Partijen verschillen van mening welke documenten onderdeel zijn van overeenkomst en hadden andere verwachtingen. Risicoverdeling.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw    Categorie: Meer- en minderwerk    Jaartal: 2015
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 85817

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil vloeit voort uit een op of rond 29 april 2013 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het verrichten van overeengekomen werkzaamheden tegen de daarvoor door de consument te betalen prijs van € 129.885,39 inclusief BTW.

De consument heeft een bedrag van € 7.069,08 onbetaald gelaten en dit bedrag bij de commissie in depot gestort.

Standpunt van de consument

Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het geschil op het volgende neer.

De consument verlangt van de commissie een oordeel over de volgende vragen:
– of het betwiste meerwerk voor wat betreft de ramen en glas terecht in rekening wordt gebracht of niet;
– of het betwiste meerwerk m.b.t. de heipalen terecht in rekening is gebracht of niet;
– of de werkomschrijving (met aanvulling en overige aangeleverde documenten) een essentieel onderdeel is van de overeenkomst en de ondernemer zich dus niet alleen kan beroepen op de losstaande offerte.

Uitgaande van de werkomschrijvingen (o.a. de tekst: “alle draaiende delen vervangen en voorzien van HR++ glas, kozijnen blijven gehandhaafd” en de tekst “alle ramen en deuren met glas in lood, conform tekening vervangen door glas in lood in isolatieglas HR++, gepatineerde uitvoering”), de aanvulling op de werkomschrijving (waarin o.a. de heipalen worden genoemd), de tekeningen van de oude/nieuwe situatie en de rondgang vóór het opstellen van de offertes, had de consument andere verwachtingen. De schriftelijke basis van de verbouwing (en de uit te voeren werkzaamheden) is volgens de consument de werkomschrijving en alles wat daarin wordt omschreven. De ondernemer kan en mag zich achteraf niet verschuilen achter een offerte waarvan in het begin al duidelijk was dat deze offerte niet al het uitgevraagde werk duidelijk per onderdeel en op regelniveau bevatte.

De consument verlangt creditering van een bedrag van € 7.069,08.

Ter zitting is door of namens de consument nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

De offerte van de ondernemer (vijf pagina’s) was aanzienlijk korter dan de offerte van andere aannemers (42 pagina’s). Daarom heeft de consument een email gestuurd met de vraag om verduidelijking. De consument heeft daarin niet alle punten die ontbraken opgesomd; dan had hij 30 pagina’s moeten toevoegen. De ondernemer had bij de consument navraag moeten doen wat er werd bedoeld met het algemene deel van de werkomschrijving en of deze punten ook moesten worden opgenomen in de offerte.

De meerwerk-rekening van november 2013 kwam voor de consument als een verrassing. Meerwerk had veel eerder door de ondernemer besproken moeten worden. Doordat de discussie over het meerwerk zo laat op gang kwam, kon het werk, althans volgens de ondernemer, niet direct worden afgemaakt en moest de ondernemer al naar de volgende klus. Dit heeft veel ongemak opgeleverd en geld gekost.

Ten aanzien van de heipalen merkt de consument op dat hij de verwachting had dat het voor ‘fundering’ opgenomen bedrag van € 3.700,–  inclusief heipalen zou zijn, ook gelet op de overige offertes, waar deze post een soortgelijk bedrag inclusief heipalen betrof.

Standpunt van de ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.

Het geschil is ontstaan door onduidelijke informatie in de werkomschrijving en de bouwtekeningen (alle ingebracht door de consument). De offerte van de ondernemer is gebaseerd op de documentatie ontvangen van de bouwbegeleidster.

De werkomschrijving verwijst naar de tekening maar daar staan niet alle draairamen op aangegeven. In de offerte van de ondernemer staan alle draairamen vermeld die worden vervangen. De draairamen die niet in de offerte staan, zijn niet meegerekend in de prijs. De ondernemer betwist dat hij door de bouwbegeleidster is geïnformeerd dat alle ramen vervangen moesten worden.

Nadat de ondernemer had uitgegraven was zichtbaar dat de aanbouw van de buren op heipalen stond. Dit had de bouwbegeleidster kunnen weten. Nu heipalen noodzakelijk bleken, is hiervoor meerwerk in rekening gebracht.

In de aanvulling op de werkomschrijving staan diverse werkzaamheden, zoals de heiwerkzaamheden maar ook asbest verwijderen en beton storten voor nieuwe wand waar plantenbakken op kunnen rusten. Niet alle genoemde werkzaamheden behoefden te worden uitgevoerd. De consument maakt een discussiepunt van de heipalen die in zijn ogen in de offerte zou moeten zitten maar rept niet over de andere werkzaamheden die ook niet in de offerte zijn opgenomen.

Ter zitting is namens de ondernemer nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

Voor wat betreft de ramen houdt de ondernemer zijn eigen offerte aan. Daarop staat duidelijk per ruimte aangegeven welke ramen worden gedaan en wat er wordt gedaan. De hoofdonderdelen van het te verrichten werk staan in de offerte. Alleen details (zoals schroeven) staan hierin niet vermeld. De ondernemer dacht dat de consument daarop doelde in zijn aanvullend mailbericht.

Voor zover de consument een beroep doet op de tekening, merkt de ondernemer op dat later bleek dat die tekening alleen voor het verkrijgen van de bouwvergunning was opgesteld. In de praktijk bleek het heel anders uitgevoerd te (moeten) worden en was er wekelijks overleg.

Het is juist dat niet al het meer- en minderwerk is besproken met de consument. Dit was ook niet te doen gezien de hoeveelheid posten.

De ondernemer heeft op de offerte met ‘fundering’ bedoeld dat hij de fundering zou uitvoeren conform de detailtekening en daarop stond aangegeven op staal, dat wil zeggen zonder heipalen. Het geoffreerde werk van € 3.700,– is uitgevoerd en daarnaast zijn er aanvullende werkzaamheden verricht ter grootte van een bedrag van circa € 2.350,–.

Beoordeling van het geschil

De commissie heeft het volgende overwogen.

Allereerst merkt de commissie op dat, zoals zij ter zitting ook heeft aangegeven en door de consument werd erkend, zij niet bevoegd is te oordelen over bedragen die tussen de consument en de bouwbegeleidster worden verrekend. Dit deel komt voor risico van de consument. De consument is die bedragen verschuldigd aan de ondernemer en kan die mogelijk daarna verhalen op of een akkoord daarover treffen met de bouwbegeleidster. Dit gedeelte is geen onderdeel van dit geschil.

Voorop staat dat de werkomschrijving, de aanvulling daarop en de overige door de consument voorafgaand aan het uitbrengen van de offerte aan de ondernemer ter beschikking gestelde documenten, onderdeel uitmaken van de overeenkomst tussen partijen.
Op grond van de in het geding gebrachte stukken en het verhandelde ter zitting stelt de commissie vast dat in het algemene gedeelte van de werkomschrijving werkzaamheden zijn omschreven ten aanzien van alle draaiende delen en alle ramen met deuren met glas in lood, welke in de nadere omschrijving per ruimte niet allemaal terug komen en ook niet in de offerte van de ondernemer zijn opgenomen. De klacht komt er in de kern op neer dat de consument ervan uitging dat dit deel in de offerte van de ondernemer was opgenomen, terwijl dit niet het geval was.

De commissie is van oordeel dat ten aanzien van de klacht over de ramen beide partijen zijn uitgegaan van een onjuiste veronderstelling. De ondernemer is ervan uitgegaan dat het algemene gedeelte van de werkomschrijving zoals aangeleverd door de consument, niet opgenomen behoefde te worden in de offerte, zonder daar navraag naar te doen. Dat er in dat opzicht ‘fout’ geoffreerd is, komt voor rekening en risico van de ondernemer. De consument is ervan uitgegaan dat alle ramen en deuren waren opgenomen in de offerte, terwijl in de offerte duidelijk niet alle ramen en deuren stonden vermeld en in de latere mail ook niet specifiek die ramen en deuren worden benoemd. Dat de consument niet heeft gezien dat niet alle ramen en deuren werden genoemd in de offerte, komt voor zijn rekening en risico. Ten aanzien van de mail die bedoeld was als verduidelijking, volgt de commissie het standpunt van de ondernemer. De consument heeft niet specifiek genoeg in de mail benoemd om welke punten het ging en met name onvoldoende aangegeven dat het hem om hoofdonderdelen ging die ontbraken (alle ramen/deuren zoals omschreven in het algemene gedeelte), zodat de ondernemer de indruk kreeg, en kon krijgen, dat het om detailpunten ging.

De consument beroept zich er ook op dat de ondernemer conform de algemene voorwaarden het meerwerk in beginsel vooraf kenbaar had moeten maken en akkoord van de consument had moeten krijgen. Dit is in zichzelf juist, maar de commissie acht het onder de specifieke omstandigheden van dit geval begrijpelijk, ook gezien de omvang van de verbouwing, dat de ondernemer dit heeft nagelaten. Nu de prijs van het meerwerk sec niet ter discussie staat en de uitvoering alsnog heeft plaatsgevonden, is er geen sprake van schade aan de kant van de consument.

Ter zitting heeft de commissie met partijen het overzicht van de resterende meerwerkposten van de ramen en deuren besproken, zoals opgesteld door de consument. De ondernemer heeft tegen een post, namelijk een bedrag van € 1.550,– genoemd bij slaapkamer 1, bezwaar gemaakt. Voor het overige waren partijen het eens met het overzicht en de daar weergegeven punten en bedragen. De commissie volgt de ondernemer niet in zijn bezwaar tegen het genoemde bedrag, nu aan de becijfering van de consument een goed onderbouwde motivering ten grondslag ligt, die door de ondernemer onvoldoende gemotiveerd is weerlegd. Voor zijn stelling dat voor de openslaande deuren in slaapkamer 1 een lager bedrag moet worden berekend dan het bedrag dat in de offerte voor dezelfde deuren in de woonkamer is opgenomen, heeft de ondernemer naar het oordeel van de commissie onvoldoende aangevoerd.
Het geheel overziend komt de commissie tot het oordeel  dat ten aanzien van de klacht over de ramen en deuren partijen de resterende kosten, zoals benoemd in het overzicht van de consument dat in het geding is gebracht, ieder voor de helft zullen moeten dragen, zodat de ondernemer de helft zal moeten crediteren. De consument komt uit op een bedrag van € 3.595,– exclusief en € 4.719,06 inclusief. De consument heeft ter zitting erkend dat ten aanzien van het raamhout (slaapkamer 3) een bedrag van € 200,– teveel in het overzicht staat vermeld. Dit brengt het totaal op een bedrag van € 3.395,– exclusief. Vermeerderd met 12% algemene kosten is dit een bedrag van € 3.802,40. Het uiteindelijke bedrag inclusief BTW komt dan uit op € 4.453,02. De helft van dit bedrag komt voor risico van de consument (€ 2.226,51), de andere helft voor risico van de ondernemer (€ 2.226,51).

Ten aanzien van de klacht over de heipalen is de commissie van oordeel dat deze klacht gegrond is. Nu in de aanvulling op de werkomschrijving uitdrukkelijk “uitbouw funderen met heipalen” is vermeld en de ondernemer voor het in de offerte vermelde bedrag van € 3.700,– de ‘fundering’ zou realiseren, mocht de consument er vanuit gaan dat voor dat bedrag een fundering met heipalen zou worden gerealiseerd. Dat op de tekening stond vermeld dat de fundering op staal was, zoals door de ondernemer is aangevoerd, doet hieraan niet af. Wanneer de ondernemer bedoelde slechts een fundering op staal te offreren, had hij dit in de offerte aldus moeten omschrijven. Dit betekent dat de ondernemer een bedrag van € 2.350,02 dient te crediteren.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klachten deels gegrond zijn, zodat de ondernemer naar rato veroordeeld zal worden tot betaling van ¾ van het door de consument betaalde klachtengeld. Ook zal de ondernemer veroordeeld worden tot vergoeding van ¾ deel van de behandelingskosten aan de commissie.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing

De klacht is deels gegrond.

De consument dient de ondernemer een bedrag van € 2.226,51 te betalen. Voor het overige is de consument inzake de werkzaamheden waarop dit geschil betrekking heeft, niets meer verschuldigd aan de ondernemer.

Het depotbedrag van € 7.069,08 zal als volgt verrekend worden. Een bedrag van € 2.226,51 wordt overgemaakt aan de ondernemer. Het restant-bedrag van € 4.842,57 wordt aan de consument overgemaakt.

Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie en zoals hiervoor bepaald een bedrag van € 195,– aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld. Het restant-bedrag van € 65,– aan betaald klachtengeld blijft onder de commissie.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag verschuldigd van € 750,–. Betaling van dit bedrag dient plaats te vinden binnen een maand na de verzenddatum van dit bindend advies.

Aldus beslist op 17 september 2014 door de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw.