Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
46534
De uitspraak:
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier d.d. 9 augustus 2010. In de kern komt de klacht van de consument op het volgende neer. Er is scheurvorming opgetreden in de design beton gietvloer ten gevolge van ondeugdelijke plaatsing en/of isolatie van de aanvoerbuizen van de wandradiatoren en/of ondeugdelijkheid van de zandcementen dekvloer. De consument verlangt dat de klacht door de ondernemer adequaat wordt hersteld binnen acht weken op straffe van een dwangsom of een vervangende schadevergoeding. De consument verlangt daarnaast een aanvullende schadevergoeding van een bedrag van € 10.000,– voor de demontage en het opnieuw opbouwen van de keuken en een veroordeling van de ondernemer in de kosten van de arbitrageprocedure. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brief van 28 december 2010. De ondernemer zegt toe voornemens te zijn als bouwer van het object, naar aanleiding van het deskundigenrapport van de commissie de klacht afdoende te zullen verhelpen. Deskundigenrapport De commissie heeft op 28 oktober 2010 een onderzoek laten uitvoeren door [de deskundige], die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. De consument heeft per brief van 30 november 2010 een reactie op het deskundigenrapport doen toekomen. De deskundige heeft de klacht – kort samengevat – beoordeeld als volgt. “De dekking op de ingestorte verwarmingsleidingen voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en aan de eisen van de garantie- en waarborgregeling. Voor wat betreft het niet toepassen van een ruim bemeten mantelbuis of thermische isolerende mantelbuis is in strijd met de eisen van goed en deugdelijk werk en eveneens met de eisen van de garantie- en waarborgregeling.” Als herstelmethode heeft de deskundige het volgende voorgesteld. “De verwarmingsleidingen uithakken. Nieuwe verwarmingsleidingen aanbrengen met een ruim bemeten mantelbuis. De dekking op de mantelbuizen moet tenminste 20 mm bedragen. Indien dit plaatselijk niet haalbaar is moet de betonvloer iets uitgefreesd worden. De cementen dekvloer repareren. Op de begane grondvloer een nieuwe betondesign gietvloer aanbrengen. Alle noodzakelijk bijkomende werkzaamheden uitvoeren.” Behandeling van het geschil Op 5 januari 2011 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. De consument heeft ter zitting zijn standpunt toegelicht. De ondernemer heeft geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid ter zitting zijn standpunt toe te lichten. Nadere toelichting ter zitting Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De consument heeft een nadere toelichting gegeven op de door hem verzochte schadevergoeding en zijn bezwaren tegen het deskundigenrapport. Dat de cementen dekvloer moet worden gerepareerd is, mede door de toezegging van de ondernemer, duidelijk geworden. Echter, de consument heeft op de cementen dekvloer een beton design gietvloer laten aanbrengen en daarop staat de keuken en overige inventaris. De consument verlangt derhalve naast het herstel ook een oplossing en/of een vergoeding voor deze aspecten die samenhangen met de klacht. De door de deskundige geraamde kosten van € 8.500,– zijn niet toereikend. De door de consument geraadpleegde vloerenspecialist heeft de consument afgeraden om op een gerepareerde cementen dekvloer (een “lappendeken”) een nieuwe designvloer te leggen zonder nader te treffen maatregelen. Er dienen overspanningsmaatregelen te worden getroffen. De kosten daarvan zijn niet gering, zo’n € 3.000,–. Het geheel vervangen van de cementen dekvloer is dan wellicht goedkoper. Beoordeling van het geschil Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende. De commissie is van oordeel dat op grond van artikel 6.4 van de koopakte gesloten tussen de consument en [de ontwikkelingsmaatschappij] alle aanspraken ten aanzien van de onroerende zaak tegenover de ondernemer, zowel de aanspraken vanuit de garantieregeling als de aanspraken op grond van de realisatieovereenkomst -voorzover gerelateerd aan de woning van de consument – tussen [de ontwikkelingsmaatschappij] en de ondernemer, zijn overgegaan op de consument. Dat de aanspraken uit de GIW-garantieregeling zijn overgegaan blijkt ook middels artikel G van de transportakte tussen de consument en [de ontwikkelingsmaatschappij]. Hiermee is komen vast te staan dat de ondernemer de aan te spreken partij is voor de onderhavige klacht van de consument. De klacht van de consument wordt door de ondernemer erkend. De ondernemer heeft aangegeven bereid te zijn het gebrek te herstellen. De bevindingen van de deskundige zijn door de ondernemer niet weersproken. Ook de commissie ziet geen aanleiding om af te wijken van deze bevindingen en neemt deze over als de hare. De commissie oordeelt dat de ondernemer tot herstel dient over te gaan. Bij het herstel verdient het aanbeveling dat de ondernemer aansluiting zoekt bij de herstelmethode zoals de door de commissie ingeschakelde deskundige die heeft genoemd in diens rapport, met uitzondering van het “op de begane grondvloer een nieuwe betondesign gietvloer aanbrengen”. Ter toelichting hierop geldt het volgende. Er is bij onderhavige klacht sprake van een monolithische vloer opgebouwd uit een constructievloer, waarop gelegd de verwarmingsleidingen, afgewerkt met een zandcement dekvloer, waarop vervolgens (in eigen beheer door de consument) een betondesign gietvloer is aangebracht. De commissie stelt vast dat herstel niet kan worden uitgevoerd zonder de betondesign gietvloer te beschadigen. Na herstel door de ondernemer dient er een nieuwe betondesign gietvloer te worden gestort. Het aanbrengen van de betondesign gietvloer is in eerste instantie niet door de ondernemer geschied, maar door een derde. Het opnieuw aanbrengen van een betondesign gietvloer dient naar het oordeel van de commissie derhalve na herstel door een derde te geschieden, niet door de ondernemer. De commissie ziet derhalve geen aanleiding om dit punt mee te nemen in het herstel. De commissie ziet wel aanleiding om dit punt mee te nemen bij de gevorderde schadevergoeding. De commissie zal op dit laatste aspect hieronder nog nader ingaan. Toetsing aan koop-/aannemingsovereenkomst De commissie is van oordeel dat inzake de zandcementen dekvloer voor wat betreft het niet toepassen van een ruim bemeten mantelbuis of thermische isolerende mantelbuis sprake is van een verborgen gebrek waarvoor de ondernemer op grond van artikel 13 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst aansprakelijk is. Toetsing aan de garantieregeling De commissie is van oordeel dat inzake de zandcementen dekvloer voor wat betreft het niet toepassen van een ruim bemeten mantelbuis of thermische isolerende mantelbuis niet is voldaan aan de garantienormen. Op grond van de garantieregeling komt de consument herstel toe van de vloer, daaronder begrepen alle noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. De consument vordert schadevergoeding voor de kosten die gemaakt moeten worden om het gebrek te herstellen. In de brief van 30 november 2010 en ter zitting heeft de consument deze kosten nader toegelicht aan de commissie. De ondernemer was niet ter zitting aanwezig en heeft geen dan wel onvoldoende verweer gevoerd tegen de door consument gevorderde schadevergoeding. De commissie kent een schadevergoeding van een bedrag van € 9.789,– toe voor de navolgende onderdelen: kosten voor nieuwe betondesign gietvloer € 6.265,– kosten voor het plaatsen van profielen in de betondesign gietvloer € 24,– kosten keuken/inventaris (zie onderstaand) € 3.500,– totaal € 9.789,– Inzake de kosten keuken/inventaris opgesomd onder punt iv tot en met vi van de brief van 30 november 2010 voornoemd, oordeelt de commissie dat de noodzakelijkheid van het maken van deze kosten niet volledig is komen vast te staan. De commissie ziet aanleiding dit bedrag te matigen tot een bedrag van € 3.500,– voor deze drie posten. De kosten voor het aanbrengen van overspanningsmaatregelen ad € 2.450,– tot € 3.150,– wijst de commissie af. Door de consument is onvoldoende aangetoond dat deze maatregelen noodzakelijk zijn. De door de commissie ingeschakelde deskundige heeft dergelijke maatregelen niet nodig geacht. De commissie heeft onvoldoende aanleiding om af te wijken van diens ingenomen standpunt. Voorts zouden overspanningsmaatregelen een verbetering opleveren ten aanzien van de huidige situatie, waarbij de consument ervoor gekozen had zonder maatregelen of tussenvloer de betondesign vloer op de zandcement dekvloer te plaatsen. Nu de ondernemer geen verweer heeft gevoerd tegen de door de consument verzochte termijn van uitvoering van het herstel noch de gevraagde dwangsom, zal de commissie een termijn van acht weken aanhouden. Alles overziende komt de commissie tot de conclusie dat het opleggen van een dwangsom ten aanzien van de uitvoering van het herstel van de klacht gerechtvaardigd is. De consument heeft belang bij uitvoering van de herstelwerkzaamheden binnen de genoemde termijn. De commissie acht de hoogte van de dwangsom ad € 100,– per dag in overeenstemming met de klacht met een maximering van de dwangsom tot een bedrag van € 5.000,–. Voor een veroordeling in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van rechtshulp, is geen plaats, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen. Van deze regel wordt slechts in bijzondere omstandigheden afgeweken, welke omstandigheden de commissie in het onderhavige geschil niet aanwezig acht. De consument wordt op grond van het vorenstaande voor 50% in het gelijk gesteld. Dit nu is komen vast te staan dat de dekking op de ingestorte verwarmingsleidingen voldoet, doch het niet toepassen van een ruim bemeten mantelbuis of thermische isolerende mantelbuis niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk/van de garantie- en waarborgregeling. Conform het Reglement zal het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument worden terugbetaald. Beslissing De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: veroordelen de ondernemer ten aanzien van de klacht tot het verrichten van zodanige werkzaamheden dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen en de verplichtingen van de ondernemer uit hoofde van de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. Deze werkzaamheden dienen, voor zover deze inmiddels niet al naar behoren zijn uitgevoerd, zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen twaalf weken na dagtekening van dit vonnis te zijn uitgevoerd, zulks op straffe van betaling van een dwangsom van € 100,– (zegge: honderd euro) per dag, dat de ondernemer in gebreke blijft om binnen acht weken na dagtekening aan dit vonnis te voldoen zulks met een aan de dwangsom verbonden maximum van € 5.000,– (zegge: vijfduizend euro); veroordelen de ondernemer tot betaling van een bedrag van € 9.789,– te betalen binnen vier weken na dagtekening van dit vonnis. stellen vast dat ten aanzien van de klacht 3 (ventilatieroosters), 4 (tochtproblemen) en klacht 5 (geluidsoverlast met betrekking tot het klachtonderdeel luchtgeluidisolatie hal/begane grond/woonkamer) de consument een beroep op de garantieregeling toekomt. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald. wijzen al het overig verzochte af. Dit arbitraal vonnis is gewezen op 3 mei 2011 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.