Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtijd / oplevering
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
45265
De uitspraak:
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende. Klacht 1 Overschrijding aantal werkbare dagen De arbiters constateren dat een onwerkbare werkdag in artikel 14 lid 1 van de toepasselijke algemene voorwaarden als volgt wordt omschreven: “Artikel 14 Werkbare werkdagen en oplevering 1. Werkdagen worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de ondernemer gedurende ten minste vijf uren het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Niet als werkdagen worden beschouwd de algemene erkende, door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen.” In aanvulling op artikel 14 van de Algemene Voorwaarden en conform vaste jurisprudentie van het GIW en de Raad voor Arbitrage van de Bouw oordelen de arbiters dat in bepaalde situaties sprake kan zijn van onwerkbare werkdagen ten gevolge van het zogenaamde na-ijleffect bij bijzondere weersomstandigheden. De arbiters hebben de door beide partijen ingebrachte rapporten bestudeerd en zijn tot de conclusie gekomen dat voor wat betreft de vakantie-/feestdagen de telling van de ondernemer wordt overgenomen, hetgeen leidt tot 59 niet werkbare werkdagen. Voor wat betreft de onwerkbare werkdagen ten gevolge van bepaalde weersomstandigheden volgt zij de rapportage zoals overgelegd door de consument, echter de arbiters vullen deze aan met voor de bouwplaats locatie geldende specifieke omstandigheden en met inachtname van het genoemde na-ijleffect. Derhalve komen de arbiters in totaal uit op 67 onwerkbare werkdagen. Partijen zijn het erover eens dat de contractuele bouwtijd eindigde op 22 februari 2010. In het bijzonder gelet op hetgeen partijen ter zitting naar voren hebben gebracht, stellen de arbiters vast dat de oplevering van de woning heeft plaatsgevonden op 23 april 2010. Artikel 14.4 van de toepasselijke algemene voorwaarden bepaalt dat “onder datum van oplevering wordt verstaan de datum waarop de sleutels van de woning in ontvangst worden genomen” nadat een opleveringsrapport is opgemaakt en door beide partijen ondertekend. De arbiters stellen vast dat dit op 23 april 2010 is geschied. Daarbij kan in het midden gelaten worden of de oplevering op 14 april 2010 geweigerd had mogen worden door de consument, nog daargelaten het feit dat de ondernemer erkent dat er sprake was van een tekortkoming aan de pui. Ook de mededeling van de ondernemer in haar brief van 16 april waarin zij stelt dat er wel een oplevering heeft plaatsgevonden op 14 april maakt het bovenstaande niet anders. Nu de periode tussen het einde van de bouwtijd en de opleverdatum van 23 april 2010 zestig kalenderdagen bedraagt, oordelen de arbiters dat de consument een schadevergoeding toekomt. Die schade vergoeding bedraagt op basis van artikel 14 lid 5 van de garantieregeling (60 x 0,5 promille) x € 332.000,– = € 9.960,– inclusief BTW. De arbiters zien aanleiding om de wettelijke rente toe te kennen over de vergoeding vanaf het moment van oplevering tot aan datum waarop het bedrag wordt betaald, nu tegen de onderhavige vordering geen althans onvoldoende verweer is gevoerd en de arbiters dit rechtmatig en gegrond voorkomt. Klacht 3 Goed en deugdelijk oplossen van de op het proces-verbaal van oplevering genotuleerde oplevergebreken. Onderdeel 3.1 punt 5 Afkitten gevelbeplating overgang naar terras duurzaam afdichten Onderdeel 3.2 punt 12 Glaskader isolatieglas zakt onder glassponning Onderdeel 3.3 punt 13 V-naden spuitwerk netter repareren Onderdeel 3.4 punt 19 Toilet spuitplafond nazien De arbiters stellen vast dat de consument tijdens het deskundigenonderzoek klachtonderdeel 3.2 heeft ingetrokken, dat partijen onderling overeenstemming hebben bereikt inzake klachtonderdeel 3.3 en dat de deskundige tijdens het onderzoek heeft vastgesteld dat klachtonderdeel 3.4 door de ondernemer is opgelost. Dit betekent dat de arbiters zich zullen beperken tot een oordeel over klachtonderdeel 3.1 (punt 5 Afkitten gevelbeplating overgang naar terras duurzaam afdichten). Inzake deze klacht volgen de arbiters de bevindingen en conclusies van de deskundige en wijzen de klacht af. Klacht 2 Stellen van een juiste bankgarantie en Klacht 9 Vraagtekens of het appartement voldoet aan de geluidseisen. De arbiters stellen vast dat deze klachten ter zitting door de consument zijn ingetrokken. Klacht 6 Glaspui zit circa 2,5 cm scheef gesteld, waardoor screen niet recht sluit Klacht 7 Schuifpui is anders van uitvoering dan de contracttekening aangeeft. Extra kosten hordeur De arbiters stellen vast dat deze klachten voor de zitting dan wel tijdens het deskundigenonderzoek door de consument zijn ingetrokken. Klacht 8 Ventilatieroosters functioneren ons inziens niet optimaal De arbiters stellen vast dat de deskundige tijdens het onderzoek heeft vastgesteld dat deze klacht door de ondernemer is opgelost. Klacht 4 Vrije hoogte appartement voldoet niet aan het Bouwbesluit De arbiters stellen vast dat de consument ter zitting de eis inzake deze klacht heeft gewijzigd in zoverre dat de consument niet alleen een beroep doet op het niet voldoen aan het Bouwbesluit maar ook dat niet is geleverd hetgeen is overeengekomen. De ondernemer heeft de klacht erkend, althans onvoldoende gemotiveerd betwist. De arbiters stellen vast dat de door de commissie ingeschakelde deskundige heeft geconstateerd dat de plafondhoogte van de verblijfsruimten in het appartement op enkele plaatsen lager is dan 2.60 meter en niet voldoet aan de minimale norm van het Bouwbesluit. De gemiddelde plafondhoogte blijkt uit metingen 2.5 cm lager te zijn. De arbiters constateren dat herstel van het gebrek niet meer mogelijk is. De arbiters achten een schadevergoeding op zijn plaats nu de consument niet geleverd heeft gekregen wat is overeengekomen. Zij passen daartoe een andere berekening toe dan de deskundige. De consument heeft een verlies van circa 1% aan kubieke meters nu (de hoogte van) het appartement kleiner (lager) is. Genoemd percentage leidt tot een schadebedrag van afgerond € 2.648,– gerelateerd aan de koop-/aanneemsom van € 264.765,– (verminderd met de grondprijs). De arbiters matigen dit bedrag echter, nu de consument niet heeft gesteld, en dat noch anderszins is gebleken dat de consument belemmerd wordt in het gebruik en/of genot van de woning. Te meer daar een relatief geringe inhoud van de ruimte wordt gemist en dit niet van grote invloed is op het gebruik en/of genot van die ruimte. Daarom wordt het bedrag aan schadevergoeding naar billijkheid vastgesteld op een bedrag van € 1.300,–. De consument heeft ter zitting de verlangde schriftelijke garantstelling vanuit de moedermaatschappij van de ondernemer met een levenslange vrijwaring ingetrokken. Klacht 5 Voegwerk gevelmetselwerk grijs in plaats van groen De arbiters achten de consument niet-ontvankelijk inzake deze klacht, nu de klacht betrekking heeft op de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex. De klacht dient niet door de consument, maar door de Vereniging van Eigenaren (hierna te noemen: de VVE) te worden ingediend. Van een afgegeven machtiging door de VVE aan de consument in deze procedure is de arbiters niet gebleken. Toetsing aan de garantie- en waarborgregeling Nu de klachten dan wel zijn ingetrokken, zijn afgewezen, zijn geschikt of betrekking hebben op contractuele kwesties, komen de arbiters niet toe aan een toetsing van een van de klachten aan de garantieregeling. Met betrekking tot de klachten 1 en 4 wordt de ondernemer veroordeeld tot het betalen van een schadevergoeding. Inzake klacht 5 is de consument niet-ontvankelijk in hun klacht. De overige klachten zijn ingetrokken, geschikt of afgewezen. De intrekkingen of schikkingen hebben plaatsgevonden na de indiening van de klachten bij de commissie, maar de vorderingen zijn grotendeels op rechtmatige gronden voorgelegd aan de commissie. Op grond van het bovenstaande wordt de consument voor 80% in het gelijk gesteld en komt het klachtengeld voor rekening van de ondernemer. Derhalve wordt beslist als volgt. Beslissing De arbiters, rechtdoende naar de regelen des recht: wijzen af klachtonderdeel 3.1 (punt 5 afkitten gevelbeplating overgang naar terras duurzaam afdichten); stellen vast dat de consument heeft ingetrokken: klacht 3.2 (punt 12 glaskader isolatieglas zakt onder glassponning); klacht 2 (stellen van een juiste bankgarantie); klacht 6 (glaspui circa 2,5 cm scheef); klacht 7 (schuifpui anders uitgevoerd); klacht 9 (vraagtekens of het appartement voldoet aan de geluidseisen); stellen vast dat partijen de volgende klachten als opgelost beschouwen: klacht 8 (functioneren ventilatieroosters); klachtonderdeel 3.4 (punt 19 toilet spuitplafond nazien); klachtonderdeel 3.3 (punt 13 V-naden spuitwerk netter repareren); veroordelen de ondernemer inzake klacht 1 (overschrijding aantal werkbare dagen) tot betaling van een bedrag van € 9.960,– vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag van het moment van oplevering, 23 april 2010 tot aan de datum waarop het bedrag geheel zal zijn betaald; veroordelen de ondernemer inzake klacht 4 (vrije hoogte appartement voldoet niet aan het Bouwbesluit en/of overeenkomst) tot betaling van een bedrag van € 1.300,–; stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement aan de consument zal worden terugbetaald. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op 11 mei 2011 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.