Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Tussen Vonnis
Uitkomst: verder deskundig onderzoek nodig
Referentiecode:
194250/200925
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Hierbij heeft ondernemer zich verplicht tot het opleveren van een woning aan consument. Consument stelt dat er lekkages zijn ontstaan kort na de oplevering van de woning. Consument heeft een onderzoeksbureau ingeschakeld, om de oorzaak van de lekkages te onderzoeken.
De commissie heeft een deskundige ingeschakeld om onderzoek te doen naar de lekkages. Uit het deskundigenrapport blijkt dat het geleverde werk niet voldoet aan de gestelde normen. Ondernemer stelt dat niet bekend is of de hoofdconstructeur op de hoogte was van een koppeling in de slaapkamer waardoor een lekkage kan ontstaan. De arbiters verklaren dat de constructeur eerst inzicht moet krijgen in de rapportages van de deskundige en het expertise bureau.
De uitspraak
Ondergetekenden:
mevrouw mr. M.L. Braaksma te [plaatsnaam], de heer ing. G.J. van Ingen te [plaatsnaam] en mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende tussenvonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de partijen hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door één van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst BouwGarant Nieuwbouwgarantie-regeling of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.”
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld met als zittingsplaats Utrecht.
Onderwerp van het geschil
Het geschil heeft betrekking op lekkages in diverse kamers van de woning en op de constructie van de wanden en vloerplaten.
Behandeling van het geschil
Op 14 juli 2023 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. [naam] als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werden de heer [naam] en mevrouw [naam] bijgestaan door hun hiervoor genoemde gemachtigde. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam].
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft op 17 mei 2017 met de ondernemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor het bouwen van een eengezinswoning (hierna te noemen: de overeenkomst). De overeengekomen aanneemsom bedroeg € 222.400,– en deze is door de consument volledig aan de ondernemer betaald.
Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden voor de aannemingsovereenkomst voor Eengezinswoning, vastgesteld door de Stichting BouwGarant op 1 januari 2014 van toepassing. Ook de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Eengezinswoning 2013 maakt deel uit van de overeenkomst. De ondernemer staat ervoor in dat het werk zal voldoen aan de toepasselijke eisen voor nieuwbouw conform het Bouwbesluit, de eisen van goed en deugdelijk werk en de normen uit artikel 7 van de Garantieregeling.
De woning is op 21 augustus 2018 opgeleverd. In de onderhoudsperiode van zes maanden na de opleveringsdatum is er lekkage ontstaan in de woonkamer van de woning. Niet veel later is ook lekkage ontstaan in de babykamer. De consument heeft dit direct bij de ondernemer gemeld. Daarna openbaarden zich nog enkele lekkages. De ondernemer heeft meermalen tevergeefs geprobeerd de lekkagegebreken te herstellen. Uiteindelijk heeft de ondernemer niets meer ondernomen om die gebreken op te lossen.
De consument heeft [naam expertise bureau] (hierna te noemen: [afkorting expertise bureau]), een onderzoek laten uitvoeren om de oorzaak van de problemen vast te stellen. Van dat onderzoek is een rapport opgesteld, waaruit het volgende blijkt.
[AFKORTING EXPERTISE BUREAU] heeft de volgende lekkages vastgesteld: een lekkage via het lood op het balkon en op het dakterras, een lekkage via de rookgasafvoer van de haard, een lekkage in de badkamer en een lekkage in de woonkamer. Ook heeft [AFKORTING EXPERTISE BUREAU] als gevolg van lekkages schade vastgesteld aan het binnendeurkozijn van de slaapkamer en schade door onvoldoende of niet correct uitgevoerde aansluitingen tussen bouwonderdelen onderling.Met betrekking tot de vloerplaten en wanden heeft [AFKORTING EXPERTISE BUREAU] een constructie geconstateerd die afwijkt van de tekeningen. Op de tekeningen is ter plaatse van de oplegging van de platen een spouwmuur getekend, opgebouwd uit twee prefab betonnen elementen van elk 100 mm en een spouw van 50 mm.
Op de tekening waar de wanden zijn aangegeven is wand 103 echter getekend als enkele wand van 100 mm dik, die in werkelijkheid ook circa 100 mm dik bleek te zijn. Naar de mening van [AFKORTING EX-PERTISE BUREAU] zijn twee vloerplaten op een wand van 100 mm dik constructief niet verantwoord.
Volgens [AFKORTING EXPERTISE BUREAU] voldoet het uitgevoerde werk als gevolg van de geconstateerde gebreken niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en dient het verhelpen van de gebreken voor rekening van de ondernemer te komen.
Naderhand heeft de consument ook nog een lekkage in de slaapkamer linksachter geconstateerd.
De consument is van mening dat de ondernemer tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. De consument heeft de ondernemer een redelijke, concrete termijn voor herstel gegeven. Hieraan heeft de ondernemer ondanks vele verzoeken niet voldaan, waardoor hij in verzuim is komen te verkeren. De consument heeft de ondernemer vervolgens schriftelijk meegedeeld dat hij zijn vordering tot herstel van genoemde gebreken omzet in een vordering tot vervangende schadevergoeding, De schade is inmiddels opgelopen tot een bedrag van € 34.987,51 inclusief BTW. De consument heeft de ondernemer meerdere keren gesommeerd dit bedrag te betalen, maar de ondernemer heeft aan die sommaties geen gehoor gegeven.
Verder maakt de consument aanspraak op vergoeding van de expertisekosten van [AFKORTING EXPER-TISE BUREAU] ad € 816,75, kosten die hij heeft moeten maken om de schade en de aansprakelijkheid te kunnen vaststellen, de buitengerechtelijke kosten ad € 1.360,01, onder meer bestaande uit bureau- en dossierkosten, het controleren van adresgegevens, het bestuderen van het dossier en het veelvuldig voeren van correspondentie met verschillende partijen en telefoneren met de consument en diezelfde partijen, alsmede de wettelijke rente over de hoofdsom.
Met betrekking tot de constructie van de vloer en de wanden wenst de consument nakoming dan wel schadevergoeding.
De consument vordert dat de ondernemer, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, zal worden veroordeeld:
A.
tot betaling van:
– een bedrag van € 34.987,51 aan vervangende schadevergoeding of een door de arbiters in redelijkheid
vast te stellen bedrag rekening houdend met de hoge prijsstijgingen in de markt en het feit dat het
besmet werk betreft, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 13.876,85 vanaf 25
september 2021 en over een bedrag van € 21.020,66 vanaf 29 juli 2022;
– een bedrag van € 816,75 aan expertisekosten;
– een bedrag van € 1.360,01 aan buitengerechtelijke kosten;
onder de bepaling dat genoemde bedragen binnen een termijn van 14 dagen na datum vonnis of binnen een door de arbiters vast te stellen redelijke termijn worden voldaan;
B.
tot herstel van de gebreken aan de constructie van de wanden en muren binnen een termijn van 4 weken na datum vonnis conform de eisen van goed en deugdelijk werk dit op straffe van een te verbeuren dwangsom van € 500,– per dag(deel), dat de ondernemer daarmee in gebreke blijft of een of een door de arbiters in redelijkheid vast te stellen bedrag.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer erkent de lekkages aan de woning van de consument. Hij heeft twee à drie jaar geprobeerd deze te verhelpen, maar is daarin niet geslaagd, omdat hij de oorzaak van de lekkages niet heeft kunnen achterhalen. De ondernemer erkent ook dat hij voor die lekkages verantwoordelijk is. Hij wil de lekkages herstellen als hij weet waar hij met de herstelwerkzaamheden moet beginnen. De ondernemer heeft er geen bezwaar tegen dat de lekkage in de slaapkamer linksachter, die nog niet eerder onderwerp van het geschil is geweest, in deze procedure wordt meegenomen.
Wat betreft de constructie van de wanden merkt de ondernemer het volgende op. Er is een koppeling tussen de vloerdelen aangebracht, waardoor er eigenlijk een doorlopende vloer is ontstaan. Door de koppeling kunnen de vloerdelen niet bewegen. Het is de ondernemer niet bekend of de constructeur op de hoogte is (geweest) van die koppeling.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 29 maart 2023 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige, maar geen van hen heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het volgende als uitgangspunt.
In de op 17 mei 2017 tussen partijen gesloten overeenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de overeenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 21 augustus 2018 opgeleverd.
Ook is op de overeenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
Uit het rapport van de deskundige blijkt – zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende.
1. Lekkage via lood op het balkon en op het dakterras
De aanwezige open stootvoegen voor ventilatie en afwatering van het eventuele zakwater in de spouw van de opgaande gevelconstructie zijn geheel open uitgekrabd. Aan de twee drijfnatte stenen direct boven de nieuwe loden waterkering is waarneembaar dat na een regenbui op de gevel veel water in de spouw terecht komt. De bitumineuze opstand van de dakbedekking is tegen de houten onderregel van de borstwering geplakt en afgedekt door de gevelbeplating. De houten borstweringconstructie is niet voorzien van een waterkerende dampdoorlatende folie en niet van een waterkering. Het eventuele lekwater dat door de naden van de gevelbeplating in de constructie dringt kan niet naar buiten worden afgevoerd. Voorts vindt achter de gevelbeplating nauwelijks ventilatie plaats. De uitwendige scheidingsconstructie oftewel de op-gaande gevel inclusief de borstwering en de borstweringen van het balkon zijn onvoldoende waterdicht. De uitwendige scheidingsconstructie voldoet niet aan artikel 3.21 van het Bouwbesluit en ook niet aan de Garantie- en waarborgregeling.
2. Lekkage via rookgasafvoer haard
[AFKORTING EXPERTISE BUREAU] heeft in samenwerking met de dakdekker vastgesteld, dat de aansluiting van de doorvoerleiding met de plakplaat gescheurd is. De aannemer heeft de dakdoorvoer tijdelijk gedicht. Met een voelermaat heeft de deskundige vastgesteld, dat de aansluiting van de dakbedekking met de dakdoorvoer gescheurd c.q. onthecht is, waardoor het water in de onderliggende constructie kan dringen. De aansluiting oftewel de uitwendige scheidingconstructie voldoet niet aan de waterdichtheidseis van het Bouwbesluit. Tevens is de plakplaat vervormd, waardoor er een forse bobbel in de dakbedekking aanwezig is. De aansluiting van de rookgasafvoer met de dakbedekking is niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk uitgevoerd.
3. Schade aan binnendeurkozijn slaapkamer
Ten gevolge van de eerste lekkage is de pvc-vloerbedekking in de doorgang naar de slaapkamer gaan opbollen en is het schilderwerk aan het ondereinde van het slaapkamerdeurkozijn aangetast. De schade aan de vloerbedekking en aan het schilderwerk is een rechtstreeks gevolg van de lekkage onder 2.
4. Lekkage badkamer
De lekkage manifesteert zich in de hoekontmoeting langs de binnenwand in zowel de badkamer als de slaapkamer op de 1e verdieping. De vochtsporen zijn in het plafond van de badkamer en in slaapkamer op zowel de wanden als het plafond waarneembaar.
Boven deze binnenwand bevindt zich de opgaande gevel van de tweede verdieping. De waterkeringen in de opgaande gevel en in de aansluitende borstweringen zijn identiek aan de constructie van het balkon ter hoogte van de eerste verdieping. Voor de bevindingen en conclusie van de waterkeringen en aansluitingen wordt verwezen naar hetgeen hiervoor onder 1. is vermeld.
Aan de buitenzijde van deze opgaande gevel is het gevelmetselwerk nabij het raamkozijn over een strook gevel vanaf de dakrand tot het dak van de eerste verdieping drijfnat. Op deze natte gevelstrook is veel mosvorming op het voegwerk ontstaan. Gezien de mosvorming is de lekkage zeker in het gemetselde buitenblad al geruime tijd aanwezig. Gezien de aanwezige lekkage is er geen of een onvoldoende waterkering toegepast.
De dakrand van de dakopbouw is voorzien van een metalen muur-afdeksysteem De verbindingen van de muurafdekkers boven de lekkageplek staan open. Bij het toepassen van metalen muur-afdeksystemen worden door de leveranciers van dergelijke metalen afdekkingen een waterkering direct onder de afdek-kers voorgeschreven. Gezien de aanwezige lekkage is er geen of een onvoldoende waterkering toegepast.
De witte uitslag van de linker zijgevel wordt eveneens veroorzaakt door het ontbreken van een waterkering of een gebrek in de waterkerende laag onder de metalen muurafdekkers. De uitwendige scheidingsconstructie oftewel de opgaande gevel inclusief de borstwering en de dakrand zijn onvoldoende waterdicht.
Geconcludeerd kan worden dat de uitwendige scheidingsconstructie niet voldoet aan artikel 3.21 van het Bouwbesluit en ook niet aan de Garantie- en waarborgregeling.
5. (…)
6. Lekkage woonkamer
Dit gebrek is het gevolg van het gebrek, hiervoor genoemd onder 1. Tijdens het technisch onderzoek regende het. Het lekwater druppelde heftig uit de v-naad tussen de eerste en de tweede kanaalplaat, gezien vanaf de voorgevel. Boven de lekkageplek in het woonkamerplafond bevindt zich de opgaande gevel en het balkon met een borstwering. De oorzaak van de lekkage moet gezocht worden in de opgaande gevel en de aansluitende borstweringen.
7. Constructie vloer/wanden
De prefab betonnen binnenwand (op de tekening genummerd 103) tussen de slaapkamer linksachter en de badkamer van de eerste verdieping draagt de gemetselde gevelconstructie van de dakopbouw en de twee verdiepingsvloeren alsmede de dakvloer van de dakopbouw. De gevelconstructie van de dakopbouw bestaat uit: prefab betonnen wand van 100 mm dikte, isolatie, luchtspouw en een gemetseld buitenblad. Bij meting is gebleken dat de betreffende wand slecht 100 mm dik is. De vloerentekening geeft duidelijk aan dat de kanaalplaatvloerelementen een opleglengte moeten hebben van tenminste 100 mm. De kanaal-plaatvloerelementen op voornoemde wand hebben slechts een oplegging van maximaal 50 mm. Aangezien de koppen van de vloerelementen in werkelijkheid niet strak tegen elkaar sluiten zal de opleglengte ca. 40 mm zijn. De minimale opleglente voor een kanaalplaatvloerelement op een prefab betonnen wand is volgens de betonvoorschriften 80 mm. (NEN 1992-1-1). [naam fabrikant], de fabrikant van de kanaalplaatvloer, is in zijn berekening uitgegaan van een opleglengte van 100 mm.
De wand heeft onvoldoende dikte om daarop aan weerszijden een vloer te leggen. Ondanks dat op dit moment geen schade of vervormingen zichtbaar zijn, voldoen de opleggingen van de vloerelementen op de betonnen wand tussen genoemde slaapkamer en de badkamer niet aan het Bouwbesluit. (Hoofdstuk 2 Technische bouwvoorschriften uit het oogpunt van veiligheid).
8. Lekkage achter-slaapkamer 1e verdieping
Het betreft een nieuwe lekkage in de achter-slaapkamer van de eerste verdieping. De bovenkant van de borstwering is met prefab betonnen afdekkers afgewerkt. Deze afdekkers hebben een zeer gering overstek, waardoor het druipholletje binnen de borstweringsconstructie valt. Het druipwater van de afdekkers kan via de open naad tussen de gevelplaat en de afdekker in de borstweringconstructie dringen. Aangezien ter hoogte van het platte dak c.q. terras geen waterkering is toegepast kan het lekwater in de woning dringen.
De bitumineuze opstand van de dakbedekking is tegen de houten onderregel direct achter de gevelplaat opgezet. Vastgesteld kan worden dat de borstwering onvoldoende waterdicht is. De uitwendige scheidingsconstructie voldoet niet aan artikel 3.21 van het Bouwbesluit en de Garantie- en waarborgregeling. De ontstane schade in de slaapkamer is een rechtstreeks gevolg van het niet voldoen aan de voorschriften.
Het oordeel van de arbiters
De arbiters zijn van oordeel dat het door de deskundige uitgebrachte rapport voldoende is gemotiveerd en zowel naar zijn wijze van totstandkoming als naar zijn inhoud in overeenstemming is met de eisen die daaraan kunnen en moeten worden gesteld. De arbiters achten zich door de inhoud van dit rapport voldoende voorgelicht en zij volgen het oordeel van de deskundige.
Wat betreft de lekkages stellen de arbiters vast dat het werk dat door de ondernemer is uitgevoerd, niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk, waartoe de ondernemer zich tegenover de consument contractueel heeft verplicht. De arbiters achten de klachten over de lekkages dan ook gegrond.
De ondernemer heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat het werk als gevolg van de lekkages niet aan voormelde eisen voldoet en dat hij daarvoor verantwoordelijk is. Hij heeft zich bereid verklaard zijn contractuele verplichting alsnog na te komen door de gebreken te herstellen. De consument heeft echter zijn aanspraak op (deugdelijke) nakoming, door middel van een schriftelijke verklaring omgezet in een aanspraak op vervangende schadevergoeding. De arbiters gaan ervan uit dat die verklaring de ondernemer heeft bereikt; de ondernemer heeft namelijk niet gesteld dat dat niet het geval is geweest. Door de omzetting is de oorspronkelijke verplichting tot nakoming tenietgegaan, zodat nakoming in de vorm van herstel van de gebreken niet langer mogelijk is. De ondernemer kan aan zijn contractuele verplichting dan ook alleen nog voldoen door vervangende schadevergoeding te betalen.
De consument heeft een bedrag van € 34.987,51 aan vervangende schadevergoeding gevorderd. De consument heeft dit bedrag onderbouwd met Kostenraming 2, opgesteld door [AFKORTING EXPERTISE BU-REAU]. De daarin opgevoerde directe kosten ad € 24.425,75 exclusief btw zijn door de ondernemer niet betwist en komen de arbiters reëel voor. De arbiters achten voor de algemene kosten in totaliteit een op-slagpercentage van 10% redelijk en billijk, zodat zij als vervangende schadevergoeding een bedrag van € 26.868,33, te vermeerderen met 21% btw, dat is € 32.510,68 inclusief btw, zullen toewijzen. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
Omdat de ondernemer met de betaling van eerstgenoemd bedrag in verzuim verkeert, zal de gevorderde wettelijke rente worden toegewezen, zij het over laatstgenoemd bedrag.
De consument heeft de expertisekosten moeten maken om de schade en de aansprakelijkheid vast te stellen.
Bovendien is het expertiserapport van [AFKORTING EXPERTISE BUREAU] van nut geweest voor de deskundige en hebben de arbiters daardoor inzicht gekregen in de opbouw van het bedrag dat aan vervangende schadevergoeding is gevorderd. Het bedrag komt de arbiters redelijk voor en komt voor vergoeding in aanmerking.
De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden afgewezen. In artikel 11 van het reglement is bepaald dat de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor hun eigen rekening komen, tenzij de arbiters in bijzondere gevallen anders bepalen. Naar het oordeel van de arbiters is van een bijzonder geval in de hiervoor bedoelde zin geen sprake.
De verzochte uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal eveneens worden afgewezen, omdat van dit vonnis geen arbitraal hoger beroep open staat. In artikel 35 lid 3 van het reglement is bepaald dat partijen verplicht zijn om het vonnis onverwijld na te komen.
De arbiters zullen de beslissing over het door de consument gestelde gebrek aan vloer/wanden aanhouden. Zij overwegen dat de vloerenfabrikant wel een spouwmuur heeft getekend, maar de architect niet. Ook de leverancier van de wanden heeft geen spouwmuur getekend. Desgevraagd kon de ondernemer hierover geen opheldering geven. Tijdens de mondelinge behandeling hebben de arbiters met de ondernemer afgesproken dat deze zich met het rapport van [AFKORTING EXPERTISE BUREAU] en het rapport van de deskundige wendt tot de hoofdconstructeur van de woning (hierna: de constructeur). De constructeur dient zich op de hoogte te stellen hoe de bestaande constructie is uitgevoerd en te beoordelen of deze uit een oogpunt van veiligheid al dan niet verantwoord is. De constructeur dient over zijn bevindingen schriftelijk te rapporteren. De ondernemer dient de consument en de commissie binnen een week daarna in het bezit van dat rapport te stellen. Beide partijen krijgen vervolgens de gelegenheid om binnen twee weken schriftelijk te reageren op het rapport van de constructeur.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klachten over de lekkages niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de consument een beroep op de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling toe.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klachten van de consument over de lekkages worden geheel gegrond bevonden. Daarmee is ook het geschil reeds grotendeels in het voordeel van de consument beslist. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,–. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:
verklaren de klachten over de lekkages aan de woning van de consument gegrond;
veroordelen de ondernemer ter zake van die klachten tot betaling aan de consument van een schadevergoeding van € 32.510,68 inclusief btw, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 13.876,85 vanaf 25 september 2021 en over een bedrag van € 18.633,83 vanaf 29 juli 2022;
veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 816,75 aan expertise-kosten;
veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 260,– als vergoeding voor het door deze betaalde klachtengeld;
bepalen dat de betalingen dienen plaats te vinden binnen dertig dagen na de datum waarop dit arbitrale tussenvonnis is verzonden;
wijzen af hetgeen de consument ter zake van de lekkages meer of anders heeft gevorderd;
stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachten over de lekkages een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling;
bepalen dat de ondernemer zich met het rapport van [AFKORTING EXPERTISE BUREAU] en het rapport van de deskundige wendt tot de constructeur opdat deze zich op de hoogte kan te stellen hoe de bestaande constructie is uitgevoerd en om te beoordelen of deze constructie uit een oogpunt van veiligheid al dan niet verantwoord is;
bepalen dat de ondernemer de consument en de commissie in het bezit stelt van het schriftelijk rapport van bevindingen van de constructeur, binnen een week nadat dat rapport is uitgebracht;
bepalen dat beide partijen in de gelegenheid worden gesteld om binnen twee weken na ontvangst van dat rapport daarop schriftelijk bij de commissie te reageren;
houden iedere verdere beslissing over het door de consument gestelde gebrek aan vloeren/wanden voor onbepaalde tijd aan.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 8 augustus 2023 en door de arbiters van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw ondertekend.