Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Herstel
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
212656/233492
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument klaagt over waterslag (bonkende leidingen) in een nieuwbouwwoning. Dit zou leiden tot geluidshinder en mogelijk toekomstige schade. De klacht werd in 2021 bij de ondernemer gemeld, maar deze wees de klacht af. De ondernemer stelt dat snel sluitende kranen de oorzaak zijn en dat aanpassingen door de consument na oplevering het probleem veroorzaken.
Standpunt consument: Waterslag is een verborgen gebrek waarvoor de ondernemer aansprakelijk is. Hij eist herstel en vergoeding van kosten.
Standpunt ondernemer: De consument is niet ontvankelijk jegens een van de betrokken partijen (ondernemer 1). Er is geen gebrek conform de garantieregeling en eventuele problemen komen door keuzes van de consument, zoals het installeren van snel sluitende kranen.
Deskundigenonderzoek: Uit onderzoek blijkt dat waterslag vooral optreedt bij snel sluitende mengkranen in de badkamer. De deskundige noemt meerdere mogelijke oorzaken en oplossingen, waaronder het aanpassen van leidingwerk, beugelen van leidingen en afstemming met de boiler- en kraanleverancier.
Uitspraak:
De arbiters erkennen dat waterslag aanwezig is en wijzen de ondernemer op zijn bereidheid om verbeteringen door te voeren.
De ondernemer moet binnen drie maanden:
Leidingwerk inspecteren en waar nodig aanpassen.
Leidingen correct beugelen.
Waterdruk afstemmen op tappunten.
Overleggen met de boilerleverancier over extra maatregelen.
Volledige uitspraak:
de heer mr. R.J. Paris te [plaatsnaam], mevrouw mr. CM.W. Friedman – de Waele te [plaatsnaam] en de heer H. Kroon te [plaatsnaam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module IE en IIP (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat voor “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De plaats van arbitrage is Den Haag.
Behandeling van het geschil
De behandeling van de zaak door de arbiters heeft plaatsgevonden op 31 januari 2025 te Den Haag, bijgestaan door de heer mr. D.C.J. Frijlink fungerend als plaatsvervangend secretaris.
De consument is ter zitting verschenen en heeft het standpunt nader toegelicht.
Namens de ondernemer zijn ter zitting verschenen de heer [naam], [functie], de heer [naam] [functie] en de gemachtigde mevrouw mr. S.A. van Gemeren (Ten Holter Noordam Advocaten).
Onderwerp van het geschil
Gebrek aan de waterinstallatie (waterslag) in de nieuwbouwwoning gelegen aan de [adres+woonplaats] die door de ondernemer in opdracht van de consument is gerealiseerd.
Standpunt van consument
Voor het standpunt van consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brief van 10 juni 2023 en het vragenformulier. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Er is sprake van een waterslag in de installatie. De waterslag zorgt voor geluidshinder. De consument vreest verder voor grotere schade in de toekomst.
De consument heeft de klacht op 4 januari 2021 gemeld bij de ondernemer. De ondernemer heeft de klacht afgewezen. Hij heeft onder andere naar voren gebracht dat kopers die voor een casco badkamer hebben gekozen snel sluitende kranen hebben gemonteerd, waardoor het probleem van klappende leidingen
zich zou voordoen. Ook is gesteld dat bij het monteren van een andere kraan, het probleem opgelost zou zijn. Verder is gesteld dat het plaatsen van dempers geen effect had. De consument heeft de bankgarantie bij de notaris niet vrijgegeven. Hij is het niet eens met het oordeel van de ondernemer.
De oorzaak van de klacht is dat de leidingen klapperen. De oorzaak is niet de keuze voor een bepaald type kraan. De consument is voor de levering van de woning niet gewezen op mogelijke problemen in verband met een bepaald soort kraan.
De consument heeft ingestemd met bemiddeling door SWK. Er is door IAC in opdracht van SWK onderzoek uitgevoerd. Het rapport van IAC is volgens de consument onzorgvuldig tot stand gekomen
en ondeugdelijk gemotiveerd.
De consument beroept zich op een eerdere uitspraak van de commissie met kenmerk 11909/20466. De feiten in die zaak zijn volgens de consument gelijk aan de feiten in deze zaak.
De consument verzoekt de commissie de klacht gegrond te verklaren en
– te oordelen dat sprake is van een verborgen gebrek waarvoor de ondernemer aansprakelijk is;
– de ondernemer te veroordelen tot herstel zodanig dat geen sprake meer is van waterslag en te oordelen dat de ondernemer gehouden is tot herstel in de oorspronkelijke staat in geval van destructief onderzoek, althans de ondernemer te veroordelen tot vergoeding van de kosten van het verhelpen van de waterslag en herstel in de oorspronkelijke staat;
– de ondernemer te veroordelen tot vergoeding van het klachtengeld.
Ter zitting heeft de consument, voor zover dit een aanvulling op de stukken betrof in de kern het volgende aangegeven. De consument handhaaft zijn standpunt. De consument heeft in totaal negen kranen in de badkamer en de keuken. De kranen zijn van verschillende merken. Bij alle kranen speelt het probleem van waterslag. Bij tappen van koud water is bij diezelfde kranen, hoe hard ze ook gesloten worden, geen sprake van waterslag.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer wijst er primair op dat de consument twee klachtenformulieren heeft ingediend. In eerste instantie heeft de consument [naam] B.V. (verder: ondernemer 1) aangesproken. De koop-/ aannemingsovereenkomst is echter niet gesloten met ondernemer 1, maar met [naam] B.V. (verder: de ondernemer). De consument is niet ontvankelijk in zijn klacht jegens ondernemer 1.
De ondernemer wijst de vordering van de consument van de hand. Het gebrek is niet bij oplevering gemeld.
Gebreken die na de onderhoudsperiode van zes maanden na oplevering worden ontdekt en gemeld
komen in beginsel niet meer voor herstel in aanmerking, tenzij sprake is van een
verborgen en/of ernstig gebrek.
De ondernemer overlegt het deskundigenrapport dat bureau IAC in opdracht van SWK heeft opgesteld en 13 maart 2023 aan SWK heeft gerapporteerd. Uit dit rapport blijkt volgens de ondernemer dat de waterinstallatie voldoet aan de eisen van Garantieregeling. Van een gebrek is geen sprake. Bovendien kan de eventuele waterslag ook worden veroorzaakt door aanpassingen van de consument ná oplevering van hun woning, zoals het vervangen van kranen. De ondernemer kan in beide situaties geen verwijt worden gemaakt en hij kan niet voor herstel worden aangesproken.
De ondernemer heeft uit coulance aangeboden om een waterslagdemper onder het wastafelmeubel te plaatsen, aangegeven over te gaan tot sluiting van de melding en verzocht om vrijgave van de bankgarantie.
Met de consument zijn meerdere bouwopties overeengekomen. De ondernemer wijst erop dat als gevolg van deze keuzes c.q. minderwerkopdrachten aan de ondernemer het toilet, beide badkamers en de keuken casco zijn opgeleverd. Casco houdt in dat het leidingwerk in de muren en vloeren wel is aangebracht en afgedopt is opgeleverd, maar dat de tegels en het sanitair niet zijn geleverd en geïnstalleerd.
Laatstgenoemde werkzaamheden heeft de consument na oplevering in eigen beheer en voor
eigen risico laten uitvoeren.
De waterslag ontstaat door/bij de installaties die de consument zélf op de waterinstallatie heeft aangesloten: snel sluitende kranen in de badkamer, een snel sluitende kraan in de keuken, een vaatwasmachine die de watertoevoer snel afsluit en een wasmachine die hetzelfde doet. De vraag is dus niet alleen of waterslag een gebrek is, maar – als inderdaad tóch sprake is van een gebrek – eventueel herstel daarvan voor rekening van de ondernemer moet komen. Het gevolg van deze keuzes is dat de garantie daardoor gelimiteerd c.q. uitgesloten is, zo blijkt uit de door partijen ondertekende ‘Aanvullende overeenkomst Gelimiteerde Regeling’ en uit artikel 2.20 module I bij de Garantieregeling. Eventuele gebreken komen daarom niet voor (kosteloos) herstel in aanmerking.
De ondernemer heeft al uitvoerig onderzocht wat de oorzaak van de vermeende waterslag is, maar concludeert dat het leidingwerk voldoet. Mogelijk zal voor herstel (overmatig) hak- en breekwerk nodig zijn, omdat een groot deel van de leidingen zich in muren en vloeren bevindt. Van belang is bovendien dat uit destructief onderzoek in een andere woning blijkt dat het leidingwerk in het casco voldoet.
De ondernemer verzoekt de commissie om bij vonnis zoveel mogelijk uitvoerbaar bij vonnis, ook waar het de kosten betreft: de consument niet-ontvankelijk te verklaren in zijn vorderingen jegens ondernemer 1 of de vorderingen van de consument af te wijzen. Als tegeneis verzoekt de ondernemer de consument te veroordelen tot het doen vrijgeven aan van de volledige bankgarantie die de consument door de notaris laat vasthouden, althans tot het verlagen van de bankgarantie tot € 270,–, inclusief het instrueren van de notaris daartoe, binnen veertien dagen na dagtekening van het in dit geschil te wijzen vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,– per dag dat hij hiermee in gebreke blijft, met vergoeding van de wettelijke rente aan de ondernemer vanaf 12 januari 2021 tot aan de dag van vrijgave.
De ondernemer verzoekt de consument in de kosten van het geding te veroordelen.
Ter zitting heeft de ondernemer zijn standpunt gehandhaafd. Voor het verschijnsel dat waterslag uitsluitend bij het tappen van warm optreedt heeft hij geen verklaring.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer E.T. Bloem van Bloem Installatieadvies (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 27 mei 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. Bij genoemd onderzoek was de ondernemer niet uitgenodigd waarmee het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden. In opdracht van de commissie is daarom op 11 oktober 2024 een tweede onderzoek uitgevoerd in aanwezigheid van beide partijen. De deskundige heeft daarover op 27 november 2024 gerapporteerd aan de commissie waarmee het rapport van 27 mei 2024 is komen te vervallen.
De inhoud van dit tweede rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De ondernemer heeft daarop gereageerd bij bericht van 17 december 2024. De ondernemer kan zich niet vinden in de bevindingen van de deskundige. De ondernemer is het met de deskundige eens dat de snel sluitende kranen de voornaamste oorzaak van de waterslag zijn. Alle andere door de deskundige genoemde oorzaken kunnen van invloed zijn en/of het waterslageffect versterken, maar zijn niet de voornaamste oorzaak.
Voor het casco-opleveringsniveau en de demarcatie is het volgende van belang. De ondernemer heeft bij vijf van de zes onderzochte woningen de voedingsleidingen naar de tappunten van de koud- en warmwaterleidingen aangebracht. Bij de casco opgeleverde badkamers zijn de leidingen afgedopt in de muur of met een leiding op de muur gemonteerd. De posities van de afgedopte aansluitingen zijn gekozen door de consument (op de standaard of aangepaste positie) en volgens keuzepakket aangebracht. Al het leidingwerk, de appendages, de kranen en overige aanvullende voorzieningen zijn ná deze afgedopte aansluitingen geplaatst en dus na oplevering – voor rekening en risico van de consument – aangebracht.
De consument heeft niet gereageerd op het deskundigenrapport.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende tot uitgangspunt.
In de in mei 2019 tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst, door hen ondertekend op 10 respectievelijk 16 mei 2019, heeft de ondernemer zich jegens de consument verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging, zulks naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 12 oktober 2020 opgeleverd.
Tevens is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
Beroep op niet ontvankelijkheid geschil jegens ondernemer 1
Het beroep op niet ontvankelijkheid van de consument waar het betreft de klachten die zijn ingediend tegen ondernemer 1 slaagt omdat ondernemer 1 in deze niet de contractspartij van de consument is.
Het deskundigenrapport
De deskundige heeft ondermeer het volgende gemeld:
“[adres]
De koud- en warmwateraansluitingen van de keuken mengkraan zijn als opbouw uitgevoerd. Warmwater wordt via een Quooker geleverd. De koud- en warmwateraansluiting van de wastafelmengkraan in de badkamer zijn in de muur aangebracht. De wastafelmengkraan is uitgevoerd als wandmodel en handel bediend. De waterslag klachten worden met name bij het warmwater waargenomen. […]
3. Conclusies en aanbevelingen
3.1. Conclusies
Naar aanleiding van de bevindingen kan worden gesteld dat de geuite klachten betreffende waterslag zich voornamelijk openbaren op de handel bediende mengkraan van de wastafels in de badkamer. Met name als de kraan snel wordt afgesloten ontstaat de waterslag. Incidenteel ook op de mengkraan van de keuken en in één enkel geval op de zelf aangebrachte mengkraan in de buitenberging.
[…] Het warmwater wordt geleverd door een indirect gestookte boiler.[…]Resumerend naar aanleiding van bovengenoemde kan worden geconcludeerd dat door het snel sluiten van de handel bediende mengkraan van de wastafels in de badkamer er waterslag optreedt. Bij een langzamere sluiting treedt er geen, of minimale, waterslag op.
Waterslag, ook wel hydraulische schok genoemd, is een leidingverschijnsel dat optreedt wanneer een vloeistof in beweging wordt gedwongen om plotseling te stoppen of van richting te veranderen.
Het komt voornamelijk voor bij vloeistoffen zoals water vanwege de in-compressibiliteit. De plotselinge verandering in het vloeistofmomentum, meestal door een sluitende klep, in dit geval de handel bediende mengkraan, veroorzaakt een drukgolf die met de snelheid van het geluid een golf heen en weer stuurt in het leidingnetwerk.
Het effect van waterslag gaat gepaard met een bonkend geluid dat een paar keer herhaald kan worden voordat de druk verdwijnt. Opmerkelijk genoeg komt het effect van waterslag vaak voor in de koud water aansluiting naar de wasmachine en vaatwasser. Hierbij wordt het effect vaak versterkt door niet of
slecht gebeugelde leidingen.
Zoals door derden tijdens een eerder onderzoek al is vastgesteld, is het niet de verwachting dat de huidige mate van waterslag in met name de warmwaterleidingen op termijn schadelijk zal zijn voor het leidingwerk, kranen etc.
Gelet op de vele aanpassingen die gemeld worden in het dossier in één of meerdere woningen is aangeven van concrete aanbevelingen voor nu erg lastig.
Op basis van de constateringen is het vermoeden echter dat het combinatie van oorzaken
kan/zal zijn en dat er dus ook diverse aanbevelingen van toepassing kunnen zijn. Hierbij valt te denken, met de aanname dat het leidingwerk vanaf de watermeter/boiler na oplevering is aangebracht, aan de volgende maatregelen:
– Het complete leidingwerk nazien, daar waar nodig haakse en krappe bochten verwijderen;
– Het leidingwerk op de juiste wijze en afdoende beugelen;
– De druk in het leidingwerk afstemmen op de benodigde leidingdruk voor de tappunten;
– In overleg met de boilerleverancier afstemmen welke voorzieningen er getroffen dienen te worden indien er van waterslag sprake is;
– In overleg met de kraanleverancier afstemmen of er aanvullende voorzieningen nodig zijn.”
Voor de arbiters is het, gezien de stellingen over en weer en het feit dat de ondernemer heeft erkend dat er sprake is van waterslag en de bevindingen van de deskundige over de situatie, voldoende vast komen te staan dat sprake is van waterslag bij gebruik van diverse waterkranen in de woning.
De arbiters hebben er nota van genomen dat de ondernemer zich ter zitting bereid heeft verklaard de aanbevelingen die de deskundige heeft gedaan, voor zover die in zijn macht liggen en niet reeds zijn uitgevoerd, op te volgen, teneinde de waterslag te verhelpen.
De arbiters zullen de ondernemer dan ook opdracht geven de volgende aanbevelingen uit te voeren:
– Het complete leidingwerk nazien, daar waar nodig haakse en krappe bochten verwijderen.
– Het leidingwerk op de juiste wijze en afdoende beugelen.
– De druk in het leidingwerk afstemmen op de benodigde leidingdruk voor de tappunten.
– In overleg met de boilerleverancier afstemmen welke voorzieningen er getroffen dienen te worden indien er van waterslag sprake is.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende
voorwaarden:
I. dragen de ondernemer op de maatregelen zoals hiervoor door de arbiters overwogen, uit te voeren
binnen drie maanden na verzending van deze uitspraak;
II. bepalen dat de consument uiterlijk binnen twee weken na uitvoering van de maatregelen de arbiters dient mede te delen of daarmee de klacht is opgelost;
III. houden alle overige beslissingen aan.
