Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Beroep op insolventiewaarborg
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
69645
De uitspraak:
Bevoegdheid arbiters [naam bouw- en ontwikkelingsbedrijf] (hierna te noemen: [naam bouw- en ontwikkelingsbedrijf]) en de individuele leden van de VVE hebben een koop-/ aannemingsovereenkomst gesloten met toepassing van de GIW Garantie- en waarborgregeling A.2003 (hierna te noemen: de garantieregeling), waarbij de kwaliteitsgarantie en afbouw van het gebouw door het GIW (later: [naam ondernemer]) wordt gewaarborgd. Ingevolge het faillissement van [naam bouw- en ontwikkelingsbedrijf] heeft de VVE zich tot [naam ondernemer], althans haar gemachtigde [naam gemachtigde ondernemer], gewend met het verzoek tot uitvoering van de insolventiewaarborg. In artikel 13 van de garantieregeling staat opgenomen dat “geschillen over de uitvoering van de waarborgregeling op grond van artikel 11 en 12 tussen … de verkrijger en de aangesloten organisatie ([naam gemachtigde ondernemer]) worden beslecht door de gewone rechter”. Partijen hebben middels een overeenkomst tot arbitrage d.d. 4 juni 2012 aanvaard dat het tussen hen over en weer genoegzaam bekende geschil omtrent de fietstrap in het complex, toebehorend aan de VVE, zal worden beslecht door arbitrage bij de Geschillencommissie Garantiewoningen te Den Haag, overeenkomstig het Reglement van de Geschillencommissie geldend per 15 maart 2012. Conform artikel 3 lid 3 van het reglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen versie 2012 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede mannen naar billijkheid met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden. Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld. Standpunt [naam ondernemer] Voor het standpunt van [naam ondernemer] verwijzen de arbiters naar de brief van 24 juli 2012 van de gemachtigde met het bijgevoegde arbitrageverzoek. De inhoud daarvan wordt als hier herhaald en ingelast beschouwd. In de kern gaat het geschil over de wijze van herstel van een fietstrap in de parkeergarage van het appartementsgebouw van de VVE. [naam ondernemer] verzoekt de arbiters voor recht te verklaren dat met het herstelplan van [naam ondernemer], althans de uitvoering daarvan, aan de waarborgverplichtingen jegens de VVE wordt voldaan en dat de VVE gehouden is om [naam ondernemer] tot herstel conform het herstelplan toe te laten en alle redelijke medewerking daaraan te verlenen. Standpunt VVE Voor het standpunt van de VVE verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brief van 23 oktober 2012 met bijlagen. De inhoud daarvan wordt als hier herhaald en ingelast beschouwd. De VVE is van mening dat de fietstrap onveilig is en in zijn geheel moet worden vervangen, mede in aanmerking nemende dat de trap dient te worden gebruikt door ongeveer tweehonderd bewoners, waarvan dagelijks ongeveer honderd bewoners gebruik willen maken van de trap. Deskundigenrapport De commissie heeft op 11 december 2012 een onderzoek laten uitvoeren door [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. De VVE heeft op 8 februari 2013 gereageerd op het rapport. Behandeling van het geschil Op 13 februari 2013 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. De VVE werd ter zitting vertegenwoordigd door de [naam vertegenwoordiger VVE]. Het bestuur van de VVE heeft [naam vertegenwoordiger VVE] voornoemd op 1 juni 2012 gemachtigd om in de arbitragezaak op te treden als vertegenwoordiger van de VVE. [naam ondernemer] werd ter zitting vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordiger ondernemer]. Toelichting ter zitting Ter zitting heeft de VVE onder handhaving van haar standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd. De VVE betwist, wegens het ontbreken van een schriftelijke volmacht, dat [naam vertegenwoordiger ondernemer] als gevolmachtigde van [naam ondernemer] kan optreden en maakt tegen zijn optreden formeel bezwaar. De VVE licht toe waarom zij van mening is dat het deskundigenrapport niet juist is, onder andere omdat het Bouwbesluit geen eisen stelt aan een fietstrap in een parkeergarage. Het artikel dat de deskundige noemt, slaat op een bordes voor een woning. De situatie is thans erg onveilig omdat niet daartoe bestemde uitgangen worden benut om met de fiets de parkeergarage te verlaten. De fietstrap is tevens een van de vluchtroutes vanuit de kelder en fungeert als aanvalsroute voor de brandweer. De VVE is van mening dat een nieuw te plaatsen trap zou voldoen en geeft aan dat het plaatsen van een tweede trap ook een goede wijze van herstel is. Een elektrische buitendeur zoals in het voorstel van [naam ondernemer] staat opgenomen is volgens de VVE geen optie: daarmee wordt de trap niet veilig en los daarvan brengt dit kosten en onderhoud met zich. Bij bepaalde weersomstandigheden, zoals harde wind, zal de deur niet dichtgaan. De deur is dan niet inbraakveilig. Er is een verhoogd risico op vandalisme. Ter zitting heeft [naam ondernemer] – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. [naam vertegenwoordiger ondernemer] beroept zich erop dat hij als gemachtigde van [naam ondernemer] dient te worden aangemerkt aangezien hij gemachtigd is door [naam gemachtigde ondernemer], die op haar beurt weer gemachtigd is door [naam ondernemer]. [naam ondernemer] stemt ermee in dat het plaatsen van een tweede fietsgoot en een naar buiten draaiende deur geïndiceerd zijn en past haar eis hierop aan. De trap voldoet aan de regelgeving, met uitzondering van het ontbrekende bordes. De voorbehouden die de deskundige maakt in het rapport zijn niet terecht, want overleg met de brandweer is niet nodig en de elektrische deur voldoet aan de normen en regels. Dat de Gemeente niet in zal stemmen met het herstelplan ligt niet in de rede omdat de deur nu ook naar buiten open draait en er maatregelen te treffen zijn indien de Gemeente dit nodig acht. Het betreft een open deur met spijlen die geen of nauwelijks wind vangt. [naam ondernemer] ziet niet in waarom een elektrische deur tot meer vandalisme zou leiden. Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt. Uit de in het geding gebrachte koop-/ aannemingsovereenkomst van 9 januari 2006 tussen een individueel lid van de VVE en [naam bouw- en ontwikkelingsbedrijf] blijkt dat [naam bouw- en ontwikkelingsbedrijf] zich jegens de individuele leden onder meer verbonden heeft het gebouw (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Tevens is op de genoemde overeenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. De gemeenschappelijke ruimten zijn op 1 oktober 2008 opgeleverd. De VVE is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat onder nummer [waarborgnummer]. In artikel 11 en 12 van de garantieregeling A.2003 zijn bepalingen opgenomen inzake de insolventie- en gebrekenwaarborg. De relevante bepalingen luiden: “Artikel 11 Waarborg van de Aangesloten Organisatie in geval van insolventie van de ondernemer voor ingang van de garantietermijn (…) 11.3 Indien ten gevolge van insolventie de ondernemer in gebreke blijft om de verplichtingen uit hoofde van de koop-aannemingsovereenkomst na te komen, wordt de verkrijger door de Aangesloten Organisatie schadeloos gesteld met inachtneming van de volgende voorwaarden en bepalingen. (…) Artikel 12 Waarborg van het GIW bij gebreken aan de huizen na ingang van de garantietermijn (…) 12.2 Ingeval van insolventie of een ingevolge deze regeling daarmee gelijk te stellen omstandigheid van de ondernemer na ingang van de garantietermijn kan de verkrijger rechtstreeks het GIW tot nakoming van de contractuele verplichtingen van de ondernemer uit hoofde van deze regeling aanspreken. (…) 12.3 Het GIW heeft in beide voornoemde gevallen de keuze om – voor zover van toepassing – het herstel in natura uit te voeren dan wel de herstelkosten tegen finale kwijting aan de verkrijger te vergoeden. 12.7 Hetgeen in de artikelen 12.1 tot en met 12.6 is bepaald is van overeenkomstige toepassing ten aanzien van de Vereniging van Eigenaars” Beoordeling Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende. Inzake het bezwaar van de VVE tegen het optreden van [naam vertegenwoordiger ondernemer] als gemachtigde namens [naam ondernemer] stellen de arbiters vast dat [naam ondernemer] een procesvolmacht heeft afgegeven aan de [naam gemachtigde ondernemer]. [naam vertegenwoordiger ondernemer] wordt, als werknemer van [naam gemachtigde ondernemer], aangemerkt als gemachtigde. Het bezwaar wordt afgewezen. De gemeenschappelijke ruimten zijn opgeleverd op 1 oktober 2008. De VVE heeft de klacht bij oplevering gemeld, zo blijkt uit de brief van 7 oktober 2008 van [naam bouwkundig adviesbureau]. Ingevolge het faillissement van [naam bouw- en ontwikkelingsbedrijf] op 4 februari 2009 heeft de VVE op enig moment de klachten in het kader van de insolventiewaarborg bij [naam ondernemer] neergelegd. Onduidelijk is wanneer dit exact is geschied, maar nu [naam ondernemer] hier geen beroep doet op niet-ontvankelijkheid zien de arbiters geen aanleiding om hier nader onderzoek naar te verrichten en stellen zij vast dat de VVE kennelijk zowel bij [naam bouw- en ontwikkelingsbedrijf] als bij [naam ondernemer] tijdig heeft geklaagd. De arbiters stellen vast dat door [naam ondernemer] geen gedetailleerd herstelplan in het geding is gebracht. Ter zitting heeft [naam ondernemer] toegelicht dat zij op hoofdlijnen een uitspraak van de arbiters verlangt over de wijze waarop het herstel dient te worden vormgegeven. Met andere woorden: of in hoofdlijnen de door [naam ondernemer] beoogde wijze van herstel dient te worden gevolgd of de door de VVE beoogde wijze. De door [naam ondernemer] in deze procedure uiteindelijk voorgestelde optie is het aanbrengen van een op afstand met bewegings- c.q. oproepsensoren gestuurde elektronische naar buiten draaiende toegangsdeur en het aanbrengen van een tweede fietsgoot aan de rechterzijde van de trap van beneden bezien. De arbiters stellen vast dat de deskundige in zijn rapport het volgende heeft gerapporteerd: “ Vastgesteld kan worden dat de vrije vloeroppervlakte van het aansluitende bovenbordes niet voldoet aan artikel 2.29 van het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit staat toe, dat een trap in een besloten ruimte maximaal 4 meter mag overbruggen zonder een tussenbordes. Aangezien de trap ca. 3,50 meter overbrugt is een tussenbordes volgens het Bouwbesluit niet vereist. Het aanbrengen van een tussenbordes wordt in de “stallingswijzer” uitgave van Ministerie van Verkeer en Infrastructuur eveneens niet genoemd. Voor wat betreft de begaanbaarheid van een fietstrap worden in het Bouwbesluit geen specifieke eisen voorgeschreven. Om op redelijke veilige wijze met de fiets aan de hand de deur te openen of te dichten is volgens de “stallingswijzer” een horizontaal vlak of bordes nodig van tenminste 1,80 meter lengte. Bij een bordes van tenminste 1,80 meter lengte kan de fiets horizontaal geplaatst worden. De “stallingwijzer” adviseert tevens aan de beide zijde van een fietstrap een fietsgoot aan te brengen. Ten aanzien van de onvoldoende vrije vloeroppervlakte van het bovenbordes en het ontbreken van een tweede fietsgoot is er sprake van een technische tekortkoming.” De deskundige heeft daarnaast de herstelmethodes van [naam ondernemer] en de VVE beschreven en concludeert: “ … Met voornoemde aanpassingen is met de optie van [naam gemachtigde ondernemer] een gebruiksvriendelijke en veilige fietstrap te realiseren. …. Zonder het bestaande trapgat aan te passen is met de optie van VvE geen gebruiksvriendelijke en veilige fietstrap te realiseren.” De arbiters zien allereerst aanleiding om in te gaan op de opmerking van de VVE dat de deskundige toetst aan normeringen die betrekking hebben op een woongedeelte. Hierover merken de arbiters op dat in het geval dat normen ontbreken, de deskundige zal moeten toetsen aan de algemene normen van de garantieregeling inhoudende dat toegepaste constructies onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd. De deskundige kan daarbij bij de norm van het woongedeelte aanhaken om zijn bevindingen nader te onderbouwen. Voor wat betreft het ontbreken van een tussenbordes zien de arbiters geen aanleiding om af te wijken van het deskundigenoordeel. De arbiters volgen de deskundige op dit onderdeel. De VVE heeft zich op het standpunt gesteld dat het de voorkeur verdient om, ter verkrijging van een veilige fietstrap, die voldoet aan de ARBO-eisen, de fietstrap in zijn geheel te vervangen. Ter onderbouwing van haar stelling dat de fietstrap ondeugdelijk is, heeft de VVE aangevoerd dat geen enkele bewoner de fietstrap gebruikt. Naar het oordeel van de arbiters is dit echter onvoldoende om aan te tonen dat de gehele trap dient te worden vervangen. Daarnaast oordelen de arbiters dat de vraag of een van de herstelopties van de VVE goed of zelfs beter is dan het (uiteindelijke) herstelplan van [naam ondernemer], in deze procedure geen rol speelt. Ter toetsing ligt alleen voor de vraag op welke wijze [naam ondernemer] kan voldoen aan haar verplichtingen in het kader van de artikelen 11 en 12 van de waarborgregeling nu [naam bouw- en ontwikkelingsbedrijf] aan verplichtingen richting de VVE niet heeft voldaan en [naam ondernemer] de nakoming heeft gewaarborgd. Het geheel overziend stellen de arbiters vast dat het herstelplan van [naam ondernemer] in aangepaste vorm – dat wil zeggen het aanbrengen van een op afstand met bewegings- c.q. oproepsensoren gestuurde elektronische naar buiten draaiende toegangsdeur en het aanbrengen van een tweede fietsgoot aan de rechterzijde van de trap van beneden bezien – voldoet aan het bepaalde in de garantieregeling. De arbiters zullen een verklaring voor recht afgegeven dat met het herstelplan – inclusief de latere aanvulling – althans de uitvoering daarvan, door [naam ondernemer] aan de waarborgverplichtingen jegens de VVE wordt voldaan en dat de VVE gehouden is om [naam ondernemer] tot herstel conform het herstelplan toe te laten en alle redelijke medewerking daaraan te verlenen. De arbiters gaan ervan uit dat [naam ondernemer] voor zover nodig overleg zal voeren met de Gemeente. De arbiters komen niet toe aan een oordeel over de door de VVE genoemde kosten die de realisering van het herstelplan met zich brengt omdat de VVE vergoeding van deze kosten niet heeft gevorderd in deze door [naam ondernemer] aanhangig gemaakte procedure. Gelet hierop wordt als volgt beslist. Beslissing De arbiters, als goede mannen naar billijkheid: I. verklaren voor recht dat met het herstelplan van [naam ondernemer], te weten een op afstand met bewegings- c.q. oproepsensoren gestuurde elektronische naar buiten draaiende toegangsdeur en een tweede fietsgoot aan de rechterzijde van de trap van beneden bezien, althans met de uitvoering daarvan door [naam ondernemer] aan de waarborgverplichtingen jegens de VVE wordt voldaan en dat de VVE gehouden is om [naam ondernemer] tot herstel conform het herstelplan toe te laten en alle redelijke medewerking daaraan te verlenen. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 2 april 2013 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.