Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatie
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
199078/208217
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Beklaagde was de verkopend makelaar van de woning aan de [adres]. Klaagster heeft de woning gekocht. De klacht betreft de manier waarop de woning is aangeprezen en de informatieverstrekking. Volgens klaagster heeft de makelaar een onjuist beeld geschetst van de woning. Zo staat in de Funda-advertentie dat de balken waren vernieuwd, terwijl de balken in werkelijkheid slechts gedeeltelijk waren vervangen. Nadat de woning aan klaagster was overgedragen, kwamen vele gebreken aan het licht. Volgens klaagster moet de fundering van de woning worden aangepast, hetgeen € 170.000,– aan kosten meebrengt. De commissie verklaart de klacht deels gegrond. Zij legt aan de makelaar de maatregel van berisping op. Hierna licht de commissie haar oordeel verder toe.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken, waaronder het klaagschrift en het verweerschrift met bijlagen.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 september 2023 in Utrecht.
Klaagster is verschenen, bijgestaan door mr. [naam]. Beklaagde is verschenen, bijgestaan door
mr. [naam].
De feiten
[naam] is sinds 1996 makelaar en ingeschreven in het [brancheorganisatie]-register.
De verkoop van de woning.
Op 29 oktober 2021 hebben [naam] en [naam] een overeenkomst van opdracht gesloten met beklaagde voor de verkoop van de woning aan de [adres]. Die woning is in 1893 gebouwd.
Beklaagde heeft de woning met een vraagprijs van € 300.000,– in de verkoop gezet en als volgt aangeprezen in een advertentie op Funda:
“Een Zaans huisje om van te smullen!
Op de gewilde en historische [plaats] heeft u nu de kans om compact en vrijstaand te wonen.Deze woning met oversteeg is Zaansgroen en ingericht met 3 slaapkamers. De vloerbalken zijn vernieuwd, een paar jaar geleden is de buitenzijde geschilderd en de c.v.-ketel vervangen. De woning ligt rustig maar tegelijkertijd centraal en is in 1893 gebouwd. (…)
Bijzonderheden:
– C.V.-ketel 2021;
– Fundering wordt niet gemonitord;
– Nieuwe vloerbalken;
– Centraal gelegen;
– Kunststof kozijnen;
Interesse in dit huis? Schakel direct uw eigen [brancheorganisatie]-aankoopmakelaar in. Uw [brancheorganisatie]-aankoopmakelaar komt op voor úw belang en bespaart u tijd, geld en zorgen.”
Klaagster heeft de woning op 22 december 2021 bezichtigd, samen met haar moeder. Voorafgaand aan de bezichtiging heeft klaagster via [website] onder meer kennis kunnen nemen van de clausules die verkopers van toepassing wensen te verklaren op de verkoop. Naast de wat meer gebruikelijke ouderdomsclausule hebben verkopers de zogenoemde palenclausule aangehaald, die als volgt luidt:
“Palenclausule Zaanstreek
Koper is ermee bekend dat de woning is gebouwd voor 1970. De funderingen van de in deze periode in Zaanstad gebouwde woningen zijn geheel óf gedeeltelijk van hout. De meeste panden van vóór 1945 zijn gefundeerd op korte houten palen. Panden gebouwd tussen 1945 en 1970 zijn meestal gefundeerd op houten palen met zogenaamde betonopzetters. Binnen de gemeente Zaanstad zijn de funderingen van een groot aantal particuliere woningen onderzocht en in kwaliteitsklassen ingedeeld. Het betreft hier vooral panden die vóór 1945 zijn gebouwd. Het verkochte woonhuis valt binnen/buiten* het onderzoeksgebied. ln afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid I en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken ven één of meer eigenschappen ven de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van gebreken aan de fundering van de onroerende zaak voor rekening en risico van koper.”
Klaagster heeft op de dag van de bezichtiging een bod uitgebracht op de woning van € 315.000,– onder voorbehoud van financiering. De voorlopige koopovereenkomst is ondertekend op 6 januari 2022. Op 8 april 2022 is de akte van levering bij de notaris verleden.
De gebreken aan de woning.
Klaagster heeft problemen in de woning aangetroffen, te weten schimmelvorming in huis en water in de kruipruimte. Zij heeft een inspectie van de kruipruimte laten uitvoeren door [naam]. Uit het rapport van medio juni 2022 blijkt dat de vloerbalken zeer ernstig zijn aangetast en dat er huiszwam is te zien op de vloerbalken. Ook constateert [naam] dat de meeste vloerbalken niet zijn vernieuwd en dat de vloerbalken die wel zijn vervangen van een verkeerde houtsoort zijn. [Naam] heeft zijn bevindingen kunnen vaststellen door middel van een bouwendoscoop. [Naam] adviseert een grondige aanpak van de fundering, waarbij een betonnen waterdichte bak wordt geplaatst.
Ook [naam] heeft de gebreken in de woning onderzocht.
Klaagster heeft de verkopers en de makelaar gedagvaard in een civiele procedure, waarin zij vergoeding eist van de kosten voor het herstel van de woning.
Standpunt van klaagster
De volgende vier klachtonderdelen maken deel uit van de klacht van klaagster:
- Beklaagde heeft het toegestaan dat in de aanprijzing van de woning een kennelijk onjuist beeld van de werkelijke staat van de woning wordt geschetst.
- Beklaagde heeft klaagster tijdens de bezichtiging niet geïnformeerd over de werkelijke staat waarin de woning zich bevond.
- Beklaagde heeft het toegestaan dat in de vragenlijst kennelijk onjuiste antwoorden staan.
- Beklaagde heeft klaagster op materiële onderdelen van de concept-koopakte onjuist c.q. niet geïnformeerd.
Klaagster stelt dat beklaagde bekend moet zijn geweest met de werkelijke staat van de woning, dan wel dat hem bekend had moeten zijn wat de werkelijke staat van de woning is. Er was in ieder geval aanleiding voor beklaagde om de woning zelf grondig te inspecteren. Beklaagde heeft een en ander verzuimd, hetgeen betekent dat hij niet heeft gehandeld zoals een goed makelaar betaamt. Beklaagde heeft daardoor het vertrouwen in de makelaardij aangetast.
Standpunt van beklaagde
Beklaagde voert aan dat hij zich bij de eerste inspectie van de woning heeft laten voorlichten door de verkopers over de staat van de woning. Zij hebben hem geïnformeerd over een verholpen lekkage en over de aanwezigheid van een dompelpomp in de kruipruimte. Omdat de lekkage niet werd verzwegen, meent beklaagde dat hij mocht afgaan op de juistheid van de informatie van de verkopers. Beklaagde heeft van de verkopers een vragenlijst ontvangen. Het is niet zo dat hij zelfstandig moet uitzoeken of de antwoorden op die vragenlijst correct zijn gegeven. In beginsel mag de makelaar afgaan op wat de verkopers hem vertellen. Ook de vragenlijst gaf beklaagde geen aanleiding voor verdere vragen of nader onderzoek.
Beklaagde heeft de concepttekst voor de advertentie aan de verkopers voorgelegd. Zij hebben beklaagde niet gezegd dat daarin onjuiste informatie stond.
Op basis van informatie van de verkopers heeft beklaagde klaagster correct geïnformeerd over het (gedeeltelijk) vervangen zijn van de balken. Volgens beklaagde had klaagster zelf een bouwkundige keuring moeten laten uitvoeren of een eigen makelaar moeten inschakelen, zoals hij in de Funda-advertentie al heeft aangeraden. Al met al meent beklaagde dat de klachtonderdelen a tot en met c ongegrond zijn.
Ten aanzien van klachtonderdeel d ontbreekt een voldoende onderbouwing, zodat beklaagde niet weet waartegen hij zich moet verdedigen.
Beoordeling van het geschil
Een opmerking vooraf
De commissie merkt op dat zij kennis heeft genomen van het civielrechtelijke standpunt van klaagster. De gebreken aan de woning zijn dermate ernstig, dat zij daarin niet veilig kan verblijven met haar kind.
De kosten voor het verhelpen van de gebreken zijn, ook in het licht van de aankoopprijs van de woning, zeer hoog en door klaagster niet te dragen. Hoewel die gevolgen wellicht zijn terug te voeren op het onvolledig geïnformeerd zijn ten tijde van de verkoop, weegt de commissie de ernst van de gevolgen van het gewraakte handelen niet mee. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt.
De commissie stelt verder vast dat de gebrekkige staat van de woning ten tijde van de verkoop niet door beklaagde is betwist.
Het toetsingskader.
Beklaagde is lid van de [brancheorganisatie]. Daarom is de commissie bevoegd van de klacht kennis te nemen.
De commissie overweegt dat op een verkopend makelaar de verplichting rust om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de [brancheorganisatie] Erecode). Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de door de verkopende partij gegeven informatie over de staat van het huis, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de vragenlijst. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijze twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie.
De voorinspectie was onvoldoende.
De commissie heeft tijdens de mondelinge behandeling van beklaagde begrepen dat hij op de hoogte was van de aanwezigheid van een dompelpomp in de woning, maar dat hij deze niet heeft bekeken. Hij heeft niet het luik geopend van de kruipruimte waarin deze dompelpomp zich bevond. Ook heeft beklaagde van verkopers gehoord dat de vloerbalken zijn vernieuwd, maar hij heeft hierover geen verdere informatie gevraagd om de kwaliteit van de aanpak van de funderingsvernieuwing te beoordelen. Tot slot was hem bekend dat de houten gevelbekleding aan de buitenzijde (onderkant) verrot was. Weliswaar kan dat aangemerkt worden als een zichtbaar gebrek, dat ook een doorsnee consument had kunnen zijn opgevallen, maar het stelt vraagtekens bij de getrouwheid van de ingevulde vragenlijst door de verkopers die immers hebben vermeld dat er geen gebreken aan de gevels zijn. Op grond van het vorenstaande acht de commissie de voorinspectie door beklaagde onder de maat.
De verkoopinformatie was incorrect en onvolledig.
Beklaagde is blijkens het verweer enkel afgegaan op de mededelingen van de verkopers, omdat er voor hem geen reden was daaraan te twijfelen, zo stelt beklaagde. De commissie volgt beklaagde niet in die passieve benadering. Aangezien de voorinspectie als onvoldoende moet worden beoordeeld, en betrokkene redelijkerwijze moest twijfelen aan de door verkopers verstrekte informatie, heeft beklaagde naar het oordeel van de commissie geen invulling gegeven aan zijn taak om als makelaar ervoor te waken dat er onjuiste informatie wordt verstrekt. Daaraan doet niet af dat beklaagde de funderingskaart heeft geraadpleegd, omdat uit die bron geen informatie blijkt over het verkoopobject anders dan dat de fundering niet wordt gemonitord.
Diens passieve taakopvatting kan beklaagde des te kwalijker worden genomen, omdat hij wist dat klaagster nieuw was op de woningmarkt en niet bekend was in de regio en de in die regio bestaande funderingsproblematiek. Hij had te maken met een koper met een flinke kennisachterstand. Het klopt dat beklaagde als verkopend makelaar geen taak heeft te waken voor de belangen van de koper, zoals hij heeft aangevoerd, maar bij het aanprijzen van een woning “als huisje om van te smullen” waarvan de balken zijn vernieuwd past wel de nodige voorzichtigheid. Daarbij komt dat de advertentietekst onvolledig is. Er staat tweemaal dat ‘de’ funderingsbalken zijn vernieuwd, zonder dat voor een geïnteresseerde potentiële koper kenbaar is dat de balken slechts gedeeltelijk zijn vernieuwd. Die tekst is dus voor tweeërlei uitleg vatbaar. Op beklaagde rustte daarom de taak klaagster duidelijk te maken dat niet alle funderingsbalken zijn vernieuwd. Weliswaar stelt beklaagde dat hij klaagster daarover heeft geïnformeerd tijdens de bezichtiging, maar dat betwist klaagster die daarin gesteund wordt door haar moeder. De commissie kan dit dus niet vaststellen.
De conclusie
De commissie vindt niet dat beklaagde kan worden verweten dat hij klaagster niet over de werkelijke staat van de woning heeft geïnformeerd. Beklaagde kon niet op de hoogte zijn van alle gebreken, die [naam] immers ook slechts door middel van een bouwendoscoop heeft kunnen waarnemen.
De commissie acht klachtonderdelen a tot en met c daarom weliswaar gegrond, maar slechts alleen in die zin dat beklaagde terecht wordt verweten dat hij niet volledig is geweest in de informatieverstrekking waardoor een onjuist beeld van de woning is ontstaan bij klaagster. Het gaat met andere woorden te ver om beklaagde te verwijten dat hij klaagster niet heeft geïnformeerd over álle gebreken, zoals in de civiele procedure aan de orde. De commissie heeft daarbij betrokken dat klaagster heeft verklaard dat zij tijdens de bezichtiging beklaagde niet heeft gevraagd naar kenbare gebreken.
Met beklaagde is de commissie het eens dat klaagster klachtonderdeel d onvoldoende heeft onderbouwd. Dat klachtonderdeel is daarom ongegrond.
De maatregel.
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan betrokkene een maatregel opleggen. Er was voldoende aanleiding om te twijfelen aan de opgave van informatie door verkopers. En de eigen verkooptekst inzake de vernieuwde funderingsbalken deugt niet. De commissie is van oordeel dat beklaagde daarmee niet zomaar een fout heeft gemaakt die iedere makelaar had kunnen overkomen. De maatregel van waarschuwing volstaat daarom niet. Van de andere kant heeft de commissie meegewogen dat klaagster te maken heeft met een veelheid aan gebreken die veeleer wijzen op bewust verzwegen informatie door verkopers, hetgeen beklaagde niet in de volle omvang valt te verwijten. De commissie legt daarom aan beklaagde de maatregel van berisping op.
Gelet op de uitkomst van de procedure moet beklaagde het klachtengeld van € 100,00 aan klaagster vergoeden. Ook moet hij de behandelingskosten aan de commissie betalen.
Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klachtonderdelen a tot en met c gegrond, in die zin dat beklaagde niet volledig is geweest in de informatieverstrekking bij de woning, en klachtonderdeel d ongegrond.
– legt aan beklaagde de maatregel van berisping op.
Beklaagde moet het klachtengeld, een bedrag van € 100,00, aan klaagster vergoeden.
Bovendien is beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, J. Verdoold, H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mr. C.J.H. Terwal, secretaris, op 12 september 2023.