Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2016
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
95077
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling E 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”.
Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 1 januari 2015 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. Arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
De klacht van de consument luidt zakelijk weergegeven als volgt.
Vanaf de voorschouw op woensdag 2 september 2009 is de consument in overleg met de ondernemer over een scheur in de grindvloer in de woonkamer. De ondernemer verwijst de consument naar de grindvloerapplicateur. De consument krijgt van de applicateur geen reactie. De scheur is sindsdien alleen maar groter geworden. De consument heeft zich er tegenover de ondernemer op beroepen dat er sprake is van een verborgen gebrek nu zich in de onderliggende cementdekvloer reeds bij de oplevering een scheur bevond.
Standpunt ondernemer
De ondernemer is door de commissie in de gelegenheid gesteld schriftelijk verweer te voeren tegen de klacht van de consument. De ondernemer heeft zakelijk weergegeven het volgende aangevoerd.
Het meest vergaande verweer van de ondernemer is dat hij van oordeel is geen partij te zijn in het geschil. De vloer op de begane grond is opgebouwd uit verschillende componenten (elementvloeren). Deze vloeren kunnen scheurvorming vertonen in de van vloerverwarming voorziene zand- en cementvloer, ten gevolge van zetting (krimp en uitzetting) van de elementen. De consument heeft door een derde een siergrindvloer laten aanbrengen. Kennelijk heeft die derde onvoldoende voorzorgsmaatregelen getroffen en is scheurvorming in de grindvloer ontstaan.
De consument zou zich met zijn klacht dus moeten richten tot de applicateur/leverancier.
Het gebrek kan voorts niet als een verborgen gebrek worden aangemerkt want de scheurvorming in de bouwvloer was ten tijde van de oplevering al bekend.
Behandeling van het geschil
Op 4 september 2015 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris], fungerend als secretaris.
Beide partijen zijn in de gelegenheid gesteld hun standpunt ter zitting nader toe te lichten, maar hebben daarvan geen gebruik gemaakt.
Deskundigenrapport
De commissie heeft naar de klacht onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige). De deskundige heeft zijn bevindingen op 7 juli 2015 schriftelijk gerapporteerd aan de commissie.
De inhoud van het rapport van de deskundige geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Bevindingen van de deskundige
De deskundige heeft vastgesteld dat de begane grond van de woning is uitgevoerd als een geïsoleerde vrijdragende systeemvloer van het type Rib-cassette. De draagvloer is door de ondernemer afgewerkt met een cementgebonden deklaag waarin een vloerverwarming als hoofdverwarming is aangebracht. Het geschilpunt heeft betrekking op een scheur die zichtbaar is in de siergrindvloer van de woonkamer. De scheur verloopt in de overspanningsrichting van de vloer en bevindt zich ongeveer in het verlengde van de scheidingswand van de keuken en de hal.
De vloer is twee keer onderzocht door de deskundige. Bij het eerste onderzoek, dat op 24 juni 2015 plaatsvond, zijn twijfels gerezen omtrent de aanwezigheid van een wapeningsnet in de cementvloer. Op 1 juli 2015 is daarom aanvullend onderzoek uitgevoerd met behulp van speciale apparatuur om de aanwezigheid van wapening te detecteren. Ook daarmee werd echter geen wapening aangetroffen. De deskundige concludeert dat er geen wapening in de dekvloer aanwezig is. De afwezigheid van wapening in een dekvloer met een vloerverwarming is als een technische tekortkoming in de zin van de eisen van goed en deugdelijk werk aan te merken en daarmee wordt ook niet voldaan aan de ingevolge de garantienorm gestelde eisen van deugdelijkheid en bruikbaarheid.
De deskundige heeft tevens geconstateerd dat ook de leverancier van de siergrindvloer tekort is geschoten in de uitvoering van de afwerkvloer. De scheurvorming in de cementvloer was immers vooraf al zichtbaar en de consument was van de aanwezigheid van de scheur op de hoogte. Een deskundig te achten leverancier van siergrindvloeren behoort te weten dat een scheur in een dekvloer van een pas opgeleverde woning wijst op krimpwerking in de vloer en dat bij het aanbrengen de afwerkvloer zonder nadere maatregelen te treffen de kans op schade aan de afwerkvloer zeer groot is.
Reactie ondernemer op bevindingen deskundige
Bij brief van 21 juli 2015 heeft de ondernemer laten weten het niet eens te zijn met de conclusie uit het deskundigenrapport. De ondernemer geeft een beschrijving van de toegepaste vloerconstructie en geeft aan dat er, anders dan is aangegeven in het deskundigenrapport, wel een wapeningsnet in de vloer is aangebracht.
De ondernemer heeft navraag gedaan bij de twee onderaannemers die het werk hebben gerealiseerd en komt onder meer tot de conclusie dat de vloer 80 mm dik is en niet 50 mm zoals eerder werd verondersteld. De vloerverwarming is gebonden op een wapeningsnet. De ondernemer heeft bij de oplevering van de woning al in het bewonersboek aangegeven dat scheurvorming mogelijk is. Dit had door de bewoner gemeld moeten worden aan de applicateur. De scheur zit exact boven de aangestorte hoek.
Reactie van de deskundige op brief ondernemer van 21 juli 2015
De deskundige heeft in een schriftelijke reactie van 19 augustus 2015 op de brief van de ondernemer het volgende opgemerkt.
1. De ondernemer stelt dat een net aanwezig is, maar toont dat verder niet aan.
2. Als de dekvloer 80 mm dik is en het net ligt tussen de draagvloer en de dekvloer, dan kan het meetbereik net niet voldoende zijn geweest om de wapening te detecteren.
3. Als het net op de door ondernemer aangegeven plaats aanwezig is, functioneert dat net alleen ter bevestiging van de slangen van de vloerverwarming en heeft het geen enkele functie als krimpwapening voor de cementdekvloer.
Ook in dat geval is naar de mening van de deskundige sprake van een technische tekortkoming in de zin van de eisen van goed en deugdelijk werk.
Ook indien het wapeningsnet aanwezig is zoals door ondernemer is aangegeven, behoeven de uiteindelijke conclusies en de wijze van herstel zoals aangegeven in het deskundigenrapport naar de mening van de deskundige geen aanpassing.
Nadere reactie ondernemer
Bij brief van 25 augustus 2015 heeft de ondernemer gereageerd op het aanvullend bericht van de deskundige naar aanleiding van de brief van 21 juli 2015. De ondernemer geeft onder meer aan dat hem ten onrechte wordt verweten dat hij niet heeft aangetoond dat er sprake is van wapening. Hij acht het voldoende dat hij navraag heeft gedaan naar de wapening bij de uitvoerders. Een alternatief kan zijn het openhakken van de vloer op kosten van ongelijk. Voorts is hij het niet eens met de opmerking van de deskundige over de aanlegdiepte van de wapening. Volgens de ondernemer is er een dekking van 54 mm.
Uitgangspunten
In de op 28 april 2008 gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Tevens is op de genoemde overeenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. De woning is op 17 september 2009 opgeleverd.
Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling heeft de ondernemer zich jegens de consument verbonden om de woning te bouwen naar de eisen van goed en deugdelijk werk met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven en voorts aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat de woning voldoet aan deze garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [nummer waarborgcertificaat].
Beoordeling van het geschil
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
Gelet op het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat zich reeds bij de oplevering van de woning in de huiskamer een scheur in de cementdekvloer bevond, welke niet is vermeld op het proces verbaal van oplevering. De scheur in de siergrindvloer verloopt in de overspanningsrichting van de vloer en bevindt zich ongeveer in het verlengde van de scheidingswand van de keuken en de hal. Tevens staat vast dat de siergrindvloer is aangebracht door een derde.
De arbiters overwegen dat de deskundige na onderzoek heeft geconcludeerd dat er vermoedelijk geen wapening in de dekvloer aanwezig is. De afwezigheid van wapening in een dekvloer met een vloerverwarming is volgens de deskundige als een technische tekortkoming in de zin van de eisen van goed en deugdelijk werk aan te merken en daarmee wordt ook niet voldaan aan de ingevolge de garantienorm gestelde eisen van deugdelijkheid en bruikbaarheid. De ondernemer heeft daartegen ingebracht dat er wel degelijk wapening aanwezig, maar dat deze zich dieper in de vloer bevindt dan de maximale meetdiepte die de deskundige heeft aangehouden. De deskundige heeft in een aanvullende reactie op 19 augustus 2015 laten weten dat als het wapeningsnet op de door ondernemer aangegeven plaats aanwezig is, dat wapeningsnet alleen ter bevestiging van de slangen van de vloerverwarming dient en dat het geen enkele functie heeft als krimpwapening voor de cementdekvloer. Ook in dat geval is naar de mening van de deskundige sprake van een technische tekortkoming in de zin van de eisen van goed en deugdelijk werk. Daarmee wordt ook niet voldaan aan de ingevolge de garantienorm gestelde eisen van deugdelijkheid en bruikbaarheid.
Gelet op de aanvullende reactie van de deskundige achten de arbiters de betwisting door de ondernemer onvoldoende onderbouwd. Nu er ook overigens geen aanleiding is om af te wijken van de bevindingen en conclusies van de deskundige, nemen de arbiters deze hier over als de hunne.
De ondernemer heeft nog aangevoerd dat er geen sprake kan zijn van een verborgen gebrek omdat de scheur in de cementdekvloer niet is vermeld op het proces verbaal van oplevering. De arbiters passeren dit verweer omdat de klacht van de consument niet ziet op de scheur in de cementdekvloer, maar op de scheur in de siergrindvloer. Pas uit het onderzoek van de deskundige blijkt dat de oorzaak ligt in de constructie van de onderliggende cementdekvloer waardoor daarin kennelijk een scheur is ontstaan. Het feit dat de scheur in de cementdekvloer bij de oplevering door partijen niet op het proces verbaal van oplevering is genoteerd, doet derhalve niet ter zake.
Toetsing aan de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling
Gelet op het vorenstaande zijn de arbiters van oordeel dat ten aanzien van de wapening in de cementdekvloer door de ondernemer niet is voldaan aan de (van de aannemingsovereenkomst deel uitmakende) eis van goed en deugdelijk werk en evenmin wordt voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Nu de ondernemer vloerverwarming heeft geleverd, is de ondernemer ermee bekend dat de dekvloer hierdoor extra gevoelig is voor scheurvorming. Daarom is de ondernemer, naar het oordeel van de commissie, gehouden om een wapeningsnet toe te passen om de kans op scheurvorming tot een minimum te beperken, zoals door de deskundige in zijn nadere reactie is bepaald. De commissie volgt de deskundige in zijn oordeel dat er ongeveer midden in de cementdekvloer een tweede wapeningsnet aangebracht had moeten worden. De arbiters zullen de consument in zoverre in het gelijk stellen. Aan de consument komt ter zake van de cementdekvloer een beroep op de waarborg toe.
De arbiters zien in dit geval echter geen aanleiding de ondernemer tot volledig herstel te veroordelen omdat het gebrek slechts gedeeltelijk aan hem valt toe te rekenen. De deskundige heeft geconstateerd dat ook de leverancier van de siergrindvloer tekort is geschoten in de uitvoering van de afwerkvloer. De scheurvorming in de cementvloer was immers vooraf al zichtbaar. Een deskundig te achten leverancier van siergrindvloeren behoort te weten dat een scheur in een dekvloer van een pas opgeleverde woning wijst op krimpwerking in de vloer en dat bij het aanbrengen de afwerkvloer zonder nadere maatregelen te treffen de kans op schade aan de afwerkvloer zeer groot is. De leverancier is echter geen partij in dit geding en diens tekortschieten behoort naar het oordeel van de arbiters dan ook voor rekening en risico van de consument te komen en dient niet te worden afgewenteld op de ondernemer.
Voorts heeft de consument in dezen ook een eigen verantwoordelijkheid. Onweersproken is dat de ondernemer bij de oplevering van de woning in het bewonersboek heeft aangegeven dat scheurvorming mogelijk is. Dit had door de bewoner gemeld moeten worden aan de leverancier. Nu de consument dat kennelijk achterwege heeft gelaten, komt de schade deels voor zijn rekening en risico.
Gelet op het vorenstaande zien de arbiters aanleiding de schade voor twee derde voor rekening van de consument te laten komen. Uit het deskundigenrapport blijkt dat de kosten van herstel door de deskundige worden ingeschat op € 550,- inclusief BTW. De arbiters zullen de ondernemer veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan de consument voor één derde van het geschatte schadebedrag, hetgeen neerkomt op een bedrag € 183,33. Gelet op het bovenstaande en hetgeen de deskundige heeft geoordeeld, zien de arbiters geen aanleiding tot een schadevergoeding gerelateerd aan algeheel herstel.
Ten aanzien van het klachtengeld overwegen de arbiters dat de consument voor 33% in het gelijk is gesteld. Derhalve zal aan de consument als in het ongelijk gestelde partij op grond van het reglement het klachtengeld niet worden gerestitueerd.
Beslissing
De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:
I. wijzen de vordering toe;
II. stellen vast dat de consument ten aanzien van de in dit vonnis behandelde klacht een beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt;
III. veroordelen de ondernemer ten aanzien van de klacht tot het betalen van een bedrag van € 183,33 aan de consument. De betaling dient zo spoedig mogelijk doch uiterlijk bin¬nen één maand na dag-tekening van dit arbitrale vonnis te zijn uitgevoerd;
IV. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke reglement niet aan de consument zal worden gerestitueerd.
V. wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit arbitraal vonnis is aldus gewezen te Den Haag op 9 oktober 2015.