Commissie: Makelaardij
Categorie: Opdracht
Jaartal: 2014
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
70329
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de gevolgen van het teruggeven van een opdracht.
De consument heeft een bedrag van € 1.434,15 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd.
De consument heeft in juni 2012 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
Ik heb mijn woning bij de ondernemer in verkoop gegeven. Daarbij is een scherpe vraagprijs afgesproken. In de loop van de tijd poogde de ondernemer mij telkens verkoop tegen een volgens mij te lage prijs af te dwingen. Daarop heeft de ondernemer de opdracht terug gegeven. Ik heb de opdracht niet ingetrokken. Nu worden mij ten onrechte intrekkingskosten in rekening gebracht. De ondernemer heeft op 14 juni 2012 een rekening verstuurd. Daarop worden bedragen in rekening gebracht van € 420,17 wegens intrekkingskosten, € 595,– voor een advertentiepakket, en € 190,– in verband met een Open Huizenroute. Alles exclusief btw.
Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
De woning is thans nog steeds niet verkocht. De bank wilde dat er een hertaxatie zou plaatsvinden; de woning is nu getaxeerd op € 250.000,–. Daaruit blijkt dat mijn opstelling, anders dan de ondernemer stelt, niet onredelijk was. Ik was en ben bereid de advertentiekosten te betalen.
De woning was verkocht, maar deze persoon trok zich een kwartier voor het transport terug, omdat hij de financiering niet rond kreeg. Ik heb de verkoop niet geannuleerd; het initiatief tot de annulering ging uit van de koper.
De consument verlangt dat de factuur zal worden aangepast, aldus dat haar geen intrekkingskosten meer in rekening zullen worden gebracht.
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer luidt in hoofdzaak als volgt.
De consument was niet bereid om op reële aanbiedingen in te gaan en verder te onderhandelen. Op zeker moment restte ons geen andere mogelijkheid dan het teruggeven van de opdracht.
Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
De vraagprijs bedroeg € 237.000,–. Er was al eens eerder een bod geweest van € 220.000,–; dat was best een goed bod, maar de consument vond dat te laag. De markt ging naar beneden en de biedingen ook. Er zijn biedingen gedaan van € 217.000,–, € 215.000,– en € 205.000,–.
De algemene voorwaarden bieden de mogelijkheid dat wij de opdracht teruggeven, als de relatie is verstoord. Wij mogen dan een vergoeding vragen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Uit art. 7:408 lid 1 BW blijkt dat een opdrachtgever te allen tijde de opdracht kan terugnemen, terwijl uit lid 2 blijkt dat de professionele opdrachtnemer – zoals een makelaar – in beginsel de opdracht niet kan teruggeven, tenzij sprake is van gewichtige redenen.
Dit is uitgewerkt in art. 6 lid 1 aanhef en sub c. in combinatie met art. 6 lid 4 van de NVM-voorwaarden. Als sprake is van een "ernstige verstoring" in de relatie kan de makelaar de opdracht teruggeven.
Naar de eerste indruk van de commissie levert onenigheid omtrent de te hanteren vraagprijs of omtrent de redelijkheid van gedane biedingen als regel niet snel grond op voor de aanname dat er sprake is van een "ernstige verstoring" als bedoeld in genoemd artikel, maar beide partijen gaan er impliciet van uit dat daarvan in dit geval wel sprake was.
Het gegeven dat de makelaar de opdracht – zonder schadeplichtig te worden – kan teruggeven impliceert evenwel niet automatisch, dat hij dan ook recht heeft op vergoeding van zijn werkzaamheden.
In geen geval heeft de makelaar automatisch recht op de intrekkingskosten waarvan de verschuldigdheid contractueel is bedongen voor het geval de consument de opdracht intrekt, een en ander als bedoeld in art. 6 lid 3 van de NVM-voorwaarden.
Krachtens art. 7:405 BW heeft de opdrachtnemer recht op loon, en krachtens art. 7:406 BW op vergoeding van de onkosten.
Art. 7:411 BW regelt het loon waarop de opdrachtnemer recht heeft bij voortijdig einde van de opdracht. Hij kan dan recht hebben op een deel van het loon, afhankelijk van de omstandigheden van het geval.
Bij de omstandigheden van het geval dient onder meer rekening te worden gehouden met de reeds verrichte werkzaamheden (waarvoor geldt dat deze enerzijds niet nader zijn toegelicht, maar anderzijds op grond van ervaringsregels aannemelijk is dat de makelaar reeds een aantal uren moet hebben besteed), met het voordeel dat de wederpartij daarvan heeft gehad (de facto nihil of vrijwel nihil), en met de grond voor de beëindiging.
Wat dat laatste betreft: het ontbreekt de commissie aan voldoende gegevens om te beoordelen of de opstelling van de consument al dan niet redelijk was. De commissie is evenwel, zoals reeds aangestipt, wel van oordeel dat het verschil van inzicht nauwelijks voldoende grond voor teruggave van de opdracht opleverde. Dat betekent dat de "grond voor beëindiging" geen recht op betaling van een deel van het loon oplevert.
De NVM-voorwaarden bepalen niets omtrent het loon waarop de makelaar recht heeft indien hij de opdracht terug geeft. Die voorwaarden bepalen dus noch dat hij daarop wel recht heeft, noch dat hij daarop (behoudens andersluidende afspraak) géén recht heeft.
Het ligt niet voor de hand om bij teruggave van de opdracht, dus beëindiging op initiatief van de makelaar, eenzelfde vergoeding toe te kennen als waarop hij recht heeft bij intrekking, dus beëindiging op initiatief van de consument. Een andersluidende opvatting zou ertoe leiden dat de ondernemer het in de hand zou hebben louter door teruggave van de opdracht op een hem conveniërend moment een recht op vergoeding te creëren.
Op grond van het vorenoverwogene komt het hof tot de slotsom dat aan de ondernemer geen vergoeding voor de door hem verrichte werkzaamheden toekomt. Door de ondernemer is niet gesteld dat de intrekkingskosten feitelijk zouden zien op onkosten als bedoeld in art. 7:406 BW.
Mitsdien behoeft de consument de intrekkingskosten niet te betalen, doch wel de advertentiekosten. De kosten van de "open huizen" dag zijn door haar niet betwist; uit haar brief van 19 juni 2012, waarin zij enkel bezwaar maakt tegen de post groot € 420,17, volgt ook dat haar bezwaar zich niet richt tegen de kosten van de open huizen dag; zij dient deze eveneens te betalen.
Mitsdien dient zij te betalen € 595,– + € 190,– = € 785,–, te vermeerderen met € 149,15 btw, samen € 934,15 incl. btw.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht gegrond is.
Beslissing
De consument is € 934,15 verschuldigd. Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Met in achtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend.
Van het depotbedrag wordt € 934,15 uitbetaald aan de ondernemer en € 500,– terugbetaald aan de consument.
Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 75,– aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag verschuldigd van € 350,–.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, op 23 november 2012.