Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Herstel
Jaartal: 2018
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
114811
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst en de aanvulling daarop met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling 2007 en de bijbehorende bijlage A, versie 1-1-2007 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt de klacht op het volgende neer.
Tussen partijen is per 11 juli 2008 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten ter zake de levering van een perceel grond en de bouw van de (huidige) woning van de consument. De woning is op 30 september 2009 opgeleverd.
Op enkele geveldelen van de woning is gevelbekleding van [naam gevelbekleding] aangebracht.
Al enkele maanden na de oplevering van de woning heeft de consument geconstateerd dat er houten geveldelen zijn vervormd. Hierover heeft de consument geklaagd bij de ondernemer, die in reactie daarop de vervormde planken heeft verwijderd en nieuwe planken heeft laten aanbrengen.
In september 2015 heeft de consument opnieuw geklaagd over gebreken aan de houten gevelbekleding. Nadat de geveldelen in april 2016 door de ondernemer zijn geïnspecteerd, heeft de ondernemer vervolgens medio mei /juni 2016 opnieuw herstelwerkzaamheden uitgevoerd, waarbij wederom diverse planken zijn vervangen door nieuwe planken.
Kort na de herstelwerkzaamheden heeft de consument ontdekt dat de vervangingswerkzaamheden niet deugdelijk zijn uitgevoerd, nu immers niet alle beschadigde planken zijn vervangen en bovendien bij de uitvoering van de werkzaamheden goede planken beschadigd zijn geraakt.
Nadien heeft de ondernemer in respectievelijk juni 2016 en november 2016 de geveldelen opnieuw geïnspecteerd en daarbij de toezegging gedaan de aangetaste delen te zullen vervangen. Herstel heeft echter nog niet plaatsgevonden.
De consument is van mening dat de houten gevelbekleding en de daarachter gelegen constructie die op zijn woning is aangebracht, dusdanige gebreken en tekortkomingen heeft dat deze niet voldoen aan de garantienormen zoals vastgelegd in artikel 6.2 en 6.3 van de garantieregeling. De ondernemer heeft zich op grond van de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst en de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden ertoe verbonden de voor hem uit de garantieregeling voortvloeiende verplichtingen te zullen nakomen. Nu de ondernemer dat nalaat, schiet hij jegens de consument tekort.
Gelet op het vorenstaande vordert de consument:
– primair de ondernemer te veroordelen om binnen 4 weken na betekening van het arbitrale vonnis en het daarop verleende exequatur de gebreken en tekortkomingen aan de houten gevelbekleding en de daarachter gelegen constructie te herstellen dan wel te vervangen, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 250,– per dag voor elke dag dat de ondernemer nalaat aan het vonnis te voldoen;
– om ex artikel 3:299 van het Burgerlijk Wetboek (BW) te worden gemachtigd om zelf datgene te bewerken waartoe nakoming zou hebben geleid en vervolgens de kosten die noodzakelijk zijn voor het herstel en de uitvoering van de machtiging, ten laste te brengen van de ondernemer en tevens de voldoening van deze kosten op vertoon van de daartoe nodige, in het vonnis te vermelden bescheiden te gelasten;
– subsidiair de ondernemer te veroordelen tot vergoeding van de schade tot het door de deskundige te begroten bedrag dan wel door de arbiters in goede justitie te bepalen bedrag dan wel tot vergoeding van schade, bij staat op te maken en volgens de wet te vereffenen;
– met veroordeling van de ondernemer in de kosten van de procedure.
Consument heeft ter zitting zijn eis vermeerderd met de kosten van het rapport van [naam onderzoeksbureau] ad € 1.778,70.
Standpunt ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het verweer op het volgende neer.
De ondernemer stelt zich op het standpunt dat de klacht van de consument ongegrond dient te worden verklaard en dat de vorderingen moeten worden afgewezen. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de ondernemer in de eerste plaats aangevoerd dat de houten gevelbekleding (schroten) tegen de constructieve buitenmuur is geplaatst en dat de houten gevelbekleding geen enkele constructieve functie heeft. Het betreft enkel een siergevel, die voldoet aan de garantienorm.
Verder stelt de ondernemer dat de klacht van de consument van esthetische waarde is. Dergelijke klachten zijn uitgesloten van de garantie. In dit verband verwijst de ondernemer naar het bepaalde in artikel 2.19 van Bijlage A. Voorts heeft te gelden dat de klachten zien op vervormingen en verkleuringen, welke klachten eveneens zijn uitgesloten op grond van het bepaalde in de artikelen 2.4 en 2.9 van Bijlage A.
Tot slot geldt dat de consument voor het eerst op 7 juni 2016 schriftelijk heeft geklaagd bij de ondernemer, aldus nadat de garantietermijn van zes jaar was verstreken.
Wat daar allemaal ook van zij, naar aanleiding van de door de consument geuite klacht heeft de ondernemer herstelwerkzaamheden aangeboden, maar dit slechts uit coulance, zonder erkenning van enige aansprakelijkheid. De voorstellen van de ondernemer zijn echter om onduidelijke redenen niet aanvaard door de consument.
De ondernemer heeft voorts betwist dat er sprake is van een verborgen gebrek. Voor zover hiervan al sprake zou zijn, geldt dat de termijn voor het instellen van een rechtsvordering ruimschoots is verstreken. De termijn hiervan bedraagt immers vijf jaar na einde onderhoudstermijn en betreft bovendien een vervaltermijn. Aangezien de woning op 30 september 2009 is opgeleverd, meent de ondernemer dat de consument niet tijdig een rechtsvordering heeft ingesteld.
Tot slot betwist de ondernemer dat er sprake is van een ernstig gebrek ex artikel 1.2 van Bijlage A, waarvoor een garantietermijn van 10 jaar zou gelden. Van een ernstig gebrek kan immers slechts gesproken worden indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij het huis, het privé-gedeelte en/of de gemeenschappelijke gedeelten ongeschikt maakt voor zijn bestemming.
De houten gevelbekleding maakt geen onderdeel uit van de constructie en brengt ook niet de constructie in gevaar en is geen wezenlijk onderdeel daarvan. Van ongeschiktheid van de siergevel, de woning of enig onderdeel van de woning als gevolg van de houten gevelbekleding is geen sprake.
De ondernemer heeft verder nog naar voren gebracht dat voor een beroep op vervangende dan wel aanvullende schadevergoeding in de eerste plaats een tekortkoming is vereist. Daarvan is geen sprake nu de ondernemer het werk conform de overeenkomst heeft uitgevoerd. Daarnaast is verzuim vereist. Ook hiervan is volgens de ondernemer geen sprake. Voor zover er immers al sprake mocht zijn van een tekortkoming, dan heeft te gelden dat de ondernemer een deugdelijk voorstel tot herstel heeft gedaan, dat is afgewezen door de consument. Vervangende schadevergoeding is, zo stelt de ondernemer, bovendien enkel aan de orde voor zover nakoming niet meer mogelijk is. Dat een dergelijke situatie zich hier voordoet, is volgens de ondernemer niet het geval. Ook de machtiging ex artikel 3:299 BW is niet nodig, nu de ondernemer bereid is te verrichten waartoe hij gehouden zou zijn. De ondernemer tekent daar nog bij aan, dat de consument in dit verband heeft nagelaten te stellen waartoe hij gemachtigd wenst te worden, welke handelingen dit betreffen en tegenover welke kosten.
Tot slot betwist de ondernemer de stelling van de consument dat algehele vervanging noodzakelijk zou zijn. Deze stelling is niet door de consument onderbouwd. Voor zover er wel sprake is van een gebrek dat door de ondernemer dient te worden hersteld, dan is het aan de ondernemer om de wijze van dat herstel te bepalen.
Behandeling van het geschil
Op 22 juni 2018 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Beide partijen zijn, bijgestaan door hun gemachtigden, ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht.
Voor de standpunten van beide partijen geldt dat, voor zover er ter zitting nieuwe of andere punten in het geding zijn gebracht dan reeds op schrift ingebracht, deze hierna telkens, voor zover relevant, onder het kopje ‘de beoordeling van het geschil’ door de arbiters zullen worden weergegeven.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige], die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De ondernemer heeft hierop gereageerd per brief van 30 april 2018.
De consument heeft vervolgens naar aanleiding van de inhoud van het deskundigenrapport opdracht gegeven aan [naam onderzoeksbureau] tot het verrichten van een nader onderzoek naar de gebreken. Het door de [naam onderzoeksbureau] opgestelde rapport heeft de consument bij brief van 14 juni 2018 aan de commissie toegezonden. De commissie heeft dat rapport, hoewel ingediend na de gestelde termijn, toegelaten, maar de ondernemer in de gelegenheid gesteld daarop te reageren.
De arbiters hebben naar aanleiding van het door de consument ingebrachte rapport van [naam onderzoeksbureau] – na de mondelinge behandeling ter zitting – de ondernemer nog in de gelegenheid gesteld om daarop te reageren en in afwachting daarvan elke beslissing omtrent de klachten van de consument aangehouden. De ondernemer heeft bij brief van 13 juli 2018 gereageerd op het rapport van [naam onderzoeksbureau].
Zowel het rapport van [naam onderzoeksbureau] als de reactie van de ondernemer zijn nog voor een nadere reactie voorgelegd aan [naam deskundige], die van deze gelegenheid gebruik heeft gemaakt. De reactie van [naam deskundige] is bij brief van 23 juli 2018 aan partijen toegezonden.
Uitgangspunten
In de per 11 juli 2008 tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 30 september 2009 opgeleverd.
Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer SE.55.00.71.037.012.
Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de arbiters te hebben verzocht om:
a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling;
b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
Arbiters overwegen dat, anders dan de consument stelt, niet gebleken is van een toezegging tot herstel gedaan na 7 juni 2016. De arbiters gaan dan ook verder aan die stelling voorbij.
Ter zitting is de klacht die ziet op verborgen gebreken ingetrokken, zodat de arbiters aan de beoordeling daarvan niet toekomen.
Toetsing aan de koop-/ aannemingsovereenkomst
Vooropgesteld wordt dat aan de deskundige is gevraagd om te onderzoeken of er in enigerlei opzicht sprake is van een technische tekortkoming, welke vraagstelling volgens de deskundige dient te worden beantwoord aan de hand van de voorschriften en richtlijnen die op het moment van de uitvoering geldend waren. Uitgangspunt van de rapportage van de deskundige is dan ook niet hoe het werk volgens de huidige inzichten beter uitgevoerd had kunnen worden, maar of het werk volgens de destijds geldende richtlijnen deugdelijk is uitgevoerd. Dit is volgens de deskundige het geval. De ondernemer heeft volgens de deskundige de delen aangebracht volgens de destijds geldende richtlijnen. Ook de afmetingen van de delen voldoen aan de destijds geldende richtlijnen. De ontspanningsgroeven zijn op gebruikelijke wijze aangebracht en de dikte van de delen behoort, anders dan door de deskundige van [naam onderzoeksbureau] is aangevoerd, niet te worden beoordeeld ter plaatse van de groeven. Verder stelt de deskundige dat de delen worden geleverd onder KOMO certificering en dat de ondernemer op grond daarvan er dan ook van uit mag gaan dat wordt voldaan aan de eisen die aan de delen worden gesteld.
Uit het door de deskundige ingestelde onderzoek leiden de arbiters af dat het aannemelijk wordt geacht dat de veren scheuren als gevolg van de spanning in de delen en dat de delen uit elkaar worden gedrukt door het overmatig schotelen van die delen, hetgeen na 9 jaar gezien de ligging op het westen en het zuiden door weersinvloeden niet geheel is te voorkomen. Desalniettemin is er volgens de deskundige geen sprake van een technische tekortkoming, omdat de bevestiging en constructie zijn uitgevoerd conform de daarvoor geldende regels. De deskundige tekent daar nog bij aan dat hout een natuurlijk materiaal is en zal werken en scheuren als gevolg van zwellen, krimpen en in het hout optredende spanningen.
Naar het oordeel van de arbiters heeft de consument de bevindingen en de conclusies van de deskundige onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het door de consument overgelegde rapport van [naam onderzoeksbureau] ziet namelijk niet op de vraag of er sprake is van een tekortkoming (die aan de ondernemer kan worden toegerekend), maar meer op de vraag naar de omvang van herstelwerkzaamheden en een eventueel hersteladvies. In het rapport van [naam onderzoeksbureau] wordt weliswaar gesteld dat er sprake is van gebreken aan de houten gevelbekleding, maar die stelling wordt niet dan wel onvoldoende onderbouwd. Daarbij maakt het rapport van [naam onderzoeksbureau] niet duidelijk, dit in tegenstelling tot het rapport van de door de commissie ingeschakelde deskundige, aan welke regels is getoetst. Wanneer [naam onderzoeksbureau] meent vast te stellen dat niet aan bepaalde voorschriften is voldaan, wordt er verwezen naar de Houtwijzer van Centrum Hout betreffende Gevelbekleding van massief hout van 2018, maar die bestonden ten tijde van de bouw van de woning nog niet. De arbiters zijn het met de ondernemer eens dat de voorschriften uit 2018 niet van toepassing kunnen zijn op een woning die negen jaar geleden is gebouwd en waarop destijds andere voorschriften van toepassing waren.
De door de consument – onder verwijzing naar het door hem overgelegde rapport van [naam onderzoeksbureau] – ingenomen stellingen geven de arbiters aldus geen aanleiding om aan de juistheid van de bevindingen van de deskundige te twijfelen en de arbiters nemen deze derhalve over als de hunne. De ondernemer heeft steeds volgehouden dat de gevelbekleding in overeenstemming met de eisen van goed en deugdelijk werk is gemonteerd en gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, volgen de arbiters hem in die stelling. De ondernemer heeft het werk gerealiseerd conform de tussen partijen gesloten overeenkomst en daarbij de destijds geldende voorschriften opgevolgd.
Artikel 17 lid 2 van de op de tussen partijen gesloten overeenkomst van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepaalt dat in geval van uiterlijke onvolkomenheden die het gevolg zijn van de aard en de hoedanigheid van de gebruikte materialen geen grond voor verhaal bieden. Een uitzondering wordt gemaakt indien de onvolkomenheden het gevolg zijn van materiaal van minderwaardige kwaliteit of van ondeskundige toepassing van materialen door de aannemer.
De arbiters stellen vast dat in het onderhavige geval sprake lijkt te zijn van een combinatie van de gebruikte materialen en invloeden van buitenaf die tot de klachten van de consument hebben geleid. Hout is – zoals hiervoor al aan de orde is gekomen – een natuurlijk materiaal en zal mede gezien de ligging van de woning op het westen en het zuiden door weersinvloeden zijn gaan werken en scheuren als gevolg van in het hout optredende spanningen, hetgeen volgens de deskundige niet helemaal te voorkomen is geweest. Dat de geveldelen kwalitatief niet voldeden, is echter niet gebleken, althans voor die veronderstelling is geen enkele steun te vinden in de rapportage van de deskundige en evenmin in het door de consument overgelegde rapport van [naam onderzoeksbureau]. Integendeel, uit het rapport van [naam onderzoeksbureau] blijkt dat de houtkwaliteit van de geveldelen over het geheel gezien goed is. Er komen, op een enkel deel na, zeer weinig tot geen onvolkomenheden voor, in de zin van grote of loszittende kwasten. De stelling dat de geveldelen “waarschijnlijk” geleverd zijn met een te hoog vochtgehalte, betreft slechts een niet nader onderbouwde aanname, die overigens eerst negen jaar na de bouw ook helemaal niet meer kan komen vast te staan. Van materiaal van minderwaardige kwaliteit en /of van een ondeskundige toepassing is niet gebleken, zodat aldus op die grond geen aanspraak is ontstaan.
Toetsing aan de garantieregeling
In beginsel is de gewone garantietermijn van 6 jaar van toepassing, welke ingaat drie maanden na oplevering. De arbiters stellen vast dat de oplevering van de woning heeft plaatsgevonden op 30 september 2009. Uitgaande van een garantietermijn van zes jaar ingaande drie maanden na oplevering, eindigde de garantietermijn derhalve op 30 december 2015.
De ondernemer heeft aangevoerd dat de consument geen beroep toekomt op de garantieregeling en heeft daaraan – kort gezegd – ten grondslag gelegd, dat de gevelbekleding – nu het slechts siergevel betreft – geen enkele constructieve functie vervult en bovendien ook niet dusdanig ernstig is dat deze afbreuk doet aan de degelijkheid van de constructie. Volgens de ondernemer heeft de klacht louter en alleen betrekking op een esthetische kwestie. Dergelijke kwesties zijn blijkens het bepaalde in artikel 2.19 van de garantieregeling uitgesloten van de garantie. Verder worden ook vervormingen en verkleuringen op grond van het bepaalde in de artikelen 2.4 en 2.9 van de garantieregeling uitgesloten van garantie.
Juist vanwege de omstandigheid dat de gevelbekleding is aangebracht vanuit esthetisch oogpunt zijn de arbiters van oordeel dat de door de consument gestelde vervormingen aan de gevelbekleding in visueel opzicht dusdanig ernstig zijn, dat niet meer gesproken kan worden van louter en alleen een esthetische kwestie. De gevelbekleding in de zin van een siergevel voldoet dan niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk, althans niet aan het doel waarvoor de houten gevelbekleding is bestemd. In zoverre kan de consument worden ontvangen in zijn klacht.
De vraag die vervolgens ter beantwoording voorligt is de vraag of de consument tijdig, dat wil zeggen vóór het verstrijken van de garantietermijn per 30 december 2015, bij de ondernemer heeft geklaagd. De consument stelt reeds in september 2015 te hebben geklaagd bij de ondernemer, hetgeen de ondernemer weerspreekt. De ondernemer stelt namelijk dat de consument eerst op 7 juni 2016 schriftelijk heeft geklaagd.
De consument heeft het e-mailbericht van 7 juni 2016 overgelegd, dat kan worden beschouwd als klachtmelding. Voor zover de consument zich beroept op zijn klachtmelding van september 2015 die blijkt uit een brief van de ondernemer d.d. 26 oktober 2015, overwegen de arbiters dat naar aanleiding daarvan door de ondernemer herstelwerkzaamheden zijn verricht. Nu de klacht van 7 juni 2016 ziet op het niet op voldoende wijze verrichten van die herstelwerkzaamheden, gaat het om een voortgezette klacht. Een dergelijke klacht valt buiten de garantie zoals volgt uit bestendige jurisprudentie van deze commissie. Kortheidshalve wordt verwezen naar de uitspraak met referentie [dossiernummer].
Voornoemde omstandigheden in aanmerking nemend slaagt aldus het beroep van de ondernemer op het verstrijken van de garantietermijn.
Voor zover de consument zich nog op het standpunt heeft gesteld dat sprake is van een garantietermijn van 10 jaar in verband met ernstige gebreken aan de woning, overwegen de arbiters als volgt.
Uit de garantieregeling volgt dat in geval van ernstige gebreken een garantietermijn van 10 jaar geldt. Het moet daarbij gaan om een situatie waarin artikel 7A:1645 BW (oud) voorziet. Daarin is bepaald dat als een gebouw geheel of gedeeltelijk vergaat door een gebrek in de samenstelling, of zelfs uit hoofde van de ongeschiktheid van de grond, de bouwmeesters en aannemers daarvoor gedurende 10 jaar aansprakelijk zijn. Dat hiervan sprake is, is naar het oordeel van de arbiters onvoldoende onderbouwd door de consument gesteld. Het beroep van de consument op de garantietermijn van 10 jaar zal daarom worden gepasseerd.
Gelet op het vorenstaande is de consument niet-ontvankelijk in zijn klacht.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt. De arbiters stellen vast dat de consument in het ongelijk wordt gesteld en bepalen dat de consument conform het reglement het klachtengeld niet retour ontvangt.
Beslissing
De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:
I. verklaren zich bevoegd om kennis te nemen van het geschil tussen partijen;
II. wijzen de vordering van de consument af, voor zover het door hem gevorderde is gegrond op nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst;
III. verklaren de consument niet-ontvankelijk inzake zijn klacht, voor zover het gevorderde is gegrond op de garantieregeling;
IV. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke reglement niet aan de consument zal worden terugbetaald.