Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
54022
De uitspraak:
Behandeling van het nog resterende geschil
Op 26 januari 2012 hebben de arbiters in deze procedure een arbitraal tussenvonnis gewezen. Al hetgeen in dit tussenvonnis is overwogen en beslist, dient hier als herhaald en ingelast te worden beschouwd.
In het tussenvonnis hebben de arbiters – voor zover thans nog van belang – elke beslissing op de klacht over de vloerisolatie en de deugdelijkheid van de vloerverwarming aangehouden en zij hebben de partijen in de gelegenheid gesteld om hun standpunten nader schriftelijk te onderbouwen.
De consument heeft bij brief van 16 maart 2012 een door [naam van de onderzoeker] uitgevoerd aanvullend onderzoek naar de vloerisolatie d.d. 21 februari 2012 in het geding gebracht, alsmede commentaar van [naam van de onderzoeker] d.d. 8 maart 2012 op een brief van de ondernemer van 10 februari 2012. Bij brief van 5 juni 2012 heeft de consument een proefberekening van zijn jaargebruik ten behoeve van de jaarafrekening 2012 ingebracht. Bij brief van 4 september 2012 heeft de consument gereageerd op het deskundigenrapport.
De ondernemer heeft bij brief van 10 februari 2012 zijn standpunt nader toegelicht.
Nadere standpunten van partijen (kort samengevat)
De consument stelt zich onder verwijzing naar het door hem ingebrachte aanvullende onderzoek op het standpunt dat de vloer alsmede de vloerverwarmingsinstallatie ernstige gebreken vertonen. De zandcement afdekvloer behoort een dikte van 70 mm te hebben voor voldoende buig- en treksterkte, de ondernemer heeft echter een dikte van 50 mm toegepast. Uit het onderzoek is verder gebleken dat het vloerverwarmingssysteem ondeugdelijk is gedimensioneerd en aangelegd. Voorts voldoet de thermische isolatie van de vloer niet aan het Bouwbesluit.
De consument vordert thans – na wijziging van eis – primair het aanbrengen van een thermische na-isolatie onder de gehele vloer conform de in het aanvullende rapport van [naam van de onderzoeker] d.d. 21 februari 2012 voorgeschreven herstelwijze zulks op straffe van een dwangsom van € 200,– per dag indien en voor zover daarmee een evenwichtige verwarming tegen normale kosten kan worden bereikt.
Subsidiair vordert de consument veroordeling van de ondernemer om de primair door [naam van de onderzoeker] aanbevolen herstelmaatregelen uit te voeren, inhoudende het openbreken van de vloer, het volledig herstellen en uitbreiden van een aantal verwarmingscircuits, alsmede een vierde groep bijmaken met een verdicht net aan de buitenmuren en glasgevel en een deugdelijke afdekvloer zoals in het rapport van [naam van de onderzoeker] omschreven, zulks op straffe van de eerdergenoemde dwangsom.
Meer subsidiair vordert de consument herstel op een wijze zoals door de arbiters naar billijkheid vast te stellen. Nog meer subsidiair vordert de consument een schadevergoeding voor de extra stookkosten over een periode van dertig jaar.
De ondernemer stelt zich ten aanzien van de isolatiewaarde van de vloerconstructie op het standpunt dat het uitgangspunt de energieprestatieberekening (EP-berekening) opgesteld door de architect van het betreffende project behoort te zijn. Deze is gecontroleerd en goedgekeurd door adviesbureau [naam van het adviesbureau] en de gemeente [plaatsnaam]. Volgens de ondernemer luidt de conclusie dat aan de gestelde Rc-eis wordt voldaan. De ondernemer stelt dat het werk is uitgevoerd conform de goedgekeurde berekeningen, materialisatie en uitvoeringsmethodiek.
Ten aanzien van de vloerverwarming stelt de ondernemer zich op het standpunt dat de vloerverwarming voldoet aan de waarden zoals die zijn opgenomen in garantieregeling. De warmteverliesberekening is gecontroleerd en akkoord bevonden. Het geheel is aangebracht volgens ISSO-publicatie 51 en voldoet aan de garantieregeling.
De stelling van [naam van de onderzoeker] dat de vloerverwarming had moet worden voorzien van vier in plaats van drie groepen wordt door de ondernemer niet onderschreven. De ondernemer heeft van de consument geen klachten ontvangen over het niet bereiken van de gewenste temperatuur in de woning van 20 graden. Hieruit concludeert de ondernemer dat drie groepen voldoen.
Tot slot merkt de ondernemer op dat vergelijkend warmteverbruik met andere woningen een vertekend beeld geeft omdat de vergelijking wordt gemaakt met tussenwoningen die anders zijn gelegen dan de woning van de consument. Tevens is het verbruik zeer afhankelijk van het stookgedrag van de bewoners van de woning. Derhalve kan het verbruik van de verschillende consumenten niet zonder correctie vergeleken worden.
Nadere behandeling van het nog resterende geschil
Op 21 september 2012 heeft te [plaatsnaam] het vervolg van de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door [naam van de secretaris] fungerend als secretaris.
De arbiter [naam van de arbiter], wonende te [plaatsnaam] die het tussenvonnis van 26 januari 2011 mede heeft gewezen, heeft haar benoeming teruggegeven. De arbiter zoals vermeld boven in dit arbitrale eindvonnis is in haar plaats benoemd.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. De ondernemer werd vertegenwoordigd door [naam van de vertegenwoordiger] en [naam van de tweede vertegenwoordiger].
De consument was ter zitting aanwezig en werd vergezeld door zijn advocaat [naam van de advocaat].
Nadere toelichting ter zitting
Ter zitting heeft de consument onder handhaving van diens standpunt – in hoofdzaak – nog het volgende aangevoerd. In aanvulling op zijn – dus gewijzigde – primaire vordering wenst hij dat de na-isolatie onder randvoorwaarden plaatsvindt. Die randvoorwaarden zijn dat er controle van het geleverde werk plaatsvindt en dat er door de ondernemer een vrijwaring voor schade aan de vloer wordt afgegeven. In de huidige situatie ervaart de consument een groot temperatuurverschil en dat is niet prettig. De na-isolatie behelst vervanging van de huidige onder de woning van de consument aangebrachte isolatie. Die is op verschillende plaatsen dunner dan toegestaan en over een strook van omstreeks 20 cm zelfs helemaal afwezig, met name daar waar er tegen de buitenwand buizen lopen is de isolatie dunner.
Wat de hoogte van de energierekening betreft, stelt de consument aanvullend dat hij de verwarming standaard op 20 graden zet net als anderen, maar dat hij 70% hogere stookkosten heeft in vergelijking met buurwoningen.
De consument is het er niet mee eens dat de ondernemer zich beroept op de EP-berekening, dat is theorie. Verder is hij van oordeel dat de ondernemer zodanig lang gewacht heeft met het overleggen van de juiste informatie, dat deze door de arbiters in hun tussenvonnis niet kon worden betrokken. De EP-berekening heeft bovendien plaatsgevonden op door de ondernemer verstrekte waarden, op grond waarvan de gemeente de bouwvergunning heeft verleend. Die waarden stemmen echter niet overeen met die van de gerealiseerde vloer.
Tenslotte komt de consument terug op de dempingswaarde van de vloer. Hij meent dat er sprake is van nieuwe feiten. De ondernemer heeft onjuiste informatie verstrekt. De reeds gegeven beslissing van de commissie met betrekking tot de contactgeluidisolatie bevat volgens hem een kennelijke misslag die correctie behoeft.
Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. Hij wijst er in de eerste plaats op dat de consument eerst op 15 maart 2012 zijn standpunt nader schriftelijk heeft onderbouwd door het inbrengen van de rapportage van [naam van de onderzoeker]. Deze onderbouwing is echter niet binnen de door de commissie in haar tussenvonnis gestelde termijn van vier weken ingebracht en behoort derhalve buiten beschouwing te worden gelaten. Voor het geval de commissie bedoelde inbreng wel toelaatbaar acht, geeft hij aan het met de inhoud uitdrukkelijk oneens te zijn. Er is wel degelijk voldaan aan de toepasselijke isolatie-eisen, hij verwijst daarvoor naar zijn brief van 10 februari 2012. De isolatie kan plaatselijk inderdaad dunner zijn, maar die is elders weer dikker. Per saldo valt het geheel van de isolatie binnen de normen. Dat blijkt ook uit de warmteverliesberekeningen. De zandcement vloer is volgens de ondernemer aangelegd conform hetgeen is afgesproken en bevat kunststofvezels om krimp te gaan.
Wat de hoogte van de energierekening betreft, wijst hij erop dat vergelijking met andere woningen in de buurt mank gaat. De woning van de consument ligt op een hoek, terwijl dat bij de andere woningen niet het geval is. Van de andere bewoners zijn er bovendien geen klachten ontvangen. Verder wijst hij erop dat de consument een natuurstenen vloer heeft, hetgeen tot een andere comfortbeleving kan leiden. Hij sluit dan ook niet uit dat de hogere energiekosten van de consument vooral met persoonlijk stookgedrag te maken hebben.
Een vierde lus zoals door [naam van de onderzoeker] noodzakelijk wordt geacht, vindt de ondernemer niet nodig, daartoe geven de berekeningen geen enkele aanleiding.
Hij wijst de vordering van de consument voor extra hoge stookkosten van de hand. Als er onverhoopt al aanleiding is om de ondernemer te verplichten de hogere stookkosten voor zijn rekening te laten nemen, dan zou dit hooguit voor de garantietermijn van zes jaren moeten gelden.
Beoordeling van het nog resterende geschil
Voor de uitgangspunten die de arbiters bij de beoordeling van het geschil, naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en de overgelegde stukken, hanteren moet worden verwezen naar de inhoud van het tussenvonnis, en wel in het bijzonder naar wat daarin is weergegeven over de uitgangspunten en de feiten waarvan kan worden uitgegaan, de bevoegdheid van de arbiters en de omvang van het toetsingskader.
De ondernemer stelt dat de consument met zijn nadere inbreng de door de arbiters in hun tussenvonnis gestelde inzendtermijn heeft overschreden. Hij verzoekt de arbiters deze inbreng buiten beschouwing te laten. De arbiters volgen hem daarin niet. De door de arbiters gestelde termijn is weliswaar overschreden, maar dit betreft geen fatale termijn. Voorts is de ondernemer ruimschoots in de gelegenheid geweest om zowel schriftelijk als ter zitting zijn visie op de inbreng van de consument te geven. De laatste zitting is door de ondernemer ook daarvoor benut en daarbij is niet alsnog gebleken dat de ondernemer door de gemelde gang van zaken in zijn verdediging is geschaad. Tot aanhouding of tot buiten het geding houden van stukken zal dan ook niet worden beslist.
Ten aanzien van de resterende klachten van de consument inzake de vloerisolatie en de vloerverwarmingsinstallatie in de woonkamer overwegen de arbiters als volgt.
De vloerisolatie
De consument stelt dat vloerisolatie onvoldoende is en dat dat de oorzaak is van te hoge stookkosten. De consument heeft primair gevorderd dat er (betere) na-isolatie wordt aangebracht aan de onderzijde van de verdiepingsvloer. Hij beroept zich daarbij onder andere op de door hem ingebrachte rapportage van [naam van de onderzoeker] d.d. 21 februari 2012. De ondernemer stelt dat de isolatiewaarde van de vloer afdoende is volgens de normen die medio 2006 – toen de EP-berekening is opgesteld – golden.
De arbiters overwegen als volgt. De deskundige heeft in zijn rapportage van 21 juli 2011 vastgesteld dat het geïnstalleerde vermogen in de woonkamer voldoende is. De deskundige heeft geen gebreken aan de vloerisolatie in de woonkamer geconstateerd. De deskundige heeft tevens in zijn aanvullende rapportage van 26 oktober 2011 vastgesteld dat de warmteverliesberekening geheel overeenkomstig de ISSO-publicatie 51 is gemaakt en dus voldoet aan de Garantie- en Waarborgregeling. De arbiters gaan er om die reden van uit dat het hier deugdelijke berekeningen betreft. De arbiters achten de stellingen van de consument op dit punt onvoldoende onderbouwd en niet overtuigend en volgen hier de beoordeling van de deskundige.
Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en aan de garantieregeling
Gelet op de overgelegde bescheiden en het oordeel van de deskundige zijn de arbiters van oordeel dat afdoende is komen vast te staan dat wordt voldaan aan de (van de aannemingsovereenkomst deel uitmakende) eisen van goed en deugdelijk werk en aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen.
De arbiters achten deze klacht dan ook ongegrond en zullen de consument in zoverre in het ongelijk stellen.
De vloerverwarmingsinstallatie
De consument stelt dat de vloerverwarmingsinstallatie ernstige gebreken vertoont. De zandcement afdekvloer behoort een dikte van 70 mm te hebben voor voldoende buig- en treksterkte, de ondernemer heeft echter een dikte van 50 mm toegepast. Voorts stelt de consument dat het vloerverwarmingssysteem ondeugdelijk is gedimensioneerd en aangelegd. De ondernemer stelt dat aan de Garantie- en Waarborgregeling is voldaan.
De arbiters overwegen als volgt. De deskundige heeft op basis van het verstrekte legplan vastgesteld dat het opgestelde vermogen, indien de vloerverwarming goed functioneert, ruim voldoende is.
De deskundige heeft geen gebreken aan de vloerverwarmingsinstallatie in de woonkamer geconstateerd. Het geheel voldoet aan de in artikel 3.1, onder a. en c. van de Garantie- en Waarborgregeling A.2003 genoemde normen. De arbiters zien in de argumentatie van de consument en het door hem overgelegde [naam van de onderzoeker]-rapport onvoldoende aanleiding om tot een ander oordeel te komen.
Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst en aan de garantieregeling
Gelet op de overgelegde bescheiden en het oordeel van de deskundige zijn de arbiters van oordeel dat afdoende is komen vast te staan dat vloerverwarmingsinstallatie deugdelijk is gedimensioneerd en aangelegd. Nu de zandcementvloer is voorzien van kunststofvezels en van scheurvorming in de daarop aangebrachte vloertegels of in de voegen niet is gebleken, is er evenmin aanleiding te veronderstellen dat deze vloer ondeugdelijk is.
Aldus wordt voldaan aan de (van de aannemingsovereenkomst deel uitmakende) eisen van goed en deugdelijk werk en aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen.
De arbiters achten deze klacht dan ook ongegrond en zullen de consument in zoverre in het ongelijk stellen.
Om reden als hiervoor overwogen, dienen alle – gewijzigde – vorderingen van de consument te worden afgewezen. Zulks met uitzondering van de meer subsidiair ingestelde vordering waarin herstel wordt gevraagd op de wijze zoals door de commissie alsnog noodzakelijk wordt geoordeeld. Daartoe is naar het oordeel van de commissie namelijk in die zin aanleiding dat door de deskundige in het slot van diens rapport van 18 juli 2011 in meer algemene zin is geduid op de noodzaak dat de vloerverwarmingsinstallatie nader/beter moet worden ingeregeld, en zulks dus ondanks dat die verwarming reeds naar behoren werkt en kan werken. Alleen daartoe zal alsnog door de commissie worden beslist.
Ten aanzien van het nog meer subsidiair gevorderde overwegen de arbiters voorts dat ook de vordering voor vergoeding van hogere stookkosten niet voor toewijzing in aanmerking komt. De ligging van de woning is zodanig anders dan die van de woningen waarmee de stookkosten zijn vergeleken, dat het maken van een vergelijking naar het oordeel van de arbiters redelijkerwijs niet mogelijk is. De woning van de consument ligt immers op de kop en daarnaast is zijn woning gelegen boven een goed geventileerde parkeergarage, als gevolg waarvan hogere stookkosten redelijkerwijs te verwachten zijn. Voorts is niet uit te sluiten dat individueel stookgedrag tot verschillen leidt.
Tenslotte vraagt de consument de arbiters hun oordeel over de dempingswaarde van de vloer te heroverwegen. Daartoe zullen de arbiters niet overgaan. Wat ook zij van het door de consument aangevoerde, van een kennelijke misslag zoals door de consument gesteld is geen sprake. Van een kennelijke misslag is slechts sprake indien het voor een ieder vrijwel direct en zonder nader onderzoek kenbaar is dat de uitspraak van de arbiters op een misverstand moet berusten, omdat er sprake is van een evidente fout/omissie of nagelaten is op enig deel van het gevorderde te beslissen. Van dergelijke omstandigheden is de arbiters niet gebleken. De arbiters passeren dan ook dit verzoek van de consument.
Klachtengeld
Ten aanzien van het klachtengeld overwegen de arbiters op basis van wat in beide arbitrale beslissingen is beslist dat de consument voor 50% in het gelijk is gesteld. Derhalve zal het klachtengeld, overeenkomstig de daartoe strekkende bepaling van het Geschillenreglement, volledig aan de consument worden gerestitueerd.
Derhalve wordt beslist als volgt.
Beslissing
De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts en in vervolg op wat reeds tussen partijen is beslist in de arbitrale beslissing van 26 januari 2012:
I. verplichten de ondernemer om bij wijze van nakoming de meergenoemde vloerverwarmingsregeling algeheel deugdelijk in te regelen c.q. te laten inregelen, en wel binnen acht weken na de datum van deze beslissing;
II. wijzen af al hetgeen op basis van de klacht over de vloerisolatie en de deugdelijkheid van de vloerverwarming meer of anders is gevorderd;
III. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 1 november 2012 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.