Verkoopmakelaar mag niet zelf beslissen om een bod te negeren of af te wijzen

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Gedragsregels    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 207707/226488

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Klager heeft bij de commissie een tuchtrechtelijke klacht ingediend tegen de verkopend makelaar van een woning waarop klager een bod heeft uitgebracht. Klager heeft de woning uiteindelijk niet aangekocht, omdat door een derde een hoger bod is uitgebracht. Klager is echter van mening dat de woning al aan hem was verkocht. De beklaagde voert aan dat er conform de NVM-gedragsregels is gehandeld. De commissie is van oordeel dat de woning nog niet was verkocht, omdat niet was voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste. Beklaagde heeft naar het oordeel van de commissie op geen enkel punt onjuist gehandeld. De klacht is ongegrond.

De uitspraak

Behandeling van het geschil
Middels een vragenformulier – ingediend op 6 mei 2023 – heeft klager zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Beklaagde heeft hierop verweer gevoerd.

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

De behandeling heeft plaatsgevonden op 18 oktober 2023 te Den Haag.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht. Klager, bijgestaan door zijn echtgenote, is fysiek ter zitting verschenen. Namens beklaagde waren digitaal aanwezig: mevrouw [naam] en mevrouw [naam].

Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft het handelen van beklaagde bij de verkoop van een woning die klager volgens zijn zeggen had gekocht.

Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Klager heeft een bod gedaan op een woning. Beklaagde trad hierbij op als verkoopmakelaar. Beklaagde heeft klager op 20 maart 2023 per e-mail het akkoord van de verkoper op zijn bod bevestigd en daarbij het telefoonnummer van de verkoper gegeven. Klager heeft vervolgens telefonisch contact opgenomen met de verkoper en een afspraak gemaakt voor een bezoek gecombineerd met een bouwkundige inspectie van de woning.

Van beklaagde heeft klager allerlei formulieren en de concept koopovereenkomst ontvangen. De formulieren heeft hij ingevuld en teruggemaild aan beklaagde. De status van de woning op de website van beklaagde op [website waarop woningen aangeboden worden] wijzigde in “onder bod”. Toen klager bezig was met het concept koopcontract, belde een medewerkster van beklaagde met de mededeling dat er een hoger bod was binnengekomen en dat klager de woning kon krijgen als hij een nog hoger bod zou doen.

Volgens beklaagde was dit een truc om een hogere courtage te verkrijgen. Beklaagde heeft geen hoger bod uitgebracht, omdat uit het verloop en alle schriftelijke stukken bleek dat de woning al aan hem was verkocht. De schriftelijke overeenkomst is vervolgens eenzijdig verbroken door beklaagde en de woning is verkocht aan de andere partij.

Klager is van mening dat beklaagde zich niet aan de NVM-gedragsregels heeft gehouden. Hij vindt dat beklaagde zich voor het wangedrag moet verantwoorden en gestraft moet worden, ook om toekomstige kopers te beschermen. Klager verzoekt de commissie één of meerdere sancties op te leggen aan beklaagde.

Ter zitting heeft klager benadrukt dat hij van mening is dat de woning aan hem was verkocht. Hij vindt het vreemd dat beklaagde in de afrondingsfase nog contact heeft gezocht met een andere gegadigde. Dat voelt als oplichting.

Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Beklaagde begrijpt de teleurstelling van klager, maar kan zich niet vinden in de klacht. Er is voldaan aan de geldende NVM-gedragsregels. Nadat op 20 maart 2023 mondeling overeenstemming was bereikt tussen klager en de verkoper, heeft beklaagde alle ingeplande bezichtigingen geannuleerd. Op 16 maart 2023 waren er nog kijkers geweest, die beklaagde pas op 21 maart 2023 heeft kunnen bereiken om aan te geven dat de woning mondeling was verkocht. Via de aankoopmakelaar van deze kijkers heeft beklaagde vervolgens een (hoger) bod gekregen. Beklaagde was in het kader van zijn zorgplicht verplicht dit aan de verkoper door te geven; beklaagde mag niet zelf beslissen om een bod te negeren of af te wijzen zonder dat de verkoper daartoe opdracht geeft. Een medewerkster van beklaagde heeft telefonisch contact opgenomen met klager en aangegeven dat een nieuwe partij een voorstel had gedaan. Zij heeft klager de mogelijkheid gegeven om bij zijn voorstel te blijven dan wel met een nieuw voorstel te komen. Daarvan heeft hij geen gebruik gemaakt.

De verkoper heeft het nieuwe bod geaccepteerd en de woning is aan de andere partij verkocht. Hij had hiertoe de vrijheid, omdat het koopcontract nog niet was ondertekend. Op grond van wet- en regelgeving mogen verkopers, zolang zij de koopovereenkomst niet hebben getekend, zich te allen tijde nog bedenken; een mondeling akkoord of bevestiging per e-mail volstaat niet. Er valt beklaagde dus niets te verwijten.

Ter zitting is benadrukt dat beklaagde, omdat de voorlopige koopovereenkomst nog niet was ondertekend, verplicht was om het bod van de andere gegadigde door te geven aan de verkoper en dat het de beslissing van de verkoper is geweest om in te gaan op dit bod.

Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.

Klager beklaagt zich erover dat beklaagde een woning aan een derde heeft verkocht, hoewel volgens hem uit een e-mailwisseling blijkt dat deze reeds aan hem was verkocht.

Vaststaat dat beklaagde is opgetreden namens de verkoper en die verkoper heeft vertegenwoordigd. Zoals beklaagde terecht stelt, beslist uiteindelijk de verkoper aan wie de woning wordt verkocht. Wanneer overeenstemming is bereikt tussen de verkoper en een verkoper, moet de koopovereenkomst op schrift worden gesteld. Ander dan klager van mening is, is bij een e-mailwisseling niet voldaan aan het in de wet – te weten, artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek – bedoelde ‘schriftelijkheidsvereiste’. Dat vereiste maakt immers dat om de koop van een woning definitief te maken sprake moet zijn van een akte, dat wil zeggen een document dat door beide partijen is ondertekend.

Op het ontbreken van een dergelijke akte kan niet alleen door een particuliere koper, maar – zoals de Hoge Raad heeft beslist – ook door een particuliere verkoper een beroep worden gedaan. Dat is hier het geval geweest; de verkoper heeft besloten de woning aan een andere gegadigde te gunnen. Nu het voorlopig koopcontract nog niet door beklaagde en de verkoper was ondertekend, stond hem dit vrij. Dat de koop door klager uiteindelijk niet is doorgegaan, kan beklaagde dan ook niet worden verweten. Hetzelfde geldt voor de beslissing van de verkoper om de woning, toen deze opnieuw in de verkoop kwam, niet langer aan klager te gunnen.

De commissie overweegt nog dat van uitlokking van biedingen van derden door de beklaagde (om een hogere courtage te krijgen) – zoals door klager gesteld – niet is gebleken.

De commissie kan gelet op het voorgaande niet tot het oordeel komen dat beklaagde op enig punt onjuist heeft gehandeld. Dat betekent dat de klacht van klager ongegrond moet worden verklaard en dat het door hem verlangde moet worden afgewezen.

Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en wijst het door klager verlangde af.

Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse en de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 18 oktober 2023.