Commissie: Recreatie
Categorie: Groepsklacht / Opzegging
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
192809/195039
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het betreft een groepsklacht. De consument verlangt de opzegging van de huurovereenkomst vanwege een herstructureringsplan ongeldig te verklaren. De ondernemer heeft verweer gevoerd. De herstructureringsplannen zijn onvoldoende concreet, zodat de klacht van de recreant gegrond wordt verklaard.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Geschillencommissie Recreatie (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
Het geschil is ter zitting behandeld op 10 maart 2023 te Utrecht.
Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht.
Recreant werd ter zitting bijgestaan door mevrouw mr. [VERTEGENWOORDIGER CONSUMENT].
De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [VERTEGENWOORDIGER 2] die werd bijgestaan door de heer [VERTEGENWOORDIGER 3] en mevrouw [VERTEGENWOORDIGER 4].
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit op 5 september 2022 gedateerde opzegging door de ondernemer van een al in 2013 tussen partijen tot stand gekomen standplaatsovereenkomst. De ondernemer (en eerst diens rechtsvoorganger) heeft zich met die steeds verlengde overeenkomst verplicht tot het ter beschikking blijven stellen van een vaste staanplaats op Camping [CAMPING] te [STAD].
De recreant heeft op 22 september 2022 de rechtsgeldigheid van de opzegging betwist en daarmee zijn klacht onder de aandacht van de ondernemer gebracht.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
In de kern komt het erop neer dat ik het niet eens ben met de opzegging van mijn vaste standplaats op de camping [CAMPING] te [STAD]. De opzegging is gedaan vanwege een voorgenomen herstructurering. De opzegging is per 1 januari 2023 gedaan en volgens de camping betekent dit met een opzegtermijn van een jaar dat wij de camping uiterlijk 31 december 2023 moeten verlaten.
Ik ben op twee gronden hier niet mee eens:
1. de opzegging is niet concreet en uitvoerbaar, hetgeen blijkens de algemene voorwaarden en jurisprudentie wel is vereist voor de geldigheid ervan. Zo moet er nog een ecologisch onder- zoek worden verricht, alsook een stikstofberekening in het kader van de WNB;
2. mocht de opzegging al wel geldig zijn, quod non, dan is er een opzegtermijn van 18 maanden van toepassing zijn. De RECRON-voorwaarden van 2008 zijn van toepassing.
De verwachting is dat er nog meer soortgelijke zaken zullen volgen. Het betreft namelijk een zeer actuele kwestie waar veel huurders van de camping zich grote zorgen over maken. Voor verdere toelichting verwijs ik u naar mijn bijlagen.
Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. Er zijn wel degelijk vergunningen nodig van gedeputeerde Staten in het kader van de WNB. Het is onbegrijpelijk waarom de ondernemer hieraan voorbijgaat, en die vergunningen niet aanvraagt. De camping ligt nota bene pal naast een Natura 2000-gebied. Als uit onderzoek/Aeriusberekening blijkt dat verboden uit de WNB worden overtreden, kan dit her-structureringsproject alleen doorgaan met formele toestemming van Gedeputeerde Staten van de provincie Drenthe.
Ook tijdens de bouw zal stikstof vrijkomen. Maar zeker ook daarna, want de camping wordt dus fiks uitgebreid met alle overlast van dien, waaronder veel extra verkeer. Het kan kloppen dat voor een deel van de camping een dubbelbestemming archeologie geldt; ik heb daarover geen standpunt van de ondernemer vernomen.
De consument verlangt de opzegging van de huurovereenkomst vanwege een herstructureringsplan ongeldig te verklaren.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.
Recreant heeft als bijlagen bij diens klacht onze informatiebrief van 5 september 2022, met de daarbij behorende bijlagen, de opzeggingsbrief van 5 september 2022 en onze reactie van 30 september 2022 op het bezwaar van recreant overgelegd. Wij verzoeken uw commissie om de inhoud van deze brieven hier als herhaald ingelast te beschouwen. Ter verduidelijking van ons standpunt dat de opzegging van de huurovereenkomsten bij brief van 5 september 2022 gerechtvaardigd is en er wel degelijk sprake is van een voldoende concreet herstructureringsplan op voornoemde datum, treft u onderstaand onze aanvullende toelichting aan.
Medio mei 2022 zijn wij gestart met de voorbereiding voor het herstructureringsplan. Daartoe hebben wij contact opgenomen met de gemeente Midden-Drenthe. De emailberichten met de gemeente hebben wij als bijlage bij de voornoemde informatiebrief van 5 september 2022 gevoegd en alle e-mailcorrespondentie met de gemeente wordt als bijlage 1 gevoegd. Als bijlage 2 doen wij u een aanvulling op de hiervoor bedoelde emailberichten toekomen. Deze e-mailberichten zijn ook aan de recreanten toegezonden die bezwaren hebben geuit tegen de opzegging van 5 september 2022.
Uit de gesprekken met de gemeente is onder meer naar voren gekomen dat voor de (bouw)werkzaamheden met betrekking tot het voorgenomen herstructureringsplan geen omgevingsvergunning vereist is. Voor de aanleg van waterpartijen bleek wel een omgevingsvergunning vereist, zodat wij de aanleg van waterpartijen uit onze plannen hebben geschrapt. Over het plan hebben we vervolgens overleg gehad met (afgevaardigden van) de recreanten op ons park. Uiteindelijk zijn wij tot opzegging van de huurovereenkomsten overgegaan, waarbij wij het herstructureringsplan nauwkeurig hebben toegelicht. Naar aanleiding van een aantal ontvangen bezwaren hebben wij het herstructureringsplan in de loop van september 2022 aan [ONDERZOEKSBUREAU] te Doetinchem, gespecialiseerd in ruimtelijke plannen, voorgelegd voor een second opinion. Uit de analyse van [ONDERZOEKSBUREAU] is nogmaals vast komen te staan dat er geen omgeving vergunningen nodig zijn voor het plan zelf.
Slechts voor de uitvoering van de feitelijke werkzaamheden is een zogenoemde QuickScan en AE-RIUS-berekening nodig, maar dit doet niet af aan het feit dat het herstructureringsplan voldoende concreet is en ook voldoende concreet was ten tijde van de opzegging van de huurovereenkomsten op 5 september 2022. De voornoemde QuickScan en AERIUS-berekening zijn inmiddels uitgevoerd en hieruit blijkt dat ook voor de (feitelijke) werkzaamheden geen nadere vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming (WNB) benodigd is.
De onderzoeksrapporten zijn inmiddels in het bezit van de Provincie Drenthe, waarbij [ONDER-ZOEKSBUREAU] een toelichting heeft verstrekt dat er geen vergunningsplicht ex artikel 2.7 lid 2 WNB (bijlage 3: Brief van [ONDERZOEKSBUREAU] aan de Provincie van 22 november 2022 en bijlage 4: ontvangstbevestiging Provincie Drenthe). Daarbij zij opgemerkt dat er sprake moet zijn van een concreet en uitvoerbaar plan voor de herstructurering en dat in de jurisprudentie de lijn is ontwikkeld dat dit (ook) inhoudt dat eventueel benodigde vergunningen op korte termijn na de opzegging kunnen worden verwacht. Gelet op het vorenstaande geldt er geen vergunningsplicht.
De bevestiging van de Provincie op de conclusies van [ONDERZOEKSBUREAU] naar aanleiding van de uitgevoegde QuickScan en AERIUS-berekening wordt evenwel op korte termijn verwacht. De Recreant heeft overigens een brief van de Provincie Drenthe van 11 oktober 2022 overgelegd, waaruit onder meer blijkt dat wij onderzoek moeten laten doen naar alle mogelijke effecten van de werkzaamheden ten aanzien van de WNB en voorts dat er door ons geen vergunning is aangevraagd in het kader van de WNB. Uit het bovenstaande blijkt dat alle mogelijke effecten van de werkzaamheden door ons zijn onderzocht en dat er geen vergunningsplicht geldt. Om die reden is er ook geen vergunning aangevraagd. Voorts heeft de recreant twee (2) gespreksverslagen overgelegd van gesprekken die met de gemeente en Provincie zouden zijn gevoerd. Wij willen benadrukken dat de juistheid van deze verslagen niet te verifiëren is. Deze zijn door de recreant zelf opgesteld en uit niets blijkt dat deze door de gemeente of Provincie zijn geaccordeerd, zodat daaraan geen waarde kan worden gehecht. Wij kunnen alleen maar benadrukken dat wij wel degelijk contact hebben gehad met de gemeente en dat wij aan de regels voldoen die aan ons worden gesteld uit hoofde van het bestemmingsplan, de WNB etc.
Wij menen dan ook dat het voorliggende herstructureringsplan voldoende concreet is.
Verder houden wij vast aan het feit dat de Recron-voorwaarden 2016 van toepassing zijn. De Re-cron-voorwaarden komen tot stand en worden gewijzigd in overleg met de Consumentenbond en de ANWB. Wij kunnen daarvan niet afwijken. Op het moment dat een gewijzigde versie van de Recron-voorwaarden tot stand komt, treedt deze – ook voor de lopende contracten – op de vastgestelde datum in werking. Ook daarvan kunnen wij niet afwijken. De Recron-voorwaarden 2016 zijn in werking getreden per 1 maart 2016 en daarom vanaf die datum ook van toepassing op de huurovereenkomst van recreant. Wij willen hierbij benadrukken dat alle recreanten van de Camping [CAMPING] destijds ook over de gewijzigde Recron-voorwaarden 2016 zijn geïnformeerd. Bovendien ligt de juiste versie van de Recron-voorwaarden ook te allen tijde ter inzage bij de receptie. Om die reden is er volgens ons dan ook een opzegtermijn va twaalf (12) maanden van toepassing. Een andere uitleg zou overigens ook zeer onwenselijk zijn, omdat er dan voor de recreanten geen uniformiteit meer zou zijn. Dit betekent dan ook niet alleen dat er voor verschillende recreanten verschillende opzegtermijnen zouden gelden, maar ook dat er voor verschillende recreanten verschillende vergoedingen zouden gelden. De bedoelding van (de wijziging van) de Recron-voorwaarden is nu juist om voor de recreanten uniformiteit te creëren. Mocht uw commissie onverhoopt oordelen dat een oudere versie van de Recron-voorwaarden op de huurovereenkomst van de recreant van toepassing is, dan verzoeken wij u om de opzegging in stand te laten en de opzegtermijn te verlengen van twaalf (12) naar achttien (18) maanden.
Kortom, de klachten van de recreant zijn volgens ons ongegrond en de opzegging van de huurovereenkomst met de recreant van 5 september 2022 dient in stand te worden gelaten al dan niet met toepassing van een langere opzegtermijn.
Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
De ondernemer blijft bij wat door hem is aangevoerd. De hier aan de orde zijnde onderneming is ingebracht in de besloten vennootschap [ONDERNEMER] B.V., gevestigd te [STAD]. Die rechtspersoon is de partij in dit geding.
Er zijn door de ondernemer geen vergunningen aangevraagd bij gemeente en provincie, omdat dat dus niet nodig is. Er lopen dus ook geen vergunningaanvragen waarop nog moet worden beslist. Voor een klein deel van de camping geldt inderdaad een dubbelbestemming Archeologie. Eerst zei ik u dat het een deel groot 1000m2 betreft, maar ik wil dat corrigeren in 600m2. We mogen daar dan niet dieper graven dan 60cm onder het oppervlak. Daar heeft de ondernemer geen last van bij het uit te voeren grondwerk. Het klopt dat onze camping is gelegen in/naast een Natura 2000-gebied. Daar is de ondernemer zich zeer van bewust.
Waarvan kan worden uitgegaan
In de informatieve brief van de ondernemer aan recreant van 5 september 2022 is over de door de ondernemer beoogde herstructurering – voor zover nu van belang – de volgende informatie verschaft:
(……) “Sinds maart van dit jaar zijn wij, zoals bij u wellicht bekend is, eigenaar geworden van Camping [CAMPING]. In de afgelopen periode zijn we volop bezig geweest met de planvorming om tot een vernieuwd park te komen. Hierover hebben wij overleg gehad met de betrokken ambtenaren en wethouders van de gemeente Midden-Drenthe en ons laten informeren over eventueel benodigde vergunningen. Daaruit is naar voren gekomen dat het plan past binnen het huidige bestemmingsplan “Veegplan Buitengebied Midden-Drenthe 2022” en dat voor de voorgenomen bouw- en aanlegwerkzaamheden geen vergunningsplicht geldt. Bij de uitvoering van ons plan zullen wij ons uiteraard aan de regels van het bestemmingsplan houden. Een weergave van de emailberichten van de gemeente sluiten wij als bijlage 1 bij.
Naast het overleg met de gemeente Midden-Drenthe hebben wij in de afgelopen periode ook gesprekken gevoerd met u als vaste standplaatshouders. Met alle huurders, die dat wilden, heeft een gesprek plaatsgevonden. Daarnaast hebben we per “veld” drie afgevaardigden uitgenodigd om met ons in gesprek te gaan over het voorgenomen plan. Van de 4 “velden” hebben zich 3 afgevaardigden per “veld” gemeld, en met deze twaalf personen hebben we diverse gesprekken gevoerd. In de gesprekken is met name de wens naar voren gekomen om binnen het nieuwe plan mogelijkheden te reserveren voor de huidige standplaatshouders. Hieraan hebben wij invulling kunnen geven. Dit lichten wij hieronder toe.
In deze brief willen wij onze concrete plannen aan u voorleggen en u laten kennismaken met de mogelijkheden die het plan wellicht voor u kan bieden.
Herstructurering ([CAMPING] 2.0)
Zoals u op de bijgevoegde ontwerptekening (bijlage 2) kunt zien, wordt het toekomstige park opgedeeld in twee delen A en B.
– het A-gedeelte gaan we inrichten met te verkopen kavels inclusief een chalet of lodge.
– het B-gedeelte gaan we inrichten voor de vaste standplaatshouders, zoals u, waarbij er een totaal nieuwe ondergrondse- en bovengrondse infrastructuur aangelegd wordt. We gaan de kavels voorzien van een terras, een kleine houten berging en een parkeerplaats per kavel voor een auto. De tuinaanleg laten we over aan u als koper/huurder. Uw bestaande accommodatie, mits deze representatief is en in goede staat van onderhoud verkeert, wordt door ons ver plaatst naar de kavel van uw keuze. De kosten van deze verplaatsing zullen wij voor onze rekening nemen. Ook zullen de park faciliteiten worden aangepast en worden afgestemd op de grootte van het nieuwe park.
De gemeente heeft ons aangegeven dat wij voor de aanleg van waterpartijen wel een vergunning zouden moeten aanvragen punten om die reden hebben we de aanleg van waterpartijen in het huidige ontwerp achterwege gelaten, zoals blijkt uit de ontwerptekening (bijlage 2). We zijn dus niet voornemens waterpartijen toe te voegen in het herstructureringsplan.
Wat zijn uw mogelijkheden?
Op het A-gedeelte, dat wordt ingericht als vakantiepark met kwalitatief hoogwaardige Chalets/Lodges krijgt u de mogelijkheid om een Chalet of Lodge te kopen. Hierna te noemen optie 1.
1. Mogelijkheid voor koop van een Chalet/Lodge.
Het B-gedeelte wordt ingericht ten behoeve van vrije kavels, welke wij met de onderstaande mogelijkheden als eerste aan u als huidige standplaatshouders willen aanbieden.
2. Mogelijkheid voor koop van een vrije kavel (optie 2).
3. Mogelijkheid voor een huurkoop constructie waarbij de kavel na afloop van het huurkoop contract in uw bezit komt (optie 3). Uiteindelijk wordt uw eigenaar van de grond
4. Mogelijkheid om op dit B-gedeelte (zijnde een ander deel van het terrein t.o.v. uw huidige standplaats) een vervangende kavel te huren, maar onder aangepaste voorwaarden
(optie 4).
Wat betekent dit voor u als huidige standplaatshouder?
Ons herstructureringsplan heeft betrekking op alle (stand)plaatsen die op dit moment deel uitma-ken van Camping [CAMPING]. Hierop kan geen uitzondering worden gemaakt, omdat de herstructu-rering in 1 plan dient te worden uitgevoerd. Voor u als standplaatshouder betekent dit dat we uw huidige huurcontract, dat een jaarlijks huurcontract is, opzeggen.
(…..)
Op 5 september 2022 ontving recreant tevens de brief waarmee de ondernemer de overeenkomst van partijen opzegt tegen 31 december 2022 op de grond welke is aangeduid in artikel 11 sub h van de Recron-voorwaarden. Die brief heeft volgende inhoud:
“(……)
Betreft: Opzegging huurovereenkomst
Plaats: [STAD]
Datum: 5-9-2022
Geachte heer/mevrouw,
Hierbij vraag ik uw aandacht voor het volgende.
Ik heb aan u verhuurd, gelijk u van mij heeft gehuurd, de standplaats [STANDPLAATS] op Camping [CAMPING], [ADRES] te [STAD]. De huurovereenkomst is op 01-01-2014 aangevangen voor de bepaalde periode van 12 maanden. De thans lopende huurperiode van de overeenkomst voor bepaalde duur eindigt derhalve op 31-12-2023.
Zoals in de algemene brief van 5-9-2022, waarvan deze opzeggingsbrief onderdeel uitmaakt, uitvoerig toegelicht is, zijn er met betrekking tot Camping [CAMPING] concrete herstructureringsplannen die tot uitvoering zullen worden gebracht.
Ingevolge artikel 11 lid 1 aanhef en onder sub h van de RECRON-voorwaarden 2016, kan de huurovereenkomst met u door mij worden opgezegd in geval een herstructureringsplan voor (een deel van) het terrein tot uitvoering zal worden gebracht en waarvoor de plaats van de betreffende huurder benodigd is. Daarvan is in dit geval sprake. Voor een uitgebreide toelichting van het herstructureringsplan, verwijs ik u naar de inhoud van de voornoemde algemene brief. Voor zoveel nodig dient de inhoud daarvan hier als herhaald ingelast te worden beschouwd.
Middels deze brief zeg ik – om de bovengenoemde reden – de huurovereenkomst op per 1-1-2023 en met inachtneming van de geldende opzegtermijn van een (1) jaar, vide artikel 11 lid 3 RECRON-voorwaarden 2016. De huurovereenkomst eindigt dan ook op 31-12-2023.
(…..)
dient u het gehuurde uiterlijk op 31-12-2023 leeg, schoon en ontruimd op te leveren.
(…..)
Ik verzoek u om mij binnen een termijn van 6 weken na dagtekening van deze brief aan te geven of u akkoord gaat met deze opzegging. Dit kunt u doen door deze brief voor akkoord te ondertekenen en aan mij per e mail terug te sturen kom maar waarvoor dank.
Camping [CAMPING].”
Recreant is niet akkoord gegaan met deze opzegging en heeft de rechtsgeldigheid daarvan betwist bij klachtbrief (van de gemachtigde van recreant) aan de ondernemer van 22 september 2022. Partijen hebben daarna niet alsnog overeenstemming bereikt.
Juridisch kader
Partijen zijn (steeds) overeengekomen dat de meest recente versie van de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen deel uitmaakt van het (achtereenvolgens) door hen overeengekomene. Dit zijn de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen 2016 (hierna: de Recron-voorwaarden). Die voorwaarden zijn voor alle lopende contracten in werking getreden per 1 maart 2016, wat overigens ook herhaald door deze commissie zo is beslist. Genoegzaam is gebleken dat die nieuwe voorwaarden door de ondernemer tijdig ter hand c.q. ter beschikking zijn gesteld van recreant.
Artikel 11 (Beëindiging door de ondernemer) van die Recron-voorwaarden luidt – voor zover nu van belang – als volgt:
“1. De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk beëindigen indien: (…)
h. de ondernemer een herstructureringsplan voor (een deel van) het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor de plaats van recreant, waarop een verplaatsbaar of een niet meer verplaatsbaar kampeermiddel is geplaatst, nodig is. Om tot opzegging te kunnen overgaan moet de ondernemer een concreet en uitvoerbaar plan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijzi-ging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is.
2. Opzegging door de ondernemer geschiedt schriftelijk bij aangetekend schrijven of persoonlijk overhandigde brief met inachtneming van een termijn van drie maanden tegen het einde van het lopende overeenkomstjaar.
3. Bij opzegging wegens herstructurering zoals vermeld onder sub h van het eerste lid dient de on-dernemer een opzegtermijn van één jaar in acht te nemen voor afloop van het lopende overeen-komstjaar. (…)”
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Hiervoor is al overwogen dat van het door partijen (achtereenvolgens) overeengekomene per 1 maart 2016 deel zijn gaan uitmaken de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen 2016. Dit betekent dat de consument geen beroep toekomt op opzegtermijn zoals die was vastgelegd in de vorige versie van die voorwaarden. De klacht dat die langere opzegtermijn niet is gehanteerd, wordt dan ook afgewezen.
In geschil is verder of de ondernemer de staanplaatsovereenkomst met de recreant rechtsgeldig heeft beëindigd door opzegging.
Op grond van artikel 11 lid 3 van de Recron-voorwaarden dient de ondernemer bij een opzegging wegens herstructurering een opzegtermijn van één jaar in acht te nemen voor afloop van het lopende overeenkomstjaar. Aan die eis is naar het oordeel van de commissie voldaan.
Door recreant is aangevoerd dat de opzegging van 5 september 2022 ongeldig is omdat de ondernemer op het moment van opzegging van de overeenkomst met de recreant geen concreet en uitvoerbaar plan had zoals is bedoeld in artikel 11 lid 1 onder h. van de Recron-voorwaarden.
Hierover oordeelt de commissie als volgt.
In het arrest van 28 januari 2014 van het Gerechtshof Den Haag (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL: GHDHA:2014:17) heeft dat Hof overwogen dat “het in de Recron-voorwaarden bedoelde herstructureringsplan een zekere concreetheid moet hebben, voordat de ondernemer tot beëindiging van de huurovereenkomst op deze grondslag kan overgaan. Naar het oordeel van het hof is het enkele hebben van een voldoende concreet herstructureringsplan niet voldoende, tevens moet redelijkerwijs de verwachting bestaan dat dit plan ook kan en zal worden gerealiseerd. Dit betekent echter niet dat alle vergunningen al verkregen moeten zijn: het betekent wel dat objectief bezien de reële verwachting gerechtvaardigd is, dat de benodigde vergunningen op korte termijn kunnen worden verkregen.”
Hoewel deze uitspraak is gedaan in een zaak over de Recron-voorwaarden voor vaste staanplaatsen 2008, is de commissie naar eigen constante jurisprudentie van oordeel dat die uitspraak onverminderd gelding heeft behouden voor de huidige Recron-voorwaarden, die in de kern hetzelfde zijn als die uit 2008. De commissie onderschrijft de juistheid van de hierboven door het Hof gefor-muleerde maatstaf en maakt die tot de hare.
Toetsend aan die aldus geformuleerde maatstaf is de commissie van oordeel dat daaraan ten tijde van de opzegging op 5 september 2022 niet is voldaan. Aan dit oordeel ligt het samenstel van de volgende redengevende overwegingen ten grondslag:
– Met de beoogde herstructurering wordt de vrijkomende ruimte volledig opnieuw ingericht. Het ongewijzigde plan is om naar eigen zeggen “330 recreatieve nachtverblijven” (max 70 m2) op het vrijgekomen terrein te plaatsen. Niet alleen worden alle aanwezige stacaravans en chalets vervangen door nieuwe chalets, maar de bezetting daarvan wordt kennelijk ook aanzienlijk uitgebreid. Er worden mede daarom nieuwe wegen en paden aangelegd. Als gevolg van deze voorgenomen activiteiten kan ook naar eigen zeggen van de ondernemer (blijkend uit de gedingstukken) overtreding van WNB op voorhand niet worden uitgesloten, reden voor de ondernemer om daar onderzoek (zie hieronder) naar te laten doen. Her en der in de stukken wordt de beoogde herstructurering aangeduid als “Revitalisering recreatiepark”, maar dit is naar een het oordeel van de commissie een evidente onderschatting van wat de ondernemer voornemens is allemaal uit te voeren. Uit de stukken blijkt echter dat voormelde (mede) beoogde uitbreiding in de contacten met de overheid in feite bij voortduring onbenoemd wordt gelaten;
– De commissie is van oordeel dat niet sprake is geweest van een voldoende concreet plan tot herstructurering. De in de stukken aangetroffen “ingekopieerde” visualisatie van het plan/de plattegrond is summier, klein en (te) kleinschalig en is daardoor nauwelijks inzichtelijk te noemen, en geeft ook onvoldoende duidelijke informatie over de feitelijke plaatsing/situering van de chalets/recreatieruimtes en van de gemeenschappelijke voorzieningen. In feite is hier slechts sprake van een schetsmatige visualisering van de door de ondernemer gewenste plannen zonder dat die (voldoende) concreet zijn gemaakt met bijvoorbeeld maatvoering, bouwkundige en technische uitwerking en met planmatige invulling en indeling van het terrein, vooral ook in beschrijvende zin. Kennelijk beschikte de ondernemer ten tijde van de opzegging alleen over deze beperkte feitelijke informatie over de uitvoering van de beoogde herstructureringsplannen. Ter zitting is uitdrukkelijk aan de ondernemer gevraagd of ten tijde van de opzegging meer/andere uitwerking van de beoogde herstructureringsplannen voorhanden was, waarop is geantwoord dat dat niet het geval is geweest.
– De kern van de herstructurering is – aldus de ondernemer – dat het blijft binnen de bestemming “recreatie-verblijfsrecreatie.” Er worden alleen verplaatsbare kampeermiddelen geplaatst en dus geen (luxe) woonvilla’s met een woonfunctie. Dit past naar zeggen van de ondernemer qua aantallen en uitvoering (onder andere oppervlakte, bouwhoogte etc.) binnen het vigerende bestemmingsplan. De ondernemer is niet voornemens om de recreatieve functie die op het park rust te wijzigen;
In beginsel is naar het oordeel van de commissie juist dat voor het plaatsen/bouwen en gebruiken van kampeermiddelen geen vergunning is benodigd. Deze zijn volgens artikel 2. 1, eerste lid onder a Wabo, jo. artikel 2.1 derde lid Wabo jo. artikel 3 onder 2 van Bijlage II van het Bor vergunningsvrij;
Ook hier wreekt zich echter het onvoldoende concreet zijn van de herstructureringsplannen van de ondernemer ten tijde van de gewraakte opzegging. Dat doet naar het oordeel van de commissie afbreuk aan de mate van waarschijnlijkheid van haalbaarheid van die plannen en van de (mogelijk) daartoe vereiste vergunning(en). Immers, daardoor is niet aanstonds toetsbaar of voor het bouwen/plaatsen inderdaad geen omgevingsvergunning zal zijn vereist.
– de commissie constateert dat op (delen van) het herstructureringsgebied de dub-belbestemming “Acheologie” rust. Dit met dien verstande dat de ondernemer ter zitting niet op de hoogte bleek te zijn van het aantal m2 dat dit zou betreffen; genoemd zijn door de ondernemer 600 en 1000m2. Onduidelijk is gebleven wanneer en waar de planregels een vergunning eisen voordat bodemverstorende bouwwerkzaamheden mogen worden uitgevoerd. Open is blijven staan de mogelijkheid dat de ondernemer/aanvrager van deze vergunning alsnog verplicht is om bij die aanvraag een “waardestellend” archeologisch rapport over te leggen waaruit blijkt of er archeologische resten aanwezig zijn of te verwachten zijn in het projectgebied waar de bouwwerkzaamheden zullen plaatsvinden. Ook is niet aannemelijk gemaakt dat de beoogde werkzaamheden juist buiten het te beschermen perceeldeel plaatsvinden;
Niet is gesteld of gebleken dat deze vergunningsaanvraag ten tijde van de opzegging of later is ingediend door/namens de ondernemer;
De commissie is van oordeel dat op basis van bovengenoemde summiere visualisatie van de herstructureringsplannen, en in het bijzonder op basis van de daarop zichtbare plaatsing van de verplaatsbare kampeermiddelen, kan worden aangenomen dat deels geen gebruik kan worden gemaakt van de reeds bestaande infrastructuur en die dus uitbreiding behoeft. Bovendien valt te verwachten dat nieuwe infrastructuur (deels) zal moeten worden aangebracht dieper dan 40 cm onder het maaiveld, te weten onder de zogenaamde vorstgrens (60 cm);
Ten tijde van de opzegging was dan ook niet de reële verwachting gerechtvaardigd dat de hier mogelijk benodigde vergunning op korte termijn zou kunnen worden verkregen. Haalbaarheid van de hier aan de orde zijnde vergunning laat zich ook nu nog niet inschatten. Ook dit hangt weer ten nauwste samen met het niet voldoende concreet zijn van de bouw- en plaatsingsplannen.
– Het terrein dat de ondernemer wenst te herstructureren grenst aan het Natura 2000-gebied [NATUURGEBIED]. Door recreant is zulks gesteld en dit is erkend door de ondernemer. De betreffende vergunningsplicht volgt uit artikel 2.7 en artikel 2.8 van de Wet Natuurbescherming. Deze wet beschermt onder meer Natura 2000-gebieden en verbiedt het realiseren van projecten of het verrichten van andere handelingen die een negatief effect kunnen hebben op een Natura 2000-gebied of de kwaliteit van de natuurlijke habitat in dat gebied kunnen verslechteren. Dat is alleen toegestaan als de Gedeputeerde Staten daarvoor een vergunning heeft verleend. Wanneer er geen vergunningplicht is voor stikstof, kan er nog wel een vergunningplicht zijn voor overige effecten zoals trillingen, grondwateronttrekkingen, geluid en licht;
Ook hier geldt dat gesteld noch gebleken is dat deze vergunningsaanvraag ten tijde van de opzegging of later is ingediend door/namens de ondernemer. De ondernemer heeft zich onvoldoende inhoudelijk uitgelaten over het al dan niet bestaan van een vergunningsplicht, en zo ja, over de kans dat de vergunning wordt verkregen, terwijl het op zijn weg had gelegen hierover informatie te verschaffen. Immers, door de ondernemer wordt volstaan met op te merken dat opgedragen onderzoek/Quick scan/AERIUS-berekening heeft geleerd dat er geen vergunningsplicht bestaat op basis van de WNB.
Uit de in opdracht van de ondernemer door [OPSTELLER RAPPORT] uitgevoerde Quickscan Natuurwaardeonderzoek (rapportdatum: 22 november 2022) blijkt echter dat belangrijk uitgangspunt van dat onderzoek is geweest: de plannen van de ondernemer “om alle aanwezige stacaravans en chalets te vervangen door nieuwe chalets.” De commissie stelt vast dat dit uitgangspunt zich niet verhoudt met de plannen van de ondernemer om de camping nu juist ook uit te breiden op de wijze zoals dat hiervoor is uiteengezet. Dit reeds betekent dat de ondernemer diens standpunt dat voor diens voorgenomen plannen geen vergunningplicht op basis van de WNB kan gelden, op drijfzand heeft gebaseerd;
Kennelijk geldt dit ook voor de in het geding gebrachte AERIUS-berekening van 28 oktober 2022, waarin de te toetsen “Activiteit” dus incompleet wordt aangeduid als “Revatilisering recreatiepark” en “bouwfase+nieuw gebruik, gesaldeerd met bestaand gebruik.” Ook hier is dus kennelijk voorbijgegaan aan de werkelijke plannen van de ondernemer die naast vernieuwing immers ook inhouden een aanmerkelijke uitbreiding van de bezetting van het recreatiepark;
De voorgenomen uitbreiding van het aantal eenheden is – zoals reeds is overwogen – substantieel terwijl in het rapport van [ONDERZOEKSBUREAU] uit Doetinchem wordt genoemd (3e alinea) bij de argumentatie waarom geen WNB vergunning nodig is: “De uit te voeren activiteiten betreffen in dit geval regulier onderhoud aan het recreatiepark. Daaronder valt ook het
verplaatsen en vervangen van recreatie verblijven.’’ Regulier onderhoud is echter aanmerkelijk wat anders dan alles vervangen en tegelijk substantieel uitbreiden, zodat naar het oordeel van de commissie ook hier geldt dat is gerapporteerd op basis van een (veel) te beperkt aangenomen herstructureringsplan;
Ook moet worden geconstateerd dat voormelde rapportages, waarop de ondernemer zijn standpunt baseert dat geen vergunningplicht op basis van de WNB bestaat c.q. kan bestaan, niet reeds voorhanden waren ten tijde van gewraakte opzegging op 5 september 2022. Ook hierom was op dat moment objectief bezien niet de reële verwachting gerechtvaardigd, dat de benodigde vergunningen op korte termijn zouden kunnen worden verkregen c.q. dat geen vergunningen waren vereist.
De slotsom luidt dan ook dat de commissie van oordeel is dat de gewraakte opzegging van 5 september 2022 wegens herstructurering geen steekhoudt, en deze jegens recreant niet het daarmee beoogde rechtsgevolg heeft.
De klacht van de recreant is dus gegrond.
Op basis van het reglement van de commissie is de ondernemer gehouden om het klachtengeld te voldoen aan de recreant en om de bijdrage in de behandelingskosten te voldoen aan het secretariaat van de commissie. Deze bijdrage zal de ondernemer separaat bij factuur in rekening worden gebracht.
Dit maakt dat in na te melden zin moet worden beslist.
Beslissing
De commissie:
Verklaart de klacht van de recreant gegrond.
Stelt vast dat de opzegging van de huurovereenkomst met recreant, die de ondernemer op 5 september 2022 heeft gedaan, niet rechtsgeldig is en dus tegenover recreant geen rechtsgevolg heeft.
De ondernemer dient overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 52,50 aan de recreant te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer de bijdrage in de behandelingskosten verschuldigd te betalen aan het secretariaat van de commissie.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie bestaande uit mr. M.L.J. Koopmans, voorzitter, en mevrouw J. Hagedoorn en mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 10 maart 2023.