Commissie: Makelaardij
Categorie: Opdracht
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
51506
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of courtage verschuldigd is. De consument heeft een bedrag van € 6.946,03 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd. De consument heeft in augustus 2010 de klacht voorgelegd aan de ondernemer. Standpunt van de consument Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt. In 2004 heb ik mijn woning bij de ondernemer in verkoop gegeven. In augustus 2008 heb ik de opdracht ingetrokken, en op 22 augustus 2008 heb ik een factuur onder nummer 10265 ontvangen ten bedrage van € 684,85, wegens intrekking. In het dossier bevindt zich een praktisch identieke factuur, met dezelfde datum en hetzelfde nummer, voor hetzelfde bedrag, doch met de vermelding “opschorting” in plaats van “intrekking”. Ik heb de factuur met de vermelding “intrekking” als eerste gekregen en die factuur heb ik ook betaald. De factuur die “opschorting” vermeldt heb ik pas als bijlage bij een brief van 9 september 2008 ontvangen. In 2010 heb ik de woning verkocht aan iemand die via de ondernemer bij mij terecht was gekomen. Nu maakt de ondernemer aanspraak op courtage, maar ik ga ervan uit dat ik hem geen opdracht heb gegeven en dus ook niets verschuldigd ben. Ik wijs erop dat er geen schriftelijke opdracht ligt en dat is volgens art. 3 lid 5 van de NVM-voorwaarden wel vereist. Toen de ondernemer bij ons langs kwam in de periode dat de uiteindelijke koper in het vizier kwam, heb ik aan de orde gesteld of er een nieuwe schriftelijke opdracht nodig was, maar de ondernemer vond van niet. Overigens heeft de ondernemer mijn belangen niet goed behartigd. Het gaat daarbij om het tijdstip van overdracht. Wij wilden enige tijd hebben om ons te oriënteren op een andere woning. In een ons toegezonden concept stond als art. 3 lid 1 vermeld: De akte van levering zal gepasseerd worden op uiterlijk 3 maanden na onvoorwaardelijke verkoop van de woning te … [adresgegevens]… of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (etc). De koper moest namelijk zelf nog van zijn woning af. Deze bepaling is nader aangepast als volgt: De akte van levering zal gepasseerd worden op uiterlijk 3 maanden na onvoorwaardelijke verkoop van de woning te … [adresgegevens] … Indien kopers geen gebruik maken van de ontbindende voorwaarde vermeld in art. 21 zal de levering plaatsvinden uiterlijk 01 februari 2011 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (etc). De koopovereenkomst is gesloten op 25 juni 2010. Zoals gezegd wilden wij tijd hebben om een andere woning te zoeken. De ondernemer heeft ons ervan weten te overtuigen dat met de voorgestelde redactie aan onze verlangens tegemoet was gekomen. Wij hadden op de wijziging aangedrongen en volgens de ondernemer was met de gewijzigde redactie aan onze wensen tegemoet gekomen. De koper had al getekend. Uiteindelijk bleek dat art. 3 geen enkel rechtsgevolg had, want de koper stond erop dat het transport op 17 november 2010 zou plaatsvinden, waardoor wij in tijdnood kwamen Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Op uw vraag of in onze visie de ondernemer nu de koper bijstond dan wel ons kan ik u zeggen dat wij ervan uitgingen dat de ondernemer de koper bij stond. Ik heb de voorzitter horen zeggen dat hij vind dat mijn standpunt tegenstrijdig is, omdat, als er door ons geen opdracht is gegeven aan de ondernemer, er ook geen sprake kan zijn van een tekortkoming in de uitvoering van die opdracht. De consument verlangt dat de commissie zal vaststellen dat hij niets verschuldigd is. Standpunt van de ondernemer Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt. In augustus 2008 is de opdracht opgeschort. Het kan goed zijn dat de factuur welke “intrekking” vermeldt, als eerste is verzonden. In 2009 heb ik contact opgenomen met de consument om te vragen hoe het ermee stond. Hij wilde de verkoop nog even laten rusten. In 2010 is [naam consument] bij ons langs geweest. Hij stond bij ons ingeschreven met een vrijblijvende zoekopdracht; wij traden dus niet op als zijn makelaar. Op enig moment kwam hij weer eens langs en toen wees hij mij erop dat wij in het verleden eens aan woning aan de [adresgegevens] in de verkoop hadden gehad; hij vertelde ons dat hij er nog eens langs was gereden en dat hij geïnteresseerd was. Hij heeft overigens ook andere woningen welke wij als verkopend makelaar in portefeuille hadden met hem bezichtigd. Op deze wijze is het contact weer tot stand gebracht. Ik heb in verband met deze transactie telkens de consument als mijn opdrachtgever beschouwd en ook daarnaar gehandeld. Voorafgaand aan de bezichtiging door [naam consument] heb ik ook met de consument over de te noemen vraagprijs gesproken. De consument heeft ook nooit betwist dat hij ons opdracht had gegeven. Beoordeling van het geschil De commissie heeft het volgende overwogen. De ondernemer heeft geen afdoende uitleg kunnen geven voor het bestaan van twee vrijwel identieke facturen, waarvan enkel de omschrijving afwijkt. Bij die stand van zaken moet het ervoor gehouden worden dat de ondernemer achteraf een formulering heeft bedacht welke hem beter uitkomt. De commissie acht dit onjuist. De commissie gaat er dan ook van uit dat de intrekking een feit was. Vervolgens is het de vraag of er in 2010 een nieuwe overeenkomst tot stand is gekomen. Indien geen schriftelijke opdracht is gegeven, dient de ondernemer aannemelijk te maken dat er een overeenkomst is gesloten. Naar het oordeel van de commissie blijkt dat voldoende uit de feiten. De gedragingen van beide partijen en ook de correspondentie laten redelijkerwijze geen andere uitleg toe dan dat de ondernemer zich als opdrachtnemer van de consument beschouwde en dat ook de consument daarvan uit ging. Een vaste courtage is echter niet afgesproken, en dan komt het erop aan welke vergoeding redelijk is, mede gelet op art. 7:405 lid 2 BW.
De commissie acht in dit geval een courtage, overeenkomstig de eerder in 2004 afgesproken courtage van 1,35 % redelijk, te meer nu dit naar algemene maatstaven een allesbehalve buitensporige courtage is. Nu er aldus sprake was van een contractuele opdrachtrelatie, kan ook de vraag aan de orde komen of aan de ondernemer valt te verwijten dat hij fouten heeft gemaakt bij het redigeren van de overeenkomst. Naar het oordeel van de commissie is dat niet het geval. Immers, bij de oorspronkelijke tekst liep de verkoper, de consument, het risico dat transport op de lange baan geschoven kon worden, aangezien de overeenkomst alsdan een “open einde” had. Immers, levering was dan afhankelijk van de vraag wanneer de koper zijn woning kwijt raakte. Met de toevoeging van 1 februari 2011 was daar, ten behoeve van de consument, in elk geval een vaste einddatum bij gezet. Voor de vraag of aldus niet het risico bestond dat het transport eerder zou plaats vinden dan de consument verlangde wijst de commissie erop dat er bij de consument geen enkel misverstand over kon bestaan dat hij in het ergste geval (als de koper zijn woning daags na het ondertekenen van de koopovereenkomst met de consument) zou verkopen, “slechts” drie maanden had om een andere woning te zoeken. In de praktijk zijn dat er bijna vijf geweest. Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is. Beslissing Het door de consument verlangde wordt afgewezen. Met in achtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag van € 6.946,03 als volgt verrekend. Het depotbedrag wordt uitbetaald aan de ondernemer. Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, op 29 april 2011.