiep ramen op de begane grond, 1/3 voor rekening van de ondernemer en 2/3 voor rekening van de consument komt. De ondernemer dient aan de consument een bedrag van € 923,33 te voldoen. De klacht is derhalve deels gegrond.

Klacht 8 vergoeding advocaatkosten
Voor een veroordeling in de kosten van de procedure zoals gevorderd, is geen plaats, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen. Van bijzondere omstandigheden die een uitzondering op deze regel zou rechtvaardigen, is de commissie niet gebleken. Voor het overige is deze vordering onvoldoende onderbouwd en wordt deze afgewezen.

Klacht 9: te late oplevering en dubbele woonlasten
Overeengekomen is een bouwtermijn van 100 werkbare dagen ná gereedkomen van de ruwe begane grond vloer. De termijn begint dan pas te lopen zodat schadevergoeding met betrekking tot de periode vóór het gereedkomen van de ruwe begane grond vloer reeds op deze grond niet voor vergoeding in aanmerking komt.
De begane grond vloer was volgens de consument op 20 september 2013 gereed en volgens de ondernemer op 30 oktober 2013. De commissie stelt vast dat de consument noch de ondernemer de aanvangsdatum/einddatum nader heeft onderbouwd of de werkbare dagen heeft berekend. Nu de consument een beroep doet op te late oplevering, ligt de bewijslast primair bij hem. De commissie is van oordeel dat deze klacht door de consument onvoldoende is onderbouwd. Bovendien geldt dat de  consument reeds circa een maand voor oplevering toegang tot de woning heeft verkregen en daarna nog geruime tijd bezig is geweest zijn eigen werkzaamheden te verrichten; hij heeft de woning feitelijk pas een jaar later betrokken. De consument heeft desgevraagd niet kunnen aangeven welke belemmering of vertraging bij het uitvoeren van zijn eigen werkzaamheden of andere schade is ontstaan door de beweerde te late oplevering. Deze klacht wordt afgewezen.

Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Met uitzondering van de klachten 5 en 7, terzake waarvan hiervoor reeds is geoordeeld dat de consument een beroep op de garantieregeling toekomt, betreffen de klachten leveringsgeschillen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst, dat wil zeggen dat de klachten bijvoorbeeld de facturatie betreffen of dat een element op een andere wijze is uitgevoerd dan was overeengekomen. De garantieregeling biedt voor dergelijke geschillen geen toetsingskader.

Vordering in conventie
De commissie stelt vast dat tussen partijen geen verschil van mening bestaat, althans dit is door de consument niet betwist, over de verschuldigdheid van de bedragen van € 21.494,– en € 7.375,– en de reeds gedane betaling van een bedrag van € 16.554,48 per 5 september 2014 door de consument. Er resteert dan een bedrag van € 12.314,52 te voldoen door de consument.

Uit het voorgaande volgt dat de consument aan de ondernemer dit bedrag verschuldigd is onder verrekening van een drietal posten, namelijk de hierboven genoemde bedragen van respectievelijk
€ 713,90, € 4.539,52 en € 923,33, in totaal een bedrag van € 6.176,75. In totaal is de consument derhalve een bedrag van (€ 12.314,52 minus € 6.176,75) € 6.137,77 verschuldigd aan de ondernemer.

Wettelijke rente
De ondernemer vordert wettelijke rente zoals nader gespecificeerd in de memorie van eis ten bedrage van € 77,73 en € 14,55  en Pro Memorie (PM; die op het moment van het samenstellen van de schadestaat nog onduidelijk zijn) over de vordering per 5 september 2014. De commissie acht deze rente toewijsbaar over het bedrag van € 6.137,77 vanaf 5 september 2014. Tot 2 november 2016 komt dit bedrag neer op € 288,97. Na genoemde datum is dit een PM post.

Buitengerechtelijke kosten
Daarnaast vordert de ondernemer een bedrag van € 1.087,87 aan buitengerechtelijke kosten. Ook deze kosten acht de commissie toewijsbaar met dien verstande dat zij ook hier als grondslag voor die kosten het verschuldigde bedrag van  € 6.137,77 aanhouden, hetgeen uitkomt op een bedrag van € 681,89.

Nakosten
Het gevorderde bedrag van € 205,– aan nakosten zal worden afgewezen, nu een nadere onderbouwing onderbreekt en niet valt in te zien dat deze kosten daadwerkelijk worden gemaakt, te meer nu het bedrag vanuit het depot bij de notaris zal vrijvallen.

Kosten rechtsbijstand
Voor een veroordeling in de kosten van de procedure zoals gevorderd, is geen plaats, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen. Van bijzondere omstandigheden die een uitzondering op deze regel zou rechtvaardigen, is de arbiters niet gebleken.

Thans wordt, gelet op het voorgaande, als volgt beslist.

Beslissing

De arbiters, als goede personen naar billijkheid:

I. veroordelen de consument om binnen een termijn van één maand na dagtekening van het onderhavige vonnis het depotbedrag te doen vrijvallen, met de bepaling dat na het onbenut verstrijken van deze termijn het vonnis de medewerking van de consument zal vervangen, waarbij het depotbedrag van € 7.375,– als volgt wordt verdeeld: de ondernemer ontvangt een bedrag van € 6.137,77 vermeerderd met een bedrag van € 681,89 en met de wettelijke rente ad € 288,97 en nog te berekenen de wettelijke rente PM van 2 november 2016 tot datum betaling door de notaris over een bedrag van € 6.137,77 zoals hiervoor bepaald, en het overige komt aan de consument toe.

II. bepalen dat inzake klacht 5 en 7 herstel zal worden uitgevoerd zoals hiervoor bepaald. Herstel dient plaats te vinden binnen een maand na verzending van deze uitspraak;

III. stellen vast dat de consument ten aanzien van de klachten onder II in dit vonnis een beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt en ten aanzien van de overige klachten niet;

IV. bepalen dat de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag verschuldigd is van € 1.500,– exclusief BTW.

V. wijzen het anders of meer verlangde af.

Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 2 november 2016 door de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw.