Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
53979
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling A 2003 en de bijbehorende bijlage A, versie 1 januari 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling (…), worden beslecht conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld. Standpunt consument Voor het standpunt van de consument verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier dat is ontvangen op 2 februari 2011. In de kern komen de klachten op het volgende neer. De consument klaagt over (1) de scheuren die zijn ontstaan in de dekvloer van de begane grond vloer welke lelijk aftekenen in de afwerkvloer, de consument verlangt herstel van dit gebrek. (2) De betaling van de een na laatste factuur heeft in januari 2009 plaatsgevonden, terwijl het appartement in september 2010 pas werd opgeleverd. De consument heeft hierdoor onnodig renteverlies geleden en verlangt een financiële vergoeding voor de te vroeg betaalde termijnen. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweerschrift d.d. 2 mei 2011. In de kern komt het verweer op het volgende neer. Ten aanzien van de klacht over de scheurvorming in de dekvloer stelt de ondernemer dat krimpscheurvorming, mede gezien de omvang van de vloer, niet kan worden voorkomen. De totale afwerkvloer is 70 mm dik. De middels meerwerk overeengekomen gasleiding is aangebracht in een in de vloer gestorte cv-leiding. Er is gezorgd voor de maximale mogelijke dekking ter plaatse van de gasleiding. De dekking bedraagt conform de geldende normering tenminste 20 mm. Daar waar de gasleiding loopt, zal de vloer iets minder sterk zijn dan de rest van de vloer. De onderaannemer heeft vooraf een aantal adviezen gegeven aan de leverancier van de gietvloer. De leverancier van de afwerkvloer heeft met het aanbrengen van de gietvloer de ondergrond geaccepteerd, met de kanttekening dat krimpscheurvorming niet kan worden voorkomen. Ten aanzien van de te vroeg betaalde termijnen voert de ondernemer aan dat de facturering is geschied overeenkomstig de stand van het werk en de overeengekomen termijnschema. Anders dan de consument aangeeft, is de één na laatste termijn niet in januari 2009, maar op 28 januari 2010 in rekening gebracht. De oplevering heeft plaatsgevonden op 2 september 2010, binnen het afgesproken aantal werkbare werkdagen. De tijd tussen de twee laatste termijnfacturen wordt verklaard door de omvang van het werk en de complexiteit van de bouw. De ondernemer verwijst hiervoor naar een eerdere uitspraak van de commissie in een dossier van de buren van de consument dossier 51339. Behandeling van het geschil Op 11 oktober 2011 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris. Ook de deskundige [naam deskundige] was ter zitting aanwezig. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. De ondernemer werd vertegenwoordig door [namen vertegenwoordigers ondernemer] De consument werd bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht. Deskundigenrapport De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. De consument heeft per brief van 27 juli 2011 een reactie op het deskundigenrapport doen toekomen, waarin zij – kortgezegd – aangeeft de onafhankelijkheid van het oordeel van de deskundige sterk in twijfel te trekken gezien de gebeurtenissen voor en na de inspectie. De deskundige heeft voorafgaand aan de inspectie als na afloop van de inspectie buiten op de parkeerplaats met de ondernemer staan praten buiten aanwezigheid van de consument. Daarnaast is de consument het niet eens met de bevindingen van de deskundige en is hij van mening dat het geen krimp en zet scheuren betreffen en de aansprakelijkheid van de ondernemer niet is uitgesloten. De ondernemer heeft niet schriftelijk gereageerd op het deskundigenrapport. Nadere toelichting ter zitting Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd Consument kan zich niet vinden in de bevindingen van de deskundige. De consument is van mening dat het geen krimp- en zetscheuren zijn. Na anderhalf jaar is krimp nagenoeg uitgesloten. De leiding had niet zodanig aangebracht moeten worden. Als de leiding er niet zou zijn, dan was de scheur niet ontstaan. Daarnaast had de ondernemer ook kunnen kiezen voor een gasleiding in isolatielaag. Daarnaast had de vloer niet zodanig aan elkaar moeten worden gelegd, omdat er dan scheuren ontstaan. De applicateur heeft extra bewapening aangebracht op plaatsen waar mogelijk scheuren konden ontstaan. Daarnaast heeft de bouw van het appartement de betalingen niet gevolgd. De oplevering heeft negen maanden na de een na laatste termijn betaling plaatsgevonden. De consument verlangt een vergoeding van € 16.247,88. Voor het overige verwijst de consument verwijst naar zijn schriftelijke reactie op het deskundigenrapport. Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd Voorafgaand aan de inspectie heeft de ondernemer niet staan praten met de deskundige, wel zijn ze samen naar de woning toegelopen nadat ze elkaar onderweg troffen. De ondernemer had zijn eigen deskundige uitgenodigd om bij de inspectie aanwezig te zijn. De eigen deskundige van de ondernemer was te laat. Nadat de inspectie was afgerond kwam de ondernemer de eigen deskundige tegen op de parkeerplaats bij de woning van de consument. De ondernemer heeft nog een tijdje met zijn eigen deskundige staan praten. De ondernemer heeft na afloop van de inspectie niet gepraat met de deskundige. De ondernemer conformeert zich aan het rapport van de deskundige. De applicateur van de vloer dient te weten dat er scheurvorming kan ontstaan. Tevens heeft de ondernemer de leverancier van de gietvloer voor mogelijkerwijs optreden van scheurvorming gewaarschuwd. De consument stelt dat de nodige dilataties in de vloer ontbreken. Hierbij moet worden vastgesteld dat dilataties in de relevante regelgeving niet worden vereist. Het is ook niet wenselijk om bij zwevende dekvloeren dilataties aan te brengen vanwege de verende oplegging waardoor de vloer ter plaatse van de dilatatie verzwakt en de kans op scheurvorming in de afwerkvloer alleen maar groter maakt. De optie van het aanbrengen van de gasleiding in de isolatielaag is niet wenselijk in verband met ongewenste kruisingen met de leidingen van de vloerverwarming en het verminderen van de isolatiewaarde. Van onvoldoende dikte van de cementdekvloer is niet gebleken. Ten aanzien van klacht 2 heeft de ondernemer aangegeven dat de stelling van de consument enkel gebaseerd is op aannames en vermoedens. De ondernemer verwijst hiervoor naar een eerdere uitspraak van de commissie in een dossier van de buurtgenoten van de consument dossier 51339. Ter zitting heeft de deskundige – in hoofdzaak – het volgende toegelicht De deskundige heeft aangegeven dat hij bij de inspectie alleen is aangekomen bij de parkeerplaats van de woning van de consument. Onderweg naar de woning is de deskundige de ondernemer tegen gekomen en zijn ze samen naar de woning toegelopen. De deskundige heeft niet vooraf staan praten met de ondernemer. Ook na de inspectie is de deskundige alleen vertrokken en heeft na de inspectie niet staan praten met de ondernemer zonder aanwezigheid van de consument. Beoordeling van het geschil Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende. De consument heeft de onafhankelijkheid van de deskundige in twijfel getrokken. Deze heeft desgevraagd verklaard dat hij noch voorafgaand noch na afloop van de inspectie buiten aanwezigheid van de consument met de ondernemer heeft gesproken. De ondernemer heeft toegelicht dat hij alleen met zijn eigen deskundige op de parkeerplaats gesproken heeft. Arbiters achten deze toelichting alleszins geloofwaardig en zien geen aanleiding de onafhankelijkheid van de deskundige in twijfel te trekken. Klacht 1: Arbiters overwegen dat de deskundige heeft vastgesteld dat de primaire oorzaak van de scheurvorming krimpverschijnselen van de cementdekvloer zijn. De scheurvorming is niet het gevolg van een technische tekortkoming en/of technische onjuiste uitvoering van de cementdekvloer. Het risico van scheurvorming kan nooit geheel worden uitgesloten. De bevindingen van de deskundige zijn door de consument weersproken. De door de consument naar voren gebrachte standpunten geven arbiters echter geen aanleiding om aan de juistheid van de bevindingen en conclusies van de deskundige te twijfelen en arbiters nemen deze derhalve over als de hunne. De arbiters hebben daarbij in aanmerking genomen dat het niet ongebruikelijk is dat er radiator-, elektra-, en gasleidingen in een cementdekvloer aanwezig zijn. Daarnaast is er altijd kans op scheurvorming, hetgeen blijkt uit het feit dat de vloer niet alleen is gescheurd ter hoogte van de leidingen, maar ook op andere plaatsen. Krimpspanningen kunnen altijd een afwerkvloer doen scheuren ongeacht of er wel of geen leidingen in de afwerklaag aanwezig zijn. Ook is het niet te voorspellen waar deze scheurvorming zal ontstaan. Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en aan de garantieregeling Artikel 2.4 bijlage A van de regeling bepaalt dat buiten de garantie valt scheurvorming die het gevolg of mede het gevolg is van droog- of verhardingskrimp van het materiaal of van de invloeden van buitenaf, tenzij deze scheurvorming afbreuk doet aan de degelijkheid van het huis. Nu de scheurvorming is ontstaan door krimpverschijnselen en geen afbreuk doet aan de degelijkheid zijn arbiters van oordeel dat is voldaan de garantienormen te stellen eisen alsmede aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Arbiters wijzen het door de consument gevorderde af. Klacht 2: Partijen zijn in artikel 5 lid 1 van hun koop-/aannemingsovereenkomst de termijnen en betalingsregeling overeengekomen. Arbiters is niet gebleken en ook anderszins is niet komen vast te staan dat deze aldus overeengekomen termijnen en betalingsregeling niet zijn gevolgd zowel qua facturering als daarop volgende betaling en dat daarvan niet in belangrijke mate is afgeweken. Ter beantwoording ligt thans voor de vraag of de redelijkheid en billijkheid in casu de ondernemer ertoe hadden moeten nopen om andere dan de overeengekomen betalingstermijnen en een andere betalingsregeling toe te passen. Dit omdat de toepassing van die overeengekomen betalingstermijnen en betalingsregeling in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. Zie artikel 6:2 BW lid 2: “Een (“…..”) krachtens rechtshandeling geldende regel is niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.”. Het betreft hier de zogenaamde beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. De hiervoor aangehaalde formulering van de wet maakt duidelijk dat bij toepassing van artikel 6:2 BW lid 2 de nodige terughoudendheid moet worden betracht. In feite betreft het hier niet meer dan een marginale toetsing. Artikel 7:767 BW bepaalt voor zover hier relevant namelijk het volgende: “De opdrachtgever kan slechts worden verplicht tot het doen van betalingen, die, althans bij benadering, overeenstemmen met de voortgang van de bouw of met de waarde van de aan hem overgedragen goederen (“….”). Het teveel betaalde geldt als onverschuldigd betaald.”. Het betreft hier een dwingendrechtelijke bepaling waarvan niet contractueel kan worden afgeweken in het geval de opdrachtgever een consument is, zoals in casu. Indachtig de samenhang tussen deze bepaling en het bepaalde in artikel 7:8 BW, “wordt een nieuw gebouwde of te bouwen woning, bestaande uit een onroerende zaak of bestanddeel daarvan, verkocht en is de koper een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, dan zijn de artikelen 767 en 768 van overeenkomstige toepassing”, geldt het bepaalde in 7:767 BW dus ook voor de koop door een consument van een nog te bouwen woning die bestaat uit een bestanddeel van een onroerende zaak, zoals dus hier op basis van een (te verkrijgen) appartementsrecht. Duidelijk wordt dan ook dat bij een (al dan niet toekomstig) appartementsrecht het bepaalde in artikel 7:767 BW kennelijk ook ziet/moet zien op alle gemeenschappelijke voorzieningen/ruimten die behoren tot “het uitrustingsniveau” van het appartement, ook als deze niet fysiek verbonden zijn met het te betrekken privé-gedeelte. Dat alles is immers aanhorig aan de woning c.q. het te verkrijgen appartementsrecht. Dit betekent dus dat de betalingstermijnen en het betalingsschema ook gekoppeld zijn/moeten zijn aan de realisatie van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. Op zich niet vreemd, want ook de kosten daarvan zijn immers vertaald in de overeengekomen prijs en betalingen. Arbiters is – indachtig het hiervoor overwogene – niet gebleken en ook anderszins is niet komen vast te staan dat de overeengekomen betalingen niet synchroon liepen met de “voortgang van de bouw”, zoals dat hier moet worden beschouwd. Van onverschuldigde – lees: te vroege – betaling kan aldus beschouwd geen sprake zijn geweest. Voor toekenning van de gevorderde schadevergoeding in de vorm van rente bestaat derhalve geen grond. Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst Arbiters zijn van oordeel dat voor wat betreft de betalingstermijnen is voldaan aan hetgeen in dit verband tussen partijen is overeengekomen. Arbiters achten de klacht dan ook ongegrond en wijzen de daarmee verband houdende vordering af. Toetsing aan de garantieregeling Arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Nu het geschilpunt de betalingstermijnen betreft die anders zijn gefactureerd dan zou zijn overeengekomen is geen sprake van een garantiegeschil, maar van een zogenaamd leveringsgeschil uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst. De garantieregeling biedt voor dergelijke geschillen geen toetsingskader. Ten aanzien van het klachtengeld overwegen arbiters dat de consument voor 100% in het ongelijk is gesteld. Derhalve zal aan de consument als de in het ongelijk gestelde partij op grond van het Geschillenreglement het klachtengeld niet worden gerestitueerd. Derhalve wordt beslist als volgt. Beslissing De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: I. wijzen af het gevorderde; II. stellen vast dat de consument ten aanzien van de in dit vonnis behandelde geschilpunten geen beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt; III. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 11 januari 2012 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.