Commissie: Makelaardij
Categorie: Courtage
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
40827
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de bemiddeling bij verkoop van een woning. De consument heeft in april 2009 de klacht voorgelegd aan de ondernemer. Overeenkomstig het reglement van de commissie heeft de consument een bedrag van € 7.157,26 gedeponeerd. Standpunt van de consument Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt. Mijn gewezen partner en ik hebben in 2002 een woning gekocht in [naam woonplaats] voor ƒ 520.000,–. Wij waren en zijn volstrekte leken op het gebied van de aan- en verkoop van woningen. Volgens de akte van levering kochten wij het eeuwigdurend recht van erfpacht van de [naam kerk] te [naam woonplaats]. Naar wij begrepen was de erfpachtcanon al vele jaren ongewijzigd gebleven; deze bedroeg € 27,39 per jaar en wij gingen ervan uit dat dit altijd zo zou blijven. Tegen die achtergrond gingen wij ervan uit dat de erfpacht eeuwigdurend was. Dat had de verkopend makelaar ons ook gezegd. Maar verder hebben wij dat toen niet uitgezocht. In elk geval hebben wij ons destijds laten adviseren, en het advies was om de erfpacht niet af te kopen omdat het rendement verwaarloosbaar was. In 2007 liep onze relatie spaak en wilden wij de woning verkopen. Volgens de ondernemer was deze € 325.000,– waard maar de vraagprijs werd gesteld op € 299.000,–. Vervolgens sloten wij in 2009 een koopovereenkomst voor € 270.000,–. Wij wilden snel van die woning af. In de koopovereenkomst is ook sprake van verkoop van een erfpachtrecht. Vervolgens bleek dat de koper de woning niet voor dat bedrag af wilde nemen omdat was gebleken dat in 2013 de erfpacht verhoogd zou worden tot maar liefst € 5.030,– per jaar. Wij konden dat eventueel afkopen voor € 75.000,–. Als gevolg hiervan waren wij genoodzaakt in te stemmen met een forse korting op de koopprijs en uiteindelijk is de woning voor € 200.000,– geleverd. Ons inziens is de ondernemer tekort geschoten omdat hij ons onvoldoende heeft begeleid en niet heeft gezien dat de erfpacht om de tien jaar kon worden aangepast. Dat had hij moeten nagaan en moeten zien. Als de ondernemer ons hiervan op de hoogte had gesteld, hadden wij de grond mogelijk zelf bij kunnen kopen of hadden we een andere prijs af kunnen spreken met de kopers, maar in geen geval € 70.000,– minder. De ondernemer is zozeer tekort geschoten dat wij menen de courtage niet verschuldigd te zijn. Wel zijn wij bereid de advertentiekosten te betalen. En als de courtage toch verschuldigd zou zijn, dan op basis van € 200.000,– en niet op basis van € 270.000,– zoals de ondernemer heeft berekend. Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Pas in 2010 heeft de ondernemer een coulancevoorstel gedaan, dat ons niet ver genoeg ging. De consument verlangt dat zal worden vastgesteld dat zij geen courtage verschuldigd is. Standpunt van de ondernemer Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt. Bij gelegenheid van de vrijblijvende waardebepaling is door ons uitvoerig aan de consument navraag gedaan naar het erfpachtrecht. Door de consument werd aangegeven dat het erfpachtrecht eeuwigdurend was en dat de canon niet gewijzigd kon worden. Dit is ook opgenomen in de vragenlijst van de woning. Op het kadastrale uittreksel stond dat de eigendom was belast met erfpacht, maar daarbij was niet aangegeven of het ging om eeuwigdurende of altijddurende erfpacht. In het eigendomsbewijs van 2002 wordt ook gesproken over een eeuwigdurend recht van erfpacht, onder verwijzing naar een akte uit 1954. Volgens de notaris die de akte in 2002 passeerde is toen de akte uit 1954 aan de toenmalige kopers, consumenten, overhandigd. De consumenten heeft deze niet aan ons overhandigd en heeft ons dus onvoldoende geïnformeerd. Tegen deze achtergrond hebben wij gemeend geen nader onderzoek te moeten instellen naar de erfpachtvoorwaarden. De consument is op eigen initiatief, buiten ons om nader met de kopers overeengekomen de koopprijs te verlagen tot € 200.000,–. Wij zijn gerechtigd tot courtage op basis van € 270.000,–. Bij wijze van coulance hebben wij een voorstel gedaan om de courtage te verlagen tot courtage, berekend op basis van € 200.000,–. Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De koper was erachter gekomen dat de canon verhoogd kon worden en wilde dat toen eerst uitzoeken. Wij hebben de erfpachtakte uit 1954 niet gerechercheerd via het kadaster. Toen het probleem ontstond, hebben wij alle partijen bij elkaar geroepen. Door de consument werd de betaling van onze courtage via de notaris geblokkeerd. De woning is uiteindelijk buiten ons om verkocht. Ik ben ervan overtuigd dat als de consument nadat dit probleem was ontstaan de onderhandelingen via ons had laten lopen, er een veel betere verkoopprijs uit was gekomen. Beoordeling van het geschil De commissie heeft het volgende overwogen. Niettegenstaande het gegeven dat het eigendomsbewijs van 2002 gewag maakte van “eeuwigdurende erfpacht”, beschouwt de commissie het als een tekortkoming dat de ondernemer, die als geen ander deskundig moet worden geacht op het gebied van erfpacht en de diverse varianten die daarbij in de praktijk voor blijken te komen, niet eigener beweging de originele erfpachtakte heeft opgevraagd. Als daaraan extra kosten waren verbonden had hij die in rekening kunnen brengen. Vervolgens is het de vraag in hoeverre daardoor nadeel is ontstaan. Onduidelijk is waardoor de grondeigenaar – na decennia van stilte – opeens aanspraak is gaan maken op een hogere canon en/of op een veel hoger bedrag voor afkoop van die canon. Niet uitgesloten moet worden geacht dat de grondeigenaar “wakker is geworden” door verzoeken van de koper, doch zekerheid daaromtrent bestaat niet, en overigens is dit ook niet van doorslaggevend belang. De ondernemer stelt dat, nadat dit probleem eenmaal bekend was geworden, zij er waarschijnlijk wel in zou zijn geslaagd het daarheen te leiden dat de koper met een aanmerkelijk minder vergaande korting op de verkoopprijs zou hebben ingestemd, maar de commissie is daarvan niet overtuigd. Immers, de afkoop van de canon zou € 75.000,– kosten en de verlaging van de koopprijs bedroeg € 70.000,–. Het is onvoldoende aannemelijk dat de ondernemer er in zou zijn geslaagd die korting substantieel te verminderen. Daarentegen is zeker niet uit te sluiten dat, als de ondernemer zelfstandig de erfpachtakte had bestudeerd, er daarbij achter was gekomen dat de canon om de 10 jaar verhoogd kon worden. Wetende dat de canon al decennia lang feitelijk niet verhoogd was had zij zich alsdan kunnen realiseren dat, als de grondeigenaar zich daarvan bewust zou worden, de kans bestond dat de canon sterk zou worden verhoogd. In die situatie had zij in overleg met de consument kunnen treden teneinde te bezien welke marsroute het verstandigste was. Denkbaar was dan, bijvoorbeeld, geweest dat zij eerst met de koper gingen overleggen, daarbij alle kaarten op tafel leggend, met als mogelijk gevolg dat de koper wel een (niet onaanzienlijke) korting op de koopprijs bedong, waarbij die korting dan echter veel lager zou zijn dan de thans toegestane korting. In dat geval immers ging het nog slechts om een kans dat de canon fors verhoogd zou worden. Ontegenzeggelijk is dit alles tamelijk speculatief, doch door de tekortkoming van de ondernemer is de situatie ontstaan dat thans niet meer met een redelijke mate van zekerheid gezegd zou kunnen worden hoe de zaak zou zijn afgelopen als de ondernemer een en ander deugdelijk had uitgezocht en aan de consument had gemeld. Of en in hoeverre de tekortkoming zou rechtvaardigen of de ondernemer schadevergoeding zou moeten betalen is thans niet aan de orde, reeds omdat dit niet gevorderd is. Wel is gevorderd dat de consument geen courtage zal behoeven te betalen. Die eis is toewijsbaar; de tekortkoming van de ondernemer is van dien aard dat deze op geen hogere vergoeding aanspraak kan maken dan op vergoeding van de daadwerkelijk gemaakte (externe kosten), waartoe de consument overigens naar haar verklaring bereid is. Het gaat om advertentiekosten tot een bedrag van € 1.964,50 exclusief BTW, dus € 2.337,76 inclusief BTW. Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is. Beslissing De consument dient aan de ondernemer terzake van gemaakte advertentiekosten € 2.337,76 te betalen. Voor het overige is de consument niets aan de ondernemer verschuldigd. Met inachtneming van het vorenstaande wordt het depotbedrag van € 7.157,26 als volgt verrekend. Een bedrag van € 2.337,76 wordt aan de ondernemer overgemaakt. Een bedrag van € 4.819,50 wordt aan de consument geretourneerd. Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 75,– aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld. Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, op 5 oktober 2010.