Uitbouw zorgt voor verandering erfgrens

Commissie: Garantiewoningen Categorie: Overeenkomst Jaartal: 2019
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis Uitkomst: ten dele gegrond Referentiecode: 119820

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De aannemer heeft een uitbouw volgens tekening gebouwd en zich gehouden aan overeenkomst. Deze meerwerkoptie was achteraf gezien niet uitvoerbaar, omdat de uitbouw over de erfgrens heengaat. De cliënt vraagt om herstel. Herstel is niet mogelijk omdat daarvoor medewerking van de buren nodig is, die geen partij zijn in het geschil.

Volledige uitspraak

Ondergetekenden:

mevrouw mr. M.L. Braaksma, wonende te Leusden, mevrouw mr. W. van den Berg, wonende te Rotterdam, en de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA, wonende te Mijdrecht, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende arbitrale vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en de daarbij bijbehorende modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals dat luidt ten dage van de aanhangigmaking van het geschil”.

Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Standpunt consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier dat de commissie heeft ontvangen op 13 september 2018. In de kern klaagt de consument over de volgende punten.

Klacht 1 Erfgrens etc.
Op 8 juni 2016 is in opdracht van de ondernemer door de architect een nieuwe bouwnummer-tekening gemaakt. Op 11 juni 2016 heeft de consument de meerwerkoptie “Uitbreiding woonkamer met ca. 2,5 m” conform nieuwe tekening ondertekend. De nieuwe bouwnummertekening is voor de consument, de ondernemer en onderaannemers gedurende het hele bouwproces leidend geweest, aangezien vanaf het eerste contact met de afdeling bouwbegeleiding van de ondernemer de principe-keuze van de consument voor de uitbouwoptie bekend was en de ondernemer de architect direct opdracht heeft gegeven een nieuwe bouwnummertekening te maken.
Bij de oplevering op 26 september 2017 merkte de adviseur van de Vereniging Eigen Huis op dat de plaatsing van de erfafscheiding verkeerd was. Hij heeft dit in zijn rapport opgetekend en dit punt is tevens opgenomen in het proces verbaal van oplevering. De hemelwaterafvoer (hwa) is conform de nieuwe bouwnummertekening geplaatst.
De erfafscheiding is niet geplaatst volgens de nieuwe bouwnummertekening. De erfafscheiding is ten nadele van de consument naast de hwa gesitueerd in plaats van erop.
De consument vordert dat de erfgrens en de erfafscheiding verplaatst worden conform de laatste bouwnummertekening.
De consument voert x op als wederpartij. Volgens de Akte van Levering is x, statutair gevestigd te Huizen, één van de drie vennoten van x. Het geschil over de erfgrens betreft een combinatie van de levering van de grond en de uitvoering van de bouw. Het aan de consument opgeleverde geheel is niet correct. De ondernemer is voor de consument van aanvang af het aanspreekpunt.

Klacht 2 Schuifpui zit scheef
De schuifpui zit er scheef in. Dit is door de consument bij de ondernemer gemeld op 1 oktober 2017.
De schuifpui is maximaal afgesteld en zit scheef in het kozijn. Hoe verder je de deur openschuift, hoe zwaarder het gaat. Dit zal in de toekomst alleen maar verslechteren, want alle materialen zijn nu
nog nieuw. De ondernemer heeft alle gelegenheid gehad dit probleem te verhelpen. De noodzakelijke ingrijpende bouwkundige ingreep ziet de consument, nu hij inmiddels volledig nieuw ingericht is, niet meer zitten. De consument vordert daarom ter compensatie € 5.000,–. Volgens de ondernemer betreft het slechts een esthetisch gebrek en betreft het een afwijking die binnen de tolerantie valt.

Klacht 3 Loze leidingen
Direct na oplevering bleken zes loze leidingen niet toegankelijk en was het draad in nog één loze leiding maar 50 cm lang. Deze klacht is gemeld op 1 oktober 2017. Ook de uitvoerder van de ondernemer heeft dit waargenomen. In die periode was x (onderaannemer elektra) niet beschikbaar vanwege de op handen zijnde oplevering van de overige woningen. Het openhakken van de muren om de kabels door te kunnen trekken moest als eerste gebeuren. Uitstel was voor
de consument niet acceptabel, want er stonden veel vakmensen achter deze
werkzaamheden gepland. De consument heeft € 71,- excl. btw betaald per loze
leiding. Voor zeven loze leidingen is dit € 601,37 incl. btw. x heeft op 15 november 2017
laten weten niet geïnformeerd te zijn over dit probleem en derhalve geen kans te hebben gehad een eventuele oplossing te bieden. Volgens de consument heeft x vóór oplevering duidelijk onvoldoende gecheckt. Ook uit andere elektra-gebreken is gebleken dat er veel te veel verschillende (inhuur)krachten van x in de woning bezig zijn geweest.

Klacht 4 Subsidie warmtepomp
Vanaf het moment dat de consument heeft gekozen voor de warmtepomp als meerwerk (8-9-2016) heeft hij gesproken over de te verkrijgen subsidie. Diverse medewerkers van de ondernemer waren hiervan op de hoogte. De eenvoudige instructies van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland over hoe in dit specifieke geval van nieuwbouw de subsidie aan te vragen, zijn door de consument besproken en doorgemaild aan de afdeling bouwbegeleiding van de ondernemer. De consument heeft € 1.200,– (subsidiebedrag 2016) afgetrokken van de laatste termijn. Later bleek dat het subsidiebedrag 2017 € 2.150,- bedroeg. De consument vordert nu dit verschil van € 950,– van de ondernemer.
De ondernemer stelt dat volgens art. 6 van de aannemingsovereenkomst geen subsidie verstrekt wordt (brief 2-7-2018). De ondernemer gaat daarmee volgens de consument voorbij aan de aanvullende afspraken. De ondernemer heeft buiten de standaardopties deze optie van een warmtepomp bij de consument onder de aandacht gebracht. De totale aanschafprijs bedroeg € 9.545,– excl. het minderwerk van de standaard CV-ketel.

Klacht 5 Ventilatieroosters in garageroldeur ongeschikt
Deze klacht is gemeld op 5 januari 2018. De ondernemer heeft de consument een extra optie verkocht voor vloerverwarming in de garage à € 970,–. Bekend was dat de garageroldeur op het noorden staat. De consument heeft nooit een voorbeeld gekregen van de precieze uitvoering, terwijl hij daar meermaals om gevraagd heeft. Omdat het open roosters zijn, komt er extreem veel koude lucht binnen. De leverancier Novoferm stelde dat in combinatie met vloerverwarming beter twee afsluitbare roosters geplaatst hadden kunnen worden. De kosten worden geraamd op € 361,79. De consument vindt dat de ondernemer in deze situatie had moeten kiezen voor afsluitbare roosters. De ondernemer zegt gebonden te zijn aan het Bouwbesluit en wil de consument derhalve niets aanbieden.

Klacht 6 Velux dakramen
De Velux dakramen gaan moeizaam open en dicht. Deze klacht is gemeld op 26 september 2017.
Het betreft een nieuwe generatie dakramen die zowel links als rechts een sluiting hebben die volgens de Velux monteur tegelijkertijd opengetrokken of dichtgeduwd moeten worden. Vooral ook voor het behoud van de dakramen. De bijgeleverde trekstang is daarom ongeschikt voor dit type raam. Deze grote ramen op hoogte (max. montagehoogte handbediend is 2 meter) hadden volgens de monteur beter elektrisch uitgevoerd kunnen zijn. Elektrisch uitvoeren kan alsnog. De kosten bedragen volgens de monteur voor particulieren € 1.380,– voor beide ramen. De ondernemer heeft aangeboden de elektrische bediening te plaatsen voor € 1.790,–. De consument stelt voor dat de ondernemer dit uitvoert voor € 345,–.
De consument vordert ter compensatie een schadevergoeding voor particuliere uitvoering van € 1.380,– minus eigen bijdrage van € 345,– = € 1.035,–.

Klacht 7 Binnendeurpaneel niet stabiel
Deze klacht is gemeld op 29 september 2017. De consument heeft gekozen voor de meerwerkoptie “Indeling bg binnendeur + kozijn t.b.v. € 1.495,– incl. het vervallen van twee binnendeuren + kozijnen”. De consument heeft twijfels over de kwaliteit van het binnendeurpaneel. Het paneel is niet stabiel, kraakt en beweegt als je het aanraakt. De consument verwacht binnen enkele jaren kosten te
moeten maken voor versteviging. De consument vordert daarom een schadevergoeding van € 750,– (50% van de meerwerkkosten excl. minderwerk).

Klacht 8 Krassen op beglazing
De beglazing is op diverse plaatsen gekrast. Dit is gemeld in het proces verbaal van oplevering en op 10 december 2017. Het gaat om ramen in de badkamer, slaapkamer 1 en slaapkamer 2. Het betreft triple glas. De consument vordert vervangende schadevergoeding van € 750,– voor de drie ramen.

Klacht 9 Schade aan schilderwerk
Er bladdert verf af of de verf is niet dekkend. Deze klacht is gemeld op 10 december 2017.
Het betreft het schilderwerk op de binnenzijde van de schuifpui, op het keukenkozijn en op de achterwand van de Techniekruimte. De consument vordert daarvoor schadevergoeding van € 400,–.

Standpunt ondernemer
De ondernemer is in de gelegenheid gesteld schriftelijk verweer te voeren, hetgeen hij heeft gedaan bij ongedateerde brief die door de commissie is ontvangen op 5 december 2018. De ondernemer brengt in de kern het volgende naar voren.

Klacht 1 Erfgrens
Hierover is veelvuldig contact geweest met de consument. De verkoopstukken en de hierbij getekende koopakte geven aan waar de kadasterlijnen lopen. In de gekozen optie waar de consument naar verwijst staat geen wijziging van de erfgrens omschreven of een vermelding dat de kavel aangepast wordt. Mogelijk ziet de consument de stramienmaten welke behoren tot de
bouw aan voor de erfgrens. Dit is niet het geval. Hierop is de consument meerdere malen per mail en in persoonlijke gesprekken geattendeerd. Tevens is aangegeven dat de koopakte voorziet in een erfgrens die ook voor de buren geldt. Derhalve is verleggen van de erfgrens niet mogelijk.

Klacht 2 Schuifpui zit scheef
De schuifpui die in de woning is geplaatst voldoet aan de functionele eisen die aan een schuifpui
kunnen worden gesteld en valt derhalve onder de gestelde garantienormen van de leverancier en de
overeengekomen garantienormen van SWK.

Klacht 3 Loze leidingen
De loze leidingen zijn aangebracht in de bouw. Mocht hier een probleem mee zijn dan dient de consument dit aan de ondernemer te melden. De consument heeft dit laten aanpassen, zonder de ondernemer in de gelegenheid te hebben gesteld de mogelijke problemen op te lossen. Dit is oneigenlijk en de kosten hiervoor kunnen dan ook niet op de ondernemer verhaald worden.
De door de consument wel gemelde punten op het gebied van de elektra zijn allemaal verholpen.

Klacht 4 Subsidie warmtepomp
De ondernemer wijst erop dat al eerder is aangegeven dat de subsidie volgens de aannemingsovereenkomst niet verstrekt wordt door hem en dat hij hiervoor niet verantwoordelijk is. Hij verwijst naar artikel 6 van de aannemingsovereenkomst waarin duidelijk vermeld staat dat er geen overheidssubsidies verstrekt worden. Deze overeenkomst is door de bewoners ondertekend.
De ondernemer stelt zich dan ook op het standpunt dat de consument ten onrechte € 1.200,– heeft ingehouden op de laatste meer- en minderwerkafrekening. Deze dient de consument derhalve alsnog te betalen. Latere wijzigingen in (hogere) subsidies kunnen al helemaal niet verhaald worden.
De ondernemer heeft de consument gevraagd en later gesommeerd dit onterecht ingehouden bedrag alsnog over te maken. Hier wordt niet op gereageerd.

Klacht 5 Ventilatieroosters in garageroldeur ongeschikt
De garagedeur heeft een ventilatieopening voor de garage. Dit is een verplichting volgens het
Bouwbesluit. Het Bouwbesluit is een wettelijke verplichting waar de ondernemer zich aan te houden heeft. Derhalve mag hij geen afsluitbaar rooster aanbrengen.

Klacht 6 Velux dakramen
De dakramen voldoen aan de gestelde eisen en kunnen bediend worden. Er is gesproken over het eventueel verschaffen van een extra trekstang als het nodig was. De wens van de consument was een elektrische bediening. Deze heeft de ondernemer marktconform aangeboden.
Velux adviseert vanaf een hoogte van drie meter een elektrische bediening. Dat is in deze situatie niet het geval. Velux heeft in zijn assortiment trekstangen tot 2.8 meter en geeft aan (ook in hun documentatie) dat stokbediening gebruikelijk is.

Klacht 7 Binnendeurpaneel niet stabiel
De ondernemer heeft conform de overeenkomst een binnendeur met zijlicht aangebracht. Deze is volgens de geldende normen aangebracht. De ondernemer heeft vanwege de twijfel van de consument uit coulance en onverplicht een monteur van Svedex laten kijken. Deze geeft ook aan dat het voldoet aan de normen. De consument heeft dan ook gewoon garantie op de binnendeuren en de deugdelijkheid hiervan volgens de geldende SWK normen.

Klacht 8 Krassen op beglazing
Bij het opleveren van de woning dient de consument melding te maken van krasglas. Volgens de leverancier is deze afgemeld. De arbiters begrijpen dit verweer aldus dat de ondernemer bedoelt dat bij de leverancier geen krassen bekend waren.

Klacht 9 Schade aan schilderwerk
De melding over het schilderwerk is nieuw voor de ondernemer. De door de consument genoemde melding van 10 december 2017 heeft de ondernemer niet. Ook stond dit punt niet op de opleverlijst vermeld. De ondernemer is bereid deze klacht in behandeling te nemen. Hij wijst erop dat de garantie op het schilderwerk in september 2018 is verstreken dus hij ziet graag de melding van 10 december 2017 tegemoet. De schade aan de achterwand is evenmin bekend bij de ondernemer.

Deskundigenrapport
Op 17 december 2018 is door de heer E.G. Spruitenburg (hierna te noemen: de deskundige) in opdracht van de commissie onderzoek naar de klachten gedaan. De deskundige heeft op 21 december 2018 schriftelijk gerapporteerd aan de commissie. Op 10 januari 2019 heeft hij daarop een aanvulling gedaan. De inhoud van dit rapport en de genoemde aanvulling gelden – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Van deze gelegenheid hebben beide partijen gebruik gemaakt. De consument heeft bij brief van 8 januari 2019 de volgende kanttekeningen bij het rapport gemaakt:

Klacht 1 Erfgrens
De consument kent de situatietekening van 11 december 2014 niet.
De consument merkt verder op dat 150 mm restruimte exclusief deurklink te weinig is voor een fatsoenlijke erfafscheiding aan de kant van de consument. Op de tekening staat de erfafscheiding niet tegen de hwa, maar op de hwa.
Op foto 1 van bijlage 5 is het gat tussen de schuur en de erfafscheiding door de keuze voor een kortere schuur duidelijk zichtbaar. De consument is hierover nooit door de ondernemer geïnformeerd en de lengte van de erfafscheiding is er niet op aangepast. De deskundige zegt daar niets over.

Klacht 2 Schuifpui
De deskundige heeft hier de eerste schatting van de consument ad € 5.000,– overgenomen. Dit bedrag is volgens de consument na raadpleging van diverse technische mensen bij nader inzien te laag ingeschat. De consument vermeerdert zijn eis dan ook naar € 10.000,–. Subsidiair vordert de consument aanpassing van de pui voor rekening en risico van de ondernemer (daarbij inbegrepen eventuele gevolgschade).

De ondernemer heeft bij brief, door de Geschillencommissie ontvangen op 24 januari 2019, als volgt op het deskundigenrapport en op de brief van de consument van 8 januari 2019 gereageerd:

Klacht 2 Schuifpui
Ten aanzien van klacht 2 heeft de ondernemer laten weten dat er naar aanleiding van het rapport contact is opgenomen met de leverancier. De leverancier is bereid het euvel te herstellen naar de eisen van goed en deugdelijk werk. De vermeerdering van eis naar € 10.000,– herstelkosten acht de ondernemer niet redelijk gezien de conclusie die de deskundige heeft getrokken.

Klacht 6 Velux dakramen
De ondernemer heeft van Velux bevestigd gekregen dat de ondernemer voldoet aan de normale eisen.

Klacht 8 Krassen op beglazing
De leverancier is bereid het euvel te herstellen naar de eisen van goed en deugdelijk werk.

Klacht 9 Schade aan schilderwerk
Het schilderwerk van de aftimmerlat zal meegenomen worden met het herstel van de schuifpui.

Behandeling van het geschil
Op 15 maart 2019 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. D.C.J. Frijlink fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
De consument was aanwezig vergezeld van gemachtigde de heer x.
Namens de ondernemer was aanwezig de heer x, Manager Aftersales.

Klacht 1 Erfgrens
De consument heeft in aanvulling op zijn schriftelijke inbreng ter zitting zakelijk weergegeven het volgende betoogd. De consument heeft gekozen voor de optie van een uitbouw en heeft van de ondernemer een aangepaste tekening ontvangen gedateerd 8 juni 2016. Op die tekening is zichtbaar dat de erfgrens midden door de spouw gaat, dat de hwa is verplaatst en de erfafscheiding midden op de hwa is geplaatst. De consument heeft de tekening nog met de afdeling bouwbegeleiding van de ondernemer besproken en die heeft aangegeven dat het er keurig uitzag en uitvoerbaar was. Als de consument had geweten hoe het werkelijk zat, dan had hij de deur van de uitbouw verplaatst omdat er te weinig ruimte overblijft om de deur helemaal open te draaien. Ook is er daardoor geen ruimte voor begroeiing om privacy te creëren. Daarvoor is de consument nu afhankelijk van de buren. Volgens de consument heeft de ondernemer verzuimd de kopers te informeren over het feit dat het laten zetten van de uitbouw als meerwerk niet automatisch betekent dat de erfgrens meeschuift. De consument heeft een meerwerktekening ontvangen die door de consument en de ondernemer is ondertekend op 8 juni 2016. Deze tekening en de eerdere tekening van 28 januari 2016 sluiten elkaar uit. De consument heeft er tenslotte op gewezen dat aan de voorkant van de uitbouw een afsluitbandje is geplaatst dat laat zien dat de erfgrens volstrekt onlogisch is getrokken.

De ondernemer heeft in aanvulling op zijn schriftelijke inbreng ter zitting zakelijk weergegeven het volgende betoogd. Hij kan zich voorstellen dat de consument op grond van de tekening een aanname over de erfgrens heeft gedaan. Die loopt inderdaad vaak vanaf het hart van de spouw, maar in dit geval niet. De erfgrens is echter nooit als zodanig gemarkeerd en in de verkoopststukken staat wat is overeengekomen. De buren hebben op dit punt dezelfde overeenkomst met dezelfde tekening. De ondernemer kan niet eenzijdig afspraken met de consument maken en aldus die met de buren schenden. Hij heeft erop gewezen dat op de tekening zichtbaar is dat een stukje van de uitbouw op de tuin van de buren is gesitueerd. Verder moet de consument zich voor wat betreft bepalingen over de erfgrens niet baseren op de tekening, maar op de koopovereenkomst. De tekening is overigens een standaardmeerwerktekening van de woning voor consumenten die de meerwerkoptie van een uitbouw hebben gekozen. Daar staat geen erfgrens op getekend.

Klacht 2 Schuifpui
De consument heeft erop gewezen dat er een ingrijpende verbouwing nodig is om de schuifpui in orde te maken, hetgeen door het rapport van de deskundige wordt bevestigd.
De ondernemer heeft het gebrek ter zitting erkend en heeft zich bereid verklaard dit te verhelpen naar de eisen van goed en deugdelijk werk. Hij is ook bereid de gevolgschade voor zijn rekening te nemen. Hij erkent dat het nodig is dat er een plan van aanpak wordt gemaakt en dat voor en na de werkzaamheden een opname van de situatie wordt gemaakt, inclusief foto’s, zodat helder is wat de gevolgschade is.

Klacht 3 Loze leidingen
De consument heeft gepersisteerd bij zijn standpunt dat hij schade heeft geleden die de ondernemer dient te vergoeden. Hij heeft het niet toegankelijk zijn van de loze leidingen wel degelijk gemeld. Op het moment van ontdekking was er echter geen tijd om op de onderaannemer te wachten, die voorlopig niet beschikbaar was. Uitstel was voor de consument niet acceptabel, want er stonden veel vakmensen achter deze werkzaamheden gepland. Naar aanleiding van de melding is er een opzichter langs geweest en het voorval staat ook vermeld in een mailwisseling met de afdeling bouwbegeleiding. De consument heeft erop gewezen dat hij door zijn handelwijze de schade in feite heeft beperkt omdat de kosten van herstel voor de ondernemer veel hoger zouden zijn geweest als de consument niet direct maatregelen had genomen. De consument heeft er tenslotte op gewezen dat de controle door de ondernemer op het werk van de onderaannemer onvoldoende is geweest, hetgeen hij kwalijk vindt.
De ondernemer heeft het gebrek ter zitting erkend en heeft aangegeven er begrip voor op te kunnen brengen dat de consument niet heeft willen wachten. Hij had echter graag gezien dat de consument hem in de gelegenheid had gesteld ter plekke met de uitvoerder te overleggen. Nu wordt de ondernemer achteraf met de kosten geconfronteerd. Wat het vermeende gebrek aan controle betreft heeft de ondernemer opgemerkt dat er ten aanzien van de elektra ook beweringen zijn gedaan die onjuist bleken te zijn. Zo is de ondernemer op verzoek van de consument een paar keer komen kijken voor een wandcontactdoos die niet goed zou zijn. Achteraf bleek het een manco van het strijkijzer van de consument te zijn. Daarvoor heeft de ondernemer de consument geen kosten in rekening gebracht. Kortom, het is ook een kwestie van geven en nemen.

Klacht 4 Subsidie warmtepomp
De consument heeft zich erop beroepen dat hij schade heeft geleden doordat de ondernemer de subsidie voor een warmtepomp niet heeft aangevraagd, ondanks een toezegging daartoe. Het ging hierbij nota bene om een optie voor een warmtepomp die door de ondernemer zelf was aangeboden. Deze pomp was duurder dan andere oplossingen, maar de consument wilde niet het risico nemen zonder warm water te komen zitten en heeft voor het duurdere aanbod van de ondernemer gekozen. De mogelijkheid van subsidie is nadrukkelijk met de afdeling bouwbegeleiding besproken. Ook heeft de consument hier meerdere keren naar gevraagd. Toen het wel heel lang ging duren heeft hij ook aangeboden alle papieren alvast zelf in te vullen zodat de ondernemer kon volstaan met het zetten van een stempel. De ondernemer heeft hierop aangegeven dat dat niet nodig was. De ondernemer had hier een zorgplicht. Hij had moeten zorgen dat de consument in een zo voordelig mogelijke positie kwam te verkeren.
De ondernemer heeft opgemerkt dat hij niet weet waarom de subsidie niet is aangevraagd. Hij betreurt dat dit niet is gebeurd, maar van een verplichting aan zijn zijde is geen sprake. Het is eerder zo dat het onbehoorlijk is dat de consument uit zichzelf een bedrag van € 1.200,– heeft achtergehouden en nu ook nog € 950,– vordert. Daarnaast is ook de bankgarantie niet vrijgegeven.

Klacht 5 Ventilatieroosters in garageroldeur ongeschikt
De ondernemer heeft ter zitting ter zake van deze klacht laten weten bereid te zijn de kosten ad € 361,79 voor zijn rekening te nemen, mits hij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor het feit dat het Bouwbesluit niet wordt nageleefd.

Klacht 6 Velux dakramen
De consument heeft laten weten een vergoeding te wensen omdat het geleverde systeem eigenlijk niet geschikt is voor handbediening. Er zijn twee stokken nodig die tot op de grond reiken en tegelijk bediend moeten worden.

Klacht 7 Binnendeurpaneel niet stabiel
Partijen hebben zich geconformeerd aan het deskundigenrapport.

Klacht 8 Krassen op beglazing
De ondernemer heeft ter zitting aangeboden voor herstel zorg te (laten) dragen en de consument is hiermee akkoord gegaan.

Klacht 9 Schade aan schilderwerk
De ondernemer heeft ter zitting dit gebrek erkend. Het schilderwerk van de aftimmerlat zal meegenomen worden met het herstel van de schuifpui (klacht 2).

Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.

In de op 4 april 2016 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft (de rechtsvoorganger van) de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 26 september 2017 opgeleverd.

Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer x.

In artikel 16 lid 2 sub g van het reglement is bepaald dat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval omvat de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.

Beoordeling van het geschil

Klacht 1 Erfgrens etc.
De arbiters overwegen dat vaststaat dat de ondernemer zich heeft gehouden aan de contractstukken waartoe de verkooptekening van 16 januari 2016 behoorde. Hij heeft de erfafscheiding zo uitgezet dat daaraan strikt genomen is voldaan. De arbiters constateren echter tevens dat de ondernemer de consument een meerwerkoptie heeft aangeboden die, zeker achteraf bezien, niet conform de meerwerktekening kon worden uitgevoerd. Naar het oordeel van de arbiters heeft de consument er bij het accepteren van de meerwerkoptie op mogen vertrouwen dat de uitvoering zou plaatsvinden op de wijze als geoffreerd. Nu dit door de locatie van de erfgrens niet mogelijk was, is de ondernemer jegens de consument in gebreke gebleven. De arbiters kunnen in het onderhavige geval de ondernemer niet tot herstel veroordelen nu daarvoor de medewerking van de buren van de consument is vereist en de buren geen partij zijn in dit geding. De arbiters overwegen verder dat in een geval als dit vervangende schadevergoeding in de rede zou hebben gelegen. De consument heeft er evenwel voor gekozen te vorderen dat de erfgrens en de erfafscheiding verplaatst worden conform de laatste bouwnummertekening, waarbij hij – op het klachtenformulier – uitdrukkelijk heeft vermeld niet geïnteresseerd te zijn in een financiële compensatie. In die situatie kunnen de arbiters niet anders dan de vordering van de consument afwijzen om de hiervoor genoemde redenen.

Klacht 2 Schuifpui
Klacht 9 Schade aan schilderwerk
De deskundige heeft vastgesteld dat de schuifpui niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk is uitgevoerd. Nu de bevindingen en de conclusie van de deskundige door partijen niet zijn weersproken en deze de arbiters ook overigens niet onjuist voorkomen, nemen zij deze over en maken zij deze tot de hunne. De arbiters stellen vast dat de ondernemer het gebrek ter zitting heeft erkend en zich bereid heeft verklaard tot zodanig herstel over te gaan dat wordt voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk, inclusief het herstel van gevolgschade, waarbij ook klacht 9 meegenomen zal worden.

Toetsing aan de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling
Gelet op het feit dat dit door de deskundige ter zake van de schuifpui is vastgesteld, wordt naar het oordeel van de arbiters niet voldaan aan de (van de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling deel uitmakende) eisen van goed en deugdelijk werk. Nu de ondernemer het gebrek ter zitting heeft erkend en zich bereid heeft verklaard tot herstel, zullen de arbiters hem veroordelen tot bedoeld herstel, alsmede gevolgschade, inclusief de schade genoemd als klacht 9, met inachtneming van de bevindingen van de deskundige.

Klacht 3 Loze leidingen
De consument heeft geklaagd over het feit dat de ondernemer de woning met niet toegankelijke loze leidingen heeft opgeleverd. De ondernemer heeft betwist dat hij de consument een vergoeding verschuldigd is nu deze hem niet in de gelegenheid heeft gesteld tot herstel dan wel de mogelijkheid heeft gegeven met zijn opzichter ter plaatse te overleggen over de kosten.
De arbiters stellen vast dat de ondernemer ter zitting het gebrek heeft erkend. Tevens achten zij voldoende aannemelijk gemaakt dat de consument het gebrek heeft gemeld bij (de opzichter van) de ondernemer. Het feit dat de consument de ondernemer geen hersteltermijn heeft gegund, kan de consument vervolgens niet met succes worden tegengeworpen. De consument heeft door een derde in te schakelen voldaan aan zijn plicht tot schadebeperking en de kosten van herstel door een derde dienen in dit geval dan ook voor rekening en risico van de ondernemer te zijn. De klacht wordt derhalve gegrond geacht.

Toetsing aan de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling
Gelet op het feit dat het gebrek door de ondernemer is erkend, is naar het oordeel van de arbiters niet voldaan aan de (van de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling deel uitmakende) eisen van goed en deugdelijk werk. Nu de ondernemer het gebrek ter zitting heeft erkend zullen de arbiters de ondernemer conform de vordering van de consument tot vervangende schadevergoeding ad € 601,37 inclusief BTW veroordelen.

Klacht 4 Subsidie warmtepomp
De consument stelt schade te hebben geleden door het mislopen van subsidie voor de aanschaf van een warmtepomp nu deze subsidie door de ondernemer ondanks toezeggingen niet is aangevraagd. De ondernemer stelt daartegenover dat er voor hem geen verplichting tot vergoeding is ontstaan nu de subsidie volgens de aannemingsovereenkomst niet door hem verstrekt wordt en hij hiervoor niet verantwoordelijk is.
De arbiters stellen vast dat de ondernemer de consument een warmtepomp heeft verkocht en geleverd. Daarbij was van meet af aan duidelijk dat de consument gebruik wilde maken van de daarvoor geldende subsidieregeling. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat er veelvuldig contact is geweest tussen de consument en de afdeling bouwbegeleiding van de ondernemer. Daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat bij de consument de verwachting is gewekt dat de ondernemer de subsidie aan zou vragen en dat aldus tussen partijen een nadere overeenkomst tot stand is gekomen die rechtstreeks voortvloeit uit de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst.

Toetsing aan de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling
De ondernemer heeft erkend dat de aanvraag door hem niet is gedaan en dat de consument daardoor subsidie is misgelopen. Het is voor de arbiters echter de vraag of de schade die is ontstaan volledig voor rekening van de ondernemer dient te komen. Naar het oordeel van de arbiters is er weliswaar een nadere overeenkomst voortvloeiend uit de aannemingsovereenkomst tot stand gekomen, maar was het kennelijk voor de ondernemer onduidelijk vóór welke datum de subsidieaanvraag ingediend moest worden. Het had daarbij op de weg van de consument gelegen de ondernemer een termijn te stellen. Nu partijen over en weer steken hebben laten vallen, zijn de arbiters van oordeel dat het in twee gelijke delen verdelen van de schade over partijen op zijn plaats is. De arbiters stellen de schade vast op een bedrag van € 1.200,–, zijnde het bedrag dat ten tijde van de toezegging door de ondernemer bekend was. Dit betekent dat de ondernemer ter zake van dit geschilpunt aan de consument een bedrag van € 600,– verschuldigd is. Het bedrag van € 1.200,– dat de consument onbetaald heeft gelaten, zal hiermee worden verrekend.

De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of wordt voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Nu het geschilpunt erop ziet dat de ondernemer een afspraak met betrekking tot het aanvragen van subsidie niet is nagekomen, is geen sprake van een garantiegeschil. De garantieregeling biedt voor dergelijke geschillen geen toetsingskader.

Toetsing aan de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling
Nu de ondernemer ter zitting heeft laten weten bereid te zijn de kosten ad € 361,79 voor zijn rekening te nemen en de consument dit aanbod heeft geaccepteerd, komen de arbiters niet meer toe aan beoordeling van deze klacht. De ondernemer zal worden veroordeeld tot de voldoening van het overeengekomen bedrag.

Klacht 6 Velux dakramen
De arbiters constateren dat de deskundige heeft vastgesteld dat met de bedieningsstangen de ramen en ventilatiekleppen te openen en te dichten zijn, waarbij hij aantekent dat met name het dichten van de ramen niet op een gebruiksvriendelijke manier mogelijk is. Nu de bevindingen van de deskundige door partijen niet dan wel onvoldoende zijn weersproken en deze de arbiters ook overigens niet onjuist voorkomen, nemen zij deze over en maken zij deze tot de hunne.

Toetsing aan de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling
De arbiters zijn van oordeel dat, gelet op hetgeen door de deskundige ter zake van de bediening van de Velux-dakramen is vastgesteld en hetgeen door de consument onweersproken is gesteld, de bediening van de dakramen dermate onpraktisch is dat deze niet voldoet aan het doel waarvoor deze is bestemd. Daarbij nemen de arbiters in overweging dat de bediening in feite uitsluitend met twee bedieningsstangen tegelijk mogelijk en verantwoord is. Tevens wordt overwogen dat de ondernemer de consument tegen meerprijs elektrische bediening heeft aangeboden. Wanneer de consument dat aanbod had geaccepteerd, had de meerprijs betaald moeten worden. Dit betekent dat de feitelijke schade die de consument lijdt, bestaat in het verschil tussen de meerprijs wanneer de elektrische bediening tijdens de bouw was gerealiseerd, en de prijs die van toepassing is wanneer nu alsnog elektrische bediening wordt gerealiseerd. De arbiters bepalen deze extra kosten ex aequo et bono op € 400,–. Zij zullen de klacht gedeeltelijk gegrond verklaren en de ondernemer veroordelen tot betaling van genoemd bedrag aan schadevergoeding aan de consument.
De arbiters overwegen dat in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of de situatie voldoet aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Nu dit geschilpunt ziet op een zogeheten leveringsgeschil, is geen sprake van een garantiegeschil. Leveringsgeschillen zijn namelijk van de garantieregeling uitgesloten.

Klacht 7 Binnendeurpaneel niet stabiel
De arbiters constateren dat de deskundige geen ontoelaatbare afwijkingen aan de metalen pui en middenstijl heeft vastgesteld. “De stabiliteit van de pui is voorzover waarneembaar afdoende”. Nu de bevindingen van de deskundige door partijen niet dan wel onvoldoende zijn weersproken en deze de arbiters ook overigens niet onjuist voorkomen, nemen zij deze over en maken zij deze tot de hunne.

Toetsing aan de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling
Gelet op het feit dat door de deskundige geen gebrek is geconstateerd is naar het oordeel van de arbiters voldaan aan de (van de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling deel uitmakende) eisen van goed en deugdelijk werk. De arbiters zullen deze klacht ongegrond verklaren.

Klacht 8 Krassen op beglazing
De arbiters stellen vast dat de ondernemer het gebrek ter zitting heeft erkend en zich bereid heeft verklaard tot zodanig herstel over te gaan dat wordt voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De arbiters zullen de ondernemer daartoe daarom veroordelen.

Toetsing aan de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling
De deskundige heeft ter zake van de beglazing in de badkamer, slaapkamer 1 en slaapkamer 2 vastgesteld, dat zich hierin krassen bevinden. Hierdoor wordt naar het oordeel van de arbiters niet voldaan aan de (van de aannemingsovereenkomst en de garantieregeling deel uitmakende) eisen van goed en deugdelijk werk.

Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld dat de consument aan de commissie heeft voldaan overwegen de arbiters als volgt. Nu de consument voor 70% in het gelijk is gesteld wordt het klachtengeld ingevolge het reglement volledig aan hem terugbetaald.

(Vervangende) schadevergoeding
Op grond van het vorenstaande zullen de arbiters de ondernemer voor de volgende klachten tot het betalen van een (vervangende) schadevergoeding veroordelen:
– ter zake van klacht 3 tot betaling van een vervangende schadevergoeding aan de consument van € 601,37 inclusief BTW;
– ter zake van klacht 4 tot betaling van een schadevergoeding aan de consument van € 600,–;
– ter zake van klacht 5 tot betaling van een vervangende schadevergoeding aan de consument van € 361,79 inclusief BTW;
– ter zake van klacht 6 tot betaling van een schadevergoeding aan de consument van € 400,–.

In totaal komt dit neer op een bedrag van € 601,37 + € 600,– + € 361,79 + € 400,– = € 1.963,16. Dit bedrag dient verrekend te worden met het bedrag van € 1.200,– dat de consument voor klacht 4 onbetaald heeft gelaten. Dit betekent dat de ondernemer per saldo een bedrag van € 1.963,16 minus € 1.200,– = € 763,16 aan de consument dient te betalen.

Gelet op al het voorgaande wordt als volgt beslist.

Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:

I. verklaren de klachten 2, 3, 5, 6, 8 en 9 van de consument gegrond en de klachten 4 en 6 gedeeltelijk gegrond.

II. veroordelen de ondernemer terzake van de klachten 2, 8 en 9 tot het verrichten van al die werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor deugdelijk herstel, alsmede tot het herstel van de gevolgschade. Deze herstelwerkzaamheden dienen te zijn afgerond binnen 4 maanden na de datum van verzending van dit vonnis.

III. veroordelen de ondernemer ter zake van de klachten 3, 4, 5 en 6 tot betaling van een bedrag van in totaal € 763,16 zoals hiervoor overwogen. Dit bedrag dient de ondernemer binnen 4 weken, te rekenen vanaf de datum van de verzending van dit vonnis, aan de consument over te maken.

IV. stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachten 2, 3, 5, 8 en 9 een beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt;

V. stellen voorts vast dat het klachtengeld conform het reglement aan de consument zal worden terugbetaald

VI. wijzen af het meer of anders gevorderde.