Commissie: Recreatie
Categorie: Herstructurering
Jaartal: 2019
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
119319
De uitspraak:
Verloop van de procedure
Op 13 augustus 2018 heeft de consument een klacht ingediend over de ondernemer bij de Geschillencommissie Recreatie (verder te noemen: de commissie).
Bij brief van 31 augustus 2018 heeft de commissie de ondernemer meegedeeld dat er inmiddels in totaal 8 recreanten een identieke klacht over hem hadden ingediend bij de commissie. De commissie heeft de ondernemer voorgesteld uit praktische overweging en besparing om één geschil aan de commissie voor te leggen onder de afspraak dat de uitspraak van de commissie ook van toepassing zal zijn op de geschillen van de overige 7 consumenten,
Op 1 oktober 2018 heeft de commissie het verweerschrift van de ondernemer van 28 september 2018 ontvangen. In dat verweerschrift heeft de ondernemer zich bereid verklaard de uitspraak van de commissie ook van toepassing te laten zijn op de geschillen van de overige 7 consumenten.
De commissie stelt vast dat het in het verweerschrift nog gemaakte voorbehoud ten aanzien van klager [naam klager] met de uitspraak van de commissie van 3 september 2018 is komen te vervallen. Dit betekent dat de uitspraak in de onderhavige zaak ook onverkort van toepassing zal zijn op klager [naam klager].
Bij brief van 30 oktober 2018 heeft de consument gereageerd op het verweerschrift.
Bij brief van 6 november 2018 heeft de gemachtigde van de ondernemer een aantal aanvullende stukken toegezonden, waaronder -op verzoek van de commissie- de Vaknota Herstructurering van de Recron.
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij wijze van bindend advies door de commissie te laten beslechten.
De commissie heeft kennis genomen van de overgelegde stukken.
Het geschil is ter zitting behandeld op 8 november 2018 te Utrecht.
Feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken -voor zover thans van belang- het volgende vast:
a. Op 29 december 2017 heeft de ondernemer de volgende brief aan de consument gezonden:
“Wij zijn sinds een jaar eigenaar van [onderneming] en zijn bezig met de herstructurering van onze camping. Dit heeft ook betrekking op het havengebied en de jaarplaatsen die daarvan onderdeel vormen. Alle jaarplaatsen die zich rond het havengebied -inclusief waterzichtgebied- bevinden zullen komen te vervallen en worden vervangen door familiecaravans en safaritenten die bestemd zijn voor kortstondige verhuur. Vanwege dit herstructureringsplan zeggen wij de met u afgesloten
huurovereenkomst (jaarplaatsovereenkomst) tegen 31-12-2018 op (zoals bepaald in artikel 11 lid 3 van de Recronvoorwaarden). Graag wisselen wij met u van idee om een andere leuke plek te vinden op onze schitterende camping”.
b. Op 28 september 2018 heeft de gemachtigde van de ondernemer -voor zover thans van belang- de volgende e-mail aan de consument gezonden: “(…) U huurt van cliënte een plaats op haar camping in het gedeelte [deel naam onderneming]. U heeft van cliënte d.d. 29 december 2017 een brief ontvangen waarin tot opzegging van de huurovereenkomst is overgegaan ter zake van voormelde plaats. De einddatum van uw overeenkomst is 31 december 2018. Voor zover de jaarlijks uitgereikte reserveringsbevestigingen geacht worden een looptijd te bevatten, dan zou een overeenkomstjaar lopen van 29-10 tot en met 28-10. Geheel subsidiair -mocht de opzegging per 31-12-2018 onverhoopt niet het beoogde effect hebben- zeg ik hierbij namens cliënte de huurovereenkomst op tegen 28 oktober 2019. Tevens zeg ik alsdan de ontruiming tegen die datum aan. (…)”.
Onderwerp van het geschil
Het geschil gaat over de opzegging door de ondernemer van de huur van een vaste plaats wegens herstructurering.
Standpunt van de consument
De consument is van mening dat de opzegging om meerdere redenen onterecht is. Zo is de opzegging van 29 december 2017 tegen de datum van 31 december 2018 onjuist en was ten tijde van de opzegging het herstructureringsplan ook nog niet concreet en uitvoerbaar.
Standpunt van de ondernemer
De ondernemer heeft zich in zijn verweerschrift en ter zitting op het standpunt gesteld dat er op
29 december 2017 sprake was van een rechtsgeldige opzegging wegens herstructurering. Voor het geval onverhoopt geoordeeld zou worden dat dit niet het geval was, is de opzegging van
28 september 2018 volgens de ondernemer in ieder geval wel rechtsgeldig. Onder verwijzing naar bijlage 7 bij de hierboven (onder Verloop van de procedure) reeds genoemde brief van 6 november 2018, heeft de ondernemer aangevoerd dat de [ 4 families] zich inmiddels bij de opzegging hebben neergelegd.
Juridisch kader
Artikel 1 (Definities) van de van toepassing zijnde Recronvoorwaarden voor vaste plaatsen 2016 (hierna: de Recronvoorwaarden) luidt -voor zover thans van belang als volgt:
“1. In deze voorwaarden wordt verstaan onder: (…)
overeenkomstjaar: de periode van één jaar welke aanvangt op de datum tegen welke de overeenkomst gebruikelijk op het recreatiebedrijf van de ondernemer wordt verlengd; (…)”
Artikel 3 lid 1 van de Recronvoorwaarden luidt als volgt: “De overeenkomst wordt gesloten voor de resterende duur van een overeenkomstjaar en het daaropvolgende overeenkomstjaar. Zij wordt na afloop daarvan telkens automatisch voor telkens automatisch voor één overeenkomstjaar verlengd onder de dan geldende voorwaarden.”
Artikel 11 (Beëindiging door de ondernemer) van de Recronvoorwaarden luidt -voor zover thans van belang- als volgt:
“1. De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk beëindigen indien: (…)
h. de ondernemer een herstructureringsplan voor (een deel van) het terrein tot uitvoering gaat brengen waarvoor de plaats van recreant, waarop een verplaatsbaar of een niet meer verplaatsbaar kampeermiddel is geplaatst, nodig is. Om tot opzegging te kunnen overgaan moet de ondernemer een concreet en uitvoerbaar plan hebben in die zin dat een eventueel benodigde vergunning, wijziging of ontheffing van het bestemmingsplan is verleend, dan wel op redelijke termijn te verwachten is.
2. Opzegging door de ondernemer geschiedt schriftelijk bij aangetekend schrijven of persoonlijk overhandigde brief met inachtneming van een termijn van drie maanden tegen het einde van het lopende overeenkomstjaar.
3. Bij opzegging wegens herstructurering zoals vermeld onder sub h van het eerste lid dient de ondernemer een opzegtermijn van één jaar in acht te nemen voor afloop van het lopende overeenkomstjaar. (…)”
Beoordeling van het geschil
1. De commissie stelt voorop dat uit bijlage 7 bij de brief van 6 november 2018 van de ondernemer inderdaad lijkt te volgen dat de [ 4 families] zich bij de opzegging hebben neergelegd. Als dat daadwerkelijk het geval is, zal de toezegging van de ondernemer om de uitspraak van de commissie ook op hen van toepassing te laten zijn, uiteraard niet meer in acht genomen hoeven te worden.
2. Verder is ter zitting met partijen afgesproken dat ook de tweede opzegging van de ondernemer op 28 september 2018 door de commissie in de beoordeling zal worden betrokken.
Opzegging van 29 december 2017
3.1 De consument heeft aangevoerd dat het zeker al vanaf het jaar 2003 bij het [ ondernemingsnaam] gebruikelijk was dat de recreanten van [deel naam onderneming] 1 tot en met 15 eind augustus van ieder jaar van de camping informatie ontvingen over de gang van zaken van het afgelopen en het komende seizoen. Daarbij waren onder meer de tarieven voor het komende jaar en een planningslijst gevoegd waarop werd verzocht aan te geven van welke faciliteiten en voorzieningen, en in welke mate, de betreffende recreant het volgende jaar gebruik wilde maken. Vervolgens werd medio oktober van elk jaar de overeenkomst voor het huren van een plaats jaarlijks per 1 november (of een datum daar dicht bij) met een jaar verlengd door toezending van een bevestiging van de door de recreant gewenste faciliteiten en voorzieningen en van een factuur voor de kosten van het komende overeenkomstjaar. Ook in 2017 is dat zo gebeurd en ter onderbouwing daarvan heeft de consument de plannings- en tarievenlijst voor 2017/2018 alsmede de factuur van 13 oktober 2017 overgelegd.
De consument stelt zich op grond van het bovenstaande op het standpunt dat het overeenkomstjaar bij het [ondernemingsnaam] gebruikelijk begint te lopen op een datum rond eind oktober/begin november van enig jaar en dat deze afloopt rond eind oktober/begin november van het daaropvolgende jaar. Voor het jaar 2017/2018 liep de overeenkomst op 28 oktober 2018 af. Op grond van artikel 11 lid 3 van de Recronvoorwaarden dient de ondernemer bij een opzegging wegens herstructurering een opzegtermijn van één jaar in acht te nemen voor afloop van het lopende overeenkomstjaar.
De opzegging van 29 december 2017 is slechts 10 maanden voor de afloop van het lopende
overeenkomstjaar en dus onjuist en daarmee niet rechtsgeldig c.q. nietig.
3.2 De ondernemer heeft zich in zijn verweerschrift, onder verwijzing naar artikel 3 lid 1 van de Recronvoorwaarden, op het standpunt gesteld dat “het meest aannemelijke is dat de contractjaren gelijk lopen aan de kalenderjaren, zodat de opzegging per 31 december 2018 in overeenstemming met de afspraken is.”
3.3 De commissie volgt en onderschrijft het deugdelijk onderbouwde standpunt van de
consument. De definitie van overeenkomstjaar, zoals opgenomen in artikel 1 van de Recronvoorwaarden, is naar het oordeel van de commissie niet voor tweeërlei uitleg vatbaar. Tegenover deze duidelijke definitie heeft de ondernemer zijn stelling dat het meest aannemelijke is dat de contractjaren gelijk lopen aan de kalenderjaren op geen enkele wijze weten te onderbouwen. En uit de overgelegde factuur van 13 oktober 2017 blijkt naar het oordeel van de commissie ontegenzeglijk dat het laatste overeenkomstjaar voor de consument van 29 oktober 2017 tot 28 oktober 2018 liep. Nu de opzegging van de ondernemer van 29 december 2017 niet conform artikel 11 lid 3 van de Recronvoorwaarden heeft plaatsgevonden -er is immers geen opzegtermijn van één jaar voor afloop van het lopende overeenkomstjaar in acht genomen- is de opzegging reeds hierom ongeldig.
3.4 Daarnaast heeft de consument aangevoerd dat de opzegging van 29 december 2017 ook ongeldig was omdat de ondernemer op het moment van opzegging van de overeenkomst met de consument geen concreet en uitvoerbaar plan had zoals bedoeld in artikel 11 lid 1 onder h. van de Recronvoorwaarden.
3.5 Hierover oordeelt de commissie het volgende.
3.6 In een arrest van 5 februari 2013 van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ0894) heeft het Hof overwogen dat “de Recronvoorwaarden evenmin de ondernemer de bevoegdheid geven om alleen op basis van het enkele opstellen van een herstructureringsplan de bestaande huurovereenkomsten op te zeggen. Daar is, gelet op de tekst van de desbetreffende bepaling, het tot uitvoering gaan brengen (dus in ieder geval: uitvoerbaarheid) voor nodig en dat ontbreekt in dit geval.” In een arrest van 28 januari 2014 van het Gerechtshof Den Haag (gepubliceerd op www.rechtspraak.nl onder nummer ECLI:NL: GHDHA:2014:17) heeft het Hof overwogen dat “het in de Recronvoorwaarden bedoelde
herstructureringsplan een zekere concreetheid moet hebben, voordat de ondernemer tot beëindiging van de huurovereenkomst op deze grondslag kan overgaan. Naar het oordeel van het hof is het enkele hebben van een voldoende concreet herstructureringsplan niet voldoende, tevens moet redelijkerwijs de verwachting bestaan dat dit plan ook kan en zal worden gerealiseerd. Dit betekent echter niet dat alle vergunningen al verkregen moeten zijn: het betekent wel dat objectief bezien de reële verwachting gerechtvaardigd is, dat de benodigde vergunningen op korte termijn kunnen worden verkregen.”
3.7 Hoewel beide Hoven hun uitspraken deden in een zaak over de Recronvoorwaarden 2008, is de commissie van oordeel dat die uitspraken onverminderd hun gelding hebben behouden voor de huidige Recronvoorwaarden, die in de kern hetzelfde zijn als die uit 2008. De commissie onderschrijft de hierboven weergegeven overwegingen van de Hoven en maakt die tot de hare.
3.8 Toetsend aan de maatstaf van de Hoven is de commissie van oordeel dat daaraan ten tijde van de opzegging op 29 december 2017 niet voldaan is.
In de brief van 29 december 2017 heeft de ondernemer volstaan met het in enkele bewoordingen aangeven wat de toekomstige herstructurering zou gaan inhouden. Een voldoende concreet herstructureringsplan is daarbij toen in ieder geval niet overgelegd, zelfs geen schets.
De opzegging van de huurovereenkomst door de ondernemer op 29 december 2017 was ook daarom ongeldig.
Opzegging van 28 september 2018
4. Naar het oordeel van de commissie was ten tijde van de opzegging op 28 september 2018 wel sprake van een voldoende concreet plan tot herstructurering (herkaveling, waarbij vaste plaatsen werden vervangen door toeristische plaatsen) en is de consument daarbij ook de mogelijkheid geboden tot inzage van dat plan. Bij het verweerschrift van dezelfde datum (28 september 2018) waren immers (als bijlagen 1 en 2) een fotoplattegrond van het te herstructureren deel van het [ondernemingsnaam] alsmede een situatieschets na de herstructurering bijgevoegd.
Echter, dat ook redelijkerwijs op 28 september 2018 al de verwachting bestond dat dit plan ook kon en zou worden gerealiseerd, is naar het oordeel van de commissie niet komen vast te staan. De opzeggingsbrief van de ondernemer bevat hierover geen enkele informatie. De stelling van de ondernemer in het verweerschrift van 28 september 2018: “ het plan is klaar en voor directe uitvoering gereed; er is geen vergunning, ontheffing of wijziging van het bestemmingsplan nodig om tot realisatie te kunnen overgaan” heeft de consument ter zitting gemotiveerd betwist bij gebreke aan voldoende duidelijkheid. De consument heeft erop gewezen dat binnen het bestemmingsplan bijvoorbeeld ook sprake is van twee vrijwaringszones waar niet gebouwd mag worden en onduidelijk is of daar niets mee gaat gebeuren. Ook zal de infrastructuur op het park als gevolg van de plannen misschien aangepast moeten worden, waarbij eveneens onduidelijk is of dit vergunningsvrij mag. Verder heeft [familienaam] ter zitting onweersproken aangevoerd dat hij recent nog contact heeft gehad met de [gemeente naam], die hem meegedeeld heeft dat bij de gemeente nog niets bekend was over een herstructureringsplan van de camping.
Nu de ondernemer -ook niet ter zitting- geen bevestiging van de gemeente heeft overgelegd (hetgeen bepaald van hem verwacht had mogen worden), waaruit blijkt dat zijn herstructuringsplan op 28
september 2018 vergunningsvrij kon worden gerealiseerd, kon naar het oordeel van de commissie niet geconcludeerd worden dat op het moment van opzegging redelijkerwijs de verwachting bestond dat het plan ook kon en zou worden gerealiseerd. Ook op de zitting van 8 november 2018 bestond voor de commissie nog geen duidelijkheid over de vraag of het herstructuringsplan van de ondernemer wel vergunningsvrij kon worden gerealiseerd. Daarmee is ook de opzegging van 28 september 2018 tegen 28 oktober 2019 in strijd met artikel 11, lid 1 onder h. van de Recronvoorwaarden gedaan en dus ongeldig.
Factuur [naam advocaat] van 3 september 2018
5. Bij zijn brief van 30 oktober 2018 heeft de consument een factuur gevoegd van [ naam advocaat] van 3 september 2018 ten bedrage van € 1.321,93. Ter zitting is toegelicht dat de consument dat bedrag aan rechtskundige bijstand door de ondernemer vergoed wil zien.
Naar het oordeel van de commissie komt de onderhavige factuur reeds daarom niet voor vergoeding in aanmerking, omdat deze niet op naam van de consument, maar op naam van [familienaam] is gesteld. Verder blijkt uit de factuur ook niet welke werkzaamheden [naam advocaat] voor het gedeclareerde bedrag heeft verricht.
Klachtengeld en behandelingskosten
6. Omdat de klacht gegrond is, dient de ondernemer het klachtengeld aan de consument te vergoeden. Verder is de ondernemer behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
7. Dit alles leidt tot de volgende beslissing.
Beslissing
De commissie bepaalt dat de opzeggingen van de huurovereenkomst die de ondernemer op
29 december 2017 en op 28 september 2018 heeft gedaan, beide niet rechtsgeldig zijn en dus ieder rechtsgevolg missen.
Overeenkomstig het reglement van de commissie dient de ondernemer een bedrag van € 52,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie
behandelingskosten verschuldigd.
Wijst af het meer of anders door de consument verzochte.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit
mr. J.L. Sierkstra, voorzitter,
drs. O.K.R. Petram en drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, op 8 november 2018.