Commissie: Notariaat
Categorie: Informatieplicht
Jaartal: 2016
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
99994
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de kwaliteit van dienstverlening door de notaris. De cliënt meent dat de notaris hem niet goed geadviseerd heeft.
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht, zoals ter zitting nader toegelicht, op het volgende neer.
Op 22 november 2013 stond de levering gepland van het appartementsrecht van de benedenwoning van cliënt aan kopers. Enkele dagen voor deze levering werd de cliënt geconfronteerd met een vordering van de zoon van de buurvrouw van het bovengelegen appartementsrecht tot bijdrage in achterstallig onderhoud van de woning ten bedrage van € 18.023,55. Hiertoe verplicht heeft de cliënt kopers op de hoogte gesteld van deze vordering, waarna er bij kopers onzekerheid ontstond omtrent de onderhoudstoestand van de woning. Op advies van de notaris hebben partijen afgesproken om een bouwkundig rapport op te laten maken en voor een maximale periode van twee jaar een bedrag van
€ 18.023,55 in depot bij de notaris te storten. Verkoper en kopers kregen ten gevolge hiervan een voorwaardelijke vordering op de notaris. In november 2015 heeft de notaris verklaard dat hij op basis van de akte gehouden was voornoemd bedrag aan partijen, ieder voor de helft, uit te keren.
Ten aanzien van de rol van de notaris bij het opstellen van de akte van depot heeft de cliënt de volgende – kort weergegeven – klachten:
1. het toegezegde bouwkundig onderzoek heeft niet plaatsgevonden, zodat het vermoeden gerechtvaardigd is dat de vordering slechts de bedoeling heeft gehad om cliënt te benadelen;
2. het feit dat de vordering vlak voor de levering werd ingediend had de notaris moeten doen inzien dat er sprake was van misbruik van omstandigheden;
3. de notaris heeft een standaardtekst gebruikt en de cliënt onvoldoende gewezen op de gevolgen van het depot voor partijen;
4. de notaris had uit zorgvuldigheidsoverwegingen een ontbindende of opschortende voorwaarde in de akte moeten opnemen, die ertoe had kunnen leiden dat de bovenbuurvrouw de toezegging van het bouwkundig onderzoek gestand zou hebben gedaan;
5. de notaris had gedurende de looptijd van het depot contact kunnen onderhouden met alle betrokken partijen, temeer nu hij het beheer in rekening heeft gebracht.
De cliënt acht het handelen van de notaris in strijd met het bepaalde in artikel 17 lid 1 Wet op de Notarisambt (verder Wna) doordat hij de belangen van alle betrokken partijen niet op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid heeft behartigd. Hij stelt hierdoor schade te hebben geleden ten bedrage van € 8.925,44.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.
De notaris stelt dat de brief omtrent het achterstallig onderhoud veel onrust bij zowel koper als verkoper opleverde. Om schade voor zowel verkoper als koper te voorkomen is er in goed overleg een depotovereenkomst opgesteld zodat de overdracht kon plaatsvinden en partijen daarna ruim twee jaar de tijd hadden om het ontstane probleem op te lossen. De tekst van de depotovereenkomst is in overleg met partijen vastgesteld en geheel met partijen doorgelopen. Van enige haast of druk was geen sprake. Sinds februari 2014 heeft de notaris niets meer van partijen vernomen.
De notaris betwist dat in strijd is gehandeld met artikel 17 lid 1 Wna.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Uit de overgelegde stukken en het ter zitting gestelde is komen vast te staan dat de notaris in het belang van koper en verkoper in het kader van de levering van het appartementsrecht van de cliënt een depotovereenkomst heeft opgesteld. Hierin zijn drie voorwaarden opgenomen waaronder de notaris tot uitbetaling mag overgaan. Aangezien geen van deze drie voorwaarden zich hebben voorgedaan gedurende een periode van twee jaar, heeft de notaris, zoals was overeengekomen, het depotbedrag tezamen met de rente aan partijen, ieder voor de helft, uitgekeerd.
De commissie stelt als onvoldoende weersproken vast dat de voorwaarden van het depot en de maximale termijn van twee jaar door de notaris met partijen is besproken. Door de notaris is gesteld dat het niet instemmen met het depot zou leiden tot vergaande gevolgen. Desgevraagd is door cliënt ter zitting bevestigd dat hij zich dit realiseerde. Hij heeft verklaard dat hij zich ervan bewust was dat hij veel duurder uit zou zijn als hij de depotakte niet zou ondertekenen en is onder deze omstandigheid daartoe dan ook overgegaan.
Naar aanleiding van de feiten en het verhandelde ter zitting is de commissie niet gebleken dat de notaris bij het opstellen van de depotakte in strijd heeft gehandeld met artikel 17 Wna. De door de notaris bestreden klachten onder punt 1. tot en met 4. weergegeven zijn niet, dan wel onvoldoende komen vast te staan.
Ten aanzien van de onder punt 5. weergegeven klacht is de commissie van oordeel dat cliënt een onjuiste verwachting heeft van de rol van de notaris na ondertekening van de depotakte. Hij heeft daarin niet een actievere rol, anders dan de plicht het depot af te wikkelen en uit te betalen conform de door partijen overeengekomen voorwaarden. Het laten opmaken van het bouwkundig rapport was geheel aan de betrokken partijen, hierin had de notaris geen enkele rol.
Voor zover er door partijen aangevoerde argumenten c.q. klachten niet zijn besproken, kan daarvan worden afgezien, omdat deze niet tot een andere beslissing kunnen leiden.
Gelet op het voorgaande is naar het oordeel van de commissie niet komen vast te staan dat de notaris niet heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en wijst het door de cliënt gevorderde af.
Aldus beslist op 26 april 2016 door de Geschillencommissie Notariaat.