Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Berisping / Ontvankelijkheid
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
199484/207085
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Klager kwam er bij de verkoop van zijn woning in 2022 achter dat destijds in 2019 bij de aankoop van de woning door beklaagde in de verkoopbrochure een verkeerde woonoppervlakte is gegeven. De woonoppervlakte blijkt 26m² kleiner te zijn waardoor het huis minder waard is.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
De commissie heeft het geschil op basis van de stukken, zonder mondelinge behandeling, op 24 juli 2023 te Den Haag behandeld.
Beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid
De commissie dient eerst te beoordelen of klager in zijn klacht kan worden ontvangen, nu de beklaagde in zijn verweerschrift een beroep heeft gedaan op niet-ontvankelijkheid onder verwijzing naar artikel 4 onder 3 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals van 1 januari 2023 (hierna te noemen: reglement).
In artikel 4 van het reglement is het volgende bepaald:
Lid 1. Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn, vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten, zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen.
Lid 2. De beklaagde stuurt, uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht, schriftelijk een reactie aan de klager.
Lid 3. Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde,
voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.
Beklaagde heeft gesteld dat hij nimmer op de hoogte is gesteld dat klager bij het Klachtenloket Vastgoedprofessionals een klacht heeft ingediend en dat niet voldaan is aan het vereiste van lid 3 van artikel 4 van het Reglement.
De commissie heeft vastgesteld dat de schadeverzekeraar van beklaagde bij brief van 10 november 2022 de aansprakelijkheid heeft afgewezen. Uit de brief van het Klachtenloket Vastgoedprofessionals, waarvan klager een afschrift aan de commissie heeft voorgelegd, blijkt dat de klacht van klager op 6 januari 2023
in behandeling is genomen, derhalve binnen 3 maanden na de afwijzing van de aansprakelijkheidstelling namens beklaagde. Vervolgens heeft het Klachtenloket klager op 12 januari 2023 bericht dat klager zijn klacht met de beklaagde diende te bespreken waarna klager, nadat hij hier al op 22 februari 2023 met de commissie over heeft gecorrespondeerd, op 2 maart 2023 zijn klacht aan de commissie heeft voorgelegd. De commissie is van oordeel dat klager binnen de gestelde termijnen zijn klacht aan haar heeft voorgelegd en daarmee ontvankelijk is in zijn klacht.
Inhoudelijke beoordeling.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
Klager heeft aangevoerd dat de beklaagde heeft gehandeld in strijd met de Meetinstructie gebruiksoppervlakte wonen. Ten onrechte heeft de beklaagde een oppervlakte van 26m² op de zolderverdieping aangemerkt als woonruimte. Klager heeft de woning in de verkoop aangeboden en werd door zijn eigen makelaar erop geattendeerd dat de stahoogte op de zolderverdieping niet voldoet aan het hoogtevereiste (minimaal 2 meter) voor woonoppervlakte die in de Meetinstructie staat vermeld. Hierdoor is de woonoppervlakte veel kleiner en is het huis minder waard. Klager heeft hierdoor schade geleden.
Klager heeft gesteld dat in de woningbrochure van beklaagde is opgenomen dat het woonoppervlakte 167 m² bedraagt. Bij de verkoop van de woning heeft zijn eigen makelaar de woning opnieuw ingemeten en is uitgekomen op een woonoppervlakte van 141 m². Vanwege de hoogte van het plafond op de zolderverdieping kan deze niet als woonruimte worden aangemerkt.
Beklaagde stelt zich op het standpunt dat indien en voor zover al sprake is van een verschil van drie centimeters in (plafond)hoogte, hij de zorgvuldigheid heeft betracht, die van hem als makelaar in de gegeven omstandigheden mocht worden verwacht.
Nu de zolder niet voldoet aan een van de voorwaarden van ‘‘overige inpandige ruimte’’, heeft beklaagde de zolder terecht aangemerkt als ‘‘gebruiksoppervlakte wonen’’. Voorts wijst beklaagde op de toelichting van de NVM op de Meetinstructie: ‘‘De Meetinstructie geeft vorm, inhoud en structuur aan de gebruiksoppervlakte. De opgegeven gebruiksoppervlakte is indicatief en kan niet als een garantie worden gezien. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting”. Indien sprake zou zijn geweest van een ‘twijfelgeval’ in 2019, dan mocht beklaagde deze ruimte overeenkomstig de Meetinstructie eveneens als woonruimte bestempelen. Daarbij heeft beklaagde in de tekst van de verkoopinformatie uitdrukkelijk gewezen op de beperkte mogelijkheden van de zolder.
De commissie overweegt, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 13 juli 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1176), dat een verkopend NVM-makelaar onrechtmatig handelt jegens een koper als hij een woning niet conform de NVM-meetinstructie heeft ingemeten. Volgens de Hoge Raad bepaalt de Meetinstructie in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte. Kopers mogen er in beginsel van uitgaan dat deze oppervlakten zijn vastgesteld op basis van de Meetinstructie. Dat kan anders zijn als een koper op basis van verklaringen of gedragingen van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden, moest begrijpen dat de oppervlakten niet conform de Meetinstructie zijn vastgesteld of als de koper op basis van andere omstandigheden moest twijfelen aan de juistheid van de vermelde oppervlakten. Naar het oordeel van de commissie doet deze situatie zich hier niet voor.
Evenmin is er naar het oordeel van de commissie sprake van een “twijfelgeval” bij het inmeten van de zolder. Het gaat hier niet om een afronding of interpretatieverschil maar om een hoogteverschil van 3 cm dat relevante gevolgen heeft voor de totale woonoppervlakte.
De commissie is van oordeel dat de beklaagde niet zorgvuldig heeft gehandeld bij het inmeten van de zolderverdieping. Zij zal de klacht gegrond verklaren. De commissie zal beklaagde onder verwijzing naar artikel 1 lid 2, sub b, van haar reglement een berisping opleggen.
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 21 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klager van het door hem betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 99,99.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond en legt beklaagde een berisping op.
– veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klager van het klachtengeld, ten bedrage van € 99,99. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 24 juli 2023.