Commissie: Recreatie
Categorie: Algemene voorwaarden / Informatie
Jaartal: 2021
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
111047/119611
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument heeft een stacaravan gekocht op het park van de ondernemer. Op een gegeven moment heeft de consument diezelfde caravan willen verkopen in de staat zoals het is gekocht. De ondernemer is akkoord gegaan met de verkoop, maar enkel onder een aantal voorwaarden. De consument is het niet eens met deze door de ondernemer opgelegde extra verkoopvoorwaarden, omdat de verkoop hiermee bemoeilijkt wordt. De ondernemer stelt dat de caravan zonder tussenkomt van de ondernemer is verkocht, hetgeen ervoor zorgt dat de ondernemer niet verantwoordelijk gehouden kan worden voor verkeerd gegeven informatie. Als reactie op het verweer van de ondernemer, heeft de consument gesteld dat hij alles heeft gedaan om aan zijn onderzoeksplicht te voldoen. Immers, volgens de consument zijn er meerdere gesprekken tussen hem en de ondernemer geweest waarin de consument nadrukkelijk vragen heeft gesteld. De commissie legt uit dat de ondernemer de verkoopvoorwaarden voor het sluiten van de huurovereenkomst had moeten doorsturen naar de consument. Derhalve zijn er geen verkoopvoorwaarden van toepassing. De consument heeft tevens voldoende gemotiveerd waarom hij het huisje niet zelf kan verkopen. De commissie beslist dan ook dat de ondernemer het huisje van de consument dient te kopen voor een bedrag van € 58.500,- en dat de klacht gegrond verklaard wordt.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil gaat over een vakantiehuisje dat de consument op het park van de ondernemer heeft gekocht.
Feiten
Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties gaat de commissie -voor zover thans van belang- uit van de volgende feiten:
a. Eind augustus 2020 is via Marktplaats door de voormalige eigenaars (hierna ook te noemen: de verkopers) een houten vakantiehuisje op het park van de ondernemer te koop aangeboden voor een vraagprijs van € 69.500,–. In de advertentie is het aanbod als volgt omschreven: “super gezellig houten bos chalet/vakantiehuisje van ca 65m2 met extra gastenverblijf van ca 14m2 op stuk grond van 1000m2 met eigen oprit, eigen parkeerplaatsen en carport.”
b. De consument heeft het vakantiehuisje op 13 september 2020 voor het eerst bezichtigd. Omdat de consument enthousiast was over het aangebodene en daarover meer informatie vanuit de ondernemer wenste, heeft hij op 15 september 2020 telefonisch contact gezocht met de ondernemer, in de persoon van de vertegenwoordiger van de ondernemer. Met de vertegenwoordiger van de ondernemer is toen gesproken over:
– de status van het huisje, de carport, gastenverblijf en schuur;
– de plannen met het perceel en de directe omgeving;
– de verhuurmogelijkheden;
– opties om de huurgrond te kopen.
De vertegenwoordiger van de ondernemer heeft aangegeven dat de huidige situatie zowel door [ondernemer] als de gemeente Markelo in orde zijn bevonden en dat er vanuit [ondernemer] geen plannen waren met het perceel, behalve dat het schuurtje op termijn misschien plaats zou moeten maken voor een looppad.
c. De consument heeft na dit telefoongesprek met de verkopers overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 65.000,–. Hij heeft op 17 september 2020 de koopovereenkomst ontvangen en heeft een aanbetaling gedaan. De overdracht is bepaald op 26 september 2020.
d. Op 17 september 2020 heeft de consument de volgende e-mail -voor zover thans van belang- aan de ondernemer gezonden: “(…) Ik heb met de verkoper, de huidige eigenaar van chalet S026, overeenstemming bereikt over de verkoop van het object. Met deze aankoop neem ik natuurlijk graag de huurovereenkomst voor het perceel over. Na verschillende malen contact te hebben gehad met uw kantoor wil ik graag mijn gegevens doorgeven alsmede van u een bevestiging krijgen van uw akkoord op deze transactie (…)
– Behoort aankoop van de grond van perceel S026 ook tot de mogelijkheden en wat is dan de prijs ?
-Wilt u zo goed zijn in een antwoord op deze email onderstaande bevestigen? En eveneens expliciet uw toestemming tot overname van het huurcontract geven? (…)”
Onderaan de e-mail is cursief nog het volgende vermeld:
Ik begrijp dat alle huidige opstallen op het perceel S026 zoals die deze vandaag (17 sep. 2020) aanwezig zijn, vanuit [ondernemer] in orde zijn bevonden. Het betreft het huidige houten chalet, het bijgebouwtje, de schuur alsmede de carport. Ik begreep eveneens dat de gemeente Markelo afgelopen jaar de terreinen heeft geïnspecteerd en getoetst aan de bepalingen in het actuele bestemmingsplan, waarna is vastgesteld dat het gehele perceel S026 en alle zich er op bevindende bouwwerken hiermee in overeenstemming zijn.”
e. Na een herinnering van de consument op 24 september 2020, omdat hij nog geen reactie had ontvangen, heeft de ondernemer diezelfde dag bij e-mail -voor zover thans van belang- als volgt gereageerd: “(…) Excuses, wij hebben waarschijnlijk deze e-mail over het hoofd gezien. Wij zullen de mail puntsgewijs behandelen (…)
– dat klopt, chalet S26 staat op huurgrond en het is ook niet mogelijk deze grond te kopen.
– In reactie op punt 4 van onderstaand schrijven berichten wij het volgende; u heeft telefonisch contact gehad met de vertegenwoordiger van de ondernemer over het ‘schuurtje’ c.q. ‘bijgebouw’ achter het object. Het kan zijn dat dit te zijner tijd zal moeten verdwijnen. Indien er wijzigingen of veranderingen worden aangebracht dan dient dit te allen tijde in overleg met [ondernemer] te gebeuren. Tevens zullen wij u op de hoogte houden van ontwikkelingen op ons park ten aanzien van uw bijgebouw dan wel schuurtje. Voor zover ons bekend is de Gemeente Hof van Twente niet geweest om te toetsen en is het bestemmingsplan ook niet aangepast.”
f. Op 25 september 2020 is de koopovereenkomst alsmede de financiële afwikkeling tussen de consument en de verkopers afgerond en op 26 september 2020 heeft de sleuteloverdracht plaatsgevonden.
g. Op 14 oktober 2020 heeft de consument de huurovereenkomst met de ondernemer getekend.
Op deze huurovereenkomst, met een ingangsdatum van 26 september 2020, zijn de RECRON-voorwaarden voor vaste plaatsen van toepassing (hierna te noemen: de Recron-voorwaarden).
h. Op het moment van de sleuteloverdracht op 26 september 2020 stonden er oranje stippen op
8 van de 11 bomen op en grenzend aan het perceel van de consument. Deze bomen bleken, terwijl de consument (en de verkopers) dat vooraf niet wist(en), op de nominatie te staan om te worden gerooid en in de week van 15 februari 2021 tot 19 februari 2021 zijn zij ook daadwerkelijk gerooid.
i. Op 18 maart 2021 heeft de vertegenwoordiger van de ondernemer met de consument gebeld. In dit telefoongesprek kreeg de consument onder meer het volgende te horen. Op een naastgelegen perceel zou een nieuwe mobiele caravan geplaatst worden. Ten behoeve van de bereikbaarheid van dit perceel zou een looppad over het perceel van de consument aangelegd moeten worden, waardoor het schuurtje van de consument verwijderd zou moeten worden en zijn perceel kleiner zou worden.
j. Bij e-mail van 25 maart 2021 heeft de consument de ondernemer laten weten dat hij in verband met familie-omstandigheden gedwongen was het huisje weer te verkopen.
k. Bij e-mail van 26 maart 2021 heeft de ondernemer als volgt gereageerd: “(…) Wat vervelend dit te vernemen. Bij verkoop van het object (stacaravan op huurgrond) gelden uiteraard de RECRON voorwaarden, zie bijlage. Wanneer u uw stacaravan op de huurkavel wenst te verkopen, dient u eerst schriftelijk toestemming aan [ondernemer] te vragen. Wij verzoeken u dan ook dit te doen, waarna wij zo spoedig mogelijk contact met u opnemen. Namens ons allemaal sterkte gewenst in deze lastige situatie.”
l. Bij e-mail van 30 maart 2021 heeft de consument de ondernemer om toestemming tot verkoop van het huisje gevraagd. De betreffende e-mail luidt -voor zover thans van belang- als volgt: “(…) Ik zou graag op dezelfde wijze als ik het verblijf heb aangeschaft, het weer willen verkopen, d.w.z. met overname van de plaats en in de huidige, verzorgde conditie met inventaris. Eigenlijk precies zoals ik het heb aangeschaft (…) Het ‘extra’ schuurtje achter op het perceel zal uitdrukkelijk niet meer mee worden verkocht, daar [ondernemer] heeft aangegeven dat op deze plaats een voetpad naar een belendend perceel zal worden ingericht.”
m. Bij e-mail van 9 april 2021 heeft de ondernemer als volgt gereageerd: “(…) Wat betreft de verkoop van de stacaravan: [ondernemer] is akkoord met verkoop onder de volgende voorwaarden:
Het schuurtje achter op het perceel dient te worden afgebroken.
De carport aan de voorkant van het perceel dient te worden afgebroken.
Eventuele kopers dienen op de hoogte te zijn van de Recron voorwaarden, desnoods kunnen ze hiervoor contact met ons opnemen.
De nieuwe eigenaar van de stacaravan moet ook op de hoogte zijn, dat hij/zij de laatste eigenaar op de huidige plek is.
De oppervlakte is geen 1000 m2, elke stacaravan heeft ca. 300 m2 maximaal.
De jaarplaats kosten dient u onderling met de nieuwe eigenaar te verrekenen.
Wij vertrouwen erop u zo voldoende te hebben ingelicht, mochten er nog vragen zijn dan horen wij het graag.”
n. Naar aanleiding van deze e-mail heeft de consument de ondernemer op 13 mei 2021 en 24 mei 2021 een mailtje gestuurd waarin hij verzoekt om overleg.
o. De ondernemer heeft niet gereageerd op deze mailtjes, waarna de consument op 18 juni 2021 een klacht bij de commissie heeft ingediend.
p. Een gesprek tussen de consument en de ondernemer op 1 juli 2021 heeft niet tot een oplossing geleid.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
De consument maakt bezwaar tegen de aan de verkoop opgelegde beperkende voorwaarden.
Door deze beperkende voorwaarden wordt de verkoop van het huisje ernstig bemoeilijkt en zal de opbrengst op geen enkele wijze de koopsom benaderen. Met deze nieuwe voorwaarden geeft niemand er meer dan € 10.000,– voor, zo schat de consument in. Met name de voorwaarden dat de nieuwe eigenaar de laatste eigenaar op de huidige plek is en dat de oppervlakte van het perceel geen 1000m2 is, maar ca. 300m2 maximaal, zijn niet alleen nieuw, maar ook bijzonder onrechtvaardig. Temeer omdat de consument bij de aankoop van het huisje uitgebreid navraag heeft gedaan bij de ondernemer en dat er toen aan hem op generlei wijze duidelijk is gemaakt dat er zulke beperkingen in de lucht hingen. De koopsom heeft (uiteraard) betrekking op het gehele aanbod: het grote, bosrijke perceel, de vaste stacaravan, het gastenverblijf, de carport, de ligging op een heuvel met vrij zicht, de ligging ‘buiten het park’. Naar nu blijkt wordt dit gehele aanbod totaal veranderd en dat resulteert in een gevoel van groot onrecht. De consument wil een oplossing die wel rechtvaardig voelt.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer in zijn verweerschrift van 28 juli 2021 luidt als volgt:
“Voorop dient te worden gesteld dat wij ons aan de RECRON Standaard voorwaarden houden, dat is ook precies wat wij de consument, de nieuwe eigenaar sinds september 2020 hebben medegedeeld. De consument heeft de stacaravan rechtstreeks en zonder tussenkomst van [ondernemer] van de vorige eigenaar gekocht. Naar nu blijkt; te duur en onder niet vermelde of verkeerd geïnformeerde informatie van de vorige eigenaar, hier wensen wij niet verantwoordelijk voor te worden gesteld. Wat ons betreft kan hij nog jarenlang genieten van zijn stacaravan op [ondernemer]. Nadat de koop gesloten was en de consument zich meldde als de nieuwe eigenaar hebben wij de consument zowel telefonisch in september als in een persoonlijk gesprek in juni 2021 op de hoogte gesteld hoe het er op [ondernemer] toegaat. Er is hem duidelijk verteld dat de kavel geen 1000 vierkante meter is. De parkkosten zijn gebaseerd op de vierkante meters van de stacaravan, en niet van de grond. Het door de vorige eigenaar illegaal gezette schuurtje en carport verwijderd dienen te worden. Deze staan niet op gehuurde grond, dit was overigens bij de vorige eigenaar bekend, hierna heeft hij besloten deze stacaravan weer te verkopen. Er is hem in deze gesprekken duidelijk mede- gedeeld dat wij ons aan de RECRON standaard voorwaarden houden en hij vrij is om te verkopen maar bij verkoop dient te melden dat de koper de laatste eigenaar zal zijn en huurt op grond van [ondernemer] waar de RECRON standaard voorwaarden gelden. De stacaravan is tenslotte 35 a 40 jaar oud en heeft de nodige “aanpassingen” ruim ondergaan. [ondernemer] wil graag naar verjonging van het stacaravan bestand en neemt de RECRON standaard voorwaarden in acht. Tenslotte; wij merken dat bij onderhandse verkopen door eigenaren grof geld wordt gevraagd en ook betaald, zonder eerst met [ondernemer] in contact te zijn geweest. Hierdoor worden wij geconfronteerd met grote teleurstellingen van deze kopers. Hier willen wij adequaat maatregelen tegen nemen, wij zien er steeds meer op toe dat bij verkoop de koper zich dient te realiseren dat hij een stacaravan koopt en niet de plaats.”
Aanvullend standpunt van de consument
De consument heeft op 18 augustus 2021 gereageerd op het verweerschrift van de ondernemer. Voor zover thans van belang luidt zijn reactie als volgt:
“De verkoper van wie ik het huisje heb gekocht, heeft vooraf toestemming aan het park gevraagd. Hierover heeft zij me laten weten: “Ik zou de emails graag met je delen, maar heb mondeling op kantoor gemeld dat we gingen verkopen en dat was oké. Enige voorwaarde is dat zij ook kennismaken met de aspirant-koper en ze willen geen gezinnen met kinderen en geen
‘schreeuwvolk’.” Zoals uit het dossier blijkt, heb ik alles in het werk gesteld om aan mijn
onderzoeksplicht te voldoen. lk heb voor aanschaf op verschillende manier contact met het park gehad, waarbij mij geen voorwaarden of beperkingen zijn opgelegd. Niet wat betreft de leeftijd of
staat van het huisje, vernieuwing van het park, plaatsen van nieuwe huisjes op nieuwe te creëren en ook verkleinde percelen, niet over het perceel zelf en er is helemaal niets gezegd over plannen voor bomenkap. Dit alles ondanks mijn nadrukkelijke vragen hierover. Tijdens het gesprek dat ik onlangs met de directie van het park voerde, bevestigden zij dat deze voornemens en plannen al bestonden op het moment dat ik mijn huisje kocht. Het verweer van het park is a) zij de RECRON-voorwaarden volgen (waarbij de huurovereenkomst ieder jaar kan worden opgezegd), b) niet zijn gekend in de transactie en c) dat ik te veel geld heb betaald. De geldende opvatting is echter dat de overeenkomst stilzwijgend wordt verlengd bij ongewijzigd beleid. Welnu, in minder dan 6 maanden worden aan mij nieuwe, zeer onredelijke voorwaarden gesteld die mijn bezit praktisch onverkoopbaar maken. Het park is jegens mij niet betrouwbaar voor wat betreft plannen, mogelijke sta-duur, de conditie, leeftijd en eisen aan de huisjes en caravans, de gehanteerde perceelgroottes alsmede het beheer van de houtopstand. Eigenlijk wordt er niet gecommuniceerd en dit levert nu een groot probleem en zeer veel schade op. Het argument dat de waarde van de huisjes/caravans, los van de standplaats, de marktwaarde is, snijdt geen hout. Zelf verkoopt [ondernemer] huisjes voor prijzen die erg veel hoger liggen dan deze definitie van marktwaarde. Dit geeft de echte pijn van het park aan, namelijk de speculatie die plaatsvindt en dan vooral dat ze daar zelf niks van meekrijgen (in financiële zin ). Daarom wil [ondernemer] zelf ontwikkelen, op veel kleinere percelen tegen veel hogere prijzen.
Ze stellen dat de verkoop van mijn huisje buiten hen om is gegaan en dat verkopers maar ‘wat doen’. Dit is echter nadrukkelijk niet het geval. Het park wist overal van maar heeft niets gezegd of gedaan en maakt hiermee haar eigen verweer ongeloofwaardig. Erger is dat [ondernemer] heeft verzuimd mij van cruciale intenties op de hoogte te stellen waardoor deze situatie is ontstaan. In het gesprek wat wij voerden alsook in haar verweer legt [ondernemer] hiervoor de schuld bij de verkoper, die dit echter helemaal niet kon weten. Omringende bewoners die ik gesproken heb waren allemaal even
(onaangenaam) verrast door de plannen. [ondernemer] is zo verantwoordelijk voor het ontstaan van dit probleem en niet de verkopende of kopende partij. Die hebben zich aan alle geldende regels en voorschriften gehouden.
lk zie 2 mogelijke oplossingen, ook zo min of meer besproken met het park (zie ook het dossier):
A: [ondernemer] koopt mij uit voor mijn aankoopbedrag minus 10%. Hiermee ontstaat direct de mogelijkheid het perceel zelf te ontwikkelen 3 huisjes te plaatsen om zo 350K omzet en veel meer huuropbrengst te realiseren.
B: [ondernemer] verkoopt het huisje, realiseert zo de best mogelijke prijs onder de door hen gestelde voorwaarden en compenseert het verschil met mij. Het park kan dan niets anders doen met het perceel maar ten aanzien van de nieuwe eigenaar in de komende jaren de voorwaarden aanpassen.
Het is voor mij nadrukkelijk géén oplossing om uitsluitend de gestelde voorwaarden te schrappen, waarop ik zelf het huisje moet verkopen. Om dan een goede prijs te realiseren zal ik moeten verzwijgen wat ik nu allemaal weet, dat ik op de hoogte ben van plannen die het park heeft, dat we een zaak bij geschillencommissie hebben gevoerd en dat nieuwe eigenaar erop kan rekenen binnen enkele jaren weg te moeten. Dit zorgt voor een moreel dilemma dat voor mij onoverkomelijk is.
En dat is de reden dat ik voorstel dat [ondernemer] mijn huisje aan- of verkoopt.
Voor alle andere en toekomstige eigenaren zou in het vervolg de regels duidelijk en schriftelijk gecommuniceerd moeten worden.”
Juridisch kader
De Recron-voorwaarden luiden -voor zover thans van belang- als volgt:
Artikel 1, lid 1: (…)
informatie: door de ondernemer schriftelijke of elektronisch beschikbaar gestelde gegevens op basis waarvan deze overeenkomst mede is gesloten, inzake het gebruik van de plaats, de voorzieningen en het verblijf (waaronder te verstaan onder andere deze RECRON-voorwaarden, gedragsregels, verkoopvoorwaarden (onderstreping door de commissie), bemiddelingsvoorwaarden, vereisten van onderhoud en gebruik van het kampeermiddel, bestemming van het terrein, openingstijden, regels omtrent het gebruik door derden); (…)
Artikel 2, lid 4: De ondernemer dient de informatie als bedoeld in artikel 1.1 vooraf aan het sluiten van de overeenkomst aan de recreant te verstrekken. De ondernemer maakt wijzigingen hierin steeds tijdig schriftelijk of elektronisch aan de recreant bekend. (…)
Artikel 9, lid 1: Verkoop van het kampeermiddel is te allen tijde toegestaan. De verkoop van het kampeermiddel met behoud van plaats is slechts toegestaan na schriftelijke toestemming van de ondernemer.
Artikel 9, lid 2: De ondernemer kan verkoopvoorwaarden hanteren welke de recreant in acht dient te nemen.
Beoordeling van het geschil
1. De stelling van de ondernemer dat hij ingevolge de Recron-voorwaarden verkoopvoorwaarden kan hanteren is op zich correct. Maar als de ondernemer verkoopvoorwaarden hanteert -hij is daartoe immers niet verplicht- moet hij die verkoopvoorwaarden op grond van de informatiebepaling in artikel 1, lid 1 in samenhang met artikel 2 lid 4, van de Recron-voorwaarden wel tijdig schriftelijk of elektronisch aan de recreant bekend maken. Tijdig wil zeggen vooraf aan het sluiten van de huurovereenkomst (onderstreping door de commissie), zo bepaalt artikel 2 lid 4 van de Recron-voorwaarden. Dat een consument deze informatie vooraf aan het sluiten van de huurovereenkomst moet weten, is vanuit een oogpunt van rechtsbescherming en rechtszekerheid ook logisch, omdat de consument een weloverwogen beslissing over het sluiten van de overeenkomst pas kan maken als hij over alle relevante informatie als bedoeld in artikel 1 lid 1 van de Recron-voorwaarden beschikt.
In dit geval staat voldoende vast dat de ondernemer de door hem in zijn e-mail van 9 april 2021 genoemde verkoopvoorwaarden niet voor het sluiten van de huurovereenkomst schriftelijk of elektronisch aan de consument kenbaar heeft gemaakt. In de hierboven (in de feiten onder e.) vermelde e-mail van 24 september 2020 staat niets vermeld over verkoopvoorwaarden en in de huurovereenkomst zelf is ook op geen enkele wijze verwezen naar verkoopvoorwaarden die van toepassing zouden zijn. Nu de consument aldus niet (tijdig) op de hoogte is gesteld van de verkoopvoorwaarden, is de commissie van oordeel dat de ondernemer de consument zou moeten toestaan dat hij zonder beperkende voorwaarden voor de nieuwe eigenaar zijn huisje op de standplaats verkoopt. De consument heeft in zijn aanvullende reactie van 18 augustus 2021 aangegeven dat en waarom dit voor hem in dit geval geen oplossing is. De commissie kan zich dit goed voorstellen. Door alles wat hij weet van de plannen van de ondernemer is de consument in verband met zijn mededelingsplicht richting een nieuwe koper in een onmogelijke positie gebracht.
In de omstandigheden van het geval komt het door de consument in zijn aanvullende reactie genoemde voorstel onder A., de commissie dan ook alleszins redelijk voor. Bij dit voorstel, waarbij de ondernemer het huisje van de consument koopt voor het bedrag van € 58.500,–, heeft de ondernemer het zelf in de hand om de opbrengst van de verkoop zo hoog mogelijk te laten zijn. Ook ontstaat hierbij direct de mogelijkheid voor de ondernemer om het perceel zelf te ontwikkelen, zoals de consument terecht heeft opgemerkt. De commissie zal dit voorstel dan ook als bindend advies aan partijen opleggen, waarbij de ondernemer het bedrag van € 58.500,– uiterlijk binnen 60 dagen na de verzending van de beslissing aan de consument zal moeten betalen. Met deze 60 dagen heeft de ondernemer de mogelijkheid om zo nodig tijdig financiering te regelen.
2. Het bovenstaande betekent dus dat de klacht van de consument gegrond is. Dit brengt tevens met zich mee dat de ondernemer het klachtengeld van € 52,50 aan de consument moet vergoeden en dat hij behandelingskosten aan de commissie verschuldigd is.
3. Dit leidt de commissie tot de volgende beslissing.
Beslissing
De ondernemer dient het huisje van de consument te kopen en dient aan de consument binnen
60 kalenderdagen na de verzending van deze beslissing een bedrag te betalen van € 58.500,–.
Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van
€ 52,50 aan de consument te vergoeden in verband met het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit de heer mr. J.L. Sierkstra, voorzitter, mevrouw J. Hagedoorn en mevrouw drs. P.C. Hoogeveen-De Klerk, leden, op 29 november 2021.