Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
194507/197657
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Hierbij heeft ondernemer zich verplicht de woning van consument te bouwen. Waaronder het stuken van de muren. Consument stelt dat er schade is ontstaan aan de muren na oplevering. De commissie heeft een deskundige een onderzoek laten uitvoeren naar de zaak. De deskundige stelt vast dat er scheurvorming in de muren is en dat de afwerking slordig is. De arbiters sluiten zich bij de deskundige aan en verklaren dat ondernemer schadevergoeding aan consument moet betalen. De klacht wordt ten dele gegrond verklaard.
De uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. P.L. Alers te [plaatsnaam], de heer ing. G.J. van Ingen te plaatsnaam] en mevrouw mr. C. Muller te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de partijen hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de koop-/ aannemingsovereenkomst Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.”
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de kwaliteit van het door de ondernemer aangebrachte stucwerk in de woning van de consument.
Behandeling van het geschil
Op 26 juli 2023 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. [naam] als secretaris.
De consument is tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen, maar heeft kenbaar gemaakt dat zij niet zullen verschijnen en dat zij graag willen dat de behandeling doorgaat. Namens de ondernemer zijn ter zitting verschenen [naam], de bedrijfsleider van de ondernemer, en [naam], adviseur van de ondernemer. Zij hebben het standpunt van de ondernemer nader toegelicht.
Standpunt van consument
Voor het standpunt van consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument voert aan dat het stucwerk dat door de ondernemer in de woning is aangebracht niet conform de afspraken is uitgevoerd. De consument is met de ondernemer overeengekomen dat de muren worden gestuukt. Als meerwerk is opgedragen dat het stucwerk qua oppervlaktebeoordeling dient de voldoen aan Groep 1. In de loop van de tijd is na de oplevering schade ontstaan aan de muren bestaande uit (diepe) scheuren. De ondernemer heeft de consument verzocht een offerte te laten opstellen voor het herstel hiervan. Dit is gedaan door [naam bouwadviseur]. De ondernemer heeft de offerte van dit bedrijf afgekeurd. Vervolgens heeft de ondernemer medegedeeld dat geen herstel zal worden uitgevoerd, omdat in het proces-verbaal van oplevering niets over het stucwerk is opgenomen. De ondernemer heeft bovendien medegedeeld dat de offerte niet in verhouding stond tot de werkzaamheden die zijn uitgevoerd.
De consument vordert herstel conform de offerte van de bouwadviseur.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De commissie is niet bevoegd het geschil te beslechten, omdat de meerwerkopdracht ter zake het stucwerk een overeenkomst betreft waarop de AVA 2013 van toepassing zijn. Deze voorwaarden kennen geen arbitraal beding dat bepaalt dat geschillen worden voorgelegd aan de geschillencommissie.
De ondernemer voert aan dat een groot gedeelte van de klacht van de consument ziet op de vlakheid van het uitgevoerde stucwerk. Bij de oplevering is hier echter geen opmerking over gemaakt. De ondernemer stelt dat dit deel van de klacht niet aan de orde kan zijn nu het niet bij de oplevering is gemeld. Verder voert de ondernemer aan dat de scheuren deels bestaan uit scheuren die het gevolg zijn van normale krimp. Voor deze scheuren hoeft geen herstel plaats te vinden. Voor de overige, grote, scheuren heeft de ondernemer medegedeeld dat hij bereid is deze te herstellen. Volledige vervanging van het stucwerk kan echter niet aan de orde zijn, zoals de consument heeft verzocht blijkens de uitgebrachte offerte.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam ], die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Zowel de consument als de ondernemer hebben schriftelijk gereageerd op het rapport.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 10 juli 2020 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 8 februari 2021 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
Ter zitting heeft de ondernemer het onbevoegdheidsverweer ingetrokken.
Arbiters verwerpen het betoog van de ondernemer dat de consument had moeten klagen over de vlakheid van het stucwerk bij de oplevering op 8 februari 2021 en dat hij – zo begrijpen arbiters – daarom geen aanspraak meer kan maken op herstel. Arbiters zijn van oordeel dat van een ondeskundige consument in het algemeen niet kan worden verwacht dat hij bij een momentopname als de oplevering het stucwerk in alle facetten kan beoordelen. Daarbij komt dat als hij de gebreken in de vlakheid al had kunnen zien, dit in het bijzonder gold voor de ondernemer die hem dan op die gebreken had behoren te wijzen. Arbiters gaan er dan ook vanuit dat de gebreken aan het stucwerk, waarvan vaststaat dat de consument daarvan op 26 februari 2021 mededeling aan de ondernemer heeft gedaan, kwalificeren als tekortkomingen die gedurende de onderhoudsperiode aan de dag zijn getreden.
De arbiters nemen de bevindingen van de deskundige over daar waar het de tekortkomingen van de ondernemer betreft. Er is sprake van scheurvormingen op verschillende plekken van drie à vier millimeter, hetgeen meer is dan de één millimeter die verwacht kan worden aan scheurvorming onder normale omstandigheden. Bovendien is op diverse plekken het stucwerk losgekomen en is de afwerking slordig, hetgeen niet bij een afwerking met oppervlaktegroep 1 hoort. De ondernemer is in zoverre tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en de klacht van de consument zal in zoverre gegrond worden verklaard.
De vraag is vervolgens bij welke oplossing partijen in de gegeven omstandigheden het meest gebaat zijn, herstel of een vervangende schadevergoeding? De ondernemer is bereid om een bedrag van € 7.132,– te vergoeden op basis van het rapport van de deskundige van de commissie; voor de consument is bespreekbaar herstel of een afkoop van € 14.250,–.
Arbiters overwegen in de eerste plaats dat de vordering tot herstel van het totale stucwerk op basis van het rapport van de Bouwadviseur te ver voert. Uit het rapport van de deskundige van de commissie blijkt immers dat een deel van het stucwerk aan de overeenkomst beantwoordt. Arbiters zijn verder van oordeel dat ter voorkoming van nieuwe geschillen naar aanleiding van uitgevoerd herstel, de oplossing het beste kan worden gezocht in een vervangende schadevergoeding.
In afwijking van de berekening van de deskundige zullen arbiters die vergoeding in redelijkheid bepalen op een bedrag van € 9.733,49. Dit bedrag bestaat uit een bedrag van € 6.694,21 zijnde de meerwerkprijs ‘wanden’ uit de meerwerk-overeenkomst van 18 augustus 2020, waarvan arbiters van oordeel zijn dat de ondernemer in de nakoming daarvan is tekortgeschoten en een bedrag van € 1.350,– zijnde het bedrag dat in het deskundigenrapport is opgenomen als raming van de kosten die gemoeid zijn met het in de woning verrichten van herstelwerkzaamheden terwijl de woning bewoond blijft. Het totaalbedrag van de schadevergoeding bedraagt dan € 8.044,21 exclusief BTW, zijnde € 9.733,49 inclusief BTW. Tot betaling van dit laatste bedrag zal de ondernemer worden veroordeeld.
De arbiters achten daarom de klacht gegrond, voor zover het de punten betreft die hierboven zijn opgenomen en de overige klachten ongegrond.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat de hiervoor vermelde en gegrond bevonden klachten zijn gemeld binnen 3 maanden na oplevering. Nu de garantietermijn eerst aanvangt 3 maanden na oplevering, komt de consument geen beroep op de Nieuwbouwgarantieregeling toe.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klachten van de consument worden gedeeltelijk gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument 50% van het klachtengeld moeten vergoeden dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dat is een bedrag van € 130,–. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten verschuldigd.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klacht van de consument gegrond op de volgende punten:
• de scheurvormingen die groter dan één millimeter zijn;
• de plekken waar het stucwerk losgekomen is; en
• de slordige afwerking;
– verklaren de klacht voor het overige ongegrond;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 9.733,49 inclusief BTW en € 130,– als vergoeding voor het betaalde klachtengeld, binnen twee weken na de datum waarop dit vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de klacht geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling.