Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
41965
De uitspraak:
1. Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst en de aanvulling daarop met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling, versie 21 november 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “geschillen … die betrekking hebben op: a. de Garantie- en waarborgregeling van het GIW; b. bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en / of binnen drie maanden daarna; c. het met sub b verband houdende 5% opschortingsrecht van de verkrijger als bedoeld in artikel 11A van de algemene voorwaarden. … worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het Geschillenreglement van de stichting GIW (hierna te noemen: het reglement). Geldend is het reglement op het moment van aanhangig making van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering. De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld. 2. Verloop van de procedure Door het indienen van een vragenformulier ontvangen op 6 april 2010 heeft de consument het geschil aanhangig gemaakt tegen de ondernemer. Namens de commissie is de ondernemer op 29 juni 2010 verzocht schriftelijk verweer te voeren tegen de klacht van de consument. Hierop heeft een van de vennoten, [naam vennoot]. te Almere, namens de ondernemer op 14 juli 2010 een schriftelijk verweer ingediend bij de commissie. Standpunt consument Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier. In de kern komt de klacht van de consument op het volgende neer. In december 2005 waren er lekkages in de badkamer. Die zijn destijds verholpen door de ondernemer. In maart 2008 waren er weer lekkages. De ondernemer wil weer kit aanbrengen, maar de consument wenst een structurele oplossing. De consument heeft een onderzoek laten uitvoeren door een door haar ingeschakelde deskundige. Deze constateert een structureel probleem. De consument verlangt een vervangende schadevergoeding van € 4.300,– zoals begroot door de deskundige. De consument wenst geen herstel door de ondernemer omdat zij het vertrouwen in de ondernemer is kwijtgeraakt. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweerschrift. In de kern komt de reactie van de ondernemer op het volgende neer. De ondernemer wenst de klacht op een correcte wijze af te handelen. De consument verleent echter geen medewerking aan de ondernemer. De ondernemer is ook bereid tot betaling van vervangende schadevergoeding, maar niet het bedrag dat door de door de consument ingeschakelde deskundige wordt genoemd in diens rapport. In het rapport staan namelijk werkzaamheden genoemd die niets te maken hebben met de klacht, zoals wandtegels vervangen en aanbrengen van een nieuwe zandcement dekvloer. Behandeling Op 2 september 2010 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. De consument werd vergezeld door haar echtgenoot en bijgestaan door [naam vertegenwoordiger consument] voornoemd. Namens de ondernemer waren ter zitting aanwezig [namen vertegenwoordigers ondernemer]. Partijen hebben hun standpunten ter zitting nader toegelicht. Nadere toelichting partijen ter zitting Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De klacht openbaarde zich toen water door het plafond in de woonkamer lekte tijdens of kort na het douchen. De eerste keer (in het jaar 2005) ontstond er lekkage bij het hoekraam en de tweede keer (in het jaar 2008) in het midden van het plafond. Door de hoeveelheid vocht zijn er ook kieren ontstaan in het laminaat in de ruimten grenzend aan de badkamer. Naar aanleiding van de klacht van de consument is de ondernemer drie maal bij de consument langs geweest. De ondernemer heeft hierbij de badkamer opengebroken, maar geen werkzaamheden verricht om de klacht op te lossen. De consument kan al geruime tijd geen gebruik maken van de douche. Douchen gebeurt in het bad. De consument heeft het vertrouwen in de ondernemer verloren. De wijze waarop de ondernemer de lekkage wil verhelpen kan lang duren en leiden tot meer schade. De consument wenst een structurele oplossing. De door haar ingeschakelde deskundige adviseert – kort samengevat – om de badkamer eerst helemaal kaal te maken en dan opnieuw waterdicht te maken. Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De ondernemer geeft aan te willen herstellen en zich hiertoe telkens bereid te hebben verklaard. Door miscommunicatie en overdracht van het dossier is de zaak te lang blijven liggen en is het standpunt van de consument mogelijk verhard. De consument verlangt een structurele oplossing. Deze wenst de ondernemer ook te bieden. Partijen verschillen echter van mening over de vraag op welke wijze structureel herstel dient plaats te vinden. Bij lekkage is het moeilijk te bepalen waar deze vandaan komt. De meest voor de hand liggende oorzaak is dat de tegels en de voegen niet waterdicht zijn. De ondernemer kiest dan voor een stappenplan door mogelijke oorzaken één voor één uit te sluiten. De consument verlangt onder meer dat de KIM band in de hoeken wordt vervangen. Deze actie is echter (nog) niet nodig. Een KIM band is niet bedoeld als waterdichte afdichting. De wandtegels hoeven vooralsnog dan ook niet vervangen te worden. In dat opzicht zijn de kosten voor de herstelwerkzaamheden zoals genoemd in de rapportage van de zijdens de consument ingeschakelde deskundige en zoals thans gevorderd door de consument, veel te hoog. Het kostenoverzicht bevat ook posten die niet onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer vallen, zoals het herstellen van esthetische gebreken. De ondernemer licht ter zitting toe welke posten zijns inziens niet voor vergoeding in aanmerking komen.
3. Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil neemt de commissie – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt. In de op 6 juli 2004 gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 7 juli 2005 opgeleverd. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [waarborgnummer]. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de commissie te hebben verzocht om: a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling. 4. Beoordeling van het geschil Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende. In de rapportage van de door de consument ingeschakelde deskundige (hierna: de deskundige) naar aanleiding van een inspectie op 2 februari 2010, constateert deze dat de lekkage heeft plaatsgevonden tussen de overgang van het verdiepte gedeelte van de douche en de rest van de betegelde vloer. De deskundige concludeert dat daar geen waterkerende band is geplaatst. Vervolgens redeneert de deskundige dat “ook in de overige hoeknaden en rond om de douche afvoer, om lekkage te voorkomen” waterkerende band moet wordentoegepast. De deskundige noemt in zijn rapportage over de badkamer ook nog andere aandachtspunten, zoals esthetische kwesties. Op alle punten als geheel baseert de deskundige tenslotte zijn begroting voor kosten van herstel. De consument verlangt van de ondernemer een schadevergoeding, afgeleid uit de begroting in de genoemde rapportage. De commissie is echter van mening dat de rapportage als geheel onvoldoende uitgangspunt biedt om te komen tot een berekening van de schadevergoeding of een oplossing van het geschil. De deskundige treedt naar het oordeel van de commissie in zijn beoordeling buiten de kaders van het geschil tussen partijen. Voor het herstellen van de gehele badkamer, zoals door hem aangegeven, bestaat geen aanleiding. Dat de esthetische kwesties onder de verantwoordelijkheid van de ondernemer vallen is niet door de consument gesteld. Hetgeen door de consument is aangevoerd is voor de commissie onvoldoende om aan te nemen dat de ondernemer niet deugdelijk zal herstellen. Ter zitting is ook gebleken dat de ondernemer welwillend is de klacht te verhelpen. Voor de commissie is komen vast te staan dat de ondernemer onder meer door miscommunicatie niet eerder actie heeft ondernomen. Deze gelegenheid moet de ondernemer alsnog geboden worden. Nu de ondernemer de klacht heeft erkend, heeft zij de verplichting op zich genomen de tekortkoming te herstellen. De ondernemer mag hiertoe haar eigen wijze van herstel kiezen. Vanzelfsprekend dient de ondernemer, zeker gezien het tijdsverloop in het onderhavige geschil, zorg te dragen voor een spoedig herstel op een structurele basis. De commissie kan de ondernemer volgen in haar betoog dat zij het herstel primair wil uitvoeren in het verdiepte douchegedeelte en pas wil uitbreiden naar andere delen van de badkamer als hiertoe aanleiding is. Dat er geen waterkerende band is geplaatst in alle waterbelaste hoeken van de badkamer wordt door de ondernemer betwist. Om dit vast te stellen moet er destructief onderzoek plaatsvinden en dit brengt aanzienlijke kosten met zich mee. De commissie heeft op dit moment nog geen redenen om aan te nemen dat de waterkerende band niet in alle hoeken zou zijn geplaatst. 4.1 Toetsing aan koop-/aannemingsovereenkomst De commissie is van oordeel dat inzake de lekkages in de badkamer sprake is van een verborgen gebrek waarvoor de ondernemer op grond van artikel 13 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst aansprakelijk is. 4.2 Toetsing aan de garantieregeling De commissie is van oordeel dat inzake de lekkages in de badkamer niet is voldaan aan de garantienormen. Op grond van de garantieregeling komt de consument herstel toe van de lekkage, daaronder begrepen alle noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. Aan het verzoek tot schadevergoeding komt de commissie gezien het bovenstaande niet toe. De consument wordt op grond van het vorenstaande voor minder dan 75% in het ongelijk gesteld, waardoor het klachtengeld voor rekening komt van de ondernemer. 5. Beslissing De commissie, rechtdoende naar de regelen des rechts: I. veroordeelt de ondernemer ten aanzien van de klacht tot het verrichten van zodanige werkzaamheden dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen en de verplichtingen van de ondernemer uit hoofde van de tussen partijen gesloten koop-/aannemingsovereenkomst, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. Deze werkzaamheden dienen, voor zover deze inmiddels niet al naar behoren zijn uitgevoerd, zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen drie maanden na dagtekening van dit vonnis te zijn uitgevoerd. II. stelt vast dat ten aanzien van de klacht de consument een beroep op de garantieregeling toekomt. III. stelt vast dat de consument op grond van het vorenstaande voor minder dan 75% in het ongelijk wordt gesteld. IV. stelt vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 18 oktober 2010 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.