Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Schade
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
160273/173836
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De makelaar heeft het appartement van de consument enige tijd namens de consument verhuurd. De makelaar heeft in deze periode bij huurwisselingen de opleveringen begeleid. De woning werd gestoffeerd verhuurd en bij aanvang van huur was er geen schade aan de woning. Toen de consument na de laatste verhuurperiode het appartement controleerde, zag hij een scheur in het spanplafond. De consument is van mening dat de makelaar de kosten van deze scheur op de huurders had moeten verhalen. De makelaar is van mening dat het gaat om slijtageschade, zodat de kosten niet op de huurders verhaald kan worden. De commissie is van oordeel dat de makelaar de voornoemde kosten niet op de huurder had kunnen verhalen. Daarom kon van de makelaar niet verwacht worden dat hij de kosten op de huurder zou verhalen. De klacht is derhalve ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument houdt de makelaar aansprakelijk voor de vervangingskosten van een plafond, waarin een scheur is ontstaan. De makelaar voert het beheer van de door de consument verhuurde woning.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Sinds september 2016 verhuur ik door tussenkomst van de makelaar een appartement. De makelaar heeft sindsdien het beheer van de woning gedaan en bij huurderswisselingen de opleveringen begeleid. De woning is gestoffeerd verhuurd en er mogen door huurders geen wijzigingen worden gedaan zonder toestemming. Bij aanvang van de huur was er geen schade aan de woning.
De woning is aan verschillende huurders verhuurd gedurende de afgelopen vijf jaar:
– September 2016 t/m september 2017 mevrouw …
– September 2017 t/m 30 november 2018 mevrouw …
– December 2018 t/m 31 januari 2022 de heer en mevrouw…
In verband met de opzegging van de huur door de laatstgenoemde heer en mevrouw heeft mevrouw … mij als aspirant huurder uitgenodigd om samen de flat te bekijken en mogelijke nieuwe verhuur te bespreken. Tijdens de ronde door de flat heb ik vastgesteld dat er een scheur in het spanplafond is ontstaan. Deze scheur was niet aanwezig toen ik de flat in 2016 ter verhuur heb aangeboden. Deze scheur wordt ook niet vermeld in het opleveringsprotocol dat de makelaar heeft opgesteld in 2017 toen mevrouw … de flat heeft gehuurd (zie bijlage). Mevrouw … heeft op kantoor nagekeken of de scheur er was bij start van de huur in 2018 en blijkbaar is er een foto waar die op staat. De makelaar had dus de kosten van de scheur moeten verhalen op mevrouw … of eventueel op de vorige huurder indien het rapport van de makelaar onvolledig was.
De schade aan het plafond is groot aangezien het hier om een zogenaamd warm plafond gaat dat met warmte wordt opgespannen en niet zomaar is te repareren. Er moet dus een nieuw plafond in. Ik heb de makelaar gevraagd om hiervoor verantwoordelijkheid te nemen. Zij berekenen voor iedere nieuwe verhuur één maand huur en vragen 6% van de huursom voor het beheer van de woning.
De makelaar heeft op voorhand alle aansprakelijkheid geweigerd zonder enige (juridische) onderbouwing. Nadat ik heb gemeld dat ik een klacht zou indienen heb ik een aanvullend schrijven gehad waarin de makelaar nogmaals alle verantwoordelijkheid ontkent en probeert de schuld bij mijn gordijnen te leggen. Feit blijft dat zij zelfs in het geval dat de gordijnen de oorzaak zouden zijn bij de huurwisseling met mij hadden moeten overleggen.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Wij hebben het appartement inderdaad een aantal jaren naar tevredenheid van de consument in beheer gehad. Bij de laatste huurderswisseling kwam een scheur(tje) in het spanplafond aan het licht. De vraag is of dit slijtageschade betreft, of dat hier sprake is van schade ten gevolge van ‘verwijtbaar’ gedrag van de huurder. Gezien de locatie (nabij het gordijn) en het feit dat de scheur in de loop van de gordijnrail loopt, hebben wij de schade beoordeeld als ‘slijtageschade’. Daarbij komt dat het appartement, zoals de consument ook in zijn klacht verwoordt, gestoffeerd werd verhuurd. Als iets kapotgaat door gebruik en/of omdat een en ander ondeugdelijk functioneert, vinden wij het niet redelijk om de schade bij de huurder te claimen. De huurder heeft slechts gebruik gemaakt van hetgeen aan de huurder werd verhuurd. Dat de consument ons kantoor nu verwijten maakt om zo financieel gecompenseerd te worden, vinden wij onredelijk en onbillijk. Wij erkennen dus geen enkele schuld en/of aansprakelijkheid.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De consument wenst van de ondernemer een nieuw plafond vergoed te zien. De kosten van een dergelijke vervanging zijn door hem op € 4.000,– begroot. De commissie stelt ten eerste vast dat een volledige vergoeding van een plafond niet aan de orde kan zijn, nu het plafond al 20 jaar oud is. Ten tweede wordt vastgesteld dat uit het zich bij de stukken bevindende deskundigenrapport blijkt dat de scheur niet is ontstaan door achterstallig onderhoud of leeftijd van het plafond. Anders zou bij andere delen van het plafond eveneens scheurvorming zichtbaar moeten zijn. Uit dit rapport is niet komen vast te staan dat de schade is veroorzaak door de huurder. Maar ook in het geval dat dat wel zo zou zijn geweest, dan had de makelaar dit nimmer op de huurder kunnen verhalen. De commissie komt dan ook tot de slotsom dat van de beherend makelaar in redelijkheid niet verwacht had mogen of kunnen worden dat hij die vervangingskosten op een huurder zou verhalen. De klacht is dus ongegrond.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. D. van den Brink, voorzitter, de heer J.B. Boerman, mevrouw mr. B.J. van Gent, leden, op 18 november 2022.