Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
113591/132396
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit vonnis is het Eindvonnis van een eerder gegeven Tussen Vonnis.
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Ondernemer heeft zich hierbij verplicht de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex op te leveren. Consument stelt dat het opgeleverde werk gebreken vertoont. In dit geschil hebben drie deskundigen het werk van ondernemer waargenomen. De arbiters nemen voor een gedeelte de bevindingen van de deskundigen over. De arbiters verklaren per klacht of deze gegrond, ten dele gegrond of ongegrond is.
De arbiters verklaren de algehele klacht ten dele gegrond.
De uitspraak
Ondergetekenden:
mr. M.L.J. Koopmans te [plaatsnaam], de heer C. de Vries te [plaatsnaam] en mr. drs. S. Meinhardt te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende arbitrale vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de leden van de VVE (steeds) met de ondernemer hebben gesloten, waarin (steeds) is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling Appartementsrechten 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “Alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.”
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
De gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex [adres] zijn op 17 april 2020 opgeleverd. De VVE meent dat sprake is van gebreken. Daarover is tussen partijen een geschil ontstaan.
Behandeling van het geschil
Het geschil is ter zitting behandeld op 8 juni 2022 te Den Haag.
Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht.
De consument werd ter zitting vertegenwoordigd door haar (daartoe door de leden van de VVE gemachtigde) voorzitter/bestuurslid mevrouw [naam].
De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door haar bestuurder de heer [naam].
Ter zitting was met toestemming van partijen als toehoorder aanwezig de heer [naam], lid van de VVE.
De arbiters hebben op 26 augustus 2022 een arbitraal tussenvonnis gewezen, in welk vonnis onder meer een nader deskundigenonderzoek werd gelast. De inhoud van dat vonnis geldt als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om nog te reageren op het hieronder aangeduide deskundigenrapport van de heer [naam].
Geen van partijen heeft verzocht om een aanvullende mondelinge behandeling.
De arbiters hebben kennisgenomen van de overgelegde stukken.
Deskundigenrapporten
De arbiters hebben een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: deskundige), die daarover op 26 januari 2022 schriftelijk aan de arbiters heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De deskundige heeft op 15 februari 2022 een toelichting verstrekt. De inhoud daarvan geldt – voor zover hierna niet aangehaald- als hier herhaald en ingelast.
De arbiters hebben een geluidskundig onderzoek laten uitvoeren door de heer ing. [naam] (hierna te noemen: de geluidsdeskundige), die daarover op 15 april 2022 schriftelijk aan de arbiters heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De arbiters hebben bij tussenvonnis van 26 augustus 2022 een nader deskundigenonderzoek gelast. Dat is uitgevoerd door de heer [naam] van [naam bedrijf] (hierna ook te noemen: deskundige Groen), die daarover op 7 september 2022 schriftelijk aan de arbiters heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de – naar arbiters op basis van één in het geding gebrachte aannemingsovereenkomst mogen aannemen – door de ondernemer met (alleen) de leden van de VVE gesloten aannemingsovereenkomsten heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden als deelgerechtigden voor de gemeenschappelijke gedeelten onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de individuele leden van de VvE verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De gemeenschappelijke gedeelten zijn op 17 april 2020 opgeleverd.
Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de individuele leden van de VvE gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het gemeenschappelijk gedeelte voldoet aan deze garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
Voor de standpunten van de VVE en de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en naar hetgeen ter zitting naar voren is gebracht.
Zoals door de arbiters in het tussenvonnis van 26 augustus 2022 overwogen, betreft dit geschil alleen de gemeenschappelijke gedeelten en zijn klachtpunten over individuele woningen van leden van de VVE in dit geding niet aan de orde. Daar waar de VVE heeft geklaagd over gebreken in/aan individuele woningen welke gebreken niet zijn te relateren aan gebreken in de algemene gedeelten/gemeenschappelijke zaken, is de VVE daarin niet-ontvankelijk.
Door de VVE zijn 27 klachten aangevoerd. De klachten 1 tot en met 26 zijn deugdelijk aangeduid door de deskundige in diens rapport d.d. 26 januari 2022. Arbiters volstaan met daarnaar te verwijzen. Klacht 27 betreft diverse klachten over het privégedeelte van de woning [adres]. De arbiters zullen de klachten puntsgewijs behandelen en betrekken daarbij steeds de deskundigenberichten en de standpunten van partijen.
Klachten 9, 15, 21 en 27
Deze klachten betreffen privégedeelten en met verwijzing naar de desbetreffende overwegingen in het tussenvonnis van 26 augustus 2022 verklaren de arbiters de VVE in deze klachten niet-ontvankelijk.
Ten aanzien van klacht 9 overwegen de arbiters – geheel ten overvloede – dat de deskundige een hersteladvies heeft gegeven ten aanzien van de rubber beglazingsprofielen en dat de ondernemer zich ter zitting onvoorwaardelijk bereid heeft verklaard het hersteladvies uit te voeren.
Ten aanzien van klacht 15 overwegen de arbiters als volgt. De VVE beklaagt zich over de akoestische isolatie van de gevel [adres]. Het gaat om door bewoners van drie woningen in hun woningen ervaren geluidsoverlast van de [adres], die een drukke verkeers- en looproute is. De geluidsdeskundige heeft niet geconcludeerd dat de uitwendige scheidingsconstructie niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Er is dan ook geen sprake van een gebrek aan een gemeenschappelijk gedeelte. Wel adviseert deskundige om de kierdichting van te openen ramen na te lopen, waar nodig de ramen te stellen en eventueel de kierdichting te vervangen. Dit betreft herstel aan privégedeelten. De ondernemer heeft zich ter zitting met dit advies akkoord verklaard.
Ten aanzien van klacht 21 verdient hier enkel vastlegging dat de ondernemer ter zitting heeft bevestigd akkoord te gaan met de toezegging/het hersteladvies als door de deskundige in zijn rapport omschreven.
Klachten 11, 16, 17, 19, 23 en 25
Deze klachten heeft de VVE tijdens het onderzoek door de deskundige of ter zitting ingetrokken, zodat de arbiters daarop niet meer hebben te beslissen.
Klachten 17 en 19 zijn door de VVE ingetrokken vanwege de door de ondernemer gedane toezeggingen, zoals vastgelegd in het rapport van de deskundige en welke toezeggingen door de ondernemer onvoorwaardelijk zijn bevestigd ter zitting.
Klacht 1: kleurverschil herstelwerk gevels Neptunus en Mercurius
De monumentale gevels van de voormalige pakhuizen Neptunus en Mercurius zijn in overleg met Monumentenzorg plaatselijk hersteld. De VVE klaagt erover dat de beschadigingen zijn hersteld met betonfix materiaal dat in kleur sterk afwijkt van de oorspronkelijke natuursteen.
Het oordeel van de deskundige is dat kleur- en structuurverschil tussen het herstelde werk en het bestaande werk niet te voorkomen is. De arbiters nemen dit oordeel van de deskundige over. Er is geen sprake van een tekortkoming. Deze klacht is ongegrond.
Klachten 2 tot en met 5
Deze klachten hebben betrekking op de (geconstateerde vlekvorming op de) [naam dorpelfabrikant] onderdelen. De arbiters overwegen daarover het volgende.
Klacht 2 is de meest vergaande en luidt aldus: “[naam dorpelfabrikant] geveldelen: roestvorming van binnenuit. Alle delen rondom het complex sterk vervuild door roest. Zie ook separate documentatie hierover van [naam dorpelfabrikant] .”
Wat de VVE met klacht 2 beoogt te bereiken blijft onduidelijk. Enerzijds wordt aangevoerd dat de ondernemer de vervuiling moet verhelpen, anderzijds wordt ook aangevoerd dat dat niet mogelijk is, zonder dat daarbij duidelijk wordt gemaakt door welk materiaal de toegepaste [naam dorpelfabrikant] gevelelementen en dorpels dan zouden moeten worden vervangen.
Al tijdens de oplevering van het gebouw zijn enkele roestvlekken geconstateerd. Het proces-verbaal vermeldt onder punt 30: “Gevel ([adres]) betonplaat(en) vlek(ken) verwijderen (roestvlekken)”.
Naar het oordeel van arbiters staat inmiddels – mede op basis van onderzoek door de leverancier [naam dorpelfabrikant] – genoegzaam tussen partijen vast dat minuscule pyrietdeeltjes in het toegepaste vulmateriaal zand de oorzaak van deze vlekvorming zijn in/op dit composiet product.
Deskundige [naam] heeft het volgende geconstateerd:
“Op diverse plekken zijn kleine roestvlekjes in het “witte” oppervlak van de dorpels en pilasters zichtbaar. Dit fenomeen wordt veroorzaakt door zogenaamde “oer” of “ijzerdeeltjes” (pyriet) in het toeslagmateriaal van de composiet gevelelementen. Door vochtinvloeden corroderen de ijzerdeeltjes aan het oppervlak van het gevelelement, hetgeen roestvlekken veroorzaken. Aangezien de aanwezige ijzerdeeltjes minuscuul zijn hebben deze geen gevolgen voor de deugdelijkheid van de gevelelementen. Dit neemt niet weg dat het uiterlijk niet fraai is.”
Door de deskundige Groen is als volgt geconcludeerd:
“Het uitspoelen van ijzeroxides uit de ondergrond, met als gevolg de typerende vlekvorming, doet geen afbreuk aan de technische eigenschappen van het materiaal. Er zijn geen voorbeelden bekend van het bezwijken en/of degraderen van het materiaal als gevolg van de aanwezigheid van ijzerhoudende deeltjes. Ook gezien de geringe grootte van deze deeltjes moet dit als onmogelijk worden beschouwd. Het gebrek is esthetisch. Het uitspoelen van ijzeroxides vindt plaats vanuit ijzerhoudende deeltjes aan het oppervlak. [naam dorpelfabrikant] heeft de eigenschap nagenoeg geen vocht op te nemen, het is dan ook niet aannemelijk dat deeltjes dieper onder het oppervlak ook aanleiding zullen gaan geven voor uitspoeling.
De omvang en intensiteit van uitbloedingen aan het oppervlak van de [naam dorpelfabrikant] gevelonderdelen, op basis van door de Geschillencommissie verstrekt fotomateriaal, zijn naar zeggen van deskundige Groen van dien aard dat vanwege esthetische aspecten gesproken moet worden van een gebrekkig product. Bekeken zou moeten worden om alleen de meest opvallende uitbloedingen te reinigen met thio-glycolzuur (bijv. Roestvrij van [naam leverancier]) en na te spoelen. Deze handelingen zouden dan regulier herhaald moeten worden, hoe vaak kan niet worden aangegeven. Het resultaat zou aan de hand van een proefuitvoering op locatie nader beoordeeld kunnen worden.”
De arbiters stellen allereerst vast dat er geen reden is gebleken om te twijfelen aan de bouwkundige deugdelijkheid van de toegepaste [naam dorpelfabrikant] gevelelementen, ook op langere termijn. De hier toegepaste [naam dorpelfabrikant] gevelonderdelen en dorpels worden veelvuldig gebruikt in de bouw, en met hier relevante bouwkundige kwaliteitsproblemen zijn arbiters niet bekend. Door de VVE is ook niet aangevoerd dat door de toepassing van [naam dorpelfabrikant] geveldelen sprake is van een bouwtechnische onvolkomenheid die herstel behoeft.
Wat dan nog resteert is een esthetisch punt. Het gaat naar het oordeel van arbiters te ver om alleen op basis daarvan te spreken van een gebrekkig product. Arbiters delen hier dus niet het standpunt van de deskundige Groen. Het risico op roestuitbloeding is in zekere mate inherent aan de keuze voor dit composietproduct, dat nu eenmaal deels wordt gemaakt van natuurlijke grondstoffen met de risico’s die daarbij horen, waaronder roestvorming in het oppervlak van ijzerdeeltjes.
Hierbij verdient volgens arbiters ook overweging dat de roestuitbloeding als esthetisch probleem niet moet worden overschat. Arbiters houden voor juist de stelling van leverancier [naam dorpelfabrikant] dat door niets te doen aan de vlekvorming, naar verwachting de vlekvorming in combinatie met de atmosferische vervuiling minder zichtbaar zal worden. Daarnaast zal het pyriet op enig moment ook “uitgebloed” zijn.
Naar de arbiters begrijpen, is de toepassing van [naam dorpelfabrikant] geveldelen opgenomen in het ontwerp van de (project)architect, dat ten grondslag is gelegd aan de bouwafspraken. Het is dus niet zo, dat het de ondernemer is geweest die de toepassing van [naam dorpelfabrikant] gevelelementen heeft aangeraden. Mede in dat licht beschouwd, is de ondernemer niet te verwijten dat hij niet (tijdig) heeft gewaarschuwd voor de mogelijkheid van het zich kunnen voordoen van deze roestvorming in het oppervlak van dit product.
Arbiters hebben bij de stukken geen contractuele steun gevonden voor de stelling van de VVE dat partijen naast de toepassing van [naam dorpelfabrikant] met de ondernemer zijn overeengekomen dat dit product onderhoudsarm dient te zijn. Zo al moet worden aangenomen dat [naam dorpelfabrikant] geen onderhoudsarm product is, dan valt dat de ondernemer dat dus niet te verwijten.
De slotsom op basis van het hiervoor overwogene luidt dan ook dat klacht 2 ongegrond is, en op basis daarvan de ondernemer dus niet kan worden verplicht tot herstel/nakoming – ook niet in de vorm van schoonmaken en het impregneren of aanbrengen van een beschermende coating – of betaling van een vervangende schadevergoeding aan de consument.
Klacht no. 3 luidt aldus: “[naam dorpelfabrikant] geveldelen: geconstateerd is dat een aantal geveldelen los zitten en zijn verschoven, mogelijk door onjuiste montage.”
Deskundige [naam] heeft het volgende geconstateerd:
“In de gemetselde gevels (Bestaande uit: prefab metselwerkelementen) en onder de raamkozijnen bevinden zich rondgaande composiet dorpels van het fabricaat “[naam dorpelfabrikant] ”. De dorpels zijn tussen de elementen in de metselspecie gezet. Volgens informatie is alleen het metselwerk verankerd aan het binnenblad en de dorpels niet. Tussen de dorpels onderling zit voldoende vrije ruimte.
Van deze dorpels zijn tot op heden twee stuks losgekomen c.q. verschoven ten opzichte van het gevelvlak. Vorig jaar oktober heeft ondernemer de verschoven dorpel aan de [adres] op zijn positie teruggebracht. Ten gevolge van het verschuiven en terugplaatsen van deze dorpel is het voegwerk beschadigd of losgekomen, met als gevolg dat de hechting van deze dorpels onvoldoende is. Deze twee verschoven/ loszittende dorpels dienen daarom gefixeerd te worden.
Conclusie: De losgekomen dorpels voldaan voor wat betreft de bevestiging niet aan de maatstaven van goed en deugdelijk werk.
Hersteladvies: De verschoven dorpel terugzetten. De twee betreffende dorpels die terug verschoven zijn met een chemisch anker aan het onderliggende metselwerk bevestigen. Het uitgevallen en loszittende voegwerk boven en onder de dorpel constructief herstellen. Alle noodzakelijk bijkomende werkzaamheden uitvoeren.
Toezegging: Tijdens het technisch onderzoek heeft ondernemer toegezegd, dat de verschoven en teruggeplaatste dorpels met een chemisch anker worden vastgezet aan het onderliggende gevelmetselwerk. Het loszittende of losgekomen voegwerk wordt hersteld.”
De arbiters delen het standpunt van de deskundige dat hier sprake is van een onvolkomenheid die herstel behoeft. Ter zitting is namens de ondernemer verklaard dat hij bereid is en blijft om de tegenover de deskundige gedane toezegging na te komen.
De arbiters oordelen klacht 3 dan ook gegrond en de ondernemer wordt overeenkomstig diens toezegging verplicht tot het doen van de door de deskundige noodzakelijk geoordeelde herstelwerkzaamheden.
Klacht 4 luidt aldus: “[naam dorpelfabrikant] geveldelen: op diverse plaatsen zijn de geveldelen sterk vervuild, met name de onderzijde van de geveldelen. Veroorzaakt door montage en betonresten.”
Deskundige [naam] heeft het volgende geconstateerd:
“De “witte” [naam dorpelfabrikant] dorpels steken voor het gevelmetselwerk uit en zijn voorzien van een druiphol.
Aan de onderzijde van het overstek van de dorpels zitten op verschillende plaatsen cementvlekken.
Conclusie: Met betrekking tot deze klacht is sprake van een kleine onvolkomenheid, die geen afbreuk doet aan de degelijkheid van de gevels.”
De arbiters delen dit standpunt van de deskundige en maken dat tot het hunne. De tekortkomingen zijn afzonderlijk en in totaal zo gering dat er onvoldoende reden is om de ondernemer hier te verplichten tot het doen van herstelwerkzaamheden. Deze klacht is dus ongegrond.
Klacht 5 luidt als volgt: “[naam dorpelfabrikant] geveldelen: eerdere beschadigingen op horizontaal deel ter hoogte van [adres] is slecht hersteld.”
Deskundige [naam] heeft het volgende geconstateerd:
“De door verzoeker aangegeven beschadigingen van de al eerder herstelde dorpel bevindt zich in de gevel van de [adres] nabij appartement nr. [nummer]. De beschadigingen aan de dorpel zijn bij de oplevering van het gebouw geconstateerd en vermeld op het proces-verbaal van oplevering. De reparatiemortel van de twee beschadigingen is ten gevolge van onvoldoende hechting losgeraakt.
Conclusie: De reparatie is toentertijd niet deugdelijk door ondernemer uitgevoerd.
Hersteladvies: De twee beschadigingen met een twee componenten reparatiemiddel conform de verwerkingsvoorschriften van [naam dorpelfabrikant] repareren in de kleur van het aansluitende werk. Enige kleurverschil tussen de reparatie en het aansluitende werk is niet te voorkomen.
Toezegging: Tijdens het technisch onderzoek heeft ondernemer toegezegd, dat deze twee beschadigingen opnieuw worden hersteld.”
De arbiters delen het standpunt van de deskundige dat hier sprake is van een niet (goed) verholpen onvolkomenheid die wederom herstel behoeft. Ter zitting is namens de ondernemer verklaard dat hij bereid is en blijft om deze tegenover de deskundige gedane toezegging na te komen.
De arbiters oordelen klacht 5 dan ook gegrond en de ondernemer wordt overeenkomstig diens toezegging verplicht tot het doen van de door de deskundige noodzakelijk geoordeelde herstelwerkzaamheden.
Klacht 6: slecht stucwerk en beschadigingen in stucwerk en sauswerk plafond Atrium
De VVE klaagt erover dat het stucwerk bobbelig is uitgevoerd en dat er beschadigingen in het plafond zitten.
De deskundige heeft geconstateerd dat in het plafond beschadigingen zitten en de ondernemer heeft herstel daarvan toegezegd.
Ten aanzien van het bobbelig uitvoeren van het stucwerk, rapporteert de deskundige dat sprake is van een esthetische kwestie. Vanuit een bepaalde hoek, in verband met lichttoetreding, is waarneembaar dat het plafond bobbelig is uitgevoerd.
De arbiters volgen het advies van de deskundige. De beschadigingen zijn een gebrek en dienen hersteld te worden. De arbiters zijn van oordeel dat de bobbelige uitvoering van het stucwerk acceptabel is en geen gebrek vormt. Deze klacht is gegrond voor zover het de beschadigingen betreft en voor het overige ongegrond.
Klacht 7: gevel Neptunus en Mercurius: aansluiting van kozijnen met gevel niet in orde
De deskundige heeft geconcludeerd dat de aansluiting met de kozijnen van het bestaande metselwerk niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk is uitgevoerd en als hersteladvies gegeven de aansluitingen van de betreffende raamkozijnen met een geschikte duurzame kit te dichten.
De ondernemer heeft de juistheid van de klacht erkend en herstel toegezegd conform het hersteladvies.
De arbiters volgen het oordeel van de deskundige en de ondernemer zal verplicht worden tot herstel overeenkomstig het hersteladvies. Deze klacht is dus gegrond.
Klacht 8: voegwerk aan onderzijde [naam dorpelfabrikant] geveldelen komt op diverse plaatsen los
De deskundige heeft geconstateerd dat op enkele plaatsen het voegwerk onder de dorpels niet is aangebracht en dat op enkele plaatsen het voegwerk los zit. Het voegwerk is niet uitgevoerd naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk. De deskundige heeft een hersteladvies gegeven. De ondernemer heeft de juistheid van de klacht erkend en herstel toegezegd conform het hersteladvies. Deze klacht is gegrond.
Klacht 10: dakgoot Mercurius zijde parkeerinrit voert water niet goed af
De deskundige heeft geconstateerd dat over de gehele lengte van de dakgoot water blijft staan. Volgens de ondernemer steekt de hemelwaterafvoerleiding boven de gootbodem uit. De deskundige concludeert dat de afvoeropening van de goot niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk is uitgevoerd. De deskundige heeft een hersteladvies gegeven. De ondernemer heeft herstel toegezegd conform het hersteladvies. Deze klacht is gegrond.
Klacht 12: gebroken stenen metselwerk nieuwe gevel binnenzijde Atrium, ter hoogte van appartement [adres]
Deze klacht betreft twee scheuren.
Naast de voordeur van [adres] loopt een verticale scheur van minimale wijdte. Naar het oordeel van de deskundige doet deze scheur van geringe omvang geen afbreuk aan de degelijkheid van de binnen gevel. Ten aanzien van deze scheur is geen sprake van strijd met maatstaven van goed en deugdelijk werk.
De tweede scheur loopt vanuit het plafond nabij nr. [nummer] over ongeveer 9 metsellagen. Door de scheurvorming steekt één steen voor het gevelmetselwerk uit. Ten aanzien van deze scheur en losse steen is niet voldaan aan de maatstaven van goed en deugdelijk werk. Dit dient hersteld te worden. De ondernemer heeft de juistheid van de klacht ten aanzien de tweede scheur erkend en herstel toegezegd. De VVE heeft de klacht ten aanzien van de eerste scheur ingetrokken. Deze klacht is dus deels gegrond, deels ongegrond.
Klacht 13: de ramen aan de zijde [adres] hebben allemaal een witte aanslag die niet te verwijderen is met water of schoonmaakmiddel. Dit is al sinds de oplevering het geval. Glazenwasser heeft aangegeven dat dit vermoedelijk afkomstig is van het [naam dorpelfabrikant] of van residu door het metselwerk. “
Deskundige [naam] heeft geconstateerd dat op de onderste strook van de glasruiten druppelvormige vlekken zitten die met een gewoon schoonmaakmiddel niet te verwijderen zijn. Zijn constatering is dat de vervuiling is ontstaan door opspattend regenwater met de meegenomen alkalische stoffen van het bovengelegen metselwerk en/of de onderliggende [naam dorpelfabrikant] dorpel. De deskundige heeft vastgesteld dat de detaillering van het metselwerk en de dorpel voldoen aan de daaraan te stellen bouwkundige eisen. De klacht zou opgelost kunnen worden door bijvoorbeeld de [naam dorpelfabrikant] dorpels ter plaatse van de raamkozijnen tezamen met het bovenliggende metselwerk te impregneren.
De arbiters nemen de conclusie van de deskundige over. Het metselwerk en de dorpels voldoen aan de bouwkundige eisen. Op de ondernemer rust dan ook geen verplichting tot herstel. Het treffen van voorzieningen en/of het (tijdig) reinigen van het glaswerk is en blijft de verantwoordelijkheid van de VVE. Deze klacht is ongegrond.
Klachten 14, 24 en 26: gevolgschade lekkage appartementen [adres], mogelijk vanaf dak of atrium
De deskundige heeft gerapporteerd dat de lekkages zeer waarschijnlijk opgelost zijn door het aanbrengen van een ‘wateronderbreking’ in het midden van de zakgootbreedte. De deskundige concludeert dat de schade in de appartementen door de lekkages een rechtstreeks gevolg zijn van het niet voldoen van de waterdichtheid van de zakgoot met de dakaansluitingen. De ondernemer heeft herstel overeenkomstig het hersteladvies van de deskundige toegezegd.
Nu de oorzaak van de lekkages gelegen is in een gebrek van een van de gemeenschappelijke gedeeltes/voorzieningen, is de VVE voor het herstel van de gevolgschade tegenover de individuele leden aansprakelijk en kan de VVE in deze klacht ontvangen worden.
Deze klacht is gegrond.
Klacht 18: verkleuring en witte vlekken op metselwerk, mogelijk veroorzaakt door slechte regenwaterafvoer van [naam dorpelfabrikant]
Deskundige [naam] heeft geconstateerd dat van de gevel aan de [adres] het metselwerk van de borstwering ter hoogte van de begane grond onder de [naam dorpelfabrikant] dorpels plaatselijk een witte uitslag vertoont door sulfaten en/of kalk. De witte uitslag wordt veroorzaakt door afstromend regenwater. Wanneer de voegen van de dorpels afgekit zouden zijn, zou de waterconcentratie op deze plekken veel minder zijn geweest. De gevelconstructie heeft geen constructieve onvolkomenheden. De deskundige concludeert dat sprake is van een esthetische kwestie.
De arbiters nemen de bevindingen en conclusie van de deskundige over. Er is geen bouwkundig gebrek. Het esthetische punt levert evenmin een gebrek op. De ondernemer is niet verplicht de voegen af te kitten. Deze klacht is ongegrond.
Klacht 20: vervuiling en mosvorming ramen dak atrium
De deskundige heeft geconstateerd dat de klacht inherent is aan de gekozen glazen dakconstructie. Hij heeft aan de toegepaste constructie geen technische onvolkomenheden geconstateerd. Het glazen dak kan vanuit de dakgoot/dakterras met de wassteelmethode worden gereinigd. De arbiters nemen de conclusie van de deskundige over. Het reinigen is de verantwoordelijkheid van de VVE. Deze klacht is ongegrond.
Klacht 22: gemeenschappelijke toegangsdeur gebrekkig
De VVE stelt dat de deur te hard dicht slaat en rammelt. De deur is te dun en niet geschikt als buitendeur.
De ondernemer stelt dat bewust is gekozen voor een zo slank mogelijke profilering. Hij heeft een deurdranger aangebracht om het hard dichtslaan tegen te gaan.
De deskundige heeft geconstateerd dat de deur in gesloten toestand te veel speling heeft en dat de deur te hard dichtslaat. De middenstijl buigt te veel door, de rubber stootplaatsjes zijn niet op de juiste positie aangebracht, de deurdranger is niet goed afgesteld en de dagschoot heeft te veel speling. Zijn conclusie is dat de entree pui niet voldoet aan de maatstaven van goed en deugdelijk werk.
De deskundige heeft een hersteladvies gegeven, dat kortweg inhoudt het versterken van de middenstijl, het goed aanbrengen van de rubber stootplaatjes, de deurdranger correct afstellen, de dagschoot in de sluitkom afstellen en alle noodzakelijke bijkomende werkzaamheden op een vakbekwame wijze uitvoeren.
De ondernemer heeft zich bereid verklaard het hersteladvies uit te voeren, echter niet wat betreft het versterken van de middenstijl.
De arbiters nemen het oordeel van de deskundige over. Ten aanzien van de middenstijl zijn diens bevindingen dat deze te veel doorbuigt en onvoldoende stijfheid heeft. Daarmee voldoet (ook) de middenstijl niet aan de maatstaven van goed en deugdelijk werk. De ondernemer dient, overeenkomstig het hersteladvies van de deskundige, in overleg met de leverancier de middenstijl aan de binnenzijde te versterken met behulp van een gecoate aluminium hoekprofiel in de kleur van het kozijn.
De arbiters zullen de ondernemer veroordelen tot herstel overeenkomstig het hersteladvies van de deskundige. Deze klacht is gegrond.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor onder 3, 5, 6 (deels), 7, 8, 10, 12 (deels) en 22 vermelde klachten niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de VVE een beroep op de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling toe. Voor de overige onderdelen komt de VVE geen beroep toe op de garantieregeling.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klachten van VVE worden gedeeltelijk gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de VVE het klachtengeld moeten vergoeden, dat de VVE heeft betaald aan het secretariaat van de commissie voor de behandeling van dit geschil. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan het secretariaat van de commissie de bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd. Die bijdrage wordt de ondernemer separaat bij factuur in rekening gebracht.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De arbiters, beslissende als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden:
I. bepalen dat de VVE niet ontvankelijk is in de klachten 9,15, 21 en 27;
II. verstaan dat de klachten 11, 16, 17, 19, 23 en 25 zijn ingetrokken;
III. bepalen dat de klachten 3, 5, 7, 8, 10 en 22 gegrond zijn en dat de klachten 6 en 12 gedeeltelijk gegrond zijn;
IV. veroordelen de ondernemer tot herstel van de gebreken conform hetgeen hiervoor is overwogen binnen 3 maanden na de datum van verzending van dit arbitrale vonnis;
V. wijzen af het meer of anders gevorderde;
VI. veroordelen de ondernemer tot betaling aan de VVE van € 260,– als vergoeding voor het betaalde klachtengeld;
VII. stellen vast dat de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie aan het secretariaat van de commissie de bijdrage in de behandelingskosten verschuldigd is.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw ondertekend.