Onzorgvuldigheden wegen niet zo zwaar dat er sprake is van tuchtrechtelijk handelen

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Communicatie / Informatie    Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 207380/237776

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Klaagster is van mening dat beklaagde fouten heeft gemaakt bij de verkoop van haar woning, waardoor klaagster schade zou hebben geleden. Beklaagde ontkent fouten te hebben gemaakt. Verder voert beklaagde aan dat klaagster pas achteraf heeft geklaagd over de verkoopstrategie. Klaagster heeft eerst een klacht ingediend bij de Geschillencommissie Makelaardij, maar die procedure is beëindigd omdat klaagster het openstaande bedrag niet bij de Geschillencommissie Makelaardij in depot wilde storten. Een deel van de klacht kan niet door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: de commissie) worden behandeld, omdat dat deel van de klacht ziet op de uitvoering van de overeenkomst en de geleverde diensten. Voor wat betreft de klachten over de taxatie en het contact is de commissie van oordeel dat de beklaagde zorgvuldiger had kunnen handelen, maar er is geen sprake van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Dit deel van de klacht is ongegrond.

De uitspraak

Behandeling van de klacht
Klaagster heeft een klacht ingediend over beklaagde bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie).

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

De behandeling heeft plaatsgevonden op 23 januari 2024 te Utrecht.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht. Klaagster is verschenen samen met de heer [naam]. Beklaagde heeft middels een digitale verbinding aan de zitting deelgenomen.

Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als door klaagster ingeschakelde makelaar ten behoeve van de verkoop van haar woning.

Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar het door klaagster ingevulde vragenformulier Geschillencommissie Tuchtrecht Vastgoedprofessionals en de in verband daarmee overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Klaagster verwijt klager dat onherstelbare fouten in de procedure rond de verkoop van haar huis zijn gemaakt, waardoor zij uiteindelijk gedwongen werd ver onder de initiële verkoopprijs te verkopen. Klaagster heeft hierdoor enorme financiële schade geleden die vele malen groter is dan de door haar verrekende courtage. Beklaagde heeft niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. Er is onprofessioneel gehandeld en er is misbruik gemaakt van de situatie. Ondanks verschillende verzoeken van klaagster om het huis ter plekke te taxeren, is beklaagde daartoe niet langs geweest. Het was vaak schier onmogelijk telefonisch contact met beklaagde te krijgen. Klaagster heeft beklaagde vanaf juli 2022, een maand na de gegeven opdracht tot verkoop, al verzocht de fouten te herstellen. Helaas werd het vanaf toen alleen nog maar erger.

Een bemiddelingspoging van het klachtenloket vastgoedprofessionals heeft niet mogen baten. Beklaagde zou er goed aan doen zijn fouten te erkennen en af te zien van zijn courtage, dan is klaagster bereid af te zien van vervolgstappen na deze tuchtzaak.

Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Beklaagde ontkent dat klaagster schade zou hebben opgelopen door zijn toedoen. Klaagster heeft ingestemd met de verkoopstrategie en heeft later ook de koopovereenkomst getekend. Klaagster heeft na het toepassen van die strategie (namelijk stille verkoop tot na plaatsing van haar nieuwe keuken en daarna reguliere verkoop met) pas aangegeven dat zij achteraf vond dat dit anders had moeten verlopen. Dit is met haar besproken, maar was op dat moment niet meer te wijzigen. Klaagster heeft haar onvrede daarover geuit. Hoewel beklaagde dat vervelend vond heeft zij na een evaluerend gesprek toch besloten het verkooptraject te vervolgen. Klaagster had op dat moment alle mogelijkheden om de opdracht in te trekken en via een andere makelaar de verkoop ter hand te laten nemen. De opdracht van de klaagster is vervolgens door beklaagde vervuld. De gewenste prestatie is geleverd conform de Algemene Consumentenvoorwaarden en de gesloten opdracht tot dienstverlening.

Beklaagde betwist dat er onzorgvuldig gehandeld is. Alle stappen zijn in overleg met klaagster genomen en zij is geïnformeerd over de situaties en ontwikkelingen. Beklaagde is persoonlijk enkele keren bij de woning geweest en heeft klaagster van advies voorzien. Het is ten dele waar dat beklaagde slecht bereikbaar was. Dat klaagster schade zou hebben is niet te bewijzen. Daarnaast is eventuele schade niet toe te rekenen aan handelen van beklaagde.

Klaagster heeft pas nadat de koopovereenkomst was getekend kenbaar gemaakt dat zij ontevreden is over de behandeling van haar klachten. Feit blijft dat klaagster in overleg met en via beklaagde een koop heeft gesloten. Het stond haar vrij om van deze koop af te zien. Ook ditmaal kwam haar beklag reeds nadat feiten waren gepasseerd en beklaagde als bemiddelaar daar geen partij meer in was in die zin dat hij de situatie niet kon veranderen.

Naar aanleiding van haar onvrede is er besproken wat klaagster wenste en of eventueel bemiddeling uitkomst kon bieden. Na een week bedenktijd heeft klaagster aangegeven dat zij alsnog akkoord was en het is daarbij ook gebleven. Bij het transport en ook daarvoor bleven betalingen door klaagster voor de verrichte werkzaamheden echter uit. Daarop is door het kantoor van beklaagde een incassotraject gestart. Dit betreft een civiele kwestie en heeft niets te maken hebben met het handelen van beklaagde.

Daarnaast is van belang dat de zaak bij de geschillencommissie makelaardij niet is voortgezet, omdat klaagster de aan beklaagde verschuldigde bedragen niet in depot heeft gestort. Het komt beklaagde voor alsof klaagster elke weg zoekt om haar overeengekomen en verschuldigde betalingen aan beklaagde uit te stellen. Verder komt klaagster inhoudelijk niet met feiten welke haar klacht onderbouwen.

Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.

De commissie stelt voorop dat zij op grond van haar reglement in deze procedure geen uitspraak kan doen over een verzoek tot schadevergoeding. Voor zover klaagster een door de beklaagde te betalen schadevergoeding verzoekt zal de commissie klager op dit punt niet ontvankelijk verklaren.

De commissie stelt voorts vast dat door klaagster eerder een klacht is ingediend bij de geschillencommissie Makelaardij. Die geschillencommissie heeft tot taak geschillen tussen consument en ondernemer te beslechten, voor zover deze betrekking hebben op de totstandkoming of de uitvoering van overeenkomsten met betrekking tot door de ondernemer te leveren of geleverde diensten.

De klacht van de klager bij de Geschillencommissie Makelaardij heeft door toedoen van klaagster geen vervolg gekregen nu klaagster, zoals voorgeschreven in het van toepassing zijnde reglement, geen depot ten bedrage van de openstaande rekening van beklaagde heeft gestort.

Vervolgens heeft de klager een klacht ingediend bij deze commissie.

Haar klacht ziet naar het oordeel van de commissie op de uitvoering door de beklaagde van de met klaagster gesloten overeenkomst en betreft de door hem aan haar te leveren of geleverde diensten. De behandeling van een dergelijke klacht behoort tot de taak van de Geschillencommissie Makelaardij en niet tot de taak van deze commissie. Immers, de taak van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals wordt weergegeven in en begrensd door artikel 3 van het Reglement dat luidt: “De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:

  • het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
  • het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
  • in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
  • in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.”

Dat dit in de klacht beschreven handelen of nalaten van beklaagde ook gezien kan worden als zijnde een handelen en/of nalaten zoals omschreven in genoemd artikel 3 van het Reglement heeft de commissie, met uitzondering van het hierna volgende, niet kunnen vaststellen. De commissie is in zoverre dan ook niet bevoegd de klacht te behandelen.

Omtrent de volgende twee onderdelen van de klacht acht de commissie zich wel bevoegd.

Ondanks verzoeken daartoe zou beklaagde niet ter plekke het te verkopen huis hebben ‘getaxeerd’. De commissie begrijpt naar aanleiding van de mondelinge behandeling dat het hier gaat om het adviseren over de hoogte van de in eerste instantie te vragen verkoopprijs. Desgevraagd ter zitting heeft beklaagde toegegeven grotendeels tot zijn advies te zijn gekomen door onderzoek op afstand, maar hij daartoe ook de woning voorafgaande aan de start van bezoeken van de woning door potentiële kopers heeft bekeken. Deze wijze van advisering komt de commissie niet geheel zorgvuldig voor.

Voorts zou telefonisch contact met beklaagde schier onmogelijk zijn geweest. Hoewel klaagster dit niet nader heeft geconcretiseerd erkent beklaagde voor haar niet altijd goed bereikbaar te zijn geweest. Dat is naar het oordeel van de commissie niet zo zorgvuldig. Hoewel beklaagde wat deze twee punten betreft dus zorgvuldiger had kunnen handelen, wil de commissie niet zover gaan te oordelen dat hier sprake is van een tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Dit onderdeel van de klacht zal dan ook ongegrond worden verklaard.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing

De commissie:

  • verklaart de klacht niet-ontvankelijk voor deze ziet op vergoeding van de door klaagster gestelde schade;
  • verklaart zich onbevoegd voor zover de klacht ziet op de uitvoering door beklaagde van de met klaagster gesloten overeenkomst betreffende de door hem aan haar te leveren of geleverde diensten, zoals hiervoor bij de beoordeling van de klacht overwogen.
  • verklaart de klacht ongegrond voor zover deze ziet op de wijze waarop beklaagde tot zijn advies van de verkoopprijs is gekomen en voor zover deze ziet op de bereikbaarheid van beklaagde.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. N. Schaar, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 23 januari 2024.

BEROEP
Op de voet van artikel 21 lid 1 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals bestaat voor partijen de mogelijkheid bij de commissie in beroep te gaan tegen deze uitspraak binnen twee maanden na de datum van verzending van deze uitspraak aan partijen.