Verkopers weigeren huis te verlaten, stellen dat er sprake is van een ‘gentlemen’s agreement’

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals    Categorie: Bewijs    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: Uitspraak   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 221408/226666

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Via beklaagde hebben klaagster en haar partner een huis gekocht. Een week voor de overdrachtsdatum werd duidelijk dat de verkopers de woning niet zouden verlaten voordat hun nieuwbouwwoning af zou zijn. Volgens de verkopers en de makelaar was dit mondeling afgesproken, maar klaagster betwist dat dit zou zijn overeengekomen. Op basis van het dossier kan de commissie niet vaststellen dat de beklaagde onjuist zou hebben gehandeld. De klacht is dan ook ongegrond.

De uitspraak

Behandeling van het geschil
Middels een vragenformulier – ingediend op 30 juni 2023 – heeft klaagster zich met een klacht gewend tot de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (verder te noemen: de commissie). Beklaagde heeft hierop verweer gevoerd.

De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.

De behandeling heeft plaatsgevonden op 28 november 2023 te Den Haag.

Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.

Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht. Klaagster – bijgestaan door haar partner: de heer [naam] – is digitaal ter zitting verschenen. Beklaagde is fysiek ter zitting verschenen en werd bijgestaan door de heer mr. [naam] ([naam organisatie]).

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft handelen en/of nalaten van beklaagde als verkoopmakelaar van een woning die klaagster en haar partner hadden aangekocht.

Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

In mei 2021 hebben klaagster en haar partner via beklaagde een huis gekocht. In de door hen en de verkopers ondertekende koopovereenkomst is overeengekomen dat de overdrachtsdatum 30 juni 2022 zou zijn. Een week voor deze overdrachtsdatum gaven de verkopers aan het huis niet te zullen verlaten voordat hun eigen, nieuw te bouwen woning, klaar zou zijn.

Volgens de verkopers en volgens beklaagde was dit in mei 2021 mondeling afgesproken (‘gentlemen’s agreement’). Klaagster betwist dat dit het geval is. Klaagster en haar partner hebben, vanwege het aflopen van hun hypotheekofferte, de woning niet kunnen afnemen. Daardoor hebben zij sindsdien geen eigen woning meer. Hun schade is enorm vanwege de stijgende huizenprijzen en rente. Daarnaast lijden zij ook psychische schade. Er is een rechtszaak geweest tegen de verkopers, die klaagster en haar partner hebben gewonnen. De verkopers hebben de contractuele boete moeten betalen.

Beklaagde heeft in het hele proces gelogen, wellicht om hiermee de verkopers als eigen klanten te helpen. Uit de correspondentie van beklaagde blijkt dat hij op de hoogte was van de plannen van de verkopers om de woning pas te verlaten wanneer hun eigen woning klaar was. Beklaagde heeft noch klaagster en haar partner, noch hun aankoopmakelaar, op de hoogte gebracht van de intentie van de verkopers. Klaagster vindt dit een zeer kwalijke zaak. Zij is van mening dat beklaagde onrechtmatig heeft gehandeld.

Klaagster wenst een tegemoetkoming in de geleden schade. Voorts verzoekt zij de commissie de acties van beklaagde te onderzoeken.

Ter zitting heeft klaagster benadrukt dat 30 juni 2022 de overdrachtsdatum zou zijn en dat er nooit over is gesproken dat de verkopers nog in de woning konden blijven als hun nieuwe woning op die datum nog niet klaar zou zijn. Daarmee zouden zij en haar partner ook niet akkoord zijn gegaan.

Klaagster wil dat de commissie een oordeel geeft over het handelen van beklaagde.

Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Beklaagde is primair van mening dat klaagster niet-ontvankelijk is in haar verzoek om een tegemoetkoming in de geleden schade, omdat de commissie blijkens haar reglement niet oordeelt over aansprakelijkheid en schadevergoeding.

Subsidiair stelt beklaagde zich op het standpunt dat het niet binnen de bevoegdheid van de commissie valt om een onderzoek te laten instellen naar het handelen van een makelaar. Ook op deze grond is klaagster volgens beklaagde niet-ontvankelijk in de klacht.

Meer subsidiair stelt beklaagde zich op het standpunt dat geen sprake is van schending van enige regel. Daartoe wordt het volgende aangevoerd. Beklaagde is opgetreden als verkoopmakelaar van de verkopers. In die hoedanigheid heeft een bezichtiging met klaagster en haar partner plaatsgevonden, waarbij ook de verkopers aanwezig waren. Tijdens dit gesprek is aan klaagster en haar partner duidelijk gemaakt dat de woning enkel aan hen zou worden verkocht onder de voorwaarde dat de woning pas zou worden geleverd op het moment dat de nieuwe woning van de verkopers gereed zou zijn. De verkopers waren anders niet bereid om met klaagster en haar partner een koopovereenkomst te sluiten.

In verband met de maximale geldigheid van twaalf maanden van de hypotheekofferte van klaagster en haar partner is uiteindelijk 30 juni 2022 als datum van eigendomsoverdracht in de koopovereenkomst opgenomen. In een telefoongesprek met één van de verkopers heeft beklaagde duidelijk gemaakt dat het uitstellen van de datum van eigendomsoverdracht slechts in overleg en met instemming van klaagster en haar partner kon plaatsvinden. Daarbij is de term ‘gentlemen’s agreement’ gebruikt. Tussen de verkopers en klaagster en haar partner is, voor zover beklaagde kan nagaan, niet gesproken over een ‘gentlemen’s agreement’. Van een mondelinge afspraak dat de verkopers de woning pas zouden opleveren wanneer hun nieuwe woning gereed was, was echter wel degelijk sprake.

Beklaagde mocht erop vertrouwen dat partijen opvolging aan de gemaakte afspraak zouden geven, Hij had niet kunnen voorzien dat partijen zich hieraan niet zouden committeren. Dit komt dan ook niet voor zijn rekening.

Dat tijdens het proces zou zijn gelogen, wordt door beklaagde uitdrukkelijk betwist.

Beklaagde verzoekt de commissie primair om klaagster niet-ontvankelijk te verklaren en subsidiair om alle klachten geheel ongegrond te verklaren. Voor het geval sprake zou zijn van schending van enige regel – quod non -, dan geldt volgens beklaagde dat geen ruimte zou moeten bestaan voor het opleggen van een sanctie. Indien desondanks door de commissie zou worden overwogen om een maatregel op te leggen, dan verzoekt beklaagde de commissie de klacht gegrond te verklaren zonder oplegging van een sanctie.

Ter zitting heeft beklaagde benadrukt dat op meerdere momenten met klaagster en haar partner is besproken dat de verkopers pas zouden leveren als hun nieuwe woning klaar zou zijn. Hij is er dan ook vanuit gegaan partijen er onderling uit zouden komen.

Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt het volgende.

De commissie stelt voorop dat zij op grond van haar reglement in deze procedure geen uitspraak kan doen over een verzoek tot schadevergoeding. Voor zover klaagster verzoekt om een tegemoetkoming in de schade die zij volgens haar door toedoen van beklaagde heeft geleden, is zij in dit verzoek derhalve niet-ontvankelijk.

Hetzelfde geldt voor haar verzoek om een onderzoek te doen naar de acties van beklaagde; het reglement van de commissie kent geen mogelijkheid een onderzoek in te stellen zoals klaagster dat wenst.

De commissie kan ingevolge haar reglement wel de klacht van klaagster over het handelen en/of nalaten van de beklaagde behandelen. De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.

De commissie stelt vast dat partijen van mening verschillen over de gang van zaken bij de verkoop van de woning door beklaagde. Klaagster stelt dat zij en haar partner ervan zijn uitgegaan dat de woning op de in de koopovereenkomst opgenomen overdrachtsdatum (30 juni 2022) ook daadwerkelijk overgedragen zou worden. Beklaagde stelt dat klaagster en haar partner van meet af aan wisten dat de verkopers de woning pas zouden opleveren wanneer hun nieuwe woning klaar was. Volgens hem was sprake van een uitdrukkelijk gemaakte mondelinge afspraak tussen partijen (een ‘gentlemen’s agreement’).

Op basis van de stukken en gelet op de verschillende lezing van partijen kan de commissie de feitelijke gang van zaken niet vaststellen. Ook ter zitting heeft de commissie niet kunnen vaststellen of en zo ja, welk ‘gentlemen’s agreement’ is gesloten. Echter, indien en voor zover wel sprake is van een gentlemen’s agreement c.q. uitdrukkelijke mondelinge afspraak zoals door beklaagde gesteld, had het naar het oordeel van de commissie op de weg van partijen zelf gelegen om daar op welke wijze dan ook uitvoering aan te geven, al dan niet met behulp van hun beider makelaars.

Enig boos opzet van beklaagde aan het creëren van de ontstane situatie waardoor klaagster en haar partner de woning uiteindelijk niet hebben kunnen afnemen, is de commissie niet gebleken. Dat beklaagde in het hele proces heeft gelogen, heeft klaagster – tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door beklaagde – niet aangetoond, althans aannemelijk gemaakt.

De commissie kan gelet op het voorgaande niet tot het oordeel komen dat beklaagde onjuist heeft gehandeld. Immers, voor een beoordeling of beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld, moet eerst worden vastgesteld welke feiten daaraan ten grondslag liggen en de commissie kan deze feiten in deze zaak – zoals hiervoor overwogen – niet vaststellen.

Dit betekent dat de klacht van klaagster (feitelijk) ongegrond moet worden verklaard.

Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie:

  • verklaart klaagster niet-ontvankelijk in haar verzoek om een tegemoetkoming in de gestelde schade, alsmede in haar verzoek om een onderzoek te doen naar de acties van beklaagde;
  • verklaart de klacht van klaagster over het handelen en/of nalaten van beklaagde ongegrond.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse en mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 28 november 2023.