Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Schadevergoeding / Wijze van klachtafhandeling
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
94388/112888
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een opgeleverde woning die waarvan de consument meerdere gebreken aan/rondom zijn woning heeft geconstateerd. De consument houdt de ondernemer hiervoor aansprakelijk en wil (aanvullende) schadevergoeding en herstel. Voor dit geschil zijn twee deskundigen ingeschakeld die de omstandigheden van de woning beoordeeld hebben. Hier hebben zij een deskundigenrapport voor opgesteld en dit hebben de arbiters meegenomen in hun beoordeling. De arbiters verklaren een aantal klachtonderdelen gegrond, een aantal deels gegrond en een aantal ongegrond. De ondernemer moet een schadevergoeding aan consument betalen. De arbiters verklaren de klacht ten dele gegrond.
De uitspraak
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en de daarbij behorende modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
De woning van de consument is op 18 september 2019 opgeleverd en sindsdien heeft de consument meerdere gebreken aan/rondom zijn woning geconstateerd. De consument houdt de ondernemer hiervoor aansprakelijk en vordert (aanvullende) schadevergoeding en herstel.
Behandeling van het geschil
Op 21 april 2022 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mevrouw [naam] als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument bijgestaan door zijn gemachtigde mr. [naam]. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam], mevrouw [naam] en de heer [naam].
Deskundigenrapporten
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: deskundige 1), die daarover op 11 oktober 2021 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De ondernemer heeft op het rapport gereageerd per brief van 26 oktober 2021. De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 27 oktober 2021.
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: deskundige 2), die daarover op 28 december 2021 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 11 januari 2022. Deskundige 2 heeft op de brief van de consument gereageerd, per brief van 7 februari 2022. De consument heeft op de brief van deskundige 2 gereageerd per brief van 4 maart 2022.
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: deskundige 3), die daarover op 26 januari 2022 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 7 februari 2022. Deskundige 3 heeft op de brief van de consument gereageerd per brief van 6 maart 2022.
Op 22 februari 2022 heeft de ondernemer een reactie gestuurd op voorgaande rapporten en brieven.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 27 november 2017 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 18 september 2019 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Voor de standpunten van de consument en de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en naar hetgeen ter zitting naar voren is gebracht. Per klachtonderdeel zullen deze standpunten kort worden weergegeven, voor zover noodzakelijk.
1. Detail afdichting, aftimmering gootstuk/boeiboord voorgevel door middel van loodvervangers niet duurzaam en leidt tot houtrot
Deskundige 1 is van oordeel dat de afdichting van de aansluiting van de goot/dakoverstek met de gevel, alsmede de beëindiging van de kunststof kilgoot, niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk zijn uitgevoerd. Naar het oordeel van de arbiters is de ondernemer tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst. De ondernemer heeft toegezegd dat de loodvervanger wordt verwijderd, dat het metselwerk wordt schoongemaakt van lijmresten en dat de houten gootbetimmering wordt doorgezet naar boven. De arbiters verklaren dit klachtonderdeel gegrond en veroordelen de ondernemer tot het toegezegde herstel.
2. De gevelbeglazing van de woning. De ondernemer kan niet o.b.v. CE-prestatieverklaring aantonen dat de gevelbeglazing voldoet aan U-waarde, LTA en ZTA
Als meerwerk zijn partijen overeengekomen dat de gevelkozijnen met zonwerend glas zouden worden uitgevoerd met een LTA – waarde van circa 71%, een ZTA – waarde van circa 42% en een U – waarde van 1,0 W/m²K. Daarnaast zou de beglazing van de drie Velux ramen in type 60 D worden uitgevoerd. Volgens de consument is daarvan geen sprake. De consument vordert vervanging van al het glas en herstel van het schilderwerk.
De ondernemer is van mening dat het geplaatste glas voldoet aan bovenstaande waardes. De ondernemer heeft de DOP-verklaring van de leverancier toegevoegd en heeft aanvullende gegevens opgevraagd bij Kennis Centrum Glas. Hieruit blijkt volgens de ondernemer dat het glas voldoet en dat daarvoor de juiste prestatieverklaring is afgegeven. De consument heeft aangegeven dat de DOP-verklaring niet bij het geleverde glas hoort. Volgens de consument komen de door de ondernemer verstrekte berekeningen voor de isolatiewaarde (U-waarde) niet overeen met het geleverde glas. De conclusie van Kenniscentrum Glas dat het geleverde glas voldoet, is volgens de consument niet juist. De consument geeft aan dat Kenniscentrum Glas blijkbaar niet op de hoogte is gebracht van de juiste prestatie-eis van het te leveren glas.
Deskundige 1 heeft vastgesteld dat uit de ingebrachte documenten blijkt dat ondernemer Consafis plus Klimaglas LE 9000 HR ++ met een LTA 0,72, g-waarde van 0,4 en een U-waarde van 1,0 en voor de dakramen 60D heeft geleverd. Deskundige 1 is van oordeel dat het bij de consument geplaatste glas nagenoeg overeenkomt met de in het meerwerk overeengekomen LTA-, ZTA- en U-waarde.
De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer niet heeft geleverd overeenkomstig hetgeen partijen hebben afgesproken in de overeenkomst. Uit die overeenkomst blijkt dat de ondernemer en de consument hebben afgesproken dat het glas een U-waarde van 1,0 dient te hebben. Niet is gebleken dat de in de bij de aannemingsovereenkomst behorende opdrachtbevestiging ten onrechte een U-waarde van 1,0 is vermeld. Partijen zijn daaraan gebonden. In de door de ondernemer overgelegde prestatieverklaring wordt echter meermaals (zevenmaal) een hogere U-waarde vermeld. De U-waarde, die partijen zijn overeengekomen, wordt daarmee meermaals niet gehaald. Hierdoor is de ondernemer tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst. De arbiters verklaren dit klachtonderdeel dan ook gegrond en zullen de ondernemer veroordelen om het glas dat hier nog niet aan voldoet, te vervangen voor glas met een maximale U-waarde van 1,0.
3. Krassen in glas zijn niet goed hersteld, waardoor er deuken in het glas zitten
De consument vreest dat de deuken in de afstandshouder een negatief effect zullen hebben op de prestatie (voornamelijk de isolerende werking) van het glas en op termijn zal zorgen voor lekkages. De consument acht het risico te groot om dit gebrek nu niet op te lossen, aangezien de garantie van SWK op de isolerende werking slechts drie jaar is. De consument vordert vervanging van het glas in de keuken en in slaapkamer 1.
De ondernemer heeft de deuken getracht te lokaliseren maar dat is niet gelukt. Er waren geen storende onregelmatigheden in het glas aanwezig. Als de consument van mening is dat deze er wel zijn, dan is de ondernemer van mening dat dit moet worden beschouwd als een esthetische kwestie, die op grond van de toepasselijke garantiemodule I E artikel 2.21 is uitgesloten.
Deskundige 1 heeft de krassen en deuken beoordeeld. Het betreft twee deuken in de afstandhouder van het dubbelglas en krassen in de roeden tussen de glasbladen. Naar het oordeel van de deskundige is sprake van kleine onvolkomenheden, die geen afbreuk doen aan het dubbelglas.
De arbiters volgen de deskundige in zijn oordeel. Nu de krassen en deuken geen afbreuk doen aan de werking van het dubbelglas, is er geen sprake van een gebrek waartoe de ondernemer aansprakelijk kan worden gehouden. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
4. Roedes van de gevelramen zijn in de spouw niet gefixeerd
Volgens de consument leiden de niet gefixeerde roedes tot een verhoogd risico op breuk en glasschade en aantasting van de isolerende werking van het glas. De garantievoorwaarden van SWK zien erop toe dat het glas technisch goed is samengesteld. De consument acht het niet redelijk dat het verhoogde risico, dat kennelijk door de ondernemer is genomen, nu overgaat op de consument. De consument stelt zich op het standpunt dat de roedes alsnog gefixeerd moeten worden. De ondernemer is van mening dat de roedes niet hoeven te worden gefixeerd.
Deskundige 1 heeft geoordeeld dat het niet fixeren van de kunststof roeden geen negatieve gevolgen voor de constructie van het isolerend dubbelglas heeft. Volgens de deskundige is geen sprake van een foutieve constructie waarvoor de ondernemer aansprakelijk is. De arbiters zien geen aanleiding om af te wijken van het oordeel van de deskundige en nemen dit oordeel over. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
5. Achterdeur kleine glasbreuk in hoek aan binnenzijde
Deskundige 1 heeft geconstateerd dat de barst in de binnenruit, ten tijde van de inspectie, inmiddels een lengte van 60 mm had. De deskundige is van oordeel dat de glasbreuk negatieve gevolgen heeft voor de isolerende werking van het dubbelglas. De gebarsten ruit is niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk opgeleverd. De deskundige heeft geadviseerd om het glas te vervangen en het schilderwerk te herstellen. De consument heeft het glas op 7 oktober 2021 laten vervangen. Door de glaszetter is vastgesteld dat het glas ten gevolge van een randbeschadiging is gebroken, hetgeen overeenkomt met de bevinding van de deskundige. Voor het nieuwe glas heeft de consument een bedrag van € 593,90 voldaan. Ter zitting heeft de ondernemer toegezegd dat dit bedrag zal worden vergoed en dat het schilderwerk zal worden hersteld.
De arbiters volgen de deskundige in zijn oordeel, verklaren dit klachtonderdeel gegrond en veroordelen de ondernemer tot betaling van voornoemd bedrag en tot het toegezegde schilderwerk.
6. Koperoptie 2 H.0.74 grondkabels voor- en achtertuin gaan niet zoals overeengekomen naar meterkast
Als meerwerk zijn partijen het volgende overeengekomen:
“Kopersoptie 2H.074 2 stuks.
Grondkabel met schakelaar. (10 meter)
Buiten zal er ±10 meter grondkabel op rol tegen de gevel geplaatst worden vanuit de meterkast voor het aansluiten van tuinverlichting na oplevering. De grondkabel wordt aangesloten op een schakelaar nabij de loopdeur.”
Deskundige 1 heeft geconstateerd dat de grondkabels tot aan de gevel zijn aangebracht en niet, zoals overeengekomen, vanuit de meterkast zijn aangelegd. De grondkabels zijn nu niet op een aparte groep aangesloten en zijn niet schakelbaar. De groep waarop de grondkabels zijn aangesloten wordt extra belast.
Omdat de consument zelf is overgegaan tot het aanbrengen van de twee extra groepen, stelt de ondernemer zich op het standpunt dat de consument niet-ontvankelijk is gelet op artikel 6 lid 1 sub a van het reglement. De ondernemer heeft voorgesteld om de grondkabel bij de gevel op te graven. De kabel wordt vanuit de meterkast door de kruipruimte naar de gevel gebracht en ingelast. Vervolgens kan een draadloze schakelaar worden geplaatst. De consument is ter zitting hiermee akkoord gegaan.
De arbiters oordelen ten aanzien van de ontvankelijkheid van de consument als volgt. Artikel 6, eerste lid, onder a van het reglement bepaalt dat de arbiters een consument in zijn klacht niet-ontvankelijk kunnen verklaren indien hij zijn klacht niet eerst bij de ondernemer heeft ingediend voordat hij het geschil bij de commissie aanhangig maakt. Aangezien de ondernemer in zijn pleitnotitie heeft aangegeven dat de klacht stond genoemd in het proces-verbaal van oplevering, is er geen reden om de consument niet-ontvankelijk te verklaren in dit klachtonderdeel. De arbiters komen daarmee toe aan een inhoudelijk oordeel over dit klachtonderdeel. De arbiters verklaren dit klachtonderdeel gegrond omdat de ondernemer, zoals door de deskundige is vastgesteld, niet heeft voldaan aan hetgeen is overeengekomen. De arbiters veroordelen de ondernemer tot het toegezegde herstel.
7. Kopersoptie 2 H048 positie zonwering niet conform tekening uitgevoerd. Uitvalscherm is nu tijdelijk d.m.v. opbouwinstallatie aangesloten
De ondernemer heeft als tijdelijke maatregel de zonwering met een opbouw installatie aangesloten en dus niet zoals was afgesproken in de overeenkomst. De ondernemer heeft toegezegd dat het gevelmetselwerk ter plaatse van de aansluiting zal worden opengehakt, dat de opbouwinstallatie wordt gewijzigd in een inbouwinstallatie en dat het voeg- en metselwerk conform het aansluitende werk wordt hersteld. De consument is hiermee akkoord.
De arbiters verklaren dit klachtonderdeel gegrond. Naar het oordeel van de arbiters is de ondernemer tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst. De arbiters veroordelen de ondernemer tot het toegezegde herstel.
8. Tocht en tochtgeluid van alle verblijfsruimtes
De consument ervaart tocht door de ventilatieroosters in de gevels. Dit zou het gevolg zijn van het feit dat er lage temperatuurverwarming (vloerverwarming) in combinatie met natuurlijke toevoer is toegepast. Volgens de consument voldoet het geleverde ventilatiesysteem C in combinatie met de vloerverwarming van de woning niet aan de gestelde eis van goed en deugdelijk werk. De consument wenst dat de winddrukgestuurde ventilatieroosters vervangen worden door indirect CO2 gestuurde ventilatieroosters. De consument verwijst naar een artikel dat is gepubliceerd in Bouwwereld (13 mei 2019) waarin door deskundige 2 en SWK wordt ingegaan op de comfortklachten van het door de ondernemer geleverde ventilatiesysteem C in combinatie met de vloerverwarming. De consument heeft van de ondernemer vernomen dat de ondernemer deze combinatie niet meer installeert.
De ondernemer heeft aangegeven dat het toegepaste ventilatiesysteem voldoet aan de technische omschrijving. De consument wist dus bij de koop van de woning wat voor ventilatiesysteem er zou worden geplaatst. Tevens zijn er ontwerpberekeningen uitgevoerd op basis waarvan het systeem voldoet. Verder geeft de ondernemer aan dat tochtklachten buiten de garantie vallen op grond van Module 1E artikel 2.12.
Deskundige 2 heeft geoordeeld dat het ventilatiesysteem voldoet aan de technische omschrijving. Om een indicatie te krijgen over de ernst van de tocht, heeft de deskundige indicatieve metingen van de luchtsnelheid verricht. De deskundige heeft geoordeeld dat de luchtsnelheid ten gevolge van de ventilatie in de woonkamer/keuken aan de voorzijde van de woning niet voldoet aan de gestelde eisen van het Bouwbesluit. Artikel 3.30 van het Bouwbesluit bepaalt dat de toevoer van verse lucht in de leefzone van een verblijfsgebied een volgens NEN 1087 bepaalde luchtsnelheid veroorzaakt die niet groter is dan 0,2 m/s. De deskundige heeft geadviseerd om de roosters in de voorgevel in de keuken en in de uitbouw aan de voorzijde te laten vervallen. Vervolgens dient er een ventilatieberekening gemaakt te worden om te bepalen of er roosters bijgeplaatst moeten worden in de achtergevel en zo ja, hoe groot deze moeten zijn.
De arbiters nemen de bevindingen en conclusies van de deskundige over nu niet is gebleken dat deze onjuist zouden zijn. Op grond hiervan stellen de arbiters vast dat de luchtsnelheid in de woonkamer/keuken aan de voorzijde van de woning niet voldoet aan het Bouwbesluit. Dat betekent dat dit klachtonderdeel gegrond is. De arbiters hebben geconstateerd dat de consument en de ondernemer niet positief staan tegenover het door de deskundige aangedragen hersteladvies maar dat zij ook geen overeenstemming hebben bereikt over een alternatief. Nu beide partijen het niet eens zijn over een alternatieve wijze van herstel, zullen de arbiters aansluiten bij het hersteladvies dat door de deskundige is gegeven. De arbiters zullen de ondernemer dan ook veroordelen om ervoor zorg te dragen dat de luchtsnelheid in de woonkamer/keuken aan de voorzijde van de woning niet langer in strijd is met het Bouwbesluit, op de wijze zoals door de deskundige is bepaald.
9. Kleine ramen zijgevel kunnen niet gewassen worden zonder gebruik van hoogwerker of steiger
De consument heeft aangegeven dat de kleine ramen in de zijgevel niet eenvoudig kunnen worden gewassen. De consument wenst dat de ondernemer de vaste beglazing vervangt door naar binnendraaiende zonwerende en isolerende hardglazen draairamen. Daarmee kunnen de ramen makkelijk en veilig van binnenuit worden gewassen. De ondernemer geeft aan dat glasbewassing met een stok tot 14 meter hoogte is toegestaan. De bewassing is, ondanks het sierstaalwerk, goed mogelijk door gebruik te maken van flexibele bewassingskoppen. Het voorstel van de consument om het glas te vervangen acht de ondernemer bovendien niet acceptabel. Het gehele kozijn dient dan verbouwd te worden (de sponning moet worden aangepast, de tochtwering moet worden aangebracht en de onderdorpel voldoet niet).
Deskundige 1 heeft aangegeven dat in het Bouwbesluit geen eisen worden gesteld voor wat betreft het veilig bewassen van ramen. Ook de Garantie- en waarborgregeling bevat daartoe geen specifieke eisen anders dan de algemene garantienorm. De deskundige heeft geoordeeld dat het raam op 4,20 m hoogte veilig kan worden bewassen met behulp van een staande ladder. Daarnaast is er nog een raam op 7,00 en 9,60 meter hoogte (met sier staalwerk). Het bewassen van deze ramen met de “telescopische stok” (maximale werkhoogte ca. 14 meter) is in verband met de aangebrachte sier staalwerk niet goed uit te voeren. Zonder het sier staalwerk zijn de ramen met een telescopische stok wel te bewassen. Deze ramen zijn nu niet veilig en goed te bewassen, zonder hoogwerker, steiger of dakrandbeveiliging. De deskundige heeft voorgesteld om het sierwerk, in overleg met de architect, te verwijderen. Voor de consument is dit geen optie omdat het sier staalwerk architecturaal meerwaarde heeft en uitstraling toevoegt aan de woning.
De arbiters zijn van oordeel dat er geen sprake is van een gebrek of van een tekortkoming van de verplichting in de garantieregeling. Dat het wassen van de ramen, als gevolg van het sier staalwerk, lastiger is dan bij een raam zonder sier staalwerk, heeft de consument bij de koop van de woning aanvaard. De consument was er immers mee bekend dat de door hem te kopen woning aan de zijkant zou worden voorzien van (hoge) ramen met sierlijsten. De arbiters verklaren dit klachtonderdeel ongegrond.
10. Geluidshinder door installatiegeluid. Technische ruimte zolder niet afdoende geïsoleerd en voldoet niet aan Bouwbesluit
De consument heeft aangegeven dat het installatiegeluid in de technische ruimte op de zolderverdieping geluidsoverlast veroorzaakt in de verblijfsruimten van de zolderverdieping, met name in de aangrenzende verblijfsruimte.
Deskundige 3 heeft geconstateerd dat twee open uitgangen van de mv-unit niet waren afgedopt, hetgeen extra geluid opleverde. Deze uitgangen heeft de consument alsnog afgedicht met de deksels. Uit het onderzoek van de deskundige blijkt dat het gemeten karakteristieke geluidsniveau van de installaties voldoet aan de minimumeisen van het Bouwbesluit. Verder heeft de deskundige de debieten van de MV-installatie gemeten omdat de meetmethode vereist dat ook wordt voldaan aan de ventilatie-eisen. De deskundige heeft aangegeven dat de ventilatie capaciteiten van de afvoer qua totaal voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, maar niet voldoen aan de waarden voor toilet en badkamer. Door het opnieuw instellen van de ventielen kan er alsnog aan de wettelijke vereisten worden voldaan, aldus de deskundige.
In reactie hierop heeft de consument aangegeven dat de deskundige het installatiegeluid van de vloerverwarming niet heeft gemeten. Het thermostatisch afsluitventiel van de vloerverwarmingsketel geeft regelmatig een fluitend geluid, vergelijkbaar met een fluitketel. De consument vermoedt dat de bouwkundige schil rondom de technisch kast te licht is uitgevoerd.
De arbiters oordelen als volgt. Nu de deskundige heeft gemeten dat het geluidsniveau van de installaties voldoet aan de minimumeisen van het Bouwbesluit, is er geen sprake van een gebrek of van een tekortkoming van de verplichting in de garantieregeling. Het fluitgeluid is niet opgenomen in de oorspronkelijke klacht van de consument. Daarnaast heeft de consument ter zitting aangegeven dat hij dit niet heeft benoemd tijdens de inspectie. Aangezien dit fluitgeluid geen onderdeel heeft uitgemaakt van de oorspronkelijke klacht, lag het niet op de weg van de deskundige om hier onderzoek naar te doen. De arbiters verklaren dit klachtonderdeel ongegrond. Wel zal de ondernemer, conform het rapport van de deskundige, de ventielen in de toiletten en badkamers opnieuw moeten afstellen. De arbiters veroordelen de ondernemer daartoe.
11. Lichtpunt zoldertrap en techniekruimte ontbreekt
De ondernemer heeft toegezegd dat in de techniekruimte alsnog een opbouw lichtpunt met een opbouwleiding wordt geïnstalleerd. De consument is akkoord met een opbouwinstallatie, mits dit een esthetisch verantwoorde en nette opbouwinstallatie is met witte gesloten vierkante kabelgootjes. Deskundige 1 heeft aangegeven dat er geen voorgeschreven eis is voor het aanbrengen van een lichtpunt in een technische ruimte. Omdat de ondernemer heeft toegezegd een opbouw lichtpunt te zullen installeren, gaan de arbiters ervan uit dat de ondernemer zijn toezegging nakomt.
Wat betreft het lichtpunt op zolder, heeft de ondernemer aangegeven dat deze op de verkooptekening stond ingetekend ter plaatse van de vlizotrap maar dat deze noodzakelijkerwijs moest worden verplaatst, direct naast de vlizotrap. Op basis van artikel 6 van de algemene voorwaarden was hij daartoe gerechtigd. Het betreft een ondergeschikt punt en behoefde geen mededeling. De consument is echter van mening dat er bij het lichtpunt bij de zoldertrap niet voldoende licht aanwezig is voor het veilig belopen van de zoldertrap.
Deskundige 1 is van oordeel dat het lichtpunt op de zolderverdieping voldoende lichtsterkte geeft op de trap naar de zolderverdieping. De arbiters zien geen reden om af te wijken van het oordeel van de deskundige en verklaren dit klachtonderdeel ongegrond.
12. Selectiviteit groepenkast, In winter slaan soms stoppen keuken door
In de winter slaan de stoppen door wanneer de volgende apparaten in gebruik zijn:
-Koffiezetter (1500 W)
-Elektrische verwarming in beide badkamers (2000W)
-Haardroger (2200W)
-Buitenverlichting en de overige aansluitpunten.
De ondernemer heeft dit voorgelegd aan zijn installateur. De installateur heeft onderzoek verricht en heeft geconstateerd dat de elektrische verwarmingselementen in de badkamers in de winterperiode wellicht toch te veel stroom gebruiken, waardoor groep 5 wordt overbelast. De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer ervoor dient zorg te dragen dat de groepenkast aan de geldende normen voldoet en veroordelen de ondernemer daartoe.
13. Verzand kitwerk gevelramen kan alleen schoongemaakt worden door schilderwerk of kitwerk te beschadigen
De consument is van mening dat het kitwerk en het schilderwerk niet zijn uitgevoerd volgens de normen van goed en deugdelijk werk. De consument vordert vervanging van het kitwerk van de gevelbeglazing. Volgens de ondernemer had dit punt al bij de oplevering geconstateerd kunnen worden en is het een esthetische kwestie, die is uitgesloten van garantie.
Deskundige 1 heeft geconstateerd dat het kitwerk van de ramen niet is meegeschilderd. Met name het liggende beglazingskitwerk aan de buitenzijde van de kozijnen, ramen en deuren is verkleurd ten gevolge van vervuiling. De kitvoegen voelen niet ruw aan. De deskundige is van oordeel dat de verkleuring van het kitwerk geen gevolgen heeft voor de waterdichtheid. De klacht kan worden opgelost door de kitvoegen te schilderen. Naar het oordeel van de deskundige is er sprake van een esthetische kwestie.
De arbiters verklaren dit klachtonderdeel ongegrond. Omdat het een esthetische kwestie betreft, is deze klacht uitgezonderd van garantie op grond van garantiemodule I E, artikel 2.23.
14. Openingen gevel en dakschil voldoen niet aan de eis voor bescherming tegen ratten & muizen In de schil zijn gevelopeningen
Afdeling 3.10 van het Bouwbesluit schrijft voor dat in de uitwendige scheidingsconstructie geen openingen mogen zitten die breder zijn dan 10 mm. Deskundige 1 heeft geconstateerd dat er open stootvoegen in de achtergevel zitten, die breder zijn dan 10 mm. Dit geldt ook voor de openingen tussen de latei en de waterkerende laag op de kozijnen. Deze voldoen niet aan de gestelde eisen uit het Bouwbesluit.
Tijdens de inspectie heeft ondernemer het volgende toegezegd:
– de open stootvoegen in de achtergevel ter hoogte van de eerste verdieping die groter zijn dan 10 mm worden voorzien van een zogenoemde “inknijpbaar rvs-rooster” oftewel een zogenoemde “bijenbekje”;
– de uiteinden van de spleet tussen de latei en de waterkerende laag boven de kozijnen worden dichtgezet, zodat het ongedierte niet in de spouw van de gevel kan dringen.
Nadien heeft de consument aangegeven dat daarnaast ook de spleet tussen de zinken mastgoot en de multiplex strook aan de voor- en achterzijde moet worden afgedicht of dat de multiplexstrook vervangen wordt (gootaftimmering) (in combinatie met klacht 23). De ondernemer is het hier niet mee eens omdat de gootaftimmering een esthetische afwerking betreft en losstaat van de gevels en de dakconstructie. Bovendien zijn de gevels en is de gevelconstructie dicht waardoor er geen ongedierte de woning of spouw kan binnenkomen.
De arbiters verklaren dit klachtonderdeel deels gegrond. Naar het oordeel van de arbiters is de ondernemer deels tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de overeenkomst. De arbiters veroordelen de ondernemer tot het tijdens de inspectie toegezegde herstel. Het door de consument gevorderde herstel van de gootaftimmering wordt niet toegekend.
15. Aanleg uitloop hemelwaterafvoer onjuist
De pvc-hemelwaterafvoer van de berging mondde uit boven het waterniveau van de brede sloot achter de woning. De consument heeft in eigen beheer de hemelwaterafvoer dieper aangelegd en ingekort. Deze was ca. 2 m en had geen ondersteuning. Deskundige 1 heeft aangegeven dat een dergelijk lange uitkragende pvc-leiding, zonder ondersteuning, kwetsbaar is voor breuk. De lengte is volgens de deskundige niet naar maatstaven van goed en deugdelijk werk uitgevoerd.
De ondernemer is van mening dat de consument niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in deze klacht, nu de klacht niet in het proces-verbaal van oplevering is opgenomen en ook nooit aan de ondernemer is kenbaar gemaakt binnen de onderhouds-garantietermijn. Bovendien is de consument zelf tot herstel overgegaan waardoor de ondernemer niet over de klacht heeft kunnen oordelen en ook geen gelegenheid heeft gehad om te herstellen, indien dat nodig zou zijn. De ondernemer verwijst naar artikel 6, eerste lid, sub a van het reglement van de commissie. Voor het geval de consument wél ontvankelijk is in zijn klacht, is de ondernemer van mening dat het is uitgesloten van garantie op grond van garantiemodule 1 E artikel 2.23. De consument heeft aangegeven dat deze klacht wel degelijk bij de ondernemer is gemeld, namelijk per e-mail op 11 juli 2019 (voorafgaand aan de oplevering), op 25 november 2019 (tijdens de onderhoudsperiode) en op 21 februari 2020. Hierop is nooit gereageerd waardoor de consument het zelf heeft hersteld in april 2020.
De arbiters oordelen als volgt. Aangezien de consument de ondernemer meermaals op deze klacht blijkt te hebben gewezen, heeft de ondernemer kans gehad om te herstellen. De arbiters volgen de ondernemer dan ook niet in het standpunt dat de consument niet-ontvankelijk dient te worden verklaard. Wat er ook zij van de vraag of de pvc-leiding al dan niet goed en deugdelijk is uitgevoerd, de door de consument gemaakte kosten zijn niet vastgesteld dan wel onderbouwd. De arbiters zien dan ook geen aanleiding om een schadevergoeding toe te kennen. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
16. Schakeling verlichting overloop 1e verdieping voldoet niet aan NEN1010
De consument geeft aan dat de verlichting van de gang op de eerste verdieping niet bij de zoldertrap bediend kan worden. Dit zorgt voor een onveilige situatie. De consument is van mening dat de ondernemer geen goed ontwerp heeft gemaakt voor de bediening van de verlichting van de gang op de eerste verdieping.
Volgens de ondernemer schrijft de NEN-1010 geen specifieke eis voor een lichtpunt op de overloop. De lichtpunten zijn bovendien uitgevoerd conform de verkoopstukken/tekeningen. Desondanks heeft de installateur uit coulance een poging gedaan om een extra schakeling toe te voegen, waarbij gebruik is gemaakt van een door de consument zelf aangebrachte loze leiding, maar dit is helaas niet gelukt. De ondernemer heeft toegezegd dat hij met de installateur gaat overleggen om een draadloze schakelaar te monteren, maar geeft aan dat hij hier niet toe verplicht is.
Deskundige 1 stelt zich op het standpunt dat de toegepaste schakeling van de overloopverlichting op de eerste verdieping niet doelmatig is. De lichtschakelaar bevindt zich op de overloop, nabij de trap naar de begane grond. Als je naar de zolderverdieping gaat, dan kan de overloopverlichting bij de trap van de zolderverdieping niet uitgeschakeld worden. Deskundige 1 is van mening dat de overloopverlichting niet naar maatstaven van goed en deugdelijk werk is uitgevoerd en adviseert om de klacht in overleg met een installateur op te lossen, bijvoorbeeld door het lichtpunt van sensoren te voorzien en een draadloze schakelaar in de loze wandcontactdoos nabij de zoldertrap te installeren.
De arbiters hebben de deskundige gevraagd of de lichtschakeling voldoet aan NEN-1010. De deskundige heeft aangegeven dat in de NEN 1010-2015 geen eisen worden gesteld aan de locatie van de bedieningsschakelaar voor de verlichting in de verkeersruimte/vluchtroute op de eerste verdieping. Dit neemt volgens de deskundige niet weg dat bij normaal gebruik en ten behoeve van een veilige vluchtroute de lichtschakelaar van een dergelijke ruimte op een doeltreffende plaats aangebracht moet worden.
De arbiters oordelen als volgt. Niet is gebleken dat de schakeling van de overloopverlichting onveilig zou zijn. De arbiters zijn het echter eens met de deskundige dat de toegepaste schakeling niet doelmatig is. De ondernemer heeft toegezegd dat hij in overleg met de installateur een draadloze schakelaar zal laten monteren. De arbiters veroordelen de ondernemer tot hetgeen hij heeft toegezegd. Dit klachtonderdeel is derhalve gedeeltelijk gegrond.
17. Aantal ventilatieroosters gevel zijn niet waterdicht
Ter zitting heeft de ondernemer zijn beroep op niet-ontvankelijkheid van de consument ingetrokken. Deskundige 1 heeft deze klacht niet kunnen vaststellen vanwege de weersomstandigheden tijdens de inspectie. De arbiters verklaren het klachtonderdeel daarom ongegrond. De ondernemer heeft echter toegezegd dat bij de werkzaamheden aan de zonwering aan de achtergevel (klacht 7) ook de ventilatieroosters worden gecontroleerd. Als bij controle blijkt dat de roosters goed zijn gemonteerd, is de consument akkoord. Tevens is door de ondernemer toegezegd dat er dan uitleg zal worden gegeven over het schoonmaken van de roosters. De arbiters veroordelen de ondernemer tot hetgeen hij heeft toegezegd.
18. Buitenwanden, waardoor geluidshinder in verblijfsruimte door o.a. verkeerslawaai via gevelroosters voldoet niet aan Bouwbesluit
De consument ervaart geluidshinder door buitengeluiden zoals verkeerslawaai. Volgens de consument komt dit door de ventilatieroosters omdat deze geen geluidsisolatie hebben. De ondernemer heeft standaard ventilatieroosters gebruikt in plaats van ventilatieroosters met geluidsdemping of elektronisch CO2 gestuurde ven-tilatieroosters, die alleen openen wanneer het daadwerkelijk nodig is. De consument verwijst hiertoe ook naar klacht 8 over het thermisch discomfort.
Deskundige 3 heeft de geluidwering van de voorgevel gemeten. Alle gemeten karakteristieke geluidweringen van de gevel voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. De consument heeft aangegeven dat alleen de voorgevel en niet de achtergevel is gemeten. Naar aanleiding daarvan heeft de deskundige een berekening ge-maakt van de achtergevel waaruit blijkt dat ook deze achtergevel voldoet aan het Bouwbesluit.
De arbiters zien geen reden om af te wijken van het deskundigenoordeel. De arbiters achten voldoende dat de deskundige een berekening van de achtergevel heeft gemaakt in plaats van een nieuwe meting van de achtergevel, zoals de consument wenst. Nu de geluidwering voldoet aan het Bouwbesluit, is de ondernemer ook niet tekortgeschoten in de uitvoering van de overeenkomst. De arbiters zullen dit klachtonderdeel dan ook ongegrond verklaren.
19. Schilderwerk dubbele deurberging beschadigd door te korte deur stopper
Ten gevolge van een te korte deurstopper is het schilderwerk van de liggende opdek glaslat beschadigd. De consument vordert herstel van het gebrek of betaling van schadevergoeding van € 530,–. De ondernemer is van mening dat het plaatsen van een deurstop geen verplichting is vanuit het Bouwbesluit of de SWK-garantievoorwaarden. De klacht is uitgesloten van garantie op grond van garantiemodule 1 E artikel 2.7.1 en artikel 2.23. Dit klachtonderdeel is ongegrond. Desondanks heeft de ondernemer toegezegd dat het schilderwerk van de opdek glaslat zal worden hersteld. De arbiters veroordelen de ondernemer tot hetgeen hij heeft toegezegd.
20. Meterkast: Stankoverlast meterkast plaat niet goed gedicht gat in plafond herstellen
Deskundige 1 heeft geconstateerd dat van de drie mantelbuizen die uitmonden boven de vloer van de meterkast, de openingen rondom de doorvoerleidingen/kabels niet zijn gedicht. Deze openingen behoren in verband met het eventueel binnendringen van grondlucht gedicht te worden. De doorvoeringen en het plafond in de meterkast zijn niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk opgeleverd. De ondernemer heeft toegezegd om de sparingen na te lopen en waar nodig af te dichten. De arbiters verklaren dit klachtonderdeel gegrond en veroordelen de ondernemer tot het toegezegde herstel.
21. Vastzet inrichting bergingen ontbreekt bij achterdeur
De consument is van mening dat kopers van een nieuwbouwwoning mogen verwachten dat de deuren zonder risico van schade kunnen worden geopend. Zonder deurstoppers bestaat er een risico op schade. Nadat de ondernemer herhaaldelijk niet op het herstelverzoek van de consument reageerde heeft de consument in eigen beheer de deuren van de bergingen van een deurvastzetter voorzien. De consument verzoekt om een schadevergoeding van € 50,– maar merkt op dat de werkelijk gemaakte kosten veel hoger zijn.
Deskundige 1 heeft aangegeven dat een deurvastzetter of een windhaak voor een naar buitendraaiende deur niet wordt voorgeschreven in de wet- en regelgeving. De gevolgen van het dicht of openwaaien van naar buiten draaiende deuren vallen onder de verantwoordelijkheid van de bewoner. Voor wat betreft het ontbreken van een vastzet inrichting van een achterdeur kan niet worden gesteld, dat de ondernemer geen goed en deugdelijk werk zou hebben geleverd.
De ondernemer is primair van mening dat de consument niet-ontvankelijk dient te worden verklaard omdat de klacht niet bij de ondernemer is gemeld en de consument zelf tot uitvoering is uitgegaan. De ondernemer verwijst naar artikel 6, lid 1, sub a van het reglement. Mocht de consument wel ontvankelijk zijn, dan sluit de ondernemer zich aan bij hetgeen deskundige 1 heeft vastgesteld.
De arbiters zijn van oordeel dat de consument ontvankelijk is in zijn klacht. Voornoemd artikel bepaalt dat de arbiters een consument in zijn klacht niet-ontvankelijk kunnen verklaren, indien hij zijn klacht niet eerst bij de ondernemer heeft ingediend voordat hij het geschil bij de commissie aanhangig maakt. Aangezien de ondernemer heeft aangegeven dat de klacht is gemeld in de onderhoudstermijn, is de klacht ingediend voordat het geschil bij de commissie aanhangig werd gemaakt. Verder zien de arbiters geen aanleiding om af te wijken van het oordeel van de deskundige en verklaren dit klachtonderdeel daarom ongegrond.
22. Detaillering /uitvoering bladlood bij schoorsteen voldoet niet
Tijdens de inspectie heeft deskundige 1 geconstateerd dat de loodslabbe van de gemetselde schoonschoorsteen is opgewaaid. In verband met de waterdichtheid moet de loodslabbe op de dakpannen aansluiten. De ondernemer heeft toegezegd dat de loodslabbe wordt aangeklopt en gefixeerd. Ter zitting bleek dat de ondernemer de herstelwerkzaamheden inmiddels heeft uitgevoerd. De arbiters beschouwen dit klachtonderdeel daarmee als ingetrokken.
23. Bij bepaalde wind geluidshinder bij zijgevel door fluitend geluid
De consument geeft aan dat de slabbe van de kapconstructie, die achter de gootaftimmering loshangt, mogelijk de oorzaak is van het fluitende geluid. De ondernemer heeft toegezegd dat het dakgedeelte van de achtergevel nabij de zijgevel wordt onderzocht en de geconstateerde onvolkomenheden worden hersteld. De ondernemer is echter wel van mening dat de consument niet-ontvankelijk is in deze klacht, gelet op artikel 6, eerste lid, onder a van het reglement. De klacht is immers niet concreet genoeg. Het incidenteel ervaren van bepaalde geluiden is inherent aan wonen en aan (weers-)invloeden van buitenaf. De consument is van mening dat de ventilatieroosters bij windkracht 7 aan de geluidseis van maximaal 30 dB dienen te voldoen.
Deskundige 3 heeft een inspectie uitgevoerd. Op dat moment was er geen sprake van een fluitend geluid door het ventilatierooster omdat er niet voldoende harde wind aanwezig was. Ter zitting gaf de consument aan dat windkracht 7 nodig is om dit te kunnen onderzoeken.
De arbiters oordelen ten aanzien van de ontvankelijkheid van de consument als volgt. De ondernemer is van mening dat dit klachtonderdeel niet concreet genoeg is, onder verwijzing naar artikel 6, eerste lid, onder a van het reglement. Dit artikel bepaalt echter niets over de concreetheid van een klacht maar bepaalt dat de arbiters een consument in zijn klacht niet-ontvankelijk kunnen verklaren indien hij zijn klacht niet eerst bij de ondernemer heeft ingediend voordat hij het geschil bij de commissie aanhangig maakt. De arbiters zien dan ook geen aanleiding om de consument niet-ontvankelijk te verklaren in dit klachtonderdeel.
De arbiters zijn van mening dat het hier om een dermate bijzondere situatie gaat, dat de deskundige dit logischerwijs niet heeft kunnen meenemen in zijn onderzoek. Vanwege die bijzondere situatie had het op de weg van de consument gelegen om de klacht beter te onderbouwen. Dat heeft de consument niet gedaan, zodat de arbiters dit klachtonderdeel ongegrond verklaren.
24. Geluidsoverlast: de woningscheidende wand isoleert de contact- en luchtgeluiden onvoldoende
Dit klachtonderdeel is op de zitting ingetrokken.
25. Constructieve veiligheid: tijdens de storm 25.08.2020 voelde je betonnen zolder schudden
Dit klachtonderdeel is op de zitting ingetrokken.
26. Waterdruk/ waterverwarming volgens Eneco moet installatie meterkast worden aangepast
Deskundige 2 heeft geconstateerd dat de installatie in de meterkast voldoet maar dat de temperatuur van het warmwater veel te laag is. Dit is echter een gebrek dat de ondernemer niet valt aan te rekenen omdat de warmwaterbereiding door een derde (Eneco) worden uitgevoerd. Er zou minimaal 55°C geleverd moeten worden door Eneco. Wel blijkt uit de metingen de totale hoeveelheid weliswaar voldoet aan de eisen, maar dat de verdeling over de tappunten (de inregeling van de volumestromen) niet correct is. De warmwaterhoeveelheid op de badkraan voldoet niet bij gelijktijdig gebruik van deze kraan en de douchekraan op de tweede etage. De warmwaterhoeveelheden dienen per tappunt goed ingeregeld te worden, zodat de hoeveelheden voldoen aan de eisen als gesteld in de Garantie- en waarborgregeling 2014. De ondernemer heeft toegezegd dat, na aanpassing van de warmwatertemperatuur door Eneco, met de installateur zal worden besproken dat de tappunten opnieuw worden ingeregeld.
De arbiters verklaren dit klachtonderdeel deels gegrond, voor wat betreft de verdeling over de tappunten. Er wordt op dit moment immers niet voldaan aan de eisen zoals gesteld in de Garantie- en waarborgregeling. De arbiters veroordelen de ondernemer tot het toegezegde herstel, nadat Eneco de warmwatertemperatuur heeft aangepast.
27. Peil houtenberging is 10 cm te laag. Is onmogelijk onderste rabatdelen vrij te houden van bestrating /tuin. Hierdoor geen garantie via leverancier
De consument is van mening dat de ondernemer het peil van de bergingsvloer 10 cm te laag heeft gelegd. De consument wenst dat de ondernemer het onderste houten rabatdeel uitwisselt voor een geschikt en duurzaam gevelpaneel om aan de garantievoorwaarden van de bergingsleverancier te kunnen voldoen. Volgens de ondernemer is het gebruikelijk dat de berging 10 cm onder het vloerpeil van de woning ligt.
Deskundige 1 heeft aangegeven dat in het Bouwbesluit en in de Garantieregeling geen eisen zijn voorgeschreven over de hoogteligging van houten bergingen ten opzichte van het vloerpeil van de woning. In de woningbouw is het gebruikelijk, dat de vloer van een vrijstaande berging op 10 cm onder het vloerniveau van de begane grondvloer of vloerpeil van de woning wordt aangelegd. Nu er geen strijd is met de wet- en regelgeving of de overeenkomst, zijn de arbiters van oordeel dat de klacht ongegrond is.
28. Glasbreuk slaapkamer 1 volgens glaszetter verzekeraar oorzaak t.g.v. randbeschadiging
Deskundige 1 heeft geconstateerd dat in de binnenruit vanuit de onderhoek c.q. sponning een barst is ontstaan over de gehele hoogte van de ruit. Het patroon van de glasbreuk wijst op een thermische breuk.
De glasbreuk heeft negatieve gevolgen voor de isolerende werking van het dubbelglas. De deskundige is van oordeel dat de gebarsten ruit niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk is opgeleverd.
De consument heeft het glas nadien laten vervangen. Door de glaszetter is vastgesteld dat het glas ten gevolge van een randbeschadiging is gebroken, wat overeenkomt met de bevinding van de deskundige.
De consument wenst betaling van € 610,45 voor de kosten van het herstel van de beglazing en herstel van het schilderwerk. Ter zitting heeft de ondernemer betaling van deze kosten en herstel van het schilderwerk toegezegd.
De arbiters volgen de deskundige in zijn oordeel, verklaren dit klachtonderdeel gegrond en veroordelen de ondernemer tot betaling van voornoemd bedrag en tot het toegezegde herstel.
29. Lekkage dakraam en kilgoot
De consument heeft aangegeven dat op de zolderverdieping vochtsporen/plekken in de dakelementen onderaan de kilgoot en onder de goot van het dakraam ontstaan. Dit is gebeurd in de winter, na het smelten van het opgehoogde sneeuw op het dak of stuifsneeuw. De ondernemer heeft tijdens de inspectie toegezegd dat, wanneer de lekkage zich weer op dezelfde locatie voordoet, een onderzoek wordt ingesteld en de gebreken worden hersteld. De consument is hiermee akkoord. Omdat op dit moment geen sprake meer is van een lekkage en de ondernemer heeft toegezegd een onderzoek in te stellen bij een nieuwe lekkage, is een oordeel van de arbiters op dit punt niet langer noodzakelijk. De arbiters beschouwen dit klachtonderdeel als ingetrokken en gaan ervan uit dat de ondernemer zijn toezegging gestand zal doen.
30. Riolering: Tegenschot riool 1e verdieping mof zit niet goed en scheef in riool gedraaid
Deze klacht is geconstateerd tijdens een camera-inspectie van de ondernemer. De ondernemer heeft voorgesteld om de SWK-garantietermijn uit te breiden van zes naar tien jaar, ingaande drie maanden na de eerste oplevering van de woning. In het negende jaar zal door de ondernemer een camera inspectie worden uitgevoerd. De consument is hiermee akkoord. Wel wenst de consument ook een bedrag van
€ 5000,– te ontvangen, voor een tegemoetkoming in de kosten voor rioolreiniging gedurende een periode van 30 jaar.
Deskundige 1 heeft aangegeven dat aan de hand van de ingebrachte stukken kan worden geconcludeerd dat de ingestorte afvoerleiding niet aan de gestelde eisen van de NTR 3216 voldoet. De arbiters verklaren dit klachtonderdeel gegrond en veroordelen de ondernemer tot naleving van zijn toezegging. Voor een vergoeding voor rioolreiniging, zoals door de consument is gevraagd, zien de arbiters geen aanleiding nu de garantie gedurende 10 jaar van kracht blijft.
Conclusie
De klachtonderdelen 22, 24, 25 en 29 zijn ingetrokken.
De klachtonderdelen 3, 4, 9, 10, 11, 13, 15, 17, 18, 19, 21, 23 en 27 zijn ongegrond.
De klachtonderdelen 1, 2, 5, 6, 7, 8, 12, 14, 16, 20, 26, 28 en 30 zijn (deels) gegrond.
Tegeneis
Ter zitting heeft de ondernemer een tegeneis ingediend, inhoudende dat de consument wordt veroordeeld om de notaris, na uitvoering van de herstelwerkzaamheden, opdracht te geven om de bankgarantie aan de ondernemer te retourneren, op straffe van een dwangsom. De arbiters zijn van oordeel dat deze tegeneis te laat is ingediend onder verwijzing naar artikel 137 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De arbiters zullen dan ook geen oordeel vellen over de tegeneis.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klachten 5, 26, 28 en 30 niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de consument een beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.
Klachtengeld
De consument wordt deels in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klachtonderdelen 1, 2, 5, 6, 7, 8, 12, 14, 16, 20, 26, 28 en 30 van de consument (deels) gegrond en de klachtonderdelen 3, 4, 9, 10, 11, 13, 15, 17, 18, 19, 21, 23 en 27 ongegrond;
– veroordelen de ondernemer ter zake van de klachtonderdelen 1, 5, 6, 7, 12, 14, 16, 17, 19, 20, 26, 28 en 30 tot goed en deugdelijk herstel, zoals bij al deze klachtonderdelen is toegezegd door de ondernemer, binnen acht werkbare weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– veroordelen de ondernemer ter zake van klachtonderdelen 8 en 10 tot goed en deugdelijk herstel, zoals is bepaald door de deskundige, binnen acht werkbare weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– veroordelen de ondernemer ter zake van klachtonderdeel 2 tot goed en deugdelijk herstel, zoals is bepaald door de arbiters, binnen acht werkbare weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 1.204,35 (bestaande uit € 593,90 ten behoeve van klachtonderdeel 5 en € 610,45 ten behoeve van klachtonderdeel 28) binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachtonderdelen 5, 26, 28 en 30 een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling en ter zake van de overige klachtonderdelen niet;
– bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.