Oplossing ondernemer bij fout in constructie ventilatie leidt niet tot schade consument

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Schadevergoeding    Jaartal: 2018
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 116392

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument klaagde over een fout in de constructie van de ventilatie. De ventilatieopening is namelijk in de slaapkamer geplaatst in plaats van in de badkamer. In plaats van de ventilatie opnieuw aan te leggen volgens de bouwtekening, leidde de ondernemer deze vanuit de slaapkamer door naar de badkamer en is de ventilatieopening in een verlaagd gipsplatenplafond (‘drywall’) in de badkamer aangebracht. De consument vraagt een schadevergoeding omdat de waarde van het appartement zou zijn gedaald. Ter zitting is gebleken dat tussen partijen overeenstemming is bereikt over de technische uitvoering van de herstelwerkzaamheden en dat daarmee aan de eisen van goed en deugdelijk werk is voldaan. De commissie heeft daarnaast geoordeeld dat de door de ondernemer uitgevoerde oplossing niet tot schade heeft geleid aan de zijde van de consument. Het verzoek van de consument om toekenning van schadevergoeding is dan ook afgewezen.

Volledige uitspraak

Ondergetekenden
de heer mr. M.L.J. Koopmans, wonende te Almelo, de heer W. Kroon, wonende te Rockanje en de heer mr. A. van Staden ten Brink, wonende te Utrecht, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst en de aanvulling daarop met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement bestaande uit Module I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “geschillen op grond van de SWK Garantie- en waarborgregeling beslecht kunnen worden door middel van een arbitrageprocedure bij de Geschillencommissie (..), conform het reglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement)”. Conform artikel 3 lid 3 van het reglement kunnen geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden. 

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Verloop van de procedure
Door het indienen van een vragenformulier ontvangen op 3 april 2018 heeft de consument het geschil aanhangig gemaakt tegen de ondernemer. Namens de commissie is de ondernemer op 19 april 2018 verzocht schriftelijk verweer te voeren tegen de klacht van de consument. Van deze mogelijkheid heeft de ondernemer geen gebruik gemaakt. 

Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier. In de kern komt de klacht van de consument op het volgende neer. 

De ondernemer heeft een fout gemaakt bij het construeren van de ventilatie. De ventilatieopening is namelijk per abuis in de slaapkamer geplaatst in plaats van in de badkamer. In plaats van de ventilatie opnieuw aan te leggen volgens de bouwtekening, werd deze vanuit de slaapkamer doorgeleid naar de badkamer en is de ventilatieopening in een verlaagd gipsplatenplafond (‘drywall’) in de badkamer aangebracht. Het onderhoud van deze gipsplaat brengt extra kosten met zich mee. Voorts is het plafond in de badkamer (dus in strijd met de oorspronkelijke afspraak; immers er was geen plafondverlaging overeengekomen) met 24 cm verlaagd waardoor de inhoud van de badkamer ten opzichte van de bouwtekening is verminderd. In de slaapkamer is ter plaatse een koof voor/om het ventilatiekanaal geplaatst en de ventilatie is van daaruit dus door de muur doorgeleid naar de badkamer. 

Door deze wijzigingen is de marktwaarde van het appartement naar zeggen van de consument verminderd. De consument vordert om die reden een schadevergoeding ter hoogte van € 6.000,– à
€ 8.000,–. Tot een vergelijk is het naar zeggen van de consument niet gekomen omdat het door de ondernemer aangeboden schikkingsbedrag van € 500,– niet is geaccepteerd.

Standpunt ondernemer
De ondernemer heeft, zoals hiervoor is vermeld, zijn standpunt niet op voorhand schriftelijk kenbaar gemaakt. 

Behandeling van het geschil
Op 28 augustus 2018 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mevrouw mr. N. Graumans, fungerend als plaatsvervangend secretaris. 

Beide partijen zijn ter zitting verschenen. De consument werd vergezeld van een voor eigen rekening ingeschakelde tolk in de Engelse taal. Namens de ondernemer waren ter zitting aanwezig
de heer x, hoofduitvoerder, en de heer x, bedrijfsleider kwaliteit & service. 

Partijen hebben hun standpunten ter zitting uiteengezet dan wel nader toegelicht. Alles wat is gezegd bij de mondelinge behandeling, is vertaald en/of terugvertaald door de tolk.

De consument heeft ter zitting – in de kern – het volgende aangevoerd.

Over de aangebrachte wijzigingen als gevolg van de door de ondernemer verkeerd geplaatste ventilatie is reeds voor de oplevering van het appartement gesproken. De ondernemer heeft een voorstel gedaan tot het kosteloos verplaatsen van de ventilatieopening van de slaapkamer naar de badkamer en het aanbrengen van een koof in de slaapkamer en een verlaagd plafond in de badkamer om het geheel netjes af te werken. De consument kon zich vinden in de voorgestelde technische wijzigingen en noodzakelijk geworden aanpassingen, maar niet zonder daarvoor tevens een financiële compensatie te ontvangen. In de slaapkamer is een kast tegen de wand geplaatst, met een plank voor de koof, welke plank over de gehele breedte van de kamer loopt bovenop de kamerbrede kast. Omdat die kast niet – zoals was beoogd – tot het plafond kon worden gebouwd, is er minder ruimte in de kast dan oorspronkelijk de bedoeling was. In het verlaagde plafond in de badkamer zijn lichtspotjes geplaatst. De ventilatie is tevens in het plafond aangebracht, in plaats van in de muur. Dit verlaagde plafond brengt extra onderhoudskosten met zich mee, omdat het plafond oorspronkelijk van beton zou zijn geweest. Deze kosten, alsmede de door de consument gestelde waardevermindering van het appartement maken dat de consument zich niet kan vinden in de door de ondernemer aangeboden aanvullende schadevergoeding van € 500,–. Hij persisteert bij het verzoek tot toekenning van een schadevergoeding van € 6.000,– à € 8.000,–. Dit betreft naar zeggen van de consument ter zitting zo’n 1% van de huidige waarde van de woning, zijnde volgens een recent uitgevoerde taxatie omstreeks € 700.000,–.

De ondernemer heeft ter zitting – in essentie – het volgende aangevoerd.

Op verzoek van de consument is (tijdig) afgesproken dat door het als meerwerk “verplaatsen” van de wand tussen de badkamer en deze slaapkamer met omstreeks 75 cm, de badkamer wat kleiner wordt uitgevoerd dan in de bouwtekening was neergelegd, om die ruimte in de slaapkamer te kunnen benutten voor het plaatsen van een wandkast. Dit verzoek is tijdig gedaan en de ondernemer heeft de werkzaamheden dienovereenkomstig uitgevoerd. De ondernemer heeft vervolgens zelf geconstateerd dat in het licht van die afspraak de ventilatieopening verkeerd was uitgevoerd (namelijk op “de oude plaats”) en heeft daarom voor rekening van de ondernemer komende wijzigingen voorgesteld, waarmee de consument op 5 december 2016 heeft ingestemd. Naar de wens van de consument is in de slaapkamer een zo klein mogelijke koof aangebracht en is in de badkamer een verlaagd plafond aangebracht met extra lichtpunten. Dit opleverpunt is daarmee naar behoren en ook met instemming van de consument verholpen. 

De ondernemer kan zich (ook) niet vinden in de door de consument gestelde hoogte van de schade.  Dit enerzijds omdat de woning op meer plekken is voorzien van de zogenaamde ‘drywalls’ zoals in de badkamer is aangebracht, en anderzijds omdat de gestelde waardevermindering van het appartement niet aannemelijk wordt geacht. De plafonds in de woning bevinden zich op 3 meter hoogte. Het is niet realistisch te denken dat een kast van die hoogte geplaatst had kunnen worden. Bovendien is de inhoud van de woning minimaal gewijzigd, en de oppervlakte van de woning is in het geheel niet afgenomen. Ten opzichte van de aankoopprijs is de waarde van de woning juist toegenomen. 

Het aanbod van de ondernemer aan de consument om naast de reeds voor de consument kosteloos uitgevoerde werkzaamheden een bedrag van € 500,– toe te kennen, blijft staan, wat de commissie ook moge beslissen.  

Uitgangspunten
In de op 6 oktober 2015 door de consument en op 5 oktober 2015 door de ondernemer ondertekende aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 29 juni 2017 opgeleverd.

Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer x.

Beoordeling van het geschil
Mede aan de hand van een ter zitting door de consument getoond en besproken e-mailbericht van de consument aan de (toenmalige vertegenwoordiger van de) ondernemer, staat naar het oordeel van de commissie genoegzaam vast dat de consument bij het maken van de afspraken over hoe de door de ondernemer gemaakte fout moest worden hersteld, niet op onmiskenbare en onvoorwaardelijke wijze afstand heeft gedaan van het recht om daarnaast een (aanvullende) schadevergoeding te vragen van de ondernemer. De eerst ter zitting namens de ondernemer bij wijze van verweer aangevoerde stelling, dat de consument dat recht toen mogelijk heeft prijsgegeven door het maken van voormelde herstelafspraken, moet dan ook worden verworpen.

Aan de hand van de stukken en hetgeen ter zitting is besproken, is komen vast te staan dat de consument op of omstreeks 5 december 2016 (alsnog) heeft ingestemd met de door de ondernemer voorgestelde wijze van herstel van de verkeerd geplaatste ventilatieopening. De extra kosten hiervan zijn conform de toen door partijen gemaakte afspraak niet aan de consument in rekening gebracht. 

Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en de garantieregeling
Nu tussen partijen overeenstemming is bereikt over de (technische) uitvoering van de herstelwerkzaamheden (waaronder het verlaagde plafond met daarin verlichting in de vorm van spotjes), en die technische uitvoering conform de gemaakte afspraken is uitgevoerd, wordt naar het oordeel van de arbiters voldaan aan de (van de koop-/ aannemingsovereenkomst deel uitmakende) eisen van goed en deugdelijk werk en aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen en betreft dit geen geschilpunt (meer). Partijen waren het hierover ter zitting eens.  

Gelet op het voorgaande beperkt het onderhavige geschil zich dan ook tot de vraag of de ten opzichte van de oorspronkelijke bouwtekening aangebrachte wijzigingen hebben geleid tot schade voor de consument en zo ja, wat de hoogte van die schade is. 

De commissie overweegt hier allereerst dat de consument de schadevergoeding in belangrijke mate feitelijk in natura heeft ontvangen, nu de uitgevoerde herstelwerkzaamheden niet aan hem zijn doorberekend, terwijl het resultaat van die werkzaamheden er mag zijn gelet op het niveau van de uitvoering, waarbij ook extra’s zijn toegepast waarop de consument op basis van de oorspronkelijke contract inhoud geen recht had. Het verlaagde plafond is gemaakt van deugdelijk en gebruikelijk materiaal met als extra de daarin aangebrachte spotjes inclusief voeding e.d. Bij dat resultaat mag niet uit het oog worden verloren dat de hoogte in de badkamer in de oorspronkelijke uitvoering maar liefst 3 meter bedroeg, welke hoogte na deze herstelwerkzaamheden is teruggebracht met omstreeks 24 cm: nog steeds is daarbij sprake van een royale hoogte die recht doet aan het beoogde karakter van het appartement. De consument heeft zijn twijfel over de juistheid en houdbaarheid van het materiaal dat is gebruikt voor het verlaagde plafond (te weten: Gyproc), ook na daarop gerichte vragen van de commissie, niet voldoende toegelicht. Voor de kastenwand in de slaapkamer moet in gelijke zin worden overwogen. Ook daar bedraagt de hoogte 3 meter, en is tegen de betreffende wand een hoge wandkast geplaatst. Het enige gemis aldaar is dat die kastenwand niet is doorgetrokken tot het plafond, maar aan de bovenzijde wand-breed is voorzien van een koof op die kast. Die oplossing ziet er netjes uit en de aldus ontbrekende kastruimte (zo in de praktijk al goed bruikbaar vanwege de bijzondere hoogte) wordt in feite nauwelijks gemist.      

Voor het bepalen van de schade in de vorm van waardevermindering die aanvullend aan de consument zou moeten worden vergoed, heeft de commissie geen aanknopingspunten kunnen vinden. Niet is vast te stellen welk bedrag de consument zou zijn misgelopen, dan wel wat de waardevermindering van het appartement zou moeten zijn geweest c.q. gaat worden. Hierbij merkt de commissie op dat uit de eigen stellingen van de consument volgt dat het appartement sinds het aangaan van de koopovereenkomst in feite aanzienlijk in waarde is gestegen. In dat licht beschouwd, laat zich naar het oordeel van de commissie geen waardevermindering juist ten gevolge van voormeld herstel vaststellen. 

Dit betekent dat als volgt moet worden beslist.

Beslissing
De commissie, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:

  • wijst af het verzoek van de consument tot toekenning van een (aanvullende) schadevergoeding; 
  • stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald.