Commissie: Recreatie
Categorie: Algemene voorwaarden
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
REC08-0072
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft opzegging door de ondernemer wegens herstructurering. Standpunt van de consument Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt. De consument huurt sinds 1 april 2000 een standplaats bij de ondernemer. Hij plaatste daarop een nieuwe stacaravan. De ondernemer heeft de huurovereenkomst bij schrijven van 25 maart 2008 opgezegd tegen 31 oktober 2009, omdat hij het park waarvan de standplaats deel uitmaakt wenst te herstructureren. De ondernemer schrijft bij de opzegging de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen van 2008 toe te passen. De consument maakt bezwaar tegen de opzegging op de volgende gronden. Huurbescherming De consument meent dat de standplaats in aanmerking komt voor huurbescherming die geldt voor woonruimte, waaronder ook een standplaats moet worden begrepen. Ingevolge artikel 7:236 BW wordt onder een standplaats verstaan: een kavel bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnetwerk kunnen worden aangesloten. De standplaats van de consument is voorzien van aansluiting op water, elektriciteit en riool en voldoet dus aan de wettelijke eisen. De bepalingen inzake opzegging van de huur van woonruimte in het Burgerlijk wetboek zijn dwingend recht en prevaleren dus boven de eventueel toepasselijke voorwaarden. De gronden waarop kan worden opgezegd, staan vermeld in artikel 7:274 BW. De primaire grondslag voor de beëindiging van de huurovereenkomst van de zijde van de ondernemer is de wens het park te herstructureren. Ingevolge artikel 7:274 lid 1 sub c BW zou de ondernemer aannemelijk moeten maken dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. In dit geval is geen sprake van dringend eigen gebruik. Uit geen enkel stuk blijkt de noodzaak tot herstructurering. Uit de jaarcijfers van de ondernemer blijkt bijvoorbeeld niet dat bij de exploitatie van het park aanzienlijke verliezen worden geleden. Ook is er geen sprake van andere passende woonruimte. Er is geen andere passende standplaats aangeboden. Wil de vordering van de verhuurder worden toegewezen, dan moeten de belangen van de verhuurder prevaleren boven de belangen van de huurder. Vaststaat dat de consument reeds vele jaren de standplaats huurt en dus geworteld is. Door aanbouwsels aan de stacaravan is deze niet of slechts tegen zeer hoge kosten verplaatsbaar. Het belang bij voortzetting van de overeenkomst is voor de consument dan ook groter dan voor de ondernemer die blijkbaar slechts financiële motieven heeft voor de herstructurering. Op grond van het bovenstaande is opzegging van de huurovereenkomst met betrekking tot de standplaats in strijd met het huurrecht inzake woonruimte. Recron-voorwaarden Bij het aangaan van de eerste overeenkomst met de ondernemer zijn de “Bedingungen für Camping und Hafen” van toepassing verklaard. Op grond van artikel 10 lid 4 van deze voorwaarden bestaat ingeval van opzegging wegens herstructurering recht op schadevergoeding. De Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen zijn niet door partijen overeengekomen. De consument geeft ter zitting te kennen dat hij in oktober 2007 samen met de rekening voor het nieuwe seizoen een exemplaar van de Recron-voorwaarden voor 2008 heeft ontvangen. Dit betekent echter niet dat hij deze voorwaarden heeft aanvaard. Hij kan zich niet herinneren de Nieuwsbrief te hebben ontvangen. De consument verlangt primair dat de commissie de opzegging nietig verklaart. Subsidiair verlangt hij vergoeding van de schade die hij leidt indien de stacaravan moet worden verplaatst of afgebroken. Hij schat de schade op € 25.000,–. Standpunt van de ondernemer Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt. De ondernemer meent dat de Recron-voorwaarden voor vaste standplaatsen van toepassing zijn. De “Bedingungen für Camping und Hafen” bevatten de tekst van de Recron-voorwaarden die golden op het moment van aangaan van de eerste overeenkomst. Deze voorwaarden staan op naam van de camping. De Recron-voorwaarden zijn herzien in 2004 en 2008. De ondernemer heeft de nieuwe voorwaarden aan al zijn gasten toegestuurd en daarbij ging het om een exemplaar van de originele Duitstalige versie van de Recron-voorwaarden. In augustus 2007 werden alle gasten in een Nieuwsbrief er van op de hoogte gesteld dat er nieuwe voorwaarden van toepassing zouden worden met ingang van 1 januari 2008. Deze voorwaarden werden samen met de rekening in oktober 2007 aan de gasten gestuurd. In het kader van de herstructurering is de ondernemer zorgvuldig te werk gegaan. Reeds in oktober 2006 zijn de gasten geïnformeerd over de plannen. Bij de opzegging per 1 november 2009 is de voorgeschreven opzegtermijn van 18 maanden in acht genomen. De herstructurering wordt geheel afgehandeld overeenkomstig de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen. In artikel 10 lid 6 wordt geregeld op welke financiële tegemoetkoming recht bestaat. Ter zitting verklaart de ondernemer dat de exploitatie van de camping verliesgevend is en herstructurering dus dringend noodzakelijk is. Er zullen recreatiebungalows op het terrein worden gebouwd. Het is nog niet zeker of er daarnaast ook vaste standplaatsen zullen komen. Er kunnen dus geen vervangende standplaatsen worden aangeboden. De ondernemer meent dat geen sprake is van verhuur van woonruimte, zodat de huurbescherming van woonruimte niet van toepassing is. Beoordeling van het geschil De commissie heeft het volgende overwogen. Ten aanzien van het beroep op huurbescherming voor woonruimte De consument meent dat de door hem gehuurde standplaats beschouwd dient te worden als woonruimte en daarom opzegging van de huurovereenkomst valt onder het regime van de huurbescherming voor woonruimte in het Burgerlijk Wetboek. Op grond van artikel 7:233 BW worden onder woonruimte mede verstaan een woonwagen of een standplaats. In artikel 7:236 wordt onder standplaats verstaan een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten. Volgens de uitleg die van deze bepaling wordt gegeven in het Burgerlijk Wetboek, uitgave van Kluwer, “voorziet een standplaats in een zeer specifiek gebruik. De kavel moet de (administratieve) bestemming hebben om een woonwagen te plaatsen. Voorts moeten er voorzieningen als meterkasten e.d. aanwezig zijn om een regulier woongebruik mogelijk te maken. De huur van een standplaats die niet voldoet aan de wettelijke omschrijving, houdt niet meer in dan huur van een ongebouwde onroerende zaak”. Artikel 7:235 verstaat onder woonwagen een voor bewoning bestemd gebouw, dat is geplaatst op een standplaats, in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en waarvoor een bouwvergunning als bedoeld in artikel 40 van de Woningwet is afgegeven. Artikel 40 van de Woningwet lid 2 bepaalt: Voor het bouwen van een tent, tentwagen, kampeerauto, caravan of stacaravan ten behoeve van recreatief nachtverblijf is geen bouwvergunning vereist, indien het bouwen geschiedt in overeenstemming met een bestemmingsplan en de eisen die krachtens zodanig plan zijn gesteld. De commissie is van oordeel dat het begrip “standplaats” in artikel 7:236 beperkt moet worden uitgelegd als een standplaats die is bestemd om daarop een woonwagen te plaatsen in de zin van artikel 7:235 of althans een (mobiele) woning die is bestemd als permanente woonruimte. De commissie wijst op het vonnis van de Kantonrechter Utrecht van 29 maart 2006, LJN: AY3832, waarin de rechter van oordeel is dat de standplaats in kwestie (een standplaats voor een stacaravan op een camping) niet valt onder de definitie van artikel 7:233 BW in verbinding met artikel 7:236 BW. Daarbij was van belang dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst een gebruik voor recreatieve doeleinden van de standplaats voor ogen stond. Zie anders de kantonrechter in Haarlem op 2 november 2005, LJN: AU5697, waarin de rechter wel tot het oordeel komt dat de standplaats valt onder het huurbeschermingsregime. Doorslaggevend was in dit geval wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst hadden beoogd: het verschaffen van woonruimte. De consument huurt een standplaats voor recreatieve doeleinden. Dit wordt bepaald in de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen en eveneens in de “Bedingungen für Camping und Hafen”. Er is niet gesteld of gebleken dat de consument de standplaats anders dan recreatief gebruikt. Het is de commissie bekend dat er andere opvattingen bestaan die inhouden dat ook sprake kan zijn van een standplaats in de zin van artikel 7:236 BW indien daarop een (toer)caravan is geplaatst. Dit getuigt van een verkeerde interpretatie volgens de commissie, indien het gaat om een standplaats voor recreatief gebruik, zoals de standplaats van de consument. Het is niet in overeenstemming met de strekking van het regime van huurbescherming van woonruimte dit uit te breiden met standplaatsen voor het plaatsen van een kampeermiddel voor recreatieve doeleinden. Op grond van het bovenstaande is de commissie dan ook van oordeel dat de huurbescherming voor woonruimte in dit geval niet van toepassing is. Ten aanzien van de toepasselijke voorwaarden De consument aanvaardt de toepasselijkheid van de “Bedingungen für Camping und Hafen”, die hem bij het aangaan van de eerste overeenkomst zijn verstrekt. Die voorwaarden bevatten grotendeels de tekst van de Recron-voorwaarden van 1998 met daarin verwerkt voorwaarden voor ligplaatsen. De voorwaarden staan echter op naam van de ondernemer. De Recron wordt in de overeenkomst alleen genoemd in relatie tot de Geschillencommissie recreatie. In de overeenkomst staat wel vermeld dat de ondernemer lid is van de Recron. De ondernemer stelt dat hij in 2003 en 2007 de originele Duitstalige versie van de herziene Recron -voorwaarden voor vaste plaatsen die respectievelijk per 1 januari 2004 en 1 januari 2008 van kracht werden, aan zijn gasten heeft gezonden. De consument erkent de Recron-voorwaarden van 2008 te hebben ontvangen. De consument heeft de algemene voorwaarden van 2008 niet uitdrukkelijk aanvaard, maar deze ook niet verworpen. De vraag is nu of de consument gebonden kan worden geacht aan de Recron-voorwaarden van 2008. De commissie is van oordeel dat de consument kon weten dat de ondernemer Recron-lid is, omdat dit op de overeenkomst wordt vermeld. Door ontvangst van de nieuwe Recron-voorwaarden waarin staat dat Recron-ondernemers verplicht zijn deze toe te passen en waarin wordt vermeld dat deze inwerking zullen treden per 1 januari 2008 samen met de rekening kon de consument begrijpen dat de ondernemer deze voorwaarden wil toepassen vanaf 1 januari 2008. Door betaling van de rekening voor het nieuwe seizoen en het niet verwerpen van de nieuwe voorwaarden, kan de consument naar het oordeel van de commissie geacht worden de nieuwe voorwaarden stilzwijgend te hebben aanvaard. De commissie meent op grond van het bovenstaande dat de consument gebonden is aan de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen van 2008 en dat de opzegging moet worden beoordeeld naar die voorwaarden. De ondernemer heeft aannemelijk gemaakt dat hij heeft opgezegd wegens herstructurering. Hij heeft daarbij de opzegtermijn van 18 maanden in acht genomen. De opzegging is derhalve rechtsgeldig. Op grond van artikel 10 lid 6 sub b. heeft de consument indien geen vervangende plaats beschikbaar is, recht op een tegemoetkoming van € 1.350,– in de kosten die verband houden met de verplaatsing of verwijdering van het kampeermiddel indien hij zijn standplaats uiterlijk aan het einde van de opzegtermijn leeg oplevert. Dit bedrag wordt op 1 januari 2009 verhoogd met de index zoals vermeld in artikel 1 sub m. Bovendien kan de consument gratis gebruik maken van zijn standplaats gedurende de laatste zes maanden van de opzegtermijn. Aangezien de ondernemer te kennen heeft gegeven te handelen volgens de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen, acht de commissie de klacht ongegrond. Beslissing Het door de consument verlangde wordt afgewezen. Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie 28 oktober 2008.