Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Gedragsregels
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
213247/227153
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Beklaagde was in dit geval de verkopend makelaar. Klager voert aan dat beklaagde niet volgens de erecode van de brancheorganisatie heeft gehandeld. Volgens klager is hem namelijk de kans om de woning te kopen ontnomen. Beklaagde heeft aangevoerd dat de woning is verkocht voor het einde van de inschrijving, hetgeen de keuze van de verkoper is. De commissie is van oordeel dat beklaagde heeft gehandeld zoals hij had moeten handelen.
De uitspraak
Behandeling van de klacht
Middels een vragenformulier – ingediend op 1 juni 2023 – heeft klager zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Beklaagde heeft hierop verweer gevoerd.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2023 te Den Haag.
De commissie heeft de behandeling van de klacht op basis van de stukken, zonder mondelinge behandeling, afgedaan.
Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft het handelen van beklaagde bij de verkoop van een woning waarin klager geïnteresseerd was.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager was zeer geïnteresseerd in een woning die beklaagde in de verkoop had, en was bereid een serieus bod te doen. Hij heeft daarom met beklaagde een afspraak gemaakt voor een bezichtiging van de woning. De bezichtiging zou plaatsvinden op 5 april 2023. Dit is bevestigd bij e-mail van 28 maart 2023. Op 29 maart 2023 heeft klager een e-mail van beklaagde ontvangen, met de mededeling dat in overleg met de verkoper was besloten dat geïnteresseerden uiterlijk vóór 7 april 2023 een bod konden uitbrengen en dat de verkoper na beoordeling van alle biedingen zou beslissen aan wie de woning te verkopen. Vervolgens ontving klager op 31 maart 2023 van beklaagde via de e-mail het bericht dat de afspraak van 5 april 2023 werd geannuleerd, omdat de woning was verkocht.
Klager heeft beklaagde laten weten dat hij zeer verbaasd en teleurgesteld was over de gang van zaken. In een telefoongesprek heeft een medewerker van beklaagde aangegeven het heel vervelend te vinden. Volgens hem heeft de verkoper de woning aan kennissen verkocht die een goed bod met een deadline hadden gedaan. De medewerker heeft klager aangeboden om in de toekomst als aankoopmakelaar te kunnen optreden. Klager is hierop niet ingegaan.
Klager is van mening dat beklaagde zich niet aan de erecode van de NVM heeft gehouden. Door de zeer bijzondere gang van zaken is hem de kans ontnomen om de woning te kunnen kopen. Het is niet gelukt om met beklaagde in onderling overleg tot een oplossing te komen.
Naar de commissie begrijpt verzoekt klager de commissie om beklaagde een sanctie op te leggen
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde betreurt het dat klager zo teleurgesteld is. Helaas heeft de verkoper voor het einde van de inschrijving een voorstel geaccepteerd dat hij niet wilde laten lopen. De woning was verkocht voordat klager kon kijken. Dit is een keuze van de verkoper geweest.
Naar aanleiding van de mededeling van klager dat hij erg geïnteresseerd was, heeft een medewerkster van beklaagde gelijk de eigenaar gebeld en aangegeven dat klager graag een voorstel wilde doen met hele gunstige voorwaarden. De verkoper heeft besloten bij het voorstel te blijven dat hij had ontvangen en wilde geen bezichtigingen meer.
De medewerkster heeft klager vervolgens meteen op de hoogte gesteld van het besluit van de verkoper en hem gemeld dat zij hem op de reservelijst zou noteren; mocht de verkoop toch niet doorgaan, dan kon zij klager weer benaderen. Helaas voor klager is de verkoop doorgegaan.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt als volgt.
Op grond van de stukken staat vast dat klager een afspraak had voor een bezichtiging van de woning. Deze afspraak is door beklaagde op 28 maart 2023 per e-mail bevestigd. Vervolgens heeft beklaagde klager bij e-mail van 29 maart 2023 medegedeeld dat hij tot 7 april 2023 een bieding kon uitbrengen.
Op 31 maart 2023 heeft beklaagde de afspraak voor de bezichtiging geannuleerd, omdat de woning reeds was verkocht.
Vaststaat dat beklaagde is opgetreden namens de verkoper en die verkoper vertegenwoordigde. Wanneer een makelaar een woning in de verkoop neemt en deze publiekelijk aanbiedt, betekent dat aanbod niet meer dan dat de makelaar belangstellenden uitnodigt om met hem als vertegenwoordiger van de verkoper in onderhandeling te gaan over de koop van de woning. Uiteindelijk komt de overeenkomst tot stand na aanvaarding van een bod door de verkoper. Deze is niet verplicht om in te gaan op elk bod dat wordt gedaan. De makelaar is, als vertegenwoordiger van de verkoper, wel verplicht om een bod dat wordt gedaan door te geven aan de verkoper. Echter, uiteindelijk beslist de verkoper.
De commissie stelt vast dat beklaagde klager in de e-mail van 29 maart 2023 ook uitdrukkelijk heeft medegedeeld dat de verkoper de beslissing zou maken of én aan wie de woning zou worden verkocht en dat deze zich het recht van gunnen voorbehield. Dat de verkoper heeft beslist om, voordat de bezichtiging door klager had plaatsgevonden, een overeenkomst met een andere gegadigde te sluiten, stond hem dus vrij; er is geen enkele rechtsregel die dat verbiedt.
De commissie overweegt voorts dat wanneer een makelaar is gebleken dat tussen een koper en verkoper overeenstemming is bereikt, hij dat aan een latere belangstellende moet mededelen. Ook aan deze verplichting heeft beklaagde voldaan.
Blijkens de e-mail van beklaagde van 3 april 2023 heeft beklaagde de verkoper gevraagd of hij openstond om nog een bezichtiging met klager te plannen, onder de mededeling dat klager voornemens was een mooi voorstel te doen zonder voorbehoud van financiering. Dat de verkoper hiertoe kennelijk niet bereid was, kan beklaagde niet worden verweten.
De commissie overweegt tot slot nog dat zij het aanbod van beklaagde om in de toekomst kosteloos als aankoopmakelaar voor klager op te treden, een mooi gebaar acht.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van klager ongegrond en wijst het door hem verlangde af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse en de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 18 oktober 2023.