Onvolledige en onzorgvuldige afbouw. Gedeeltelijk gegrond.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw    Categorie: Overeenkomst / Product voldoet niet aan verwachtingen(non-conformiteit) / Schadevergoeding    Jaartal: 2019
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 117808

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

Voor de klachten verroeste rail schuifdeur en loslaten afwerklat onder gevelafdekkers geldt, dat deze zien op esthetische gebreken, die op grond van de garantieregeling buiten de garantie vallen.

Voor de klachten schade aan stucwerk en plinten door lekkage, schade aan stucwerk garage door lekkage en kitrand toiletpot/klacht geldt dat deze betrekking hebben op gevolgschade die voortvloeit uit een gebrek dat onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer valt. Laatstgenoemde klachten vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling. De overige klachten zijn ongegrond.

Volledige uitspraak

Ondergetekenden: mevrouw mr. M.L. Braaksma, wonende te Leusden, de heer C. de Vries, wonende te Nieuwehorne, en mevrouw mr. C. Muller, wonende te Baarn, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende arbitrale vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de partijen hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw.” Hiermee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Artikel 3 lid 3 van het reglement Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw, versie 2018, (hierna: het reglement) bepaalt dat indien het onderwerp van geschil betrekking heeft op klachten over nieuwbouw, de commissie bij wege van arbitraal vonnis beslist. De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven.

De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Behandeling van het geschil
Op 8 februari 2019 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden. De arbiters werden daarbij bijgestaan door mevrouw mr. B.J. van Gent, fungerend als secretaris.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. De consument is in persoon ter zitting verschenen en heeft zijn standpunt nader toegelicht. De ondernemer werd vertegenwoordigd door de heer x en de heer x, die het standpunt van de ondernemer nader hebben toegelicht. Tevens is de heer x, ten tijde van de bouw als bouwbegeleider werkzaam voor de consument, op verzoek van de ondernemer ter zitting verschenen.

Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst van aanneming van werk. De ondernemer heeft in opdracht van de consument een eengezinswoning gerealiseerd tegen een aanneemsom van € 332.524,– inclusief BTW en exclusief meer/minderwerk. De consument heeft een bedrag van € 10.000,– van de laatste factuur nog niet aan de ondernemer betaald.

Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten verrichten door x (hierna te noemen: de deskundige). De deskundige heeft onderzoek verricht naar 7 klachten/gebreken die door de consument waren vermeld op een document, dat op de dag van het onderzoek ter plaatse aan de deskundige is overhandigd. De deskundige heeft op 13 november 2018 schriftelijk aan de commissie gerapporteerd. De inhoud van zijn rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. De ondernemer heeft op 4 december 2018 een reactie op het deskundigenrapport doen toekomen aan de commissie. De consument heeft op 11 december 2018 een reactie op het deskundigenrapport doen toekomen.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en de toelichting ter zitting.

De oplevering van de woning vond plaats op 23 mei 2016. Een aantal opleveringsgebreken is nog niet hersteld. Ook heeft de consument na de oplevering nog verschillende gebreken ontdekt in en aan de woning. Verder is er bij boren schade opgetreden; daar zal onafhankelijk onderzoek naar moeten worden gedaan.

Over de 7 door de deskundige onderzochte klachten/ gebreken heeft de consument het volgende naar voren gebracht.

Klacht 1: Schade aan leidingen
Door het boren in het beton zijn tijdens de bouw leidingen geraakt, waarna water uit het stopcontact in de woonkamer kwam. Het lekt niet meer, maar de oorzaak van de lekkage is nooit vastgesteld, noch de ernst of de precieze locatie ervan. Daarom is niet vast te stellen dat het (definitief) is opgelost of dat er nog wat speelt.

Klacht 2: Verroeste rail schuifdeur
De rail lag tijdens de bouw al verroest tegen de muur. De consument heeft de werkopzichter gewaarschuwd dat de verroeste rail niet diende te worden gemonteerd. De ondernemer kwam vervolgens enkel met de oplossing dat het schoongemaakt ging worden. Met de door de deskundige voorgestelde vervanging stemt de consument in. Het begrote bedrag van € 1.750,– is echter veel te laag. Niet alleen zal het plaatselijk opengebroken moeten worden, ook zal het stuc- en sauswerk daar opnieuw moeten worden gedaan en aansluitend aan de wanden om geen lelijke overgangen te krijgen.

Klacht 3: Scheuren in stucwerk binnen
De consument wijst erop dat hij op de dag van oplevering net stuc- en sauswerk had mogen verwachten en dat de ondernemer eindverantwoordelijk is voor de gemaakte keuzes. Bij de oplevering zaten er al scheuren in de muren. De foto uit het deskundigenrapport is een voorbeeld, op meerdere plekken in het huis zijn scheuren in de muren te zien. De consument is het niet eens met de deskundige, die heeft gerapporteerd dat de scheuren later zijn ontstaan, door fluctuaties in het binnenklimaat. Het gaat (ook) om andere scheuren dan de scheuren met de aansluiting plafond. De consument verwijst naar het rapport van de Vereniging Eigen Huis.

Klacht 4: (hangt samen met 1) Schade aan stucwerk en plinten door lekkage
De schade aan plinten en stucwerk kan niet met de door deskundige begrote € 250,– worden hersteld, nu de plinten en het stucwerk van de gehele muur zullen moeten worden aangepakt. Het stuken van maar een klein deel van de muur zal een lelijk resultaat opleveren. Ook de plinten dienen over de gehele lengte te worden vervangen. Het is niet enkel een kwestie van verven. Bovendien is de vraag of er een aannemer te vinden is die al die kleine klusjes wil doen.

Klacht 5: Schade aan stucwerk garage door lekkage
De lekkage kwam van de badkamer op de tweede verdieping. Het door de deskundige begrote bedrag van € 250,– zal niet voldoende zijn om het hele plafond in de garage opnieuw te sausen. Plaatselijke reparatie zal ook hier een lelijke overgang en kleurverschil opleveren.

Klacht 6: Reparatie ankergaten, stucwerk buiten
Het is de consument niet bekend dat er een bedrijf is geweest om de ankergaten te repareren. Op de dag dat de deskundige er was, was het zeer bewolkt weer. Het is dan onmogelijk het stucwerk goed te beoordelen. De deskundige heeft niet kunnen beoordelen of de firma AfbouwGevelSupport al had hersteld.

Klacht 7: Loslaten afwerklat onder gevelafdekkers
Dit zal overal dienen te worden hersteld. Ook waar het nog niet heeft losgelaten, om verder verval te voorkomen. Het door de deskundige begrote bedrag is te laag. Daar zal een aannemer het niet voor komen doen.

De consument heeft in zijn schriftelijk reactie op het deskundigenrapport verder aangegeven dat een klacht die dag wel met de deskundige is besproken, maar niet is vermeld in het rapport. Het betreft het ontbrekende kitwerk aan de toiletpot (hierna aangeduid als klacht 8). Verder heeft de consument in deze reactie vermeld dat hij graag ziet dat alle klachten door de arbiters behandeld worden, ook die welke niet in het rapport staan vermeld. Daarover zijn bij de commissie wel stukken ingediend. De consument geeft overigens wel aan dat de in het rapport behandelde klachten het hardnekkigst zijn gebleken.

De consument verlangt een deugdelijke en volledige afhandeling van alle opleveringspunten door een derde partij. Verder verlangt de consument een onafhankelijk onderzoek naar de aangerichte schade door het boren in de ouderbadkamer.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en de toelichting ter zitting. De ondernemer stelt ten aanzien van de nog aanwezige klachten van de consument samengevat en voor zover van belang het volgende.

Klacht 1.
Voor wat betreft het gewenste onderzoek naar de schade, doelt de consument waarschijnlijk op de reparatie door de installateur van het toilet op de verdieping. In dezelfde periode speelde ook de lekkage in de douchehoek vanwege niet afgekitte kraanrozetten. De angst van de consument dat leidingen geraakt kunnen zijn, is – mede gezien het bericht van de installateur – onterecht. De installateur heeft bovendien twee jaar garantie gegeven op de reparatie. Dat sindsdien ook geen lekkage meer is opgetreden, onderstreept de inhoud van de mail van 26 september 2017 van de installateur dat alles in orde dient te zijn.

Klacht 2.
Aan de rail tussen de woon- en de tuinkamer zit een roestvlek van circa 20 centimeter. Het huis was nog niet wind- en waterdicht, zodat het zinklaagje is geoxideerd. Vervangen van de rail betekent ook sloopwerk en weer opnieuw opbouwen, stuken en afwerken. Dit weegt niet op tegen de omvang van de klacht. De roestvlek kan behandeld worden, hetgeen eerder is voorgesteld maar door de consument van de hand is gewezen. Ook een aangeboden financiële compensatie is afgewezen.

Klacht 3.
Voor wat betreft het stucwerk binnen doelt de consument mogelijk op een gekozen detailoplossing (insnijding ter plaatse van wand/plafond). Deze is op advies van de bouwbegeleider van de consument zo uitgevoerd, terwijl de ondernemer zelf tegen deze oplossing was. Tijdens de oplevering werd naar de scheurvorming verwezen, waar de ondernemer zelf al voor gewaarschuwd had. Omdat de opdracht vanuit de consument gegeven was, heeft de ondernemer dit niet als opleveringspunt willen accepteren. De ondernemer verwijst naar de opmerking op het proces-verbaal van oplevering. Scheurvorming is daarnaast inherent aan de verschillende materialen die op elkaar aansluiten.

Klachten 4 en 5.
Ter zitting heeft de ondernemer zich op het standpunt gesteld dat de door de deskundige begrote bedragen van elk € 250,– voor het herstel van de klachten 4 en 5 voldoende zullen zijn om deze klachten door een andere aannemer te laten herstellen.

Klacht 6.
De firma AfbouwGevelSupport heeft de reparatie uitgevoerd. Daar is de consument kennelijk niet van op de hoogte gesteld.

Klacht 7.
De loslatende afwerklatten – zoals opgenomen in het deskundigenrapport – speelden niet ten tijde van de oplevering. Naar de mening van de ondernemer dienen eerst de opleveringspunten te worden opgelost conform de uitspraak van de commissie, dan dient de consument zijn betalingsverplichtingen na te komen en vervolgens kan pas sprake zijn van het afhandelen van servicepunten, zoals de afwerklatten.

Klacht 8.
oor wat betreft de toiletpot stelt de ondernemer dat het best wel eens zo zou kunnen zijn dat de toiletpot na de camera-inspectie niet is afgekit.

De ondernemer heeft eerder financiële compensatie aangeboden in een totaalvoorstel. Daar is in eerste instantie door de consument geen reactie op gegeven en op 14 augustus 2018 heeft de consument laten weten hier niet mee akkoord te gaan. Met de korting op de aanneemsom had de consument naar eigen tevredenheid de klachten door een andere aannemer kunnen laten oplossen.

Bij brief van 4 december 2018 heeft de ondernemer het voorstel ingetrokken.

Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.

Voor wat betreft de omvang van het geschil gaan de arbiters uit van de klachten die ook door de deskundige als uitgangspunt zijn genomen, aangevuld met klacht 8.

Verder stellen de arbiters vast dat de consument ter zitting heeft aangegeven geen vertrouwen meer te hebben in herstel door de ondernemer. Ook de ondernemer heeft ter zitting gesteld dat het de voorkeur verdient om het geschil financieel af te wikkelen. De arbiters zullen de ondernemer – mocht daartoe aanleiding bestaan – daarom niet veroordelen tot herstel maar tot schadevergoeding.

Voor wat betreft de verschillende klachten oordelen de arbiters als volgt.

Klacht 1/Klacht 4
Na de oplevering heeft zich een lekkage voorgedaan bij het stopcontact en het plafond in de woonkamer. De lekkage is verholpen. De arbiters zien in het over en weer gestelde en op basis van het deskundigenrapport, onvoldoende aanleiding om te oordelen dat de oorzaak van de schade nader dient te worden onderzocht. Hierbij wordt met name in aanmerking genomen dat het sinds de herstelwerkzaamheden niet meer heeft gelekt. Klacht 1 is ongegrond.

Het plafond is na de lekkage hersteld, maar de schade aan de wandcontactdoos en aan de plint nog niet. De arbiters zijn met de deskundige van oordeel dat plaatselijk herstel aangewezen en acceptabel is en bepalen de vervangende schadevergoeding op € 250,–, te vermeerderen met BTW. Het stuken van de gehele muur en het vervangen van de plint(en) over de gehele lengte, zoals de consument verlangt, staat naar het oordeel van de arbiters niet in redelijke verhouding tot de klacht. Klacht 4 is dan ook gedeeltelijk gegrond.

Klacht 2
De schuifdeur van de woonkamer naar de terraskamer is opgehangen aan een rail die corrosie vertoont. Dit was reeds ten tijde van de oplevering het geval en is als zodanig in het proces verbaal van oplevering opgenomen. Er heeft geen herstel plaatsgevonden. Voor wat betreft de wijze van herstel volgen de arbiters de deskundige niet. De arbiters zijn van oordeel dat de door de deskundige geadviseerde wijze van herstel te hoge kosten met zich brengt in verhouding tot de omvang van het gebrek. Herstel is ingrijpend aangezien de rail van de schuifdeur is ingebouwd in de betreffende scheidingswand. De arbiters oordelen dat de roestvorming op de rail goed te herstellen is, namelijk door het wegschuren van de roest, het aanbrengen van een primer en het verven in dezelfde kleur. Overwogen wordt dat de ondernemer aan de consument heeft aangeboden om de roestvorming plaatselijk te herstellen maar dat de consument dit heeft afgewezen. De arbiters zijn van oordeel dat de consument dit gebrek met recht aan het oordeel van de commissie heeft voorgelegd en dat het door de ondernemer gedane aanbod niet aan gegrondverklaring van de klacht in de weg staat. Het had de consument immers niet op voorhand duidelijk behoeven te zijn of het door de ondernemer gedane voorstel acceptabel was. Voorts wordt overwogen dat de ondernemer, wanneer hij het aangeboden herstel had uitgevoerd, hiervoor ook kosten had moeten maken. De arbiters achten een vervangende schadevergoeding van € 875,–, te vermeerderen met BTW, passend, gezien de aard en complexiteit van het werk en gezien het benodigde materiaal. Klacht 2 is dan ook gedeeltelijk gegrond.

Klacht 3
De deskundige heeft gerapporteerd dat op diverse plaatsen in de woning scheuren/openstaande naden op de vloer-wand aansluitingen zichtbaar zijn. Eveneens zijn op diverse plaatsen in de woning verticale scheuren aanwezig nabij gevel- en deuropeningen. De scheuren zijn het gevolg van de fluctuaties in het binnenklimaat en de toegepaste materialisatie en detaillering. De deskundige geeft aan dat vrijwel niet te voorkomen is dat dit optreedt.

De arbiters stellen vast dat de scheuren ter plaatse van de aansluiting van de wand op het plafond het gevolg zijn van insnijdingen. Namens de consument heeft de bouwbegeleider deze methode voorgeschreven. De ondernemer heeft op voorhand voor scheur-/ naadvorming gewaarschuwd, hetgeen volgt uit het e-mailbericht van 15 april 2016. Bovendien heeft de ondernemer in het procesverbaal van oplevering het voorbehoud gemaakt dat dit niet als opleveringspunt is geaccepteerd. Deze scheurvorming dient dan ook voor risico van de consument te blijven. Voor wat betreft de overige scheuren volgen de arbiters de vaststelling van de deskundige dat dergelijke scheurvorming het gevolg is van fluctuaties in het binnenklimaat en de toegepaste materialisatie en detaillering, zodat vrijwel niet te voorkomen is dat deze optreedt. Van een gebrek in de uitvoering van het werk is dan ook geen sprake. Klacht 3 is ongegrond.

Klacht 5
Het plafond in de garage is door een eerder opgetreden lekkage vanuit de bovenliggende badkamer enigszins beschadigd. De lekkage is verholpen, maar de gevolgschade niet. Met de deskundige zijn de arbiters van oordeel dat plaatselijk herstel van het plafond is aangewezen. De herstelkosten worden, als vervangende schadevergoeding, overeenkomstig de begroting van de deskundige bepaald op € 250,–, te vermeerderen met BTW. De klacht is gegrond.

Klacht 6
De deskundige heeft geconstateerd dat het stucwerk buiten geen gebreken vertoont. De arbiters kunnen hier dan ook niet anders beslissen dan dat de klacht van de consument ongegrond is.

Klacht 7
Rondom de woning zijn aluminium gevelafdekkers aanwezig. Daaronder zijn om esthetische redenen zwarte latten aangebracht. De latten, zo heeft de deskundige gerapporteerd, laten plaatselijk los. Het betreft een onzorgvuldige uitvoering, die eerst na de oplevering aan het licht is gekomen. De ondernemer heeft erkend dat de gevelafdekkers nagelopen en hersteld moeten worden, maar heeft zich erop beroepen dat de consument een (aanzienlijk) deel van de aanneemsom onbetaald heeft gelaten. Nu de arbiters dit geschil door middel van een financiële afwikkeling zullen beslissen, zullen zij de ondernemer veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding voor dit gebrek. De arbiters sluiten zich aan bij het door de deskundige begrote bedrag van € 550,–, te vermeerderen met BTW.

Klacht 7 is gegrond.

Toiletpot/klacht 8
De ondernemer heeft zich ter zitting aan het oordeel van de arbiters geconformeerd. Voor het kitwerk aan de toiletpot stellen de arbiters een bedrag aan vervangende schadevergoeding vast van € 25,–, te vermeerderen met BTW.

Nu de consument zelf heeft aangegeven geen vertrouwen meer te hebben in herstel door de ondernemer, kan zijn stelling dat er geen aannemer te vinden is voor de verschillende kleinere klusjes, of dat hiervoor een hoger bedrag moet worden betaald dan door de deskundige begroot, er niet toe leiden dat hiervoor een suppletie wordt toegekend.

Het vorenstaande betekent dat het totaalbedrag aan herstelkosten en dus aan vervangende schadevergoeding (€ 250 + 875 + 250 + 550 + 25 =) € 1.950,– exclusief BTW, te weten € 2.359,50 inclusief BTW, bedraagt.

Nu de consument gedeeltelijk in het gelijk is gesteld dient de ondernemer daarnaast aan de consument het door hem betaalde klachtengeld van € 260,– te vergoeden. Dat de ondernemer eerder voorstellen tot schikking heeft gedaan doet daaraan niet af. De consument kon de implicaties van die voorstellen immers niet overzien en hij had dus reden om de procedure aanhangig te maken. In totaal is de ondernemer derhalve aan de consument verschuldigd een bedrag van (€ 2.359,50 + 260,– =) € 2.619,50.

De arbiters wijzen erop dat de consument van de totale aanneemsom nog een bedrag van € 10.000,– onbetaald heeft gelaten. Het ligt dan ook in de rede dat de consument ter afwikkeling van het geschil zoals dat aan de commissie is voorgelegd, aan de ondernemer een bedrag van € 7.380,50 voldoet.

Toetsing aan de Nieuwbouwgarantieregeling
Ingevolge het gestelde in artikel 30 lid 3 sub f van het reglement dienen de arbiters in het arbitrale vonnis eveneens te vermelden, welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte niet.

De arbiters stellen vast dat de klachten 2, 4, 5, 7 en 8 geheel of gedeeltelijk gegrond zijn bevonden. Dit betreft de volgende klachten:
Klacht 2: Verroeste rail schuifdeur;
Klacht 4: Schade aan stucwerk en plinten door lekkage;
Klacht 5: Schade aan stucwerk garage door lekkage;
Klacht 7: Loslaten afwerklat onder gevelafdekkers;
Toiletpot/klacht 8: kitrand.

Voor de klachten 2 en 7 geldt, dat deze zien op esthetische gebreken, die op grond van artikel 8 lid 4 onderdeel v) van het reglement buiten de garantie vallen. Voor de klachten 4, 5 en 8 geldt dat deze betrekking hebben op gevolgschade die voortvloeit uit een gebrek dat onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer valt. Laatstgenoemde klachten vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De arbiters, beslissende als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:

I. bepalen dat de klachten 2, 4, 5, 7 en 8 (gedeeltelijk) gegrond zijn en de ondernemer daarom aan de consument een bedrag van € 2.359,50 inclusief BTW als schadevergoeding verschuldigd is;

II. bepalen dat de ondernemer aan de consument het klachtengeld van € 260,– dient te vergoeden;

III. stellen vast dat de consument terzake van de klachten 4,5 en 8 een beroep op de Nieuwbouwgarantieregeling toekomt;

IV. stellen vast dat de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is.

Derhalve wordt als volgt beslist.