Vordering koper op verkoper kan niet op makelaar worden verhaald

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Overig    Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 133538/141094

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De consument klaagt erover dat de makelaar heeft nagelaten om in de verkoopomschrijving op Funda erbij te vermelden dat het huis dient te worden aangepast aan huidige maatstaven (met betrekking tot een septic tank). De consument is later gedagvaard door de koper van de woning, omdat er een verborgen gebrek aanwezig zou zijn. De consument wenst de proceskosten op de makelaar te verhalen. De commissie kan uit de stukken niet vaststellen dat er sprake is van een tekortkoming. Ook kan het causale verband tussen de tekortkoming en de schade niet worden vastgesteld. De klacht is ongegrond.

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.

Het geschil betreft de bemiddeling bij verkoop van een woning.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De commissie ontleent de weergave van de klacht mede aan de klacht zoals ingediend bij de NVM klachten coördinator.

In 2020 heeft de makelaar onze woning verkocht, gesitueerd in de jaren dertig wijk [wijknaam] te [naam stad].

Met de makelaar was een afspraak gemaakt voor een eerste oriënterend gesprek in de betreffende woning.

De woning bleek ernstig achterstallig onderhoud te hebben. Ik heb de makelaar er dan ook tevens op gewezen dat het mij bekend was dat de woning nog deels was aangesloten op een septic-tank. Dit is ook schriftelijk toegelicht in het vragenformulier met bijzonderheden.

De betreffende tank was niet gesitueerd onder of in de tuin van het genoemd perceel maar in de voortuin van een van de buren met name huisnummer 15 aldus twee deuren verderop.
Ik heb tevens op het NVM-vragenformulier welke mij aangereikt door de makelaar, onder het kopje “wat de koper nog moet weten” de situatie nogmaals schriftelijk weergegeven, en aldus mondeling zowel schriftelijk deze situatie heel duidelijk in beeld gebracht.

De betreffende woning is gebouwd in 1937 aldus op moment van verkoop 83 jaar oud, zoals eerder aangegeven met flink achterstallig onderhoud.
In overleg en op advies van de makelaar is dan ook besloten de woning aan te bieden op Funda als zijnde een woning voor algehele renovatie.

Gelet op het vorenstaande namelijk een pand voor algehele renovatie was het idee van de makelaar dit tevens te laten afstralen op de verkoopprijs van de woning namelijk gemiddeld € 100.000,– minder dan de op dat moment geldende norm in dezelfde straat, dat wil zeggen een verkoopprijs/ vraagprijs van € 325.000,–.
Dit is dan ook heel duidelijk gecommuniceerd in de verkoopbrochure welke geplaatst op o.a. Funda waarin de volgende letterlijke tekst is opgenomen:

“Kopers dienen echter wel rekening te houden met een algehele renovatie.”

en:

“Woning dient thans te worden aangepast aan de huidige maatstaven.”

De makelaar heeft echter verzuimd vorenstaande situatie [met betrekking tot de septic tank; commissie] in het koopcontract te vermelden.

De koper zag hiermee zijn kans dan ook schoon om na aankoop en overdracht van de onroerende zaak bijgestaan door een jurist, mij in rechte te betrekken. Dit omdat de koper een verborgen gebrek zou hebben ontdekt.

Ik ontving hierop een dagvaarding waarin, kort en zakelijk weergegeven het volgende naar voren werd gebracht onder de noemer, schending mededelingsplicht:

Citaat:
‘Duidelijk is dat de (feitelijke) verkopende partij cliënt (de koper) omtrent de aanwezigheid van een septic-tank niet heeft geïnformeerd.
Deze belangrijke mededeling/informatie is ten onrechte achterwege gelaten, waarmee de verkoper niet heeft voldaan aan de mededelingsplicht (die op de verkopende partij rust).’

De woning is door de koper volledig aangesloten op de gemeentelijke riolering, daarna is de septic-tank door de koper gedempt, kostenpost zoals opgevoerd door de koper: € 7.705,86 mogelijk nog te vermeerderen met de buitengerechtelijke kosten ad € 760,29 en wettelijke rente.
De totale vordering bedroeg aldus een bedrag van € 8.466,15.

Na ontvangst van de dagvaarding met de genoemde vordering heb ik mij wederom in verbinding gesteld met de makelaar hoe deze casus het beste af te handelen en of de makelaar het raadzaam achtte me al dan niet te laten bijstaan door een advocaat.
Hierop werd ontkennend geantwoord, het letterlijke advies, ‘maak je niet druk, een septic-tank is geen gebrek, een advocaat heb je in deze zaak niet nodig, zonde van je geld’.

Dat de rechter hierover totaal anders dacht en zou oordelen bleek tijdens de zitting.
De opgemelde casus is zoals gezegd inmiddels voor de rechter geweest waarbij de rechter heel duidelijk liet doorschemeren dat het voor mij als verkoper het verstandigste zou zijn om te schikken, daar anders bij voortgang in dit traject de kosten voor mij als verkopende partij mogelijk enorm zouden kunnen oplopen.

Dit mede gelet op het feit dat verder procederen zonder bijstand van een advocaat voor mij niet mogelijk zou zijn.
De rechter namelijk kwam in haar – voorlopig oordeel – tot de volgende letterlijke overweging:

“Dat een septic-tank in een hippe moderne woonwijk als [woonwijk] wel degelijk als een gebrek kan worden gezien, dat een koper er in deze wijk niet vanuit hoeft te gaan te zijn aangesloten op een septic-tank, anders dan wanneer een woning bijvoorbeeld in een afgelegen of buitengebied zou staan”.

Deze redenering/ standpunt van de rechter in overweging nemend heeft mij doen besluiten hierin mee te gaan, althans het advies van de rechter te volgen en met de tegenpartij/ de koper een schikking overeen te komen.

De overeenkomst voortvloeiend uit deze zogenaamde – minnelijke schikking – was een bedrag van € 4.200,– door mij te voldoen aan de koper. € 4.200,– voor een zogenaamd gebrek welk door mij heel expliciet gecommuniceerd zowel mondeling als schriftelijk aan de makelaar die heeft verzuimd dit op welke wijze dan ook in de koopakte te vermelden/ op te nemen.
Bedrag is overigens inmiddels overgemaakt aan eiser/ koper.

Dit alles overziend vind ik het grove nalatigheid dat ik achteraf in rechte wordt betrokken voor een casus welke ik voorafgaande aan de overdracht van de woning heel duidelijk heb gemeld en gecommuniceerd, zowel mondeling als schriftelijk.
Ik behoef er tevens dan ook niet van uit te gaan dat de koper nota bene zonder enige bouwkundige keuring, dus alleen gebaseerd op de koopakte mij zonder meer op deze wijze in rechte kan betrekken, daar zijn gelijk mee haalt bij de rechter, en mij met de eerder genoemde kostenpost van € 4.200,– opzadelt.

Reactie op verweer makelaar 18.8.21:

Om nog even terug te komen op de opmerking of het tijdens de zitting wel of niet is besproken of de riolering deels was aangesloten op het gemeentelijk riool het volgende:
Dat is tijdens de zitting uitvoerig besproken en ook meerdere malen in de dagvaarding geformuleerd, de woning was deels/ gedeeltelijk aangesloten zowel op het riool als op een septic-tank, precies zoals door mij aangegeven.

De makelaar stelt nu achteraf dat hij de verdediging zou gaan voeren dan wel had willen gaan voeren, en verder op geen enkele manier gekend is in dit traject.
De realiteit is als volgt: de makelaar heeft nooit voorgesteld dan wel op enige andere wijze ook maar de indruk gewekt enige juridische nazorg te gaan verlenen.

De gehele nazorg bleef beperkt tot de opmerking, “maak je niet druk het is geen gebrek, een advocaat inschakelen is niet nodig”. Dit dus aantoonbaar in strijd wat de makelaar achteraf beweert namelijk niet in deze casus te zijn gekend.

Standpunt van de makelaar
De makelaar heeft geen verweer gevoerd. Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar emailbericht van 17 augustus 2021, luidende als volgt:

Met enige verbazing heb ik jullie voorstel tot compensatie gelezen. Te meer omdat jullie namelijk zelf gekozen hebben voor een schikking terwijl wij hierin op geen enkele manier in gekend zijn. Verder hadden wij heel graag de zitting bijgewoond. Dit is ook met jullie besproken en jullie zouden ons aangeven wanneer die zitting zou zijn zodat wij de verdediging ter plekke mee zouden kunnen voeren. Nu deden en doen jullie alles op eigen houtje om vervolgens ons aansprakelijk te stellen voor alle schade.

Wat ik verder niet begrijp is waarom er op de zitting niet besproken is dat de riolering wel degelijk rechtstreeks is aangesloten op de gemeentelijk riolering. Jullie wisten zelfs de naam van diegene die die riolering had aangesloten ter bewijs. Dit is natuurlijk een heel belangrijk aspect waarop ons advies ook mede gestoeld is. Het aanwezig zijn van een oude septic tank is in mijn ogen nog steeds geen aspect die het feitelijke gebruik van een woning negatief aantast. Er is namelijk een rechtstreekse aansluiting aanwezig.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

Het gaat hier om de verkoop van een woning uit de jaren ’30 van de vorige eeuw.
Dit pand was eigendom van de onder bewind gestelde moeder van de consument, door die moeder verkregen uit de nalatenschap van de kort daarvoor overleden vader van de consument. Op de achtergrond speelde een bewind-kwestie.

De koopovereenkomst bepaalt in art. 6.4.2:

Voor zover aan de verkoper bekend is in de onroerende zaak geen ondergrondse tank voor de opslag van vloeistoffen aanwezig.

Deze mededeling was op zichzelf juist; de woning was namelijk aangesloten op een septic tank welke op een ander perceel lag.
In de overeenkomst wordt verder niets gemeld over de aanwezigheid of afwezigheid van riolering of over de aansluiting op een septic tank, waar deze ook gelegen moge zijn geweest.
Artikel 19 bepaalt welke bijlagen bij de overeenkomst zullen zijn gevoegd. Daarbij is de optie “vragenlijst verkoopwoning” doorgehaald.

In de opdracht tot dienstverlening (zie hierna) is onder 6. het navolgende bepaald:

De opdrachtgever zijn de volgende bijzonderheden bekend:
(Indien gebruik wordt gemaakt van de ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ kan worden volstaan met een verwijzing naar deze lijst.)
Rechten/verplichtingen: p.m.

Toestand onroerende zaak:
• Toestand bodem (verontreiniging/olietanks)
• P.m.
• Niet direct waarneembare feitelijke gebreken:
o —
• Overige bijzonderheden:
o —

Het gaat bij deze “opdracht tot dienstverlening” overigens kennelijk om een concept. Het perceel en de prijs zijn omschreven, maar de opdracht is getekend noch geparafeerd en zelfs de naam van de opdrachtgever is nog niet vermeld (er speelde op de achtergrond zoals gezegd nog een bewind-kwestie).

De getekende opdracht tot dienstverlening is niet overgelegd. De vragenlijst – bedoeld is niet de vragenlijst bij de koopovereenkomst, maar een opgave omtrent de toestand van de onroerende zaak zoals bedoeld in de opdracht tot dienstverlening –, welke naar zeggen van de consument wel is opgemaakt, is evenmin overgelegd.

Wat er dus precies omtrent de septic tank is medegedeeld aan de makelaar blijft aldus ongewis.

De consument maakt in zijn standpunt gewag van een bepaalde, volgens de consument letterlijke, overweging van de kantonrechter, en de consument kwalificeert dit als een “voorlopig oordeel”. De consument hecht daar ook voor deze zaak belang aan.

Deze kwalificatie als “voorlopig oordeel” kan misverstanden opwekken.

In de eerste plaats is geen sprake van een “voorlopig oordeel” in de gebruikelijke zin van het woord. Het gaat hier kennelijk, zoals niet ongebruikelijk, om de weergave van een eerste, zeer voorlopige indruk van de rechter met het oog op het bereiken van een schikking. Zelfs die rechter zelf zou daaraan, als hij of zij zich (indien geen schikking tot stand zou komen) zou moeten zetten aan het formuleren van een definitief oordeel omtrent die zaak, niet zijn gebonden.

Ten tweede geldt, als het al zou gaan om een “voorlopig oordeel”, het navolgende.
De voorzieningenrechter – of de kantonrechter in een bij het kanton aanhangige zaak – kan voorlopige voorzieningen vorderen voor de duur van de procedure. In dat geval volgt een gemotiveerde uitspraak, doch het oordeel van die voorzieningenrechter is een oordeel waaraan degene die uiteindelijk de beslissing in de hoofdzaak neemt – en dat kan ook een geschillencommissie zijn – niet is gebonden.

In de derde plaats is het gestelde voorlopige oordeel gegeven in een procedure tussen de consument als verkoper en de koper. In het onderhavige geding, tussen de consument en de makelaar, heeft dat “voorlopige oordeel” – als daarvan al sprake zou zijn – geen enkele rechtskracht.

Ten vierde blijkt de “letterlijke overweging” waaraan de consument refereert nergens uit. In het proces-verbaal van de zitting wordt enkel de schikking vermeld, zoals gebruikelijk.

Anders dan de consument stelt is niet evident dat het hier om een tekortkoming gaat. De consument heeft zelf – met juistheid – aangegeven dat er geen ondergrondse tank aanwezig was. De door hem gememoreerde vragenlijst is niet overgelegd. Anders dan hetgeen de kantonrechter gezegd zou hebben is voor de commissie niet evident dat, in een situatie waarin sprake is van een renovatiebehoeftige jaren dertig woning welke in elk geval voor een deel is aangesloten op de riolering, het niet vermelden van de aansluiting op een septic tank op een ander perceel als het handelen in strijd met zijn mededelingsplicht moet worden gekwalificeerd. Daarmee staat de gestelde tekortkoming onvoldoende vast.

Aanwezigheid van de makelaar bij de kantonrechter had, naar de voorlopige inschatting van de commissie, zeker van invloed kunnen zijn. De consument had de makelaar daartoe kunnen uitnodigen en niet blijkt dat deze daarom heeft verzocht. Daarmee staat ook het oorzakelijk verband tussen de gestelde tekortkoming en de gestelde schade onvoldoende vast.

Ten slotte valt op dat, blijkbaar, de koper aanspraak heeft gemaakt op vergoeding van de kosten van het dempen van de septic tank welke niet op zijn perceel was gelegen. Behoudens toelichting, welke ontbreekt, valt niet in te zien waarom die kosten voor rekening van de koper zouden zijn gekomen noch waarom deze op de verkoper zouden kunnen worden onthaald. Dat betekent dat ook de omvang van de schade onvoldoende vast staat. Bij deze stand van zaken komt het gevorderde niet voor toewijzing in aanmerking.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. J.M. Brandenburg, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, mevrouw mr. B.J. van Gent, leden, op 11 maart 2022.