Reeds bekende en zichtbare klacht niet gemeld bij oplevering. Consequenties zijn voor consument.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Bouwtijd / oplevering    Jaartal: 2019
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 119851

De uitspraak:

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en de daarbij behorende modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK  … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Standpunt consument

Voor het standpunt van consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de memorie van eis van 4 september 2018.  In de kern komt de klacht van consument op het volgende neer.
Alle ruiten op de begane grond van de woning zijn beschadigd c.q. bekrast. Dit is al gemeld bij vooroplevering. Toen heeft de ondernemer een herstelpoging gedaan. Bij oplevering was het zeer donker en vochtig en zijn geen gebreken gemeld. De dag na oplevering waren de gebreken wel zichtbaar en zijn deze gemeld bij de ondernemer. De ondernemer heeft vervolgens vier ruiten vervangen. Tien ruiten zijn niet vervangen en dat dient naar mening van de consument alsnog te gebeuren.

De consument verlangt primair vervanging van de ruiten op straffe van een dwangsom.

Standpunt ondernemer

Voor het standpunt van ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brief van 15 oktober 2018.  In de kern komt de reactie van ondernemer op het volgende neer.

De klachten zijn niet gemeld bij oplevering. Ze waren wel zichtbaar tijdens de oplevering. Derhalve vallen ze niet meer onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer. De ondernemer heeft enkel uit coulance vier ruiten vervangen. Bij de andere ruiten is geen sprake van een gebrek. De consument heeft de klachten 3,5 maand na oplevering pas gemeld. Er zijn toen werkzaamheden door derden verricht. Mogelijk zijn de gebreken door de consument of door derden veroorzaakt.

Behandeling van het geschil

Op 7 december 2018 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam van de secretaris] fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.

Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht. Zowel de heer als mevrouw [naam van de consument] waren aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigde. Namens de ondernemer waren [naam van de aanwezigen] aanwezig.

Toelichting ter zitting

Ter zitting heeft de consument onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – in aanvulling op de stukken nog het volgende aangevoerd.

Op 12 december 2017 heeft de consument de klachten al gemeld. De ondernemer gaf toen aan dat er geen sprake was van een gebrek (het viel onder de NEN-normen), maar dat de ondernemer wel een poetser zou sturen om de klacht te beoordelen en eventueel oplossen. De consument weet niet of de poetser toen iets heeft gedaan en zo ja, wat hij dan gedaan heeft. Op 8 maart 2018 kwam nogmaals een poetser langs. Toen is er niks gebeurd. Volgens de poetser zijn de ramen afgekeurd (al voor oplevering). De ruiten hebben bij de bouw onbeschermd buiten gestaan en daar is de schade vermoedelijk opgetreden. Er zat waarschijnlijk aanslag op de ramen en dat is toen verkeerd schoongemaakt. De consument heeft foto’s in het geding gebracht van de ramen die op een bok opgesteld op de bouwlocatie stonden.

De consument vraagt zich af waarom de ruiten in de achterpui wel zijn vervangen, maar die aan de zijkant niet. Er speelt immers hetzelfde probleem. Er zit een veertigtal krassen per raam en het schadebeeld is bij de ruiten nagenoeg gelijk. De schade zit zowel aan de binnenkant als de buitenkant van de ramen en middenin de ruit. De schade kan niet door derden zijn veroorzaakt, want die hebben alleen binnen gewerkt. Bovendien is het een andere soort schade.

Bij de oplevering heeft de consument de klacht niet gesignaleerd door de donkerte en slechte weersomstandigheden, maar ook omdat er andere belangrijkere zaken speelden bij de oplevering, zoals de badkamer. De vertegenwoordiger van Vereniging Eigen Huis (hierna te noemen VEH) heeft naar zeggen van de consument toegegeven dat hij vergeten is een vinkje te zetten op de opleverlijst ten aanzien van de ramen.

Toen de tuin aangelegd was en groener werd, werd de klacht met die achtergrond steeds beter zichtbaar. De consument betwist dat hij pas 3,5 maand na oplevering de melding heeft gedaan dat er over meer ruiten nog klachten waren. Dat is al de dag na de oplevering gebeurd. Later melden is ook niet logisch, de poetser is eerder langs geweest. Alle ruiten zijn eerder gemeld. De consument herinnert zich begin februari nog te hebben gesproken met een medewerker van de ondernemer hierover. Desgevraagd door de commissie merkt de consument op dat de klachten niet erger worden.
Volgens een medewerker van een derde partij (een kozijnenhandelaar) zijn bij circa 50 woningen in de buurt 60% van de ruiten vervangen. 

Ter zitting heeft de ondernemer onder handhaving van zijn standpunt – in hoofdzaak – in aanvulling op de stukken nog het volgende aangevoerd.

De consument heeft de ondernemer inderdaad nog gebeld na oplevering. Er zat nog een vrij diepe kras op één linkerraam. Het verzoek was of de ondernemer dit eruit wilde poetsen. Vervanging was niet nodig. Op een later moment heeft de consument nog eenmaal gebeld. Toen scheen de zon en waren er veel krassen zichtbaar op andere ruiten. In reactie daarop heeft de ondernemer uit coulance de ramen van de achterpui vervangen. Daar staat immers de zon vol op. De ondernemer ontving 3,5 maand na oplevering pas de melding dat er over meer ruiten nog klachten waren.

Bij de vooroplevering is de ondernemer zelf niet aanwezig geweest. Dit betrof een door de consument zelf ingevulde lijst. 

Het bevreemdt de ondernemer dat VEH niets heeft geconstateerd bij de oplevering. De ondernemer heeft later wel nog gebeld met VEH en die hebben namens de consument het verzoek gedaan om alle ruiten te vervangen.

De ruiten kunnen niet zijn beschadigd terwijl ze buiten stonden bij de bouw. Vanuit de fabriek zit er een folie op de ruiten ter bescherming. De ondernemer betwist dat de ruiten open en bloot hebben gestaan.

Bij andere woningen in de buurt zijn mogelijk ruiten vervangen. Dat kan hele verschillende oorzaken hebben en zegt niks over de klacht bij de consument.

Deskundigenrapport

De commissie heeft op 9 november 2018 een onderzoek laten uitvoeren door [naam van de deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – in aanvulling op het hierna geciteerde – als hier herhaald en ingelast.

Uitgangspunten

In de op 7 november 2016 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 11 januari 2018 opgeleverd.

Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer SE 76.02.86.149.049.

Overeenkomstig artikel 16 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de commissie te hebben verzocht om:
a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de aannemingsovereenkomst als de 
           garantieregeling;
b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de
           garantieregeling.

Beoordeling van het geschil

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.

Arbiters stellen vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de beschadigingen en krassen niet tijdens de oplevering zijn gemeld. Wel is bij vooroplevering een melding gedaan hierover en ook op de dag na oplevering.

De hoofdregel is dat de ondernemer wordt ontslagen van de aansprakelijkheid voor gebreken die de consument op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dat hebben partijen zo afgesproken en staat ook in de wet vermeld. Door de oplevering gaat de consument derhalve akkoord met het werk zoals hij dat aantreft. Als hij dan nog zaken hersteld wil zien, moet dat expliciet op de opleverlijst worden gemeld. Doet hij dit niet dan vervalt zijn beroep op herstel van een gebrek. Er is naar het oordeel van de arbiters geen sprake van een verborgen gebrek.

De consument heeft omstandigheden aangevoerd waarmee hij ervoor pleit dat het niet melden van de klacht bij oplevering niet aan hem verwijtbaar is. Zo zou er sprake zijn van donkerte, slechte weersomstandigheden en andere prioriteiten in de woning die op dat moment de aandacht vroegen. De arbiters kunnen niet meegaan met deze argumentatie van de consument. De arbiters wegen daarbij mee dat de consument wist van de krassen omdat dit reeds speelde bij de vooroplevering en dat de consument tijdens de oplevering werd bijgestaan door VEH. Het had dan in de rede gelegen dat de consument minimaal ten aanzien van de ruiten een voorbehoud had gemaakt of de optie van een verlengde oplevering had benut. Dat heeft de consument niet gedaan. Dat andere zaken de aandacht van de consument vroegen is begrijpelijk, maar dat verschoont de consument niet van zijn plicht melding te maken van een (ander belangrijk) opleverpunt, namelijk de krassen op de ruiten.
Het moment van oplevering is zo belangrijk omdat dit de feitelijke situatie op dat moment beschrijft en daarmee vastlegt hoe de woning wordt overgedragen. Het proces verbaal van oplevering heeft in te houden wat de consument niet aanvaardt als juist opgeleverd.  
De krassen in de ruiten staan niet als zodanig als opleverpunt vermeld in het proces verbaal van oplevering. Ná oplevering kunnen immers allerlei andere/nieuwe zaken gaan spelen, waar de ondernemer geen zicht (meer) op heeft en in die zin de arbiters ook niet. Door de arbiters is dan achteraf niet meer vast te stellen wie de veroorzaker was van de klacht en of de situatie bij het deskundigenonderzoek vergelijkbaar is met de situatie tijdens de oplevering.

Ook wegen de arbiters mee in hun oordeel dat door de consument onvoldoende is gesteld en onderbouwd in welke omvang en inzake welke ruiten kort na de oplevering de klacht is gemeld. De foto’s overgelegd in het dossier ondersteunen in dat verband het relaas van de consument ook geenszins, nu daaruit de ernst van de schade aan de ruiten niet of onvoldoende blijkt.

De arbiters achten de klacht gelet op het hierboven gestelde ongegrond en wijzen ook het meer of anders gevorderde af.

Klachtengeld

Ten aanzien van het klachtengeld, dat de consument aan de geschillencommissie heeft voldaan voor de behandeling van zijn klacht, overwegen de arbiters dat de consument in het ongelijk is gesteld en het klachtengeld niet retour zal ontvangen.

Beslissing

De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:

– wijzen de klacht af.

Dit arbitraal vonnis is aldus gewezen te Utrecht op 23 januari 2018.