Wateroverlast door uitbouw

Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw    Categorie: (non)conformiteit / Schadevergoeding    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 197839/201734

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

Het geschil betreft de kwaliteit van de door de ondernemer uitgevoerde uitbouw aan de achterkant van de woning van de consument. De consument klaagt over het onder water staan van de funderingsvloer van de uitbouw. Bovendien is door de consument geconstateerd dat de stalen spant aan de achterkant van de uitbouw ondeugdelijk is geplaatst, nu deze op een houten regel is geplaatst waardoor de gehele spant aan de achterkant hoger is geplaatst dan beoogd. De ondernemer voert ten aanzien van de wateroverlast aan dat hij door de architect niet over de hoge grondwaterstand is geïnformeerd en hij (dus) van niets wist. De ondernemer voert ten aanzien van het stalen spant aan dat deze niet geplaatst is op een houten regel, maar op draad en dat de spant op twee punten is vast geboord waardoor de constructie geen kant op moet kunnen. De commissie is van oordeel dat op basis van het deskundigenrapport voldoende vaststaat dat de ondernemer tekort is geschoten in de uitvoering van de opdracht voor zover het de wateroverlast betreft. De commissie is verder van oordeel dat vooralsnog niet voldoende is gebleken dat de spanten op de houten regel staan in die zin dat de stalen spanten daarop leunen. De ondernemer heeft gesteld dat hij de spanten op draad heeft gezet en op twee punten per kant heeft vastgezet zodat de constructie voldoende vastgezet is. De commissie kan – zonder nader onderzoek – niet vaststellen of dit het geval is. De klachten van de consument worden (nagenoeg) geheel gegrond bevonden.

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de kwaliteit van de door de ondernemer uitgevoerde uitbouw aan de achterkant van de
woning van de consument.

Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij wege van bindend advies te laten beslechten door de
Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: de commissie).
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
Op 28 februari 2023 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil door de commissie
plaatsgevonden. Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op
de zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft de ondernemer – na advies van de architect – benaderd voor een uitbouw van drie
lagen aan de achterkant van de woning van de consument. Op 12 november 2019 is de
opdrachtbevestiging getekend.

Op 23 februari 2020 heeft de consument de ondernemer per e-mail op de hoogte gesteld van het onder
water staan van de funderingsvloer van de uitbouw en heeft de consument de zorg geuit dat er in de
toekomst water de keuken kan binnendringen. Nadien is door de consument vele malen op de
aanhoudende wateroverlast gewezen. De ondernemer heeft telkens volstaan met de mededeling dat hij het
gemeld heeft bij de verzekeraar en heeft zich niet bereid getoond tot herstel over te gaan. De consument
heeft aangevoerd dat zij al meer dan 40 jaar in deze woning woont en wateroverlast nog nooit eerder aan
de orde is geweest. De wateroverlast is pas begonnen nadat de ondernemer is begonnen met de uitbouw.
De ernst van de wateroverlast is sinds oktober 2022 toegenomen. De consument heeft een deskundige
ingeschakeld om te onderzoeken wat de oorzaak van de lekkage is.

De deskundige heeft op 31 januari 2023 rapport uitgebracht en daarin is geconcludeerd dat – gelet op de
grondwaterstand ter plaatse – er gebreken zijn in de uitvoering van de uitbouw waardoor grondwater naar
binnen kan dringen. De bestaande souterrainvloer en de nieuwe souterrainvloer sluiten niet waterdicht op
elkaar aan. De aansluiting van de opstaande rand van de oude souterrainvloer op het oorspronkelijke
gevelmetselwerk is mogelijk niet grondwaterdicht gemaakt en doordat de opstaande rand langs de
achtergevel is weggehaald is de waterkerende hoogte van de opstaande rand te laag geworden waardoor
grondwater naar binnen kan stromen. Verder is de aansluiting van de zijgevels van de uitbouw op de
nieuwe betonvloer en op de bestaande gevels niet grondwaterdicht uitgevoerd waardoor ook via deze
aansluitingen grondwater kan binnendringen.

Bovendien is geconstateerd dat de stalen spant aan de achterkant van de uitbouw ondeugdelijk is
geplaatst, nu deze op een houten regel is geplaatst waardoor de gehele spant aan de achterkant 50 mm
hoger is geplaatst dan beoogd. Dit is naar het oordeel van de deskundige – naast de gebreken met
betrekking tot het grondwater – ook een gebrek.

De consument voert aan dat ze zowel fysiek als mentaal aan het einde van haar latijn is. De consument
verzoekt primair dat de commissie beslist tot het opdragen van herstelwerkzaamheden aan de ondernemer
zodat geen water meer in de keuken kan binnenstromen. De consument verzoekt daarnaast om vergoeding
van de gevolgschade. De vloeren en wanden moeten immers als verloren worden beschouwd.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar hetgeen op de zitting naar voren is
gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De ondernemer voert ten aanzien van de wateroverlast aan dat hij door de architect niet over de hoge
grondwaterstand is geïnformeerd en hij (dus) van niets wist. In de aanvraag van de architect stond niets
over het aanbrengen van een opstand en dat had er wel in moeten staan nu bij het oude gedeelte van de
woning een opstand was aangebracht. In de opdracht stond dat deze opstand moest worden weggehaald.
De ondernemer verwijst daarbij naar de tekening die de architect heeft gemaakt. De ondernemer erkent dat
hij de bouw stil had moeten leggen nadat hem was gebleken dat de waterstand hoog was zodat metingen
konden worden uitgevoerd. De ondernemer heeft zijn verzekeringsmaatschappij ingeschakeld zodat de
verzekering de ontstane schade kan vergoeden.

De ondernemer voert ten aanzien van het stalen spant aan dat deze niet geplaatst is op een houten regel,
maar op draad en dat de spant op twee punten is vast geboord waardoor de constructie geen kant op moet
kunnen. In zoverre is geen sprake van een gebrek.

Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van hetgeen partijen schriftelijk en mondeling naar voren hebben gebracht en met
inachtneming van de inhoud van de in het geding gebrachte stukken, overweegt de commissie als volgt.
De commissie zal geen acht slaan op de stukken die de ondernemer in de middag voorafgaand aan de
zitting heeft toegestuurd, althans voor zover de ondernemer de daarin opgenomen standpunten niet
mondeling naar voren heeft gebracht op de zitting. De commissie slaat wel acht op de tekening van de
architect waarnaar de ondernemer heeft verwezen, nu deze op de zitting aan de orde is gekomen. Voor het
overige zijn de stukken niet tijdig ingediend waardoor de consument niet voldoende in de gelegenheid is
geweest om de desbetreffende stukken te lezen en daarop te reageren.

De commissie is van oordeel dat op basis van het deskundigenrapport voldoende vaststaat dat de
ondernemer tekort is geschoten in de uitvoering van de opdracht voor zover het de wateroverlast betreft.
De ondernemer diende de uitbouw zodanig uit te voeren dat de consument geen wateroverlast ondervindt
aan de binnenkant van de uitbouw.

Dat de architect geen melding heeft gemaakt van de hoge grondwaterstand doet in zoverre niet ter zake,
nu de ondernemer – naar hij zelf ook erkent – aan het begin van de bouw op de hoogte is geraakt van de
hoge grondwaterstand en een andersoortige vloer heeft gestort dan door de architect was ingetekend. De
ondernemer heeft vervolgens de uitbouw niet zodanig gerealiseerd dat daarmee geen wateroverlast aan de
binnenkant van de woning kan ontstaan. Dat de architect (ook) fouten heeft gemaakt in de tekening doet
niet aan het voorgaande af. De ondernemer blijft verantwoordelijk voor de kwaliteit van de (uit)bouw zeker
als op basis van zijn bevindingen een andersoortige vloer is aangelegd.

De commissie is verder van oordeel dat de ondernemer zich niet achter zijn verzekeraar kan verschuilen en
dat de vraag of het risico door de verzekeraar wordt gedekt de consument niet regardeert. Wat het oordeel
van de verzekeraar ook zal zijn, de ondernemer is degene die een opdracht van de consument heeft
uitgevoerd en die zo nodig dient te handelen als de situatie daarom vraagt. De ondernemer heeft in
onderhavig geval niet adequaat gehandeld, temeer als de schrijnende situatie als gebleken uit de stukken
van de consument, in ogenschouw wordt genomen. De commissie zal derhalve bepalen dat de ondernemer
de uitbouw zodanig dient te herstellen dat geen wateroverlast meer kan optreden aan de binnenkant van
de woning. De gevolgschade ten aanzien van de muren en de vloeren dient de ondernemer eveneens te
herstellen.

De commissie is verder van oordeel dat vooralsnog niet voldoende is gebleken dat de spanten op de
houten regel staan in die zin dat de stalen spanten daarop leunen. De ondernemer heeft gesteld dat hij de
spanten op draad heeft gezet en op twee punten per kant heeft vastgezet zodat de constructie voldoende
vastgezet is. De commissie kan – zonder nader onderzoek – niet vaststellen of dit het geval is. De
commissie zal de ondernemer echter opdragen – in voorwaardelijke vorm – de plaatsing van de spanten
aan te passen als blijkt dat de spanten wel degelijk steunen op de houten regel. Dit zal zonder meer blijken
als de ondernemer overgaat tot herstel van de uitbouw om te zorgen dat geen wateroverlast meer aan de
orde is, als hiervoor aan de orde gekomen.

De klachten van de consument worden (nagenoeg) geheel gegrond bevonden. Daarom zal de
ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het
klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling
van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,–.

Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de
behandelingskosten verschuldigd.

Beslissing
De commissie, beslissend naar redelijkheid en billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten
overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden:
– verklaart de eerste deelklacht van de consument gegrond;
– verklaart de tweede deelklacht van de consument voorwaardelijk gegrond;
– veroordeelt de ondernemer ter zake van de klacht met betrekking tot de wateroverlast tot goed en
deugdelijk herstel (inclusief de gevolgschade) met inachtneming van hetgeen door de deskundige
is gerapporteerd, binnen drie maanden na de datum waarop dit bindend advies is verzonden;
– veroordeelt de ondernemer ter zake van de klacht met betrekking tot de spanten in voorwaardelijke
vorm. De ondernemer dient tot herstel over te gaan als blijkt dat – bij de herstelwerkzaamheden ter
zake de klacht met betrekking tot de wateroverlast – de spanten op de houten regel steunen en/of
onvoldoende verankerd zijn;
– wijst het meer of anders verzochte af;
– bepaalt dat de ondernemer, binnen een maand na de verzenddatum van dit bindend advies,
overeenkomst het reglement van de commissie een bedrag van € 260,– aan de consument dient te
vergoeden ter zake van het klachtengeld;
– bepaalt dat de ondernemer, overeenkomstig het reglement, aan de commissie behandelingskosten
verschuldigd is.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw, bestaande uit de heer mr. R.J.
Paris, voorzitter, de heer C. de Vries en mevrouw mr. C. Muller, leden, in aanwezigheid van de heer mr. N.
van Gelder, (plaatsvervangend) secretaris, op 28 februari 2023.