Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Levering juridisch
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
42619
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters is, zo stelt de VvE onbetwist, gebaseerd op de koop-/aannemingsovereenkomsten die de individuele leden van de VvE hebben gesloten met de ondernemer, alwaar is opgenomen een overeenkomst tot arbitrage en de aanvulling daarop met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling A 2003 en de bijbehorende bijlage A, versie 1 januari 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling …, worden beslecht conform het Geschillenreglement van de Stichting Arbitrage Instituut GIW woningen (AIG) (hierna te noemen: het reglement), zoals dat luidt ten dage van het aanhangig maken van het geschil”. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de commissie worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van burgerlijke rechtsvordering. De bevoegdheid van de commissie om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De commissie dient gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Standpunt VVE Voor het standpunt van de VVE verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier d.d. 22 april 2010. In de kern komt de klacht van de VVE op het volgende neer. De VVE klaagt over: De afwijkende opstelling van de toegangscontrole cq. het bellentableau van de centrale toegangshal van het gebouw. Het ontbreken van leuningen in de draai van het noodtrappenhuis. De afwijkende inrichting van de daktuin op diverse punten. De afwijkende beplanting en aarde in de plantenbakken. De VVE verlangt herstel van alle gebreken conform hetgeen partijen zijn overeengekomen. Standpunt ondernemer Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het verweerschrift van 30 augustus 2010. In de kern komt de reactie van de ondernemer op het volgende neer: Dat het aan de binnenzijde van de buitengevel gesitueerde bellentableau vanaf de straatzijde bedienbaar zou moeten zijn, is niet overeengekomen tussen partijen. Wel is het bellentableau in afwijking van de tekening uiteindelijk uit praktische en esthetische overwegingen gesitueerd tegen de linker binnenwand. De situatie in het noodtrappenhuis voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit omdat er ter plaatse van het schalmgat een doorgaande balustrade aanwezig is. De daktuin is met enkele wijzigingen ingericht zoals is overeengekomen. De wijzigingen waren noodzakelijk en niet dermate ingrijpend dat er sprake is van een gebrek. Over de wijzigingen is met de VVE gecommuniceerd. Over de beplanting zijn geen afspraken gemaakt. De tuinarchitect heeft gekozen voor gangbare beplanting in de plantenbakken. De ondernemer heeft een geautomatiseerd bewateringssysteem aangelegd dat – indien op de juiste wijze gebruikt – zorgdraagt voor de bewatering van de planten. De ondernemer verzoekt de commissie de vordering af te wijzen met veroordeling van de consument in de kosten van het geding. Behandeling van het geschil Op 26 november 2010 heeft de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht. Nadere toelichting ter zitting Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Er is door de ondernemer voorafgaand aan de verkoop van de appartementen weinig informatie verstrekt over de uitvoering van de algemene gedeelten van [de woontoren], met name over de onderwerpen waar de klachten betrekking op hebben. De kopers hadden enkel de verkoopbrochure tot hun beschikking. Op de voorlichtingsavond van 4 september 2008 en in het informatiebulletin van 3 december 2008 heeft de ondernemer een (summiere) toelichting gegeven op de plannen. Door de kopers zijn toen vragen gesteld, waar uiteindelijk pas 5 mei 2009 door de ondernemer op is gereageerd. Klacht 1 (bellentableau/postbussen): Uit de verkoopbrochure hebben wij afgeleid dat het bellentableau buiten gesitueerd zou worden. Hierover hebben wij onder meer vragen gesteld tijdens voornoemde voorlichtingsavond. Er is sprake van vier soortgelijke woontorens, en [woontoren], waarop de klachten betrekking hebben, is als laatste opgeleverd. Bij de andere woontorens zijn het bellentableau en de postbussen aan de buitenkant geplaatst. Deze drie torens hebben een hoofdingang waarbij de centrale buitendeur aan de gevelzijde gesloten is en enkel door de bewoners kan worden geopend. Op grond van de situatie bij de andere torens mochten wij eenzelfde uitvoering verwachten bij onze toren. Het bellentableau moet volgens de tekening aan de buitengevel worden aangebracht gelijk aan de andere torens, zodat de hoofdtoegang kan worden afgesloten. De huidige situatie levert een onveilige situatie op met hangjongeren en daarmee samenhangende overlast. De consument verlangt een aanpassing van de situatie conform hetgeen is toegepast bij de andere woontorens (het bellentableau en de postbussen van buiten toegankelijk en een afgesloten buitendeur). Klacht 2 (Leuning noodtrap): In de hele draai van de trap bevindt zich geen leuning. Door het door de ondernemer geplaatste hekwerk bovenaan de trap is er nauwelijks ruimte om de trap te belopen. Zonder leuning levert dit een gevaarlijke situatie op. Klacht 3/4 (inrichting daktuin/beplanting): De locaties van de plantenbakken zijn op zich niet meer het probleem. Wel klaagt de VVE over het feit dat er geen houten vlonders zijn toegepast bij de privé-gedeelten en dat daardoor het onderscheid tussen privé en algemeen niet meer duidelijk (genoeg) is. Het tegelwerk dat gebruikt is in plaats van de vlonders is qua uitstraling gelijk aan het overige tegelwerk van het algemene deel. In het middendeel zou een open ruimte komen voor algemeen gebruik met daaromheen bankjes, bijvoorbeeld een kinderspeelplaats. Door de huidige inrichting is er geen duidelijk onderscheid. In eerste instantie zou een speelse verlichting in de tuinbakken worden aangebracht. Nu heeft de ondernemer hoge lichtmasten geplaatst. De ondernemer heeft een groot deel van de lay-out en inrichting van de tuin eenzijdig veranderd. De VVE verlangt een uitvoering van de daktuin conform hetgeen vermeld staat in de verkoopbrochure. De aangebrachte installatie voor bewatering van de planten is van een omvang die niet gewenst is. Bovendien werkt deze installatie en het gebruik ervan kostenverhogend voor de VVE. De bakken zijn thans met een lavakorrel gevuld die zorgt voor vervuiling tussen de tegels en die bovendien een andere uitstraling heeft dan aarde. De VVE verlangt bakken gevuld met aarde en beplanting die in het Nederlandse klimaat natuurlijk gedijt. Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Klacht 1 (bellentableau/postbussen): Het ontwerp van de centrale toegangshal is gemaakt door de architect en zo opgenomen in de verkoopbrochure. Het is voor de kopers duidelijk geweest dat er een voorportiek zou komen. Ook al was het bellentableau aan de buitenzijde geplaatst, hetgeen de ondernemer betwist dat is afgesproken, dan nog had de deur toegankelijk moeten blijven voor een ieder in verband met de binnen gesitueerde postbussen. De ondernemer heeft het bellentableau verplaatst naar een andere – haar inziens logische – plek, namelijk zo dicht mogelijk bij de (binnen)deur die daarmee bediend wordt. Klacht 2 (Leuning noodtrap): Aan de schalmgatzijde van de trap kunnen de bewoners zich vasthouden aan een leuning, namelijk de daar rechtop staande buis van de constructie van het hekwerk. Deze buis functioneert als een leuning. De ondernemer toont de situatie aan de commissie en aan de VVE middels een foto. Daaruit blijkt dat er een stalen buis loopt aan de smalle kant van de trap. Volgens het Bouwbesluit volstaat een leuning aan een zijde van de trap. Klacht 3/4 (inrichting daktuin/beplanting): De ondernemer heeft zich geconfronteerd gezien met een aantal problemen bij de uitwerking van de inrichting van de daktuin en heeft getracht deze op te lossen naar beste kunnen en met een verhoging van de kwaliteit voor de bewoners. De betreffende bewoners verkrijgen toegang tot hun woning via de daktuin en dus tussen de plantenbakken door. Bij nadere detaillering door de architect bleek dat de afstand tussen de bakken op de tekening te smal was (90 cm +/- struikgewas). Een plaatsing van de bakken met deze onderlinge afstand zou de toegang tot de woningen aanzienlijk beperken. De ondernemer heeft toen geschoven met de positie van de bakken. De architect heeft ook geconcludeerd dat de oorspronkelijk geplande ledverlichting in de bakken te weinig licht zou opleveren om nog functioneel te kunnen zijn. Mede gezien de veiligheid van de bewoners, heeft de ondernemer besloten lantaarns te plaatsen. Deze geven overigens ook strooiverlichting. De ondernemer heeft besloten af te zien van het plaatsen van vlonders gezien slechte ervaringen met vlonders (gladheid et cetera.) bij andere projecten. De ondernemer erkent dat het onderscheid tussen de tegels van de privé-gedeelten en de algemene gedeelten minder is dan ook zij had verwacht. Echter, de daktuin heeft in de verkoopbrochure altijd een open uitstraling gehad en een duidelijk onderscheid was er ook bij een ongewijzigde uitvoering niet – voor bijvoorbeeld spelende kinderen – geweest. Ook de automatische bewatering via een installatie van de beplanting is een eigen keuze van de ondernemer geweest. Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil neemt de commissie – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt. Tussen de individuele leden van de VVE en de ondernemer zijn in 2008 koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten betreffende de verkoop en levering door de ondernemer van een appartementsrecht in een door haar te realiseren appartementencomplex. In de individuele overeenkomsten heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Tevens is op genoemde koop-/aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling garandeert de ondernemer aan de consument dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen uit het Bouwbesluit, dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen. De VVE is in het bezit gesteld van [een waarborgcertificaat]. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de commissie te hebben verzocht om: hun aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hun toekomt op basis van de garantieregeling. Beoordeling van het geschil Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende. Klacht 1 (bellentableau/postbussen) De commissie heeft indachtig de stellingname van partijen, allereerst te beoordelen wat door partijen is overeengekomen over de bouw en de inrichting van de centrale toegang en in verband daarmee de situering van de postbussen en de toegangscontrole c.q. het zogenaamde bellentableau. Partijen zijn het er over eens dat hierover geen specifieke beschrijving in de koop-/aannemingsovereenkomst is opgenomen, noch (aanvullende) afspraken zijn gemaakt. De tekening op pagina twee van de verkoopbrochure is het enige document, waaruit kan worden afgeleid wat partijen hierover zijn overeengekomen. Dit verdient nog de aanvulling dat gesteld noch gebleken is dat tijdens een of meer informatiebijeenkomsten met de (potentiële) kopers hierover aanvullende of juist afwijkende afspraken zijn gemaakt dan wel onvoorwaardelijke en bindende toezeggingen zijn gedaan dat anders zal worden uitgevoerd dan op deze tekening staat vermeld. Op de tekening in de verkoopbrochure (pagina twee) is de centrale entree op de begane grond als volgt – uitvergroot – zichtbaar gemaakt: Op basis van deze tekening wordt door de commissie het volgende geconstateerd en overwogen: De (gezamenlijke) entree/hal bij Toren B is aldus geconstrueerd dat sprake is van een voorportaal waar binnen kan worden gekomen via de voordeur(en); Het voorportaal is met (een) deur(en) in een afzonderlijke wand afgesloten van de achterliggende entree/hal/lift- en trapportaal; Van buiten het voorportaal binnenkomend is meteen links, en nog aan de wand waarin de voordeur zit, een rechthoek ingetekend met het woord “bellentableau” daarboven geschreven. Daar weer links van, zijn tegen de linkerzijwand zichtbaar gemaakt enkele vierkanten met het woord “postkasten” daarnaast vermeld en zijn tegen de rechterzijwand ook enkele vierkanten zichtbaar. De aldus op tekening uitgewerkte situatie maakt duidelijk dat nu de rechthoek en het woord "bellentableau" in het voorportaal zijn getekend, dit betekent dat het bellentableau binnen gesitueerd zou worden. Afgeleid uit de tekening is de voordeur bedoeld om van buiten in het voorportaal te komen, ook om daar de post te kunnen bezorgen en ook om daar via het bellentableau van een van de bewoners toestemming te krijgen om na opening van de tussendeur (op afstand) de entree te betreden. Juist omdat het bellentableau inwendig is getekend met de zich aldaar bevindende postkasten, concludeert de commissie dat het van meet af aan de bedoeling is geweest dat de voordeur naar dit portaal niet is afgesloten en kennelijk niet wordt voorzien van een op afstand bedienbare deuropening. De postbussen zijn evident bedoeld om vrij toegankelijk te blijven voor een ieder die daar bij moet of wil. Alleen de meergenoemde tussendeur vormt de beveiliging dat van buiten niet zonder belemmering en zonder toestemming het gemeenschappelijk deel van het flatgebouw wordt betreden. Naar het oordeel van de commissie kan niet uit deze tekening worden afgeleid dat het (ooit) de bedoeling is geweest van de ondernemer dat de postkasten rechtstreeks vanaf buiten kunnen worden gevuld met post. Evenmin kan daaruit worden afgeleid dat het bellentableau (alleen) buiten het gebouw staand, kunnen worden bediend. Immers, zo staat dit niet op de tekening aangegeven en dan zou in die situatie de scheidingswand met afsluitende deur tussen het voorportaal en de achterliggende hal/entree geen enkele zin hebben gehad. De omstandigheid dat nadien het inpandige te bedienen bellenplateau – tegen de linkerwand – is geconstrueerd nabij c.q. tussen de postkasten, maakt niet dat hierover anders moet worden geoordeeld. De commissie wijst dit klachtonderdeel af. Klacht 2 (Leuning noodtrap) Partijen zijn het eens over de feitelijke situatie in het noodtrappenhuis en hebben ter zitting deze situatie met behulp van foto’s aan de commissie toegelicht. Boven de noodtrap is sprake van een hekwerk met leuning en ook bij het deel van de trap dat na de draai recht naar beneden gaat, is zichtbaar dat aan de “open” kant een hekwerk met leuning is gemonteerd. In de genoemd draai van de trap zit aan de “brede” kant geen leuning. In deze draai worden beide hekwerken verbonden met een verticale buis, die naar zeggen van de ondernemer de functie heeft te vervullen van een leuning in de draai. Dat moet naar zeggen van de ondernemer lukken, door tijdens het doorlopen van de draai je met gestrekte arm beet te houden aan die verticale buis/leuning. Mede op basis van de foto’s is voor de commissie echter zichtbaar dat juist in de betreffende draai van de trap, je als gebruiker van de trap door de taps/smal toelopende traptreden, wordt gedwongen om een grotere afstand te houden tot de verticale buis die als leuning is bedoeld. Het klopt dat alleen met gestrekte arm, in de draai van de zich in de ”binnenbocht bevindende” verticale buis, steun is te vinden. Het resultaat hiervan is dusdanig dat gezegd moet worden dat deze situatie een zeker gevaar oplevert, in het bijzonder voor de oudere en met lichamelijke klachten behepte gebruiker van die trap. De commissie oordeelt deze situatie als een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de ondernemer omdat immers is afgesproken dat een deugdelijke trap wordt aangelegd met adequate leuningen. Terecht is hierover door de VVE geklaagd. Er is ook sprake van een situatie die zich weliswaar naar de letter maar niet intrinsiek verhoudt met de eisen van het bouwbesluit (artikel 2.31 lid 1). Immers gaat ook het Bouwbesluit er – expliciet – van uit dat op een leuning al trap lopend gesteund kan worden, bijvoorbeeld bij het verlies van evenwicht. Dat is ook de reden waarom in de tekst van dat artikel is opgenomen dat de leuning steeds een bovenkant moet hebben die steeds moet zijn gelegen tussen 0,8 m en 1 m boven de voorkant van dus elk tredevlak van de trap. Duidelijk is dat bij een rechtopstaande verticale buis als leuning in deze bocht niet aan die stringente eis van het Bouwbesluit kan worden voldaan. Het standpunt van de ondernemer miskent zulks. De commissie zal de ondernemer verplichten om alsnog een adequate leuning aan te brengen tegen de “brede” kant van het trapgat in de draai. Dit met dien verstande dat die leuning alleen moet worden aangelegd om adequaat en veilig de meergenoemde draai in de trap (ook wel genaamd “de kwart in de trap”) geheel goed ondersteund te kunnen maken. Voor het rechte deel na de bocht geldt dat naar het oordeel van de commissie volstaan kan worden met de bestaande zijleuning aan de open kant. Een en ander met dien verstande dat ”vloeiend” van de leuning aan de ene zijde op de leuning aan de andere zijde van de trap kan worden geleund bij zowel het stijgen als het dalen op deze trap. Toetsing aan koop-/aannemingsovereenkomst en aan de garantieregeling Inzake klacht 2 (leuning noodtrap) oordeelt de commissie dat niet wordt voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen noch aan de eis van goed en deugdelijk werk, gezien het bovenstaande. De ondernemer heeft verzuimd een leuning aan te brengen in de draai van het trapgat en daarmee wordt niet voldaan aan de eisen van het bouwbesluit hieromtrent (artikel 2.31 lid 1). De commissie wijst dit klachtonderdeel toe. Klacht 3/4 (inrichting daktuin/beplanting) Ter zitting is uitvoerig stil gestaan bij de klachten over de inrichting en de uitvoering van de daktuin. Ook hier geldt dat partijen het er over eens zijn dat de door partijen gemaakte afspraken over de uitvoering en de inrichting van de privé delen en de gemeenschappelijke delen van het dakterras alleen zijn af te leiden uit de in het geding gebrachte tekeningen uit de verkoopbrochure. Er is geen discussie over dat dat de tekeningen zijn zoals die in het geding zijn gebracht. Op de ondernemer rustte de verplichting om een daktuin aan te leggen, te betegelen, in te richten, te voorzien van verlichting en bakken te plaatsen met beplanting. Ter zitting is door de VVE meegedeeld dat niet (langer) wordt geklaagd over de wisselende breedte en de vorm van de plantenbakken. Daarop hoeft dan ook niet meer te worden beslist. De belangrijkste klacht is dat de ondernemer geen uitvoering heeft gegeven aan de (contrasterende) kleuren zoals die zijn aangeduid op die tekening. Ook de op die tekening zichtbare houten vlonders zijn niet door de ondernemer toegepast. Die op de tekeningen zichtbare wijze van uitvoering had als groot voordeel dat heel goed zichtbaar waren geweest de grenzen tussen de gemeenschappelijke delen van de daktuin en de privé delen daarvan. Thans is het kleurverschil in de tegels nauwelijks zichtbaar en zijn geen vlonders toegepast, doch zijn alleen grote plantenbakken geplaatst. Door de ondernemer is erkend dat de uitvoering her en der weliswaar afwijkt van de tekening(en), maar dat nog steeds voldoende adequaat is nagekomen hetgeen was afgesproken. Wat betreft het kleurverschil in de tegels ter duiding van het verschil tussen privé- en gemeenschappelijk, is de commissie van oordeel dat het huidige kleurverschil wel degelijk nog steeds goed zichtbaar is, al is het niet in die sprekende mate zoals dat op de tekeningen zichtbaar is. De begrenzingen van de privé delen laten zich door dat kleurverschil in samenhang met de situering van de plantenbakken in voldoende mate duiden. Niet is in te zien dat een en ander sprekender en gemakkelijker te onderscheiden zou zijn geweest, indien houten vlonders waren toegepast. Door de ondernemer is aangevoerd dat alsnog niet is gekozen voor de toepassing van die vlonders, omdat zijn ervaring bij vergelijkbare projecten had geleerd dat deze vlonders in het Nederlandse klimaat snel glad en gevaarzettend plegen te worden door vervuiling en algengroei in de situatie dat die ruwhouten vlonders niet tijdig worden schoon gemaakt. Deze omstandigheden heeft de ondernemer ertoe doen besluiten de vlonders te doen vervangen voor tegels. Dit standpunt komt de commissie niet onjuist voor en maakt dat de ondernemer met een valide reden op dit punt is afgeweken van de oorspronkelijke opzet. Ook de thans toegepaste verlichting met lantaarnpalen is een afwijking van de oorspronkelijke gedachte: daarin zou kleine “strooi” verlichting in de plantenbakken zou worden aangebracht. Door de VVE is aangevoerd dat de huidige verlichting adequaat en netjes is, maar wel degelijk een ander resultaat en een ander type verlichting inhoudt, dan oorspronkelijk op de situatietekening was aangeduid en is afgesproken met de kopers. De ondernemer heeft eigenmachtig en zonder nader overleg deze al de wijzigingen doorgevoerd. Ook de slechte communicatie over een en ander heeft de VVE gestoord. Ditzelfde geldt ook voor de beplanting. Op de impressietekeningen waren enkele bakken met groene beplanting zichtbaar. De kopers en de VVE mochten hierdoor erop vertrouwen dat er gewone planten zouden worden gebruikt met aarde als ondergrond. In de situatietekeningen is niet zichtbaar gemaakt dat een bewateringssysteem moest worden aangelegd voor alle plantenbakken. Aan het huidig systeem zijn naar zeggen van de VVE diverse nadelen verbonden, waaronder extra kosten voor water. Naar zeggen van de ondernemer is voor deze opzet kozen omdat er geen beplanting denkbaar is die lang zonder water kan in grote bakken zoals deze. De praktijk leert dat de beplanting vaak dood gaat omdat na verloop van tijd te weinig water wordt gegeven. Dat is naar zeggen van de ondernemer de hoofdreden geweest waarom de afspraken aldus inhoud zijn gegeven. De VVE stelt dat dit had moeten cq. kunnen worden opgelost door beplanting in de bakken aan te brengen die zich zonder bewatering in het wisselende Nederlandse klimaat kan handhaven. Het totaal van de wijzigingen beoordelend, is de commissie van oordeel dat de ondernemer de met de VVE gemaakte afspraken over de inrichting en uitvoering van de daktuin heeft mogen uitvoeren gelijk door haar is gedaan. De afwijkingen zijn qua ernst en omvang niet dusdanig ingrijpend dat reeds op basis daarvan gezegd moet worden dat de ondernemer op onderdelen tekort is geschoten in de nakoming van de gemaakte afspraken. Bij dit oordeel speelt een rol dat weergaven en impressies in een brochure in de praktijk nooit volledig kunnen worden “nagemaakt”. De realiteit van alle dag met de daarbij behorende eisen van duurzaamheid en gemak van onderhoud maken toch dat op onderdelen moet en ook redelijkerwijze kan worden afgeweken van een ontwerpsituatie, zoals die is gevisualiseerd. Hier moet in het bijzonder worden gedacht aan het toch niet toepassen van houten vlonders en het aanleggen van een in feite toch meer adequate meer duurzame verlichting. Naar het oordeel van de commissie heeft de ondernemer door de huidige invulling van afspraken dan ook niet ingeboet aan de overeengekomen basiskenmerken van de daktuin. In het voordeel van de ondernemer pleit ook dat deze niet eigenmachtig en zonder toetsing en controle te werk is gegaan. Door de ondernemer is immers juist voor de (nadere) inrichting en opzet van dit dakterras een daarin gespecialiseerde (tuin)architect in de arm genomen, die bij zijn praktische adviezen en voorstellen aan de ondernemer zoveel mogelijk heeft aangesloten bij de reeds bestaande situatietekeningen. Juist is dat er geen afspraken bestaan over welke planten moeten worden toegepast in de bakken. Door de (tuin)architect is gekozen voor een bepaalde beplanting, die regelmatig bewatering behoeft, en een bepaalde ondergrond. De ondernemer heeft vanwege die regelmatige bewatering vervolgens op advies van de architect gekozen voor het alsnog toepassen en aanbrengen van een automatisch bewateringssysteem in een afgesloten kast, welke voorziening niet staat vermeld op de meergenoemde oorspronkelijke tekeningen/schetsen. Hiermee heeft de ondernemer enig nadeel van de VVE op voorhand weggenomen. Dat het bewateringssysteem meer kosten met zich meebrengt is door de ondernemer betwist weersproken en onvoldoende door de VVE aangetoond. De slotsom moet naar het oordeel van de commissie zijn dat de klachten over de daktuin afzonderlijk noch gezamenlijk kunnen leiden tot een andere wijze van nakoming en/of herstel. Dit om reden dat niet gezegd kan worden dat de ondernemer qua eindresultaat toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de intrinsiek gemaakte afspraken over het “niveau” van inrichting en uitvoering van het dakterras. Dit ook nu – zoals vaker is overwogen – de ondernemer hier niet “hard” contractueel is vastgepind op een bepaalde wijze van uitvoering en situatietekeningen/ schetsen als deze nu eenmaal enige ruimte laten voor een praktische en adequate uitvoering op basis van nadere adviezen gegeven door een expert en ervaringen opgedaan in soortgelijke projecten. Het eindresultaat mag er zijn en wijkt niet op essentiële kenmerken af van de tekeningen hetgeen naar het oordeel van de commissie telt. De VVE wordt op grond van het vorenstaande voor meer dan 75% in het ongelijk gesteld. Conform het Reglement zal het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de VVE worden terugbetaald. Voor een veroordeling in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van rechtshulp, is geen plaats, nu het reglement van de geschillencommissie bepaalt dat de door partijen voor de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen. Van deze regel wordt slechts in bijzondere omstandigheden afgeweken, welke omstandigheden de commissie in het onderhavige geschil niet aanwezig acht. Derhalve wordt beslist als volgt. Beslissing De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: I. veroordelen de ondernemer tot nakoming/herstel in die zin dat alsnog de vereiste leuning wordt aangebracht in het noodtrappenhuis (klacht 2), zoals hierboven is bepaald, dusdanig dat alsnog wordt voldaan aan de hiervoor uiteengezette norm, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke (bijkomende) werkzaamheden. Deze werkzaamheden dienen, voor zover deze inmiddels niet al naar behoren zijn uitgevoerd, zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen acht weken na dagtekening van dit vonnis te zijn uitgevoerd; II. stellen vast dat de VVE ten aanzien van de leuning in het noodtrappenhuis (klacht 2) een beroep op de garantieregeling toekomt; III. wijzen af de klachten 1 (afwijkende opstelling van de toegangscontrole en het bellentableau van de centrale toegangshal van het gebouw), 3 (afwijkende inrichting van de daktuin op diverse punten) en 4 (afwijkende beplanting en aarde in de plantenbakken). IV. wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 24 december 2010 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.