Verkoper komt na 8 jaar met verzoek om depot en rente. Depotverzoek is niet verjaard. Rente wordt afgewezen nu notaris heeft aangegeven dat gemaakte kosten uitstijgen boven de gegenereerde rente over het depotbedrag.

  • Home >>
  • Notariaat >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Notariaat    Categorie: Overeenkomst/opdrachtgever    Jaartal: 2015
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 85036

De uitspraak:

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft het niet correct afhandelen van een verrekening van een bedrag in het depot na verkoop van de woning en de weigering tot uitkering van rentevergoeding op de derdengeldenrekening.

Standpunt van de cliënt

Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
In de kern komt de klacht op het volgende neer.

De cliënt is van oordeel dat de notaris de verrekening van het bedrag in depot na verkoop woning niet correct heeft afgehandeld.

In de koopovereenkomst is de volgende clausule opgenomen:
• De notaris zal eerst tot uitbetaling uit het depot, casu quo bedragen uit het depot, overgaan na daartoe door hem verkregen eensluidende instructie van beide partijen;
• Bij gebreke van eensluidende instructie van partijen is sprake van een geschil, op grond waarvan de notaris het betreffende bedrag in depot houdt totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is beslist, aan wie hij het in depot gehouden bedrag moet afdragen.
De notaris is, ondanks deze uitdrukkelijke voorwaarden in de koopovereenkomst, overgegaan tot uitbetaling van gelden aan koper zonder toestemming van de cliënt.

De rente-inkomsten die als gevolg van het beheer van derdengelden worden gegenereerd, vallen ten deel aan degenen voor wie die gelden bestemd zijn: de derden. De regelgeving luidt dat, tenzij anders schriftelijk is overeengekomen tussen beroepsbeoefenaar en rechthebbende, het aandeel van de rente op de derdenrekening dat aan de rechthebbende toekomt zo snel mogelijk, doch uiterlijk gelijk met het aandeel aan de rechthebbende wordt uitgekeerd. Voor de bepaling van de hoogte van de te vergoeden rente geldt het in het normale economische verkeer gebruikelijke rentepercentage.
De notaris weigert desalniettemin tot uitkering van de rentevergoeding op derdengeldrekening over te gaan.

De notaris heeft ten onrechte extra kosten in rekening gebracht. Hierover merkt de cliënt het volgende op:
• In de door genoemde periode juni/juli 2008 heeft hij geen stukken van de notaris per post mogen ontvangen op het adres waar hij op dat moment woonachtig en ook ingeschreven stond. De stelling “met veel inzet gezocht” is wat hem betreft dan ook onvoldoende onderbouwd om hier in de verdere afhandeling aandacht aan te besteden. Het niet kunnen achterhalen van een in het GBA bekend adres in het buitenland is dusdanig ongeloofwaardig dat het het vermoeden versterkt dat er geen inspanningen verricht zijn;
• In de overeenkomst zijn geen voorbehouden gemaakt voor wat betreft kosten. Uitzoekwerk zou, ongeacht wanneer om verrekening werd verzocht, verricht moeten worden;
• De door de notaris genoemde, maar niet gespecificeerde kosten, waren reeds bekend voor verrekening met koper. Een voor de hand liggende oplossing zou een mindering op het bedrag in depot zijn geweest.

De cliënt heeft de notaris voorgesteld de zaak in der minne te schikken in die zin dat aan hem een bedrag van € 12.631,28 vermeerderd met 1% rente over de periode waarin het bedrag op de derdengeldenrekening heeft gestaan wordt uitbetaald (dit lage percentage om eventueel beheer op het uitstaande bedrag te vergoeden). De notaris is hier niet mee akkoord gegaan en heeft een bedrag van € 10.500,– uit het depot aan de cliënt overgemaakt.

De cliënt verzoekt de commissie te bepalen dat de notaris tot betaling overgaat van € 12.631,28 vermeerderd met 1% rente over de periode waarin het bedrag op de derdengeldenrekening heeft gestaan, alsmede te bepalen dat de notaris een bedrag van € 4.900,– ten titel van schadevergoeding aan hem uitkeert.

Standpunt van de notaris

Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
In de kern komt het verweer op het volgende neer.

Het gaat in deze kwestie om een depot dat destijds, bij de levering van de woning van cliënt op 17 oktober 2005, is ontstaan. Indertijd is uitsluitend contact geweest met de door de cliënt ingeschakelde makelaar. Het aan de cliënt toegestuurde personaliaformulier, dat door de verkopende partij zou moeten worden ingevuld, is nimmer geretourneerd. De makelaar heeft aan de notaris een aantal e-mailadressen van cliënt gegeven. Zowel de kopers als de behandelaar van het dossier hebben in 2008 diverse malen geprobeerd schriftelijk contact op te nemen met de cliënt over de afwikkeling van het depot. Op geen van de e-mails heeft de cliënt gereageerd. Bij navraag in juni 2008 bij de Gemeentelijke Basis Administratie bleek dat cliënt naar België, zonder verdere aanduiding, was verhuisd. Zijn adres aldaar kon niet achterhaald worden omdat het GBA geen adressen in het buitenland registreert.

Gezien het feit dat de levering van de woning toen al drie jaar daarvoor had plaatsgevonden, dat alle werkzaamheden waren uitgevoerd en betaald en zowel de kopers als de behandelaar van het dossier geen contact met de cliënt konden leggen is op uitdrukkelijk verzoek van de kopers besloten het aan de kopers toekomende deel van het depot aan hen uit te keren.
 
Pas 8 jaar na verkoop van de woning, in 2013, heeft de cliënt voor het eerst met de notaris contact opgenomen.
De cliënt claimt een rentevergoeding over de periode dat het depot op de derdengeldenrekening heeft gestaan. De notaris is van oordeel dat een dergelijke claim na vijf jaar verjaart.

Door koper en verkoper is in totaal € 14.000,– in depot gestort. Het totale saldo van de reparatienota’s van de aannemer bedroeg volgens opgave van de kopers € 10.262,56. Door de cliënt en de kopers was derhalve destijds € 4.737,44 teveel in depot gestort. De helft hiervan komt aan cliënt toe, een bedrag van € 2.368,72. De andere helft is aan kopers uitgekeerd. Hiermee resteerde een bedrag in depot van € 12.631,28 ( € 10.262,56 + € 2.368,72).
Voor het uitzoekwerk in 2008 en nu in 2013 zijn kosten gemaakt die uitstijgen boven de minimale rente die in al die jaren op de derdengeldenrekening over het depotbedrag is gekweekt. De notaris heeft voorgesteld om ter finale kwijting een bedrag van € 10.500,– naar cliënt over te maken hetgeen zij op 27 november 2013 heeft gedaan.

(Het kantoor van) de notaris verzoekt de commissie om de klacht van de cliënt ongegrond te verklaren en het door de cliënt verzochte af te wijzen.

Beoordeling van het geschil

Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.

De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Ten aanzien van het in het verweer van de notaris gedane beroep op niet – ontvankelijkheid vanwege verjaring van de claim overweegt de commissie dat dit verweer geen stand houdt. De commissie overweegt dat hier sprake is van een misvatting. Het gaat hier immers om een bedrag dat door partijen in depot is gestort op een derdengeldenrekening van de notaris. Het vorderingsrecht voortvloeiende uit deze bijzondere rekening behoort toe aan de gezamenlijke rechthebbenden.
In de akte van levering opgenomen depotovereenkomst is uitdrukkelijk bepaald dat de notaris pas tot uitbetaling uit het depot zal overgaan na daartoe door hem verkregen eensluidende instructie van beide partijen. Er is geen einddatum waarop de betaling zou moeten plaatsvinden opgenomen. De commissie acht zich daarom bevoegd over dit geschil te beslissen.

De commissie is van oordeel dat de notaris indertijd niet heeft gehandeld conform het bepaalde in de depotovereenkomst. Immers, er was geen eensluidende instructie van partijen om het restant van het depot uit te keren. De notaris heeft niet aannemelijk kunnen maken waarom zij van deze overeenkomst kon afwijken. Het argument dat de cliënt niet bereikbaar was acht de commissie niet valide. Bij gebreke van een eensluidende instructie had de notaris het betreffende bedrag in depot dienen te houden totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis was beslist, aan wie zij het in depot gehouden bedrag zou moeten afdragen, zoals vastgelegd in de overgelegde depotovereenkomst.

De notaris stelt dat zij extra kosten heeft gemaakt met betrekking tot het beheer van het depot. De cliënt betwist deze kosten. Gelet op de betwisting door de cliënt is de commissie van oordeel dat het op de weg van de notaris lag om deze kosten nader te specificeren. Doordat zij dit heeft nagelaten oordeelt de commissie dat haar vordering betreffende de extra kosten onvoldoende onderbouwd is.

Gelet op het vorenstaande is naar het oordeel van de commissie komen vast te staan dat de behandelende notaris indertijd niet heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.

Anderzijds is de commissie van oordeel dat cliënt dient te worden verweten dat hij jarenlang niets van zich heeft laten horen. Pas 8 jaar na dato geeft hij aan dat hij uit het depot nog recht heeft op een bedrag voor de reparatie aan zinkwerk ad € 3.168,–. Zowel de kopers en notaris hadden hier geen weet van. De cliënt heeft geen nota terzake overgelegd zodat de commissie oordeelt dat deze vordering door cliënt niet is onderbouwd en op grond daarvan dient te worden afgewezen.

Ten aanzien van de rentevergoeding op de derdengeldenrekening heeft de notaris aangegeven dat de door het kantoor gemaakte kosten uitstijgen boven de gegenereerde rente over het depotbedrag. De cliënt heeft dit onvoldoende gemotiveerd weersproken. De commissie acht het aannemelijk, gezien de rentepercentages van de afgelopen jaren dat de notaris meer kosten heeft gemaakt voor het beheer van het depot dan er rente is ontvangen. Zij wijst de vordering van de cliënt op dit punt af.

Ter afwikkeling van het geschil bepaalt de commissie dat het resterende bedrag in depot een bedrag van € 12.631,28 aan de cliënt moet worden uitgekeerd. Vaststaat dat cliënt al een bedrag van € 10.500,– heeft ontvangen. Dit betekent dat de notaris nog een bedrag van € 2.131,28 aan de cliënt dient over te maken. De commissie is van oordeel dat de cliënt hiermee voldoende is gecompenseerd.
Voorzover cliënt daarenboven een schadevergoeding vordert wijst de commissie deze af wegens onvoldoende onderbouwing.
Nu de klacht van de cliënt gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, ziet de commissie daarin aanleiding de notaris te veroordelen tot een vergoeding van de helft van het klachtengeld dat de cliënt aan de commissie heeft voldaan, derhalve een bedrag van (€ 102,50:2) € 51,25
De notaris dient – overeenkomstig het reglement van de commissie – een bijdrage in de behandelingskosten aan de commissie te voldoen. De commissie zal deze behandelingskosten matigen met 50%.

Gezien het vorenstaande dient als volgt te worden beslist.

Beslissing

De commissie:

– verklaart de klacht van de cliënt gedeeltelijk gegrond;

– bepaalt dat de notaris een bedrag van € 2.131,28 aan de cliënt dient te betalen;

– bepaalt dat de notaris een bedrag van € 51,25 aan de cliënt dient te betalen terzake van het klachtengeld;

– bepaalt dat de notaris aan de commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag van € 57,50 is verschuldigd;

– wijst het meer of anders verzochte af.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat op 8 augustus 2014.